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SEMINARIOS 1 Y 2: CASOS PRÁCTICOS 1 y 2 DERECHOS REALES.
1.- Juan, de 70 años de edad, es propietario de dos fincas rústicas colindantes situadas en Madrid, cada una de ellas conuna vivienda unifamiliar, conocidas como “A” y “B”. La finca “B” linda al Este con la finca “V”, propiedad de un tal Jaime, y por el Oeste con la finca “A”. La finca “A” linda al Este con la finca “B” y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.
2.- Al Sur, todas las fincas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”. Al Norte la finca de ¡¡JAIME!! linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A” y “B” lindan, por el citado Norte, con un camino público.
3.- Juan, solterón empedernido, tiene un sobrino al que quiere mucho llamado Jorge. Juan se lleva mal con Jaime, porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos y tiene dos automóviles Porsche 911, perfectamente restaurados pero dados de baja definitiva en la DGT, y cuya matriculación como vehículos históricos está pendiente (este dato sólo interesa para descartar que las normas sobre transferencia administrativa de vehículos afecte en nada a la solución del caso).
4.- El día 30-4-2015, Juan y su sobrino acuerdan verbalmente lo siguiente:
a) Juan le da a su sobrino Jorge la finca “B” por el cariño que le tiene, pero mientras Juan viva prohíbe a Jorge enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además su sobrino habrá de darle, en concepto de precio por la finca “B”, aquél de los dos automóviles “Porsche 911” que Juan elija.
5.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2015; ese documento escrito se encabezaba con un título que decía: “donación de finca a cambio de un coche”.
6.- El 8-5-2015 Juan se decidió por uno de los automóviles y su sobrino le entregó las llaves del mismo.
7.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, asignando a la finca “B” un valor de 50.000.- euros.
8.- ¡¡EL SOBRINO DE JUAN!! fue por primera vez a su nueva casa el 15-7-2015, para preparar una fiesta de inauguración y comprobar que todo estaba como la última vez que la visitó, un año atrás.
9.- El contrato entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2015, denominándose finalmente, tras el asesoramiento del notario a las partes, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga es la transmisión de la propiedad del automóvil elegido por Juan.
10.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso. Para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2015, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “V”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “V”; pagará por ello al dueño de dicha finca “B” 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato a escritura, otorgándose finalmente la misma el 10-10-2015.
CUESTIONES:
Preliminar: hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.
1ª) Calificación o calificaciones que podrían aplicarse al negocio jurídico tal como aparecía en el documento privado perfeccionado el 7-5-2015 entre Juan y su sobrino.
-Donación con carga o gravamen u onerosa: 619 y 622 CCi.
-Permuta: 1538 CCi.
-¿Compra venta? (1445 CCi). NO.
2ª) Datos del caso práctico que apoyen esa calificación o calificaciones.
Donación:
1.- “Juan le da“, se declara probado que acordaron en el negocio verbal de 30-4-2015. Término claro y artículo 1281 CCi, ya que según Diccionario RAE: dar es “donar”.
2.- “Donación”, se titula el negocio jurídico en el contrato privado de 7-5-2015.
3.- “Donación con carga o gravamen”, se dice en la escritura de 15-7-2015.
Permuta:
1.- Según el contrato verbal de 30-4-2015, el sobrino ha de darle en concepto de precio un automóvil. “Precio” es, en términos amplios, el “esfuerzo que sirve de medio para conseguir una cosa”; equivale a “contraprestación”, 1. CCi: interpretación sistemática de las cláusulas, no sólo por uno de los términos empleados (dar).
2.- En el documento privado de 7-5-2015 se indica claramente que se trata de dar el inmueble “a cambio de” un coche”, con lo cual claramente estamos ante una permuta del artículo 1.538 CCi; el propio artículo 1540 habla de la cosa dada “en cambio”.
3.- Según los hechos, la escritura de 17-7-2015 sólo tenía por finalidad la elevación a documento público del contrato anterior; sus términos han de interpretarse, como dice el artículo 1.282 CCi, atendiendo a ese contrato como acto anterior, cosa que, según la Jurisprudencia, no impide la limitación aparente a actos coetáneos y posteriores.
4.- Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, no el de sucesiones y donaciones. Según el artículo 1 del RD legislativo 1/93, dicho impuesto grava, entre otros actos jurídicos las transmisiones patrimoniales onerosas. Se trata de un acto posterior que ha de emplearse también para interpretar el contrato, según el artículo 1.282 CCi citado. (OJO: ES ACTO DE UNA SOLA PARTE Y PUEDE SER MOTIVADO POR AHORRO FISCAL).
