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TEMA 6: LA COMUNIDAD DE BIENES
A. Concepto y principios jurídicos rectores
La comunidad de bienes ( Art. 392 CC ) es una situación de cotitularidad de derechos reales, que se da cuando dos o más personas comparten pro indiviso la propiedad de una cosa (copropiedad o condominio) o la titularidad de otro derecho real (cotitularidad). Tradicionalmente, se habla de dos tipos de comunidad de bienes, que parten de concepciones opuestas:
- Comunidad romana o por cuotas : parte de una concepción individualista, que da preeminencia al individuo, haciendo que la situación de comunidad se conciba como algo transitorio, incidental y desventajoso ( communio incidens ). Partiendo de aquí:
- Se impone el reconocimiento de un ámbito de poder exclusivo de cada comunero sobre una parte o porción de derecho ostentado en común: la cuota.
- La regulación tiende a facilitar a los comuneros la desaparición del estado de comunidad, teniendo cada uno la acción de división ( actio communi dividundo ).
Es la comunidad de bienes que recoge nuestro Código con carácter general (arts. 392 - 406 CC).
- Comunidad germánica o en mano común : por el contrario, parte de una concepción colectivista del mundo a la que se subordina el derecho del individuo. La comunidad, por tanto, se considera una situación permanente, estable y, sobre todo, ventajosa. Por consiguiente:
- Las cuotas no existen, o, si lo hacen, son puras medidas de valor o goce (no determinan un derecho exclusivo del comunero sobre ellas).
- Los comuneros no tienen derecho a exigir la división de la comunidad.
Se caracteriza, además, porque: los comuneros están unidos por vínculos de carácter personal; su número es indeterminado y variable; y la participación de cada uno es inalienable e intransmisible.
Nuestro Código la recoge a través de figuras aisladas: la sociedad de gananciales, la comunidad hereditaria, las comunidades vecinales y los aprovechamientos comunales.
Centrándonos en la comunidad romana, que es la que nos ocupa, debemos estudiar sus principios rectores:
- Principio de autonomía de la voluntad (art. 392.II CC): los contratos, acuerdos o convenios entre los comuneros constituyen la ley fundamental y el
estatuto regulador de la comunidad. Por eso, las normas de la comunidad de bienes son, en general, dispositivas (se puede pactar en contrario), aunque hay algunas imperativas (ejs.: los comuneros tienen derecho a la acción de división, y no pueden acordar lo contrario, art. 400 CC; las normas acordadas por la mayoría que perjudiquen gravemente a los comuneros minoritarios pueden ser recurridas ante el juez, art. 398.3 CC).
- Principio de proporcionalidad : cada comunero tiene una cuota de participación en la comunidad1, la cual es esencial, pues indica en qué medida se participa en los beneficios (frutos, rentas…) y cargas o gastos de la comunidad, así como el grado de participación en las decisiones de la comunidad. Es importante señalar que, si se desconoce en un caso concreto el grado de participación de cada comunero, se presumen iguales (art. 393 CC).
- Principio democrático ( Art. 398 CC ): las decisiones que afecten a la comunidad se adoptan por mayoría. Sin embargo, esta mayoría no es de personas, sino de intereses/cuotas (puede haber, dentro de los comuneros, cuotas mayores y menores sobre la cosa, según se acuerde). Sin embargo, es de destacar que los minoritarios tienen que ser oídos, y pueden acudir al juez si el acuerdo es gravemente perjudicial para los intereses de la comunidad (lo mismo si no se obtienen las mayorías necesarias).
- Principio de libertad individual : cada comunero conserva, no obstante, la comunidad, su libertad individual. Este principio se concreta principalmente en dos normas: el derecho de ejercer la acción de división de cada comunero, en cualquier momento; y la facultad de renunciar a su cuota (enajenándola, cediéndola, etc.).
