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TEMA 1
- Concepto y características de los derechos reales
- La distinción entre los derechos reales y los de crédito
- Las figuras intermedias
- Clasificación de los derechos reales
- Sistemas del numerus clausus y numerus apertus en la creación de los derechos reales
- Estructura de la relación jurídico-real
I.- EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES.
El estudio de los derechos reales constituye la disciplina conocida como Derecho de Cosas o de Bienes , que aparece como una parte diferenciada del Derecho Civil. Nuestro Código Civil dedica dos de sus Libros a los derechos reales:
- el Libro II: “ De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”, y
- el Libro III : “ De los diferentes modos de adquirir la propiedad ”.
- Ahora bien, estos dos Libros distan de agotar toda la regulación al respecto, debiendo completarse con disposiciones dispersas en el Libro IV (sobre censos, derechos reales de garantía, traditio y usucapión) y con numerosas disposiciones especiales que veremos a lo largo del curso, entre las que destacamos la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
El Derecho de Cosas se integra en el llamado Derecho Civil Patrimonial, del que regula su aspecto estático (titularidad y goce de los bienes), correspondiendo al Derecho de Obligaciones el aspecto dinámico (tráfico jurídico económico, transmisión de bienes y prestaciones de servicios).
La primera aproximación al concepto de derecho real es la que lo diferencia del derecho personal o de obligaciones. Así, el primero otorga a su titular una facultad o potestad sobre una cosa, mientras que el segundo otorga la posibilidad de exigir a otra persona un determinado comportamiento. Ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad, que permite a su titular, dueño de la cosa, a usar y disfrutar de ella sin más limitaciones que las impuestas por las Leyes. Ejemplo de derecho personal es el que tiene el vendedor en un contrato de compraventa, que le permite exigir al comprador (derecho de crédito) la entrega de la cantidad de dinero estipulada como precio; o el que tiene el mismo comprador, que le
consiente exigir al vendedor la entrega de la cosa vendida.
De lo antes dicho se desprende que la acepción "real" deriva del latín ( res, rei : cosa) supone un derecho de aprovechamiento sobre cosas.
Pero precisando más el concepto, ya desde un punto de vista técnico jurídico, la doctrina científica define el derecho real como el " derecho que autoriza a su titular a obtener ciertas ventajas económicas de una cosa, dentro de las posibilidades de la misma y frente a cualquiera que lo desconozca " (De Buen). También como " el derecho privado que atribuye un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera " (Castán). Finalmente, también se ha definido como " el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un señorío, completo o menor, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado " (Roca Sastre).
De estas definiciones extraemos los dos CARACTERES fundamentales de todo derecho real: INMEDIATIVIDAD Y ABSOLUTIVIDAD:
- INMEDIATIVIDAD/INHERENCIA : Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin necesidad de mediación o intervención de otra persona. Lo cierto es que existen algunos derechos reales, como la hipoteca, en que esta inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión y prohibirse el pacto comisorio^1 en nuestro derecho), aunque sí existen manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de devastación^2 ). Por ello hay autores que prefieren sustituir el término inmediatividad por el de inherencia.
- ABSOLUTIVIDAD : Se refiere a la eficacia erga omnes del derecho real, ya que su titular puede exigir a toda la colectividad respetar el mismo, y abstenerse de actuaciones contrarias o perjudiciales a su titularidad. Esta absolutividad se traduce en facultades de los siguientes tipos:
(^1) En virtud del pacto comisorio , el incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar el comiso o apropiación directa, e inmediata, de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. De ese modo expeditivo, el acreedor escapa a la solución normal que, en general, consiste en someterse a un proceso de realización del bien, justo, público, formal, abierto a la libre concurrencia y con publicidad. Por su proclividad al abuso del derecho, la prohibición legal de los pactos comisorios, o pactos de lex comisoria , es la regulación habitual en España ( art. 1859 CC 2 : “ El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas ”). Art. 117 LH: En virtud de la acción de devastación cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez que le admita justificación sobre estos hechos y si de la que diere resultase fundado su temor se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si el propietario insistiere en el abuso se pondrá el inmueble a disposición judicial.