3ª) ¿Falta algún dato para resolver inequívocamente el tema de la calificación del negocio contenido en ese contrato privado?; si la respuesta fuera positiva, diga cuál sería ese dato.
El valor del inmueble y del coche: si el coche vale lo mismo o más que el inmueble no sería donación con carga, sino permuta. Si el coche vale menos que el inmueble es donación con carga o gravamen (619 CCi).
4ª) A la vista de esa posible calificación o calificaciones del negocio jurídico, antes de la aclaración hecha con asesoramiento notarial y situándose usted en la fecha de 16-7-2015, diga a quién pertenecería la propiedad de la finca “B” y del coche elegido por Juan. Si hay varias calificaciones posibles, diferencie su respuesta según esas diversas calificaciones.
Si es donación con carga o gravamen:
1.- La finca “B” es de Juan el 16-7-2007. Según la Jurisprudencia los requisitos formales de la donación se exigen también en la donación con carga o gravamen, y el 633 CCi dice que la donación de inmueble ha de constar en escritura pública. Hasta entonces no hay donación de inmueble ni, por tanto, transmisión de propiedad.
2.- El automóvil no se entrega como donación, sino como cumplimiento de una carga o gravamen relativos a una donación que aún no existe. Se trata, por tanto, de un pago de lo indebido (TODAVÍA) que no transmite la propiedad.
Si fuera permuta:
Se perfecciona por el consentimiento (1289 CCi). Según el artículo 609 CCi basta ese contrato seguido de la entrega para que el accipiens adquiera la propiedad si el tradens era propietario. Luego:
-La finca es del sobrino de Juan desde el 15-7-2015 (entrega real o material del 1462 párrafo 1 CCi).
-El automóvil es de Juan desde el 8-5-2015 (entrega real, o quizá simbólica, del artículo 1463 CCi)
5ª) Tras la escritura otorgada el 17-7-2015, diga a quién pertenecería la finca “B” y el coche elegido por Juan.
Ya da igual la calificación del negocio jurídico: Si es donación con carga se cumple el artículo 633CC y el sobrino de Juan es dueño de la finca; el coche también desde esa misma fecha, porque antes no había donación y la carga no existía (vimos que era un pago indebido).
Si fuera permuta, desde las fechas indicadas en la respuesta a la pregunta anterior. Tras la escritura se mantiene esa situación.
6ª) Fíjese ahora en el compromiso asumido por el sobrino de Juan de no enajenar ni constituir de derechos reales sobre la finca “B”: ¿cómo calificaría usted jurídicamente esa estipulación y qué requisitos ha de reunir para su plena validez?
Se ha intentado establecer una prohibición de disponer, OBVIAMENTE DERIVADA DE LA VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES. De la redacción del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria para bienes inmuebles, extendida analógicamente a los muebles, del Código Civil, y de la Jurisprudencia, se deduce que para su validez se requiere:
No, porque no se ha realizado acto dispositivo alguno sobre la propiedad transmitida a Jorge, según la respuesta a la pregunta 8ª; si se hubiera realizado tal acto dispositivo, la invalidez como prohibición de disponer podría ser compatible con la posibilidad de exigir indemnización a quien incumplió una obligación contraída en virtud de contrato u otro negocio jurídico: en el caso Jorge incumplió el compromiso asumido con su tío.
12ª) Puesto que el tío de Juan poseyó la finca hasta julio de 2015, ¿podría interponer una acción de tutela judicial sumaria para la protección de la posesión de la finca “B” frente a su sobrino?; ¿y frente a Jaime? (señale los requisitos necesarios para ejercitar esas acciones y si faltaría alguno de ellos).
Se necesita la posesión del demandante y la realización de un acto de perturbación o despojo por el demandado o por quien actúe para éste.
-El tío de Juan perdió la posesión de acuerdo con el artículo 460.2º CCi, por la cesión del inmueble a Jorge, que ocupó la finca sin oposición por parte de su tío y en ejecución de un título otorgado por éste (sea donación o sea permuta, tanto da): no hay posesión del demandante.
-De acuerdo con el caso, tanto Jorge como Jaime comienzan su posesión sin violentar una posesión anterior (Jorge sin violentar la posesión de su tío, y Jaime sin violentar la de Jorge): no hay despojo ni perturbación del poseedor anterior.