Atendiendo a los presupuestos de surgimiento de la comunidad, podemos distinguir dos grandes categorías:
- Comunidad de origen legal: es la que surge a imposición de la ley cuando se da un determinado supuesto de hecho (ej.: mezcla —conmixtión y confusión—).
- Comunidad de origen negocial: es la más común, y se da cuando la comunidad se crea en virtud de un negocio jurídico celebrado por dos o más personas con este fin.
Generalmente, se da cuando dos o más personas adquieren o heredan la propiedad u otro derecho real sobre un bien. Sin embargo, está teniendo mucho éxito el “contrato de comunidad de bienes”: en estos casos, no hay dos copropietarios que compran o heredan un bien, sino que se unen a través de un contrato por el cual se comprometen a hacer aportaciones a un fondo común por medio de bienes (generando una comunidad). A través de esta técnica se persiguen fines con ánimo de lucro similares a la sociedad, pero sin tener que pagar el Impuesto de Sociedades (tributan por el IRPF), lo que explica que sean tan parecidas (en la práctica, su distinción genera muchos problemas, hasta el
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1 No debe entenderse como una parte material, sino intelectiva, abstracta, numérica. Sólo cuando se divida la comunidad (por extinción de la copropiedad o cotitularidad) se concretará en algo material, sea una parte física de la cosa común (si es divisible), sea una proporción de su precio de venta.
- El uso debe hacerse en interés de la comunidad, lo que implica que no puede ser perjudicial o nocivo para la comunidad (ej.: respeto de las instalaciones comunes).
- El uso de uno de los comuneros no puede impedir/excluir el uso de los demás.
Cuando la cosa no pueda ser usada por todos al mismo tiempo (el uso simultáneo es imposible), debe hacerse un reparto por zonas o por turnos de uso acordado por la mayoría (art. 398 CC, “mejor disfrute” de la cosa común).
Por lo que se refiere a la posesión ( Arts. 445 y 450 CC ), el Código señala que todos los partícipes de la comunidad poseen la cosa en común, y que, al tiempo de la división, se entiende que cada uno de ellos ha poseído exclusivamente la parte que le corresponde. Como tales, tienen acciones posesorias para protegerse, que pueden ejercitarse incluso contra los demás comuneros (cuando empiecen a poseer, no para la comunidad, sino para sí mismos, a título de dueño exclusivo).
Conservación y mejora
- Conservación ( Art. 395 CC ): los gastos de conservación son aquellos necesarios para evitar el menoscabo y deterioro de la cosa; por consiguiente, todos los copropietarios están obligados a participar en ellos (obligación propter rem /ambulatoria de contribución por parte de todos).
El Código, sin embargo, no específica cómo se decide si hay que realizar esa obra:
- (^) Unos autores defienden que cualquier comunero puede decidirlo, pero es peligroso.
- Otros dicen que sólo puede decidirlo uno unilateralmente cuando hay situaciones de urgencia, pero en los demás casos debe hacerse por acuerdo de todos (más lógico, ya que todos tienen que pagar la obra).
El comunero puede liberarse de estos gastos, pero sólo “renunciando a la parte que le pertenece en dominio” (renuncia unilateral que no necesita el consentimiento de los demás comuneros). En estos casos, su cuota acrece proporcionalmente las de los demás comuneros, pero a cambio tendrán que cubrir su parte en los gastos.
Aunque uno de los comuneros quiera salirse de la comunidad, no queda liberado de estas obligaciones (salvo que lo acepte el acreedor de la obra, y el resto o el tercero que compra su cuota esté de acuerdo en asumir su parte), ni siquiera aunque renuncie a su cuota (sí se libra de los gastos futuros, pero no de las obligaciones ya nacidas).