- En cuanto a su OBJETO , los derechos reales recaen sobre cosas^4 (corporales o incorporales) mientras que el objeto de los derechos de crédito es la prestación consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa. (art. 1088 CC )
- La EFICACIA. El derecho real es el prototipo de los derechos absolutos porque puede ejercitarse y hacerse efectivo frente a todos ( erga omnes ). El derecho personal, de obligación o de crédito, es el típico derecho relativo, porque solo puede exigirse y hacerse efectivo de la persona del deudor y de sus herederos. (principio de la relatividad contractual, art. 1257 CC).
- En orden a su COMPATIBILIDAD CON OTROS , los derechos reales son por lo general “derechos de exclusión”: fuera de los casos de cotitularidad, los derechos reales o bien no pueden coexistir entre ellos (p.e, dos propiedades sobre el mismo bien) o deben establecerse reglas para determinar su preferencia o rango (p.e. dos hipotecas sobre el mismo bien). Por contra se habla de los derechos de obligación como “derechos de unión”: no hay propiamente preferencias entre los derechos de crédito (aunque sí la haya en cuanto al orden para satisfacer los mismos a cargo del patrimonio de un mismo deudor cuando éste se torna insuficiente).
- El PRINCIPIO RECTOR básico en materia de derechos de obligación es el de
(^4) Pueden ser objeto de un derecho subjetivo todas aquellas realidades sobre las cuales se puede atribuir a un sujeto un determinado ámbito de poder a fin de satisfacer sus intereses (cosas materiales o inmateriales, comportamientos ajenos o prestaciones, atributos de la personalidad, etc.).
AHORA BIEN, las cosas constituyen el objeto inmediato de los derechos reales. OJO ¡!! Las cosas también pueden constituir el objeto mediato de los derechos de crédito, ya que la prestación del deudor (el comportamiento debido por éste al acreedor) puede consistir en realizar determinadas actuaciones en relación con una cosa (transmitir su propiedad en la compraventa, ceder su uso en el arrendamiento, custodiarla en el depósito, etc.). En el lenguaje jurídico , son cosas o bienes aquellas entidades, materiales o inmateriales, dotadas de una existencia autónoma y unitaria, y susceptibles de ser objeto de derechos patrimoniales independientes. Sus características esenciales son: a) Entidades materiales o inmateriales : Se integran en el concepto de cosa, no sólo los objetos corporales (cosas en sentido vulgar), sino también aquéllos que, careciendo de materialidad, sean perceptibles por los sentidos o por el intelecto (bienes inmateriales, como las energías naturales, los derechos, o las ideas y creaciones del intelecto humano). b) Las cosas deben tener una existencia autónoma y unitaria, que les permita ser objeto de un derecho subjetivo y de un tráfico jurídico independiente. La individualización de una cosa puede resultar de su propia naturaleza (p. ej., un animal) o de una intervención humana, que puede ser material (el líquido o el gas recogidos en un recipiente) o meramente ideal (división de las fincas). Del mismo modo, la unidad de la cosa puede ser física o económica (el mobiliario de una casa, una empresa). c) Sólo son cosas las entidades susceptibles de derechos patrimoniales independientes ; no son cosas, en sentido jurídico, las que escapan al dominio del hombre, los llamados "bienes comunes de todos" (como el aire o el mar), o aquéllos otros que, conforme a la ley, a la costumbre, o a los principios generales del Derecho están excluidos del comercio (los bienes de la personalidad, el cuerpo humano, etc.).
autonomía de la voluntad (art. 1255 CC ); en cambio este principio se restringe tremendamente en materia de derechos reales, inspirados por el principio de orden público. Estas restricciones a la autonomía de la voluntad se manifiestan a la hora de constituir los derechos reales tanto en el fondo (lo veremos más adelante al estudiar las teorías del numerus clausus y numerus apertus ) como en la forma , pues el principio de libertad de forma del art. 1278 CC quiebra en materia de derechos reales, ya que con frecuencia se exigirá para su constitución documento público ad probationem ( art. 1280 CC ) o incluso ad solemnitatem (hipoteca, superficie).
- El CONTRATO es por sí solo fuente de los derechos de obligación conforme al 1089 CC; en cambio debe ir seguido de la tradición para constituir derechos reales, por exigencia del art. 609 CC que recoge la teoría del título y el modo.