13ª) Supongamos ahora que el tío de Juan hubiera comprado a su vez la finca “B” a Antonio, mediante escritura otorgada en 20-12-1985. El verdadero dueño de la finca no era sin embargo Antonio, sino Damián. En tal circunstancia ¿Cuándo habría adquirido Juan la finca, en caso de que lo hubiera hecho, y por cuál de los modos relacionados en el artículo 609 CC?
-Habría adquirido a las 24,00 horas del día 20-12-1995, ya que del caso se deduce que su posesión era pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (1941 CCi), presumiéndose su buena fe (434 CCi), y existiendo justo título, según los hechos del caso (1952 a 1954 CCI). Será, por tanto usucapión ordinaria (1940 CCi); entendemos que entre presentes, porque el caso no dice que Damián resida en el extranjero o ultramar, y por tanto el plazo sería de 10 años (1957 CCi); se completará a las 24 horas del 20-12-1995 porque el último día ha de cumplirse en su totalidad (1960.3ª CCi).
-Habría adquirido por el modo llamado prescripción (adquisitiva o usucapión): 609 final del CCi.
14ª) En caso de que Juan se hubiera enterado, el 10-12-1995, de que la finca que compró no era de Antonio, ¿habría adquirido su propiedad en algún momento?; ¿y su sobrino Jorge? En caso de respuesta negativa a ambas preguntas, diga si alguno de ellos adquirirá esa propiedad en algún momento, quién, cuándo y por cuál de los modos contemplados en el artículo 609 CC.
Juan no, porque la mala fe sobrevenida antes de perfeccionarse el plazo de usucapión ordinaria perjudica: necesitaría 30 años, que es el de usucapión extraordinaria de inmuebles (1.959 CCi), y no se completaría hasta el 20-12-2015.
Jorge no sabemos si necesita poseer 10 años con buena fe, o si puede unir a su posesión la de su causante. Depende de la doctrina seguida en cuanto a la unión de posesiones. Si pueden unirse también posesiones de mala fe, aunque sea para completar el plazo de la usucapión extraordinaria, adquiriría a las 24 horas del 20-12-2015.
(Básicamente: repasar, en esos materiales, las donaciones “con carga o gravamen”, los requisitos para la validez de las donaciones de bienes muebles e inmuebles, los conceptos de permuta y compraventa, las prohibiciones de disponer, los modos de adquirir la propiedad del 609 CC, la tutela sumaria de la posesión, y los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria).
SEMINARIO 3: DERECHO DE PROPIEDAD (20 DE OCTUBRE).
Juan entrega a Andrés, mecánico y dueño de un taller, una cara bicicleta de montaña para que se la repare. El mecánico de Andrés, aprovechando la ausencia de su jefe, vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente el mecánico le dijo a Juan que la bicicleta había sido hurtada mientras él trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a la venta de bicicletas de ocasión; afirmó también que la bicicleta no había sido robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras del mecánico Andrés. Por su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa,
mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.
CUESTIONES
1ª) Si Juan hubiera comprado la bicicleta en cuestión a Damián dos años antes de dejarla en el taller, y el mencionado Damián se la hubiera entregado en el momento de perfeccionarse la venta, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión?
-Juan tendría a su favor la presunción del artículo 464 CCi: su posesión equivale a título.
-Parece que la posesión reúne los requisitos del artículo 1941 (repasarlos). La buena fe, se presume (434 CCi). El Justo Título para la usucapión ordinaria quizá consista en la mera posesión (464 CCi: equivale a título para la usucapión ordinaria), y 1955 CCi: no exige JT en bienes muebles para usucapión ordinaria. PERO LE HARÍA FALTA UN AÑO MÁS (1955 CCI) PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA.
2ª) Si Juan hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller, y Damián hubiera robado la bicicleta dos años antes de venderla y entregarla a Juan, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión?.
-Probaría que Juan era dueño por usucapión ordinaria, de acuerdo con lo visto en la pregunta anterior.
3ª) MODIFICADA (ERA IGUAL A LA ANTERIOR PARA AHORRAR TIEMPO): Si Juan hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller, y Damián hubiera robado la bicicleta sólo un año y medio antes de entregársela a Juan, sabiendo éste que era robada: ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión?. En caso contrario, diga cuándo se produciría la adquisición por usucapión de Juan.
-Juan no sería poseedor de buena fe (1950 CCi). Como parecen concurrir los requisitos del artículo 1941 CCi (repasarlos), su posesión sería apta para la usucapión EXTRAORDINARIA (1955 CCi).
-Necesitaría 6 años (1955 CCi).