Por último, también dentro de la conservación requieren atención las acciones ejercidas a favor de la comunidad (ej.: interdicto de protección de la posesión, acción reivindicatoria…). En estos casos, la jurisprudencia establece que un comunero puede actuar en beneficio de la comunidad (salvo que otro se oponga manifiestamente), aunque la sentencia sólo vinculará al resto y tendrá efectos de
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cosa juzgada frente a ellos si es favorable (no si fuera denegatoria), ya que la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica (la representación se predica del conjunto de comuneros, no de cada uno). Del mismo modo, las demandas contra la comunidad deben dirigirse contra todos los copropietarios o cotitulares (litisconsorcio pasivo necesario).
- Mejora : son gastos no necesarios para la manutención de la cosa, sino para aumentar su valor o su capacidad de producción. Tenemos aquí una contradicción aparente:
- Art. 397 CC : cualquier alteración en la cosa común necesita unanimidad.
- Art. 398 CC : las decisiones para “mejor gestión” en la cosa común necesitan mayoría de intereses.
El problema radica en determinar si las mejoras son “alteraciones”, o si es más adecuado englobarlas en la “mejor gestión”. Díez-Picazo (y otros que le han seguido) salva este problema considerando que el art. 397 CC se refiere a los gastos suntuarios (ornato y embellecimiento), mientras que el art. 398 CC se refiere a los gastos útiles de mejora. ¿Cómo se reparte el gasto de las obras de mejora? Entre todos los comuneros, según su cuota. El Código no específica qué pasa si uno de los comuneros no quiere pagar, aunque esto no ha impedido que la mayoría de la doctrina considere que el pago es obligatorio.
Actos de administración, alteración y disposición
- Son actos de administración de la cosa los que se orientan a su gestión, a la obtención de sus rendimientos (arrendando la cosa —menos de 6 años, si es más se convierte en acto de disposición—, haciendo gastos para su manutención, etc.), sin alterar su sustancia. Estas decisiones, de acuerdo con el art. 398 CC, deben adoptarse por mayoría de cuotas, aunque recordamos que las decisiones tomadas por mayoría gravemente perjudiciales para alguno de los comuneros pueden recurrirse ante los tribunales (podrán revocar el acto). Del mismo modo, para no paralizar la gestión de la comunidad, cuando no se alcancen las mayorías necesarias se puede acudir al juez. Es de señalar que este precepto no es una norma imperativa2, por lo que los comuneros pueden pactar una mayoría distinta al 50% para tomar estas decisiones (como la unanimidad), acoger un sistema de administración unipersonal, etc.
- Para la alteración de la cosa común (excepto las mejoras que no sean de ornato o recreo), se requiere la unanimidad (art. 397 CC). Estas alteraciones, sin embargo, deben ser sustanciales para recurrir a la unanimidad (STS de 20 de julio de 1995).
- Del mismo modo, para los actos de disposición de la cosa común (enajenación, hipoteca, servidumbre, usufructo, arrendamiento por más de 6 años…) también se exige el consentimiento unánime (arts. 397, y 399 CC a
2 En lo que se refiere a mayorías; sí es irrenunciable el derecho a acudir a los tribunales.
división judicial. En cualquier caso, en ella participan los cotitulares, que son los legitimados para dividir. También pueden participar los acreedores de los comuneros y los cesionarios (pueden concurrir al acto divisorio, oponerse a que la división se verifique sin su concurso, e impugnar la división consumada), para que no se defrauden sus derechos, pero no tienen legitimidad para iniciarla (art. 403 CC).
Los efectos de la división son ( Art. 450 CC ):
- Cada propietario adquiere la parte material en que se concreta su cuota.
- Se discute si es un acto declarativo (división = concreción de la situación de cada titular) o traslativo (división = transmisión de derechos desde el grupo de comuneros al que resulta propietario exclusivo de cada porción). En cualquier caso, se considera que ha sido poseedor de esa parte desde el primer momento, lo que tiene importancia de cara a la usucapión (se considera que cada copropietario la ha poseído el sólo desde el primer momento).
Si hay algún derecho, personal o real (ej.: servidumbre, usufructo…), sobre la cosa, el titular de tal derecho lo conserva sobre la cosa en su conjunto (art. 405 CC).