- La PRESCRIPCIÓN de los derechos reales puede ser adquisitiva y extintiva, mientras que para los derechos de crédito sólo cabe esta última, pues no son susceptibles de posesión.
- En cuanto a su DURACIÓN se dice que los derechos reales tienen vocación de permanencia (ello no significa que sean perpetuos, pero sí que satisfacen el interés de su titular mientras los ostenta). En cambio los derechos reales tienen naturaleza transitoria, pues por regla general es al extinguirse mediante el debido cumplimiento de la prestación cuando su titular ve satisfecho su interés.
- La INSCRIPCIÓN REGISTRAL está en principio reservada a los derechos reales, siendo el Registro de la Propiedad ajeno a los derechos de obligación. No obstante conviene adelantar, sin perjuicio del estudio detallado que se hará en los temas de Derecho Hipotecario, que existen excepciones en ambos sentidos:
-Por un lado, existen ciertos derechos reales que no son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, a saber:
- Los derechos reales sobre bienes muebles pues conforme al art. 1 LH “e l Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. Aunque hoy debe tenerse en cuenta la existencia del Registro de Bienes Muebles , al que acceden por ejemplo los vehículos a motor o la maquinaria industrial, lo que lleva a algunos autores a abandonar la distinción tradicional entre muebles e inmuebles por considerar más práctico diferenciar entre bienes registrables y no registrables.
derechos reales y los derechos de crédito, que no implica potestad inmediata sobre la cosa, pero atribuye mayor poder sobre ella que el simple derecho de crédito y puede convertirse en derecho real bajo determinados presupuestos. Ejemplos de tales situaciones serían:
- El cedente de un solar a cambio de obra futura, cuando la cesión no se constituye con eficacia real.
- El comprador de pisos o locales “sobre plano”.
- El que no puede obtener, por el momento, la inscripción registral de su derecho (por defecto subsanable, por ejemplo) pero puede obtener una anotación preventiva susceptible de convertirse en inscripción el día de mañana. La propia DGRN y el TS han utilizado en casos como estos la expresión ius ad rem , pero lo cierto es que lo hacen más como un recurso literario o un tributo a la tradición jurídica que como una categoría jurídica con sustantividad propia. Los llamados derechos reales in faciendo , son aquellos derechos reales que otorgan a su titular el derecho de obtener una conducta positiva, -hacer o dar- del titular de la cosa gravada. Es el caso del art. 533 CC que nos dice que las servidumbres positivas pueden imponer al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo por sí mismo, como sería el caso de quien tiene que soportar una servidumbre de paso y al mismo tiempo tiene la obligación de reparar el camino. También destacar los artículos 1604 y siguientes CC , que recogen como esencia del derecho real de censo la obligación del censatario de pagar un canon o pensión al titular del derecho de censo o censualista (su origen, en este caso es germánico y se encuentra en las llamadas reallasten , cargas reales aparejadas al disfrute de un fundo). Las obligaciones propter rem, reales o ambulatorias son auténticas obligaciones en sentido técnico jurídico. Su particularidad estriba en que su sujeto pasivo no está individualizado o designado nominativamente, sino que lo será quien en cada
adelante el Papa Inocencio IV) acuñó en el s. XIII la expresión ius ad rem : mientras vivía el Obispo el coadjutor no tenía un derecho real ( ius in re ) sobre el obispado y sus beneficios, pero tenía la seguridad de que lo adquiriría al fallecimiento de aquél, pues no podía ser privado de tal derecho al cargo. Por tanto su futuro ius in re era cosa segura para él con más fuerza que la de un simple derecho personal. Esto llevó a considerar esta situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal, que se bautizó como ius ad rem. En derecho feudal se empleó el ius ad rem para definir el derecho de aquellos vasallos a quienes se concedía el disfrute de un predio durante el lapso de tiempo que iba desde la investidura o concesión formal o simbólica de ese derecho hasta la efectiva puesta en posesión del predio.
momento sea titular de una cosa (pudiendo liberarse en consecuencia de la obligación transmitiendo o abandonando la cosa). Encontramos muchos ejemplos de este tipo de obligaciones en nuestro ordenamiento, destacan las obligaciones de contribuir a los gastos de conservación: o de la cosa común ( art. 395 CC^6 ) o de la pared medianera ( art. 575 CC^7 ) o del predio dominante por el dueño del sirviente que se obligó a ello en las servidumbres voluntarias ( art. 599 CC^8 ) o de los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal: Art. 9.1.e, LPH : son obligaciones de cada propietario … Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de PREFERENTES a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
(^6) Art. 395 CC :(comunidad bienes) Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. 7 Art. 575 CC : (servidumbre de medianería): La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo 8_._ Art. 599 CC: (servidumbre voluntaria) Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando su predio al dueño del dominante.