-Si suponemos que Juan no puede unir la posesión de Damián a la suya (porque sólo pueden unirse posesiones de buena fe) adquiriría a los 6 años de serle entregada la bicicleta por Damián.
-Si Juan puede unir la posesión de Damián, ha de tenerse en cuenta que la posesión de éste se había adquirido con violencia (robo), de manera que, según el artículo 460.4 CCi , en relación con el artículo 444 CCi, hasta pasado un año desde el despojo la posesión sería violenta; por lo tanto no sería pácífica (1941 CCi), y de todo ello resulta que no serviría para la usucapión. Pasado el año el vicio de violencia o clandestinidad queda purgado y la posesión ya aprovecha para la usucapión, pero entonces a Juan sólo le sería útil medio año de la posesión de Damián.
-El artículo 1956 CCi no tendría aplicación porque no se trata de la usucapión del mismo que robó ni de sus cómplices, sino de la de Juan.
4ª) Pasando ya al problema de la venta otorgada en favor de Pedro por el mecánico del taller donde Juan dejó la bicicleta, señale si podría tener éxito una acción de tutela judicial sumaria de la posesión planteada por Juan frente al mecánico, y los motivos de su respuesta.
-No (JURISPRUDENCIA), porque Juan entregó voluntariamente la bicicleta al mecánico y, por tanto, no hubo despojo alguno por parte de éste hasta que el mecánico vendió y entregó a Pedro.
-Pero tras esa venta y entrega a un tercero, que sí podría constituir despojo, aparece un nuevo obstáculo para la acción de tutela judicial sumaria, ya que el mecánico dejó de ser poseedor, y por tanto no podría ser demandado en una acción cuyo objetivo es recobrar la posesión.
5ª) ¿Y si la acción de la pregunta 4ª se dirigiese contra Pedro?
-No (JURISPRUDENCIA), porque Pedro no ha despojado a Juan, ni nadie lo hizo en su nombre.
6ª) Si se desestimara la acción de tutela judicial sumaria de la posesión dirigida por Juan contra Pedro, ¿podría plantear una acción reivindicatoria contra el mismo Pedro al día siguiente de desestimarse la acción de tutela judicial sumaria, o Pedro podría alegar la existencia de cosa juzgada? (modificada para mayor claridad).
-Sí, porque la sentencia en esos procesos de tutela judicial sumaria no producen el efecto de cosa juzgada sobre el derecho a poseer, que no ha sido objeto de esos procesos (447.2 LECI).
Si triunfara la reivindicatoria, Juan no tendría que abonar a Pedro el precio que éste pagó al mecánico de Andrés para recuperar la bicicleta. Eso sólo sucede cuando la compra se hubiera producido de buena fe y “en venta pública”, como establece el párrafo segundo del artículo 464 CCi, supuesto que no hay que confundir con el de adquisición en establecimientos abiertos al público; el caso de “venta pública” alude a adquisiciones derivadas de subastas públicas y permite reivindicar la cosa mueble del poseedor de buena fe cuando concurren los requisitos necesarios para ello (pérdida o “privación ilegal”), si bien se requiere abonar el precio al comprador. Por el contrario el caso de adquisiciones realizadas en establecimientos abiertos al público puede suponer la prescripción de pleno derecho a favor del comprador y cerrar cualquier posibilidad de reivindicar la cosa, si se dan los requisitos contemplados en el artículo 85 CCo (igualmente en caso de adquisición en bolsa, feria o mercado).
13ª) La respuesta a la pregunta 8ª ¿sería la misma si, en lugar de una bicicleta, lo que vendió el mecánico a Pedro hubiera sido el propio taller, siendo este propiedad de Juan?
No. Si fuera un bien inmueble y Juan hubiera probado su adquisición por cualquiera de los modos del artículo 609 aptos para ello (excepto la ocupación porque dicho modo nunca se aplicará a bienes inmuebles ya que éstos siempre tienen dueño), la presunción del justo título de Pedro derivada del artículo 448 caería. Tendría que alegar el tal Pedro entonces su propio título adquisitivo, que es la venta y entrega procedentes del mecánico; está probada la falta de titularidad del que pretendió transmitir a Pedro, no existiendo datos sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad que pudiera desencadenar la protección del artículo 34 LH a quien adquiere la propiedad o un derecho real sobre bienes inmuebles de titular inscrito, de buena fe, a título oneroso, e inscribe su adquisición: por tanto la regla general de que nadie puede adquirir un derecho de quien no lo tiene haría que la reivindicatoria de Juan triunfase.