− y por otro responde a la concepción individualista del siglo XIX, cuando hoy la función social de la propiedad delimita su contenido por imperativo constitucional del art. 33 CE.
- DERECHOS REALES LIMITADOS/LIMITATIVOS O SOBRE COSA AJENA
a. DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE EL USUFRUCTO , que conforme al art. 467 CC da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que la Ley o el título de su constitución autoricen otra cosa. EL USO, que da derecho a percibir de los bienes ajenos los que basten para satisfacer las necesidades del usuario y su familia aunque ésta aumente. (art. 524 CC) LA HABITACIÓN , que da la facultad a su titular de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.(art. 524 CC) LA SERVIDUMBRE , gravamen impuesto sobre un inmueble a favor de otro perteneciente a distinto dueño (servidumbre predial, a que se refiere el art. 530 CC) o a favor de una o varias personas o de una colectividad (servidumbre personal, admitida por el art. 531 CC) LOS CENSOS , ya que pese a regularse en el Libro IV del CC producen acción real sobre la finca gravada (art. 1623 CC). La generalidad de la doctrina considera que mientras los censos reservativo y consignativo son derechos reales limitados, el enfitéutico es un supuesto de dominio dividido (las facultades del derecho pleno de propiedad se distribuye entre dos personas, sin que ninguna sea considerada dueño en exclusiva. De ahí la terminología “dueño directo” y “dueño útil”). EL DERECHO DE SUPERFICIE , que permite edificar o plantar en suelo ajeno, adquiriendo un derecho de propiedad temporalmente limitada sobre lo edificado o plantado. Aparece simplemente mencionado en el CC, pero se recoge en los artículos 16 y 30 del Reglamento Hipotecario y cuenta con una más amplia regulación en su vertiente urbanística. LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN : Permiten a su titular elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su subsuelo,
adquiriendo la propiedad de lo sobreelevado o subedificado. No los menciona el Código Civil pero los recoge el art. 16 RH. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES , que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios (regulado hoy en Ley 4/2012, de 6 de julio , de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributaria , que sustituye a la Ley de 15 de diciembre de 1998).
b. DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTÍA:
LA PRENDA , (arts. 1863 y ss. CC) que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes muebles y que implica desplazamiento posesorio. LA HIPOTECA , regulada tanto en el CC como en la LH y definida por ROCA SASTRE como derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario. LA ANTICRESIS. (1881 CC) En su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca, que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la Codificación, caracterizado por recaer sobre inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda garantizada. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. Hoy aparecen reguladas en Ley de 16 de diciembre de 1954. Son derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través de su publicidad registral
c. DERECHOS REALES LIMITADOS DE ADQUISICIÓN:
haciendo uso de la autonomía de la voluntad, crear derechos reales atípicos, distintos a los recogidos y regulados legalmente.
-Los defensores del NUMERUS APERTUS entienden que el catálogo de derechos reales recogidos en la Ley es una lista abierta, a la que pueden añadirse nuevas figuras dibujadas por la voluntad privada. Este el sistema que rige en el Derecho Francés, que favorece la adaptación del Derecho a los constantes cambios de la realidad y a las nuevas necesidades socioeconómicas. Quienes sostienen su vigencia en nuestro ordenamiento se apoyan fundamentalmente en tres preceptos:
- El art. 1255 CC: “ Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”
- El art. 2.2 LH , que determina la inscribibilidad de “ Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales .”
- Y el art. 7 RH , que en desarrollo del anterior dispone: “ Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley , no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. ”
-Los defensores del NUMERUS CLAUSUS creen, por el contrario, que el derecho positivo contiene una lista cerrada de derechos reales. Es el sistema que sigue el derecho alemán, que facilita la llevanza del Registro de la Propiedad y refuerza la seguridad jurídica, pues basta conocer el nomen iuris de un derecho real para saber con precisión el alcance y contenido de las facultades que confiere a su titular. Quienes defienden que este es el sistema vigente en nuestro derecho rebaten los argumentos anteriores:
- Entienden que el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC no juega en el ámbito de los derechos reales, pues éstos están presididos por un principio de orden público. Y así lo demuestra que no haya una norma similar al art. 1255 en el Libro II del Código civil.
- Consideran que la expresión “ otros cualesquiera reales ” del art. 2.2 LH no se refiere a
derechos reales atípicos, sino a otros regulados -o que se regulen en un futuro- en la Ley pero no enumerados en la breve lista del art. 2.2 LH, como por ejemplo la anticresis.
- Y rechazan que el artículo 7 RH pueda ser decisorio en una cuestión de tamaña importancia como ésta, dado su rango reglamentario.
La DGRN ha tenido ocasión de pronunciarse reiteradamente sobre esta materia, admitiendo la vigencia en nuestro ordenamiento del sistema de numerus apertus. Así lo ha invocado en numerosas resoluciones para admitir la inscribibilidad de figuras como la multipropiedad (reconocida en resolución de 4 de marzo de 1993, anterior por tanto a la Ley de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles por la Ley de 15 de diciembre de 1998, que hoy ha sido sustituida por Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributaria); el tanteo convencional (resolución de 20 de septiembre de 1966); el leasing inmobiliario (del que admite su inscribibilidad e hipotecabilidad como un derecho real autónomo, y no como una mera yuxtaposición de arrendamiento y opción de compra); o modalidades atípicas de servidumbre (por ejemplo, derecho a instalar carteles en terraza ajena)
Ahora bien, pese a tal admisión del sistema de numerus apertus , la DGRN reconoce que la creación de derechos reales atípicos debe considerarse siempre excepcional , sometida a estrictos límites y requisitos , entre los que podemos destacar:
- Que exista causa justificada para la creación de un derecho real atípico, lo que implica que el fin perseguido por el mismo no pueda alcanzarse adaptándose al molde de un derecho real típico, ni se vea suficientemente protegido mediante un derecho personal.
- Que deben evitarse vinculaciones perpetuas de los bienes, lo que conlleva la necesaria fijación de plazos de duración y ejercicio.
- Que se cumplan con las exigencias del principio registral de determinación, perfilando con claridad todos los aspectos sobre contenido y ejercicio del derecho.
- Que no se trate de garantías reales, pues las normas sobre concurrencia y prelación de créditos y ejecución de garantías reales son imperativas.
VI.- ESTRUCTURA Y CONTENIDO DE LA RELACIÓN JURIDICO-REAL
La estructura de las relaciones reales se compone de tres elementos:
- Un sujeto determinado,
jurídica, aunque no se tenga capacidad de obrar) y las personas jurídicas (art. 38 CC), si bien éstas últimas tienen ciertas limitaciones. El Estado también puede ser sujeto de derechos reales, al igual que las Comunidades Autónomas.
- Unidad y pluralidad de sujetos: sistemas organizativos:
- La pluralidad de sujetos en una relación obligatoria da lugar a la mancomunidad, a menos que se haya establecido expresamente la solidaridad.
- En cambio en las relaciones jurídico reales la pluralidad de sujetos engendra comunidad que da lugar a derechos reales no totales porque el derecho de un cotitular debe coexistir con el derecho de los restantes cotitulares.
El modelo que regula el CC responde a la idea de comunidad romana o por cuotas ( frente a la comunidad en mano común o germánica), basada en tres principios: i) La cuota como instrumento de organización de los derechos de cada uno de los comuneros; ii) La nota de transitoriedad porque la figura es mirada con desfavor por el ordenamiento jurídico hasta el punto de que se prepara su extinción y se dispone de acción específica para ello, la acción de división; iii) Y, finalmente, el grupo de titulares concurrentes se organiza mediante la aplicación de los principios de autonomía privada (los comuneros se auto organizan), proporcionalidad (el ejercicio del derecho se realiza en la medida de la cuota), democrático (las decisiones se toman por acuerdo), y libertad individual que explica la facultad de cada comunero de pedir la división o renunciar a su participación o cuota.
Los arts. 392 y ss. CC también recogen la comunidad germánica o en mano común, donde no hay cuota y no hay poder de disposición para renunciar al bien o disolver la comunidad.
2. El objeto de la relación jurídico-real
- Los bienes como objeto de la relación jurídico-real. La relación jurídico real, que es siempre una relación entre personas, es una relación que se proyecta siempre sobre cosas.
- Esas cosas pueden ser realidades del mundo exterior, como una finca rustica, un piso…, pero también puede ser objeto de una relación jurídico real (pueden ser cosa en sentido jurídico), los bienes inmateriales como una creación intelectual, un patente, marca, obra literaria, etc. También podemos encontrar relaciones jurídicos reales que tienen por objeto un derecho (la hipoteca sobre el derecho de usufructo).
Los requisitos objetivos: el objeto de la relación jurídico-real ha de reunir tres requisitos:
a) Existencia actual, porque no cabe ejercer un poder directo e inmediato sobre cosas
inexistentes. En cambio, el objeto de un contrato basta con que fuera posible, en el sentido de que tuviera posibilidad de existir en el futuro (1271.1 CC). La cosa futura puede ser objeto de un derecho real bajo condición suspensiva, pero no de un eficaz y actual derecho real (aunque el objetivo de proteger al adquirente de pisos futuros frente a quiebras del promotor dueño del suelo ha ido infiltrándose en algunas decisiones aisladas de la Jurisprudencia, que llegaron a admitir la tercería de dominio planteada por el comprador de un piso en construcción). b) Licitud: las cosas fuera del comercio (dominio público, partes del cuerpo y derechos de la personalidad indisponibles, etcétera), no pueden ser objeto de un derecho real y tampoco de contrato (salvo previsión expresa de normas especiales como las que rigen la donación de sangre y órganos). En esta característica coincide el requisito exigible al objeto del derecho real y al objeto del contrato (1.271.3 CC). c) Perfecta determinación: el principio de especialidad, la necesidad de individualización de las cosas para poder ejercer el poder de hecho sobre las mismas característico de los derechos reales, y las propias normas reguladoras de las acciones de defensa del derecho real (requisito de la identidad o identificación de la cosa en la acción reivindicatoria), imponen que el objeto del derecho real esté perfectamente determinado, no bastando con que sea meramente determinable, como sucede con el objeto del contrato (art. 1273 CC), y no pudiendo ser objeto de genuino derecho real las cosas genéricas.
- Los derechos reales mobiliarios e inmobiliarios. Distinción entre bienes muebles e inmuebles.
-La cosa objeto de las relaciones reales puede tener naturaleza mobiliaria o puede tratarse de bienes inmuebles. En principio esta distinción no se aplica más que a las cosas corporales o materiales respecto de las que puede existir un derecho real. El criterio utilizado tradicionalmente por la doctrina ha sido el de que son bienes muebles aquellos que son susceptibles de desplazamiento, de traslado de un lugar a otro. Los bienes inmuebles son los que no pueden ser objeto de traslado puesto que se encuentran fijos al suelo.
Normalmente, los bienes inmuebles son los de gran tamaño y valor, por el contrario los muebles son de pequeño tamaño y de menor valor, se incluyen dentro de este concepto el dinero y las alhajas. Esta tradicional distinción entre muebles e inmuebles ha ido modificándose, de manera que determinados muebles reciben la misma consideración que los
La diferencia entre muebles e inmuebles comporta una serie de consecuencias en relación al régimen de tenencia, disfrute, transmisión y garantías que pueden constituirse sobre tales bienes.
- Son distintas las normas de capacidad para realizar actos de disposición, según tengan por objeto bienes muebles o inmuebles (vid. respecto del menor emancipado el art. 323 CC).
- Son también distintos los requisitos formales, pues el hecho de que el contrato tenga por objeto bienes muebles o inmuebles determina que, en determinadas ocasiones, ese contrato tenga que formalizarse de una forma u otra (art. 1280.1 CC: “ Deberán constar en documento público: 1-Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles,…” ).
- Las normas referentes a la adquisición por usucapión, en concreto los plazos, son diferentes según tenga por objeto bienes muebles o inmuebles.
- En el ámbito de bienes inmuebles, tiene una especial importancia el concepto de finca registral. El adjetivo “registral” hace referencia a un bien inmueble por naturaleza, como es la finca y lo conecta con una institución como es el Registro de la Propiedad. El concepto de finca registral tiene una extraordinaria importancia porque el Registro de la Propiedad español se organiza tomando como base la finca, siguiendo el llamado “sistema de folio real”, es decir, cada finca tiene su propio folio registral (art. 8 LH), en el que la primera inscripción tiene que ser siempre una inscripción de dominio y en el que se hace constar toda la vida registral del inmueble, es decir, se recogen todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones relativas a esa misma finca.
3. Contenido y defensa de la relación jurídico real
El contenido de la relación jurídico-real es el resultado de sumar dos factores: el conjunto de facultades que corresponde al titular y los medios de defensa (acciones) que le corresponden para defender su situación jurídica, en el caso de que sea objeto de una agresión o perturbación. Por otra parte, el contenido de la relación jurídico-real dependerá del tipo de relación jurídico-real ante la que nos encontremos. No obstante, a todas las relaciones jurídico-reales le serán de aplicación el art. 7 CC, según el cual la ley no ampara el abuso del derecho, ni el ejercicio antisocial del mismo, etc., y el art. 33 CE, que reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, pero que resulta aplicable a todas las relaciones jurídico-
reales al añadir que “ la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes ”.
Además, los ámbitos de poder de las distintas relaciones jurídico-reales serán diferentes en función de la relación jurídica de que se trate: el usufructo y el servidumbre son dos derechos reales de goce que tienen un amplísimo contenido posesorio, pues normalmente el titular de los mismos posee la cosa sobre la que recae, pero sin embargo, nos podemos encontrar otro derecho real como la hipoteca, que carece de un contenido posesorio. Por otra parte, una opción de compra inscrita en el Registro de propiedad, es un derecho real que no confiere más facultad que la preferencia a comprar. Y hay otros derechos reales que tienen una estructura todavía más compleja, como el derecho real de superficie, de sobreelevación, de subedificación.
Tomando como punto de partida el derecho de propiedad, que es el derecho real básico, el art. 348 CC e stablece como contenido del dominico tres facultades: gozar, disponer y reivindicar.
1.- La facultad de goce o de disfrute : La facultad de goce o de disfrute significa que el propietario de la cosa es el único legitimado para usar, disfrutar e incluso para consumir la cosa que le pertenece, salvo que él mismo decida algo distinto mediante la cesión de la cosa o la creación de derechos reales limitados sobre la misma. Es una facultad que varía de un bien a otro, según la naturaleza de la cosa. Esto nos conduce a una distinción importante teniendo en cuenta que se trate de cosas fructíferas y no fructíferas: a.- En las cosas fructíferas el goce va más allá del uso, se extiende a la percepción de los frutos de la misma (art. 353 CC); b.- En las cosas no fructíferas la facultad de goce no puede ir más allá del uso. 2.- La facultad de disposición : La facultad de disposición consiste en la posibilidad que tiene un titular de enajenar, ceder o transferir sus derechos a terceros o de auto limitarlo constituyendo otros derechos menores que graven el suyo; o, finalmente, de extinguirlo mediante una renuncia. En definitiva, es la facultad que tiene el dueño de la cosa de decidir no seguir siendo dueño de la misma y transmitirla a otra persona, a título oneroso, gratuito, etc. El problema se plantea a la hora de determinar qué actos jurídicos del propietario se incluyen en la categoría de actos de disposición. Para ser considerados actos dispositivos tiene que tener transcendencia jurídico-real y no meramente obligacional, tienen transcendencia jurídico-real aquellos actos que afectan a la sustancia de la cosa. (por ej. el arrendamiento no es un acto dispositivo sino de administración, pues no afecta a la sustancia de la cosa). Esos actos se suelen agrupar en tres grandes grupos:
a) Aquellos actos por los cuales el propietario transmite la propiedad a otra persona (compra venta, donación, dación en pago), en los cuales se produce una pérdida del derecho de propiedad del propietario pero que no va acompañado de la extinción absoluta del derecho de propiedad. b) Aquellos actos, que también son dispositivos, pero que se caracterizan porque la pérdida del derecho del propietario va acompañada de la extinción absoluta. Es el caso del abandono (nace un derecho de propiedad nuevo para el que la encuentre). c) Aquellos actos por los que el propietario constituye en favor de otras personas un derecho real limitado
