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Derechos reales
Despacho 9, 4ta planta.
Prof. Joaquin sanchez
Seminario 2: 24/09/
Transmisión de bienes
Por un acto de autonomía de la voluntad es un asunto crucial importante que interesa a todos por su carácter real. En particular a sus acreedores, adquirente y terceros adquirentes.
En este caso nos referiremos a los terceros acreedores de la enajenación. En otro seminario nos referiremos a los terceros adquirentes. Las soluciones son bastante distintas.
Al tratar de la circulación de los bienes inmuebles en el tráfico jurídico (inter vivos) interesa al enajenante porque el art. 1911 C.c. (el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros: responsabilidad universal del deudor). Esto es una garantía universal de los acreedores. Por eso es importante para los acreedores saber si dichos bienes pertenecen al activo del deudor o no.
Se plantean ejecución singulares (un acreedor determinados pretende cobrar su derecho) y la ejecución colectiva como el concurso, donde se determinará si el bien pertenece o no al patrimonio del deudor. Esto se plantea en las llamadas tercerías de dominio.
La tercería de dominio es la intervención de un tercero en un proceso de ejecución en el que se ordena el embargo de un bien concreto (y también inmueble) para que, una vez realizado el embargo, el acreedor pueda cobrarse lo que se debe. En este proceso de embargo hay dos partes: el acreedor y el deudor. Cuando el deudor no ha cumplido voluntariamente la prestación, el acreedor puede pedir judicialmente y pedir el embargo de los bienes que forman parte del patrimonio del deudor ejecutado. Obtenido el embargo sobre determinado bien (en nuestro caso, inmueble), si hay una persona que se manifiesta diciendo que es propietario del bien puede intervenir en el proceso aludiendo a una tercería de dominio para justificar y acreditar la adquisición de la propiedad del bien embargado.
Conflicto de intereses entre los terceros acreedores y quienes han adquirido su derecho del deudor ejecutado.
Función de la tercería de dominio.- Lo que se intenta una vez acreditado por parte del tercerista que es dueño del bien, se alzará la traba. Si no acredita que es el dueño, continúa la traba.
El problema respecto de la transmisión de bienes inmuebles inter vivos es un tema de terceros.
La transmisión no inscrita en el Registro de la Propiedad de los bienes.
STS 654/
- (^) Hemos de determinar si al momento del embargo se había producido la entrega del bien al tercerista.
- El art. 609.2º señala que la traditio se realiza por consecuencias de ciertos contratos mediante la tradición.
- Arts. 1462.2, 1095 y 609.2: el tercerista/comprador al tiempo del embargo será un acreedor de la entrega de la cosa, pero no será propietario de la cosa, porque la compraventa por sí solo no transmite la propiedad del bien. Esto será en virtud del principio del título y el modo.
- Por lo tanto, se mantiene la traba y se desestima la tercería.
- se acudiría al 1127 c.c. en caso de que el acreedor fuese tercerista, y por ello cumplir algunos de los requisitos señalados allí.
STS de 20 de junio de 2002
- se hace entrega de las llaves (traditio), aunque no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. en ese caso habrá salido del patrimonio del deudor ejecutado, y habría pasado a integrar el patrimonio del tercerista.
- El art. 1463 C.c. también se aplica para bienes inmuebles (entrega de llaves). Así lo señala la doctrina del TS. También se produce la entrega de la cosa por el art. 1462.2º
STS 28/3/
- Al tiempo del embargo no hay traspaso de la posesión del donante al donatario.
SEMINARIO 08/10/
Interpretación del art. 348 por parte del TS:
Una vez que sepamos los presupuestos de la acción reivindicatoria con carácter genérico, lo importante será identificar el debate, núcleo de cada caso, llamado “caput controversus”.
Otro de los efectos de la posesión en concepto de dueño es la establecida en el art. 448 C.c. el art. 464.1º establece una especialidad en la acción reivindicatoria sobre los bienes muebles.
Hoy veremos la acción reivindicatoria sobre los bienes inmuebles.
El art. 348.2º C.c.: es la base para todas las acciones que tutelan el dominio. No se distingue entre bienes muebles e inmuebles, es decir, que da igual la naturaleza del bien. Se aplicará de forma general. Por eso la sala primera ha elaborado una doctrina jurisprudencial en orden a la aplicación de este precepto: básicamente requiere los siguientes presupuestos para que se ejercite la acción:
- Quien ejercite la acción reivindicatoria debe acreditar ser el dueño actual del bien. La persona que acredita haber adquirido la propiedad de determinado bien, se presume que subsiste la propiedad (para bienes inmuebles), salvo que se acredite en el proceso que ha dejado de ser el propietario.
- Identificación de la cosa: ha de estar poseída o detentada total o en parte del demandado.
- Tenencia o posesión injusta del demandado.
El requisito de la exigencia de que el reivindicante es el propietario actual se relación con la exigencia de que la posesión del demandado sea indebida, sobre todo cuando el demandado tenga un titulo que justifique su posesión.
- Tesis romanista.- tiene que probar la privación ilegal de la cosa. Considerando ultimo de la sentencia 1945, apartado D).
- siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría tener importancia la alegación de pedro de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecánico?
29/
STS 28/03/
La cuestión se trata de los actos de enajenación y disposición de la venta de la cosa común que pertenece pro indiviso a varias personas, realizada por uno de los condueños. Este es el tema central (Art. 392). Hay varias personas que son cotitulares de una cosa. En este caso dos. En principio la proporción que a cada uno corresponde de la cosa común, si no se estableciera proporción distinta, es por mitad (art. 393), pero en nuestro caso si hay una proporción distinto. Uno tiene 7/8 partes y el otro tiene otra. Cuando uno de los condueños enajena la cosa por entero, no la participación, a otra persona ¿qué pasaría?
A enajena la cosa común a C por contrato de compraventa, sin consentimiento de B.
Lo que se trata de saber es cuál es el régimen jurídico de los actos de disposición realizados por un condueño de la cosa común.
En relación con los actos de disposición y enajenación de la cosa común.- respecto de estos actos se ha entendido por cierto sector de la doctrina y por la jurisprudencia de la sala primera del TS en la sentencia 28/3/2011, entre otras, estos actos les es de aplicación el art. 397 del C.c. en el FJ 4º alude a este precepto. En consecuencia se requiere la unanimidad de todos los condueños para que el acto relativo produzca efectos. Según parte la doctrina científica y la jurisprudencial, los actos de disposición de los actos de disposición por algunos de los comuneros son nulos de pleno derecho por contravenir el art. 397. En consecuencia, por ser nula de pleno derecho, no producirá ningún efecto. En consecuencia según este criterio, para la eficacia de la enajenación de la cosa común se requiere el consentimiento de todos los copropietarios. De manera que si falta de todos o de algunos de ellos no será eficaz.
Según lo expuesto el art. 397 se aplicaría también a las alteraciones jurídicas, y como señala el profesor josé maría Mikel este precepto se refiere a las alteraciones físicas y materiales de la cosa común, pero no a las alteraciones jurídicas. No están contemplados expresamente dentro del c.c. español. El art. 399 reconoce la plena propiedad de su parte a cada copropietario, y en consecuencia podrá enajenarlo. Como señala la sentencia y el mismo autor, en el sistema del cc la enajenación de la cosa por entero es la suma o la coordinación de la enajenación por todos los condueños de su parte de la cosa común.
Cuando todos los condueños enajenan su parte en la cosa común simultáneamente se está realizando una transmisión de plena propiedad de la cosa. Vista desde esta perspectiva porque se contempla así el c.c. español, se le atribuye la facultad de enajenarla a cualquier otra persona.
Cuando uno de los condueños enajena la cosa a otra persona:
- Respecto de su parte, de la que tiene la plena propiedad, queda vinculado en virtud del contrato. Dice la sentencia que quien ha celebrado el contrato de compraventa puede pedir la nulidad de ésta, con la interpretación de la nulidad de pleno derecho. en consecuencia, y conforme a la tesis que estamos tratando, si un condueño enajena la
cosa a otra persona, respecto de su parte queda vinculado por el contrato de compraventa que es seguido de la tradición quedará producida la transmisión del dominio del mismo.
- Respecto de la parte que corresponde a los demás condueños, vista la cuestión como hemos señalado, resulta que será una venta de cosa ajena. La venta de cosa ajena es válida en el derecho español en un doble sentido: a) produce efectos obligacionales entre las partes del contrato (art. 1475 evicción: se ha celebrado una compraventa de cosa de ajena pertenencia); b) se establece la responsabilidad del vendedor en virtud del contrato. Éste estará obligado a sanear al comprador aunque la cosa sea de ajena pertenencia. Por tanto, la venta tiene por objeto una cosa de ajena pertenencia y no se producirá la transmisión por la adquisición de cosa ajena.
Es perfectamente coherente con la doctrina que se establece en la sentencia: sin perjuicio de que el adquirente pudiera adquirir por usucapión o por ordinaria la parte correspondiente a los dueños que no contrataron (art. 1953). En efecto, en cuyo caso, si alcanzar el tiempo necesario respecto de la parte que está usucapiendo se habrá adquirido la plena propiedad.
Respecto de la validez del contrato, el art. 1261.1º sólo exige el consentimiento de las partes contratantes, no de los demás.
Quien compra una cosa (cierta y determinada) no compra parte de ella, sino la compra por entero. Pues bien, no es el caso. en interés del comprador puede mediante una aplicación analógica del art. 1460.2º y 1479 (evicción parcial) a optar entre quedarse con la parte de la cosa en común, o pedir la resolución del contrato, sin perjuicio de la indemnización por los daños ocasionados.
SEMINARIO 12/11/
Doble inmatriculación
Si se pide la inmatriculación de una finca que ya ha abierto un folio particular a la misma se le dengara la inmatriculación. Por eso el supuesto de la doble inmatriculación es anormal, disfuncional, pero puede ocurrir.
Cuando una misma finca o parte de ella se han abierto folios registrales distintos en el Rº de la propiedad. ese supuesto solo lo contempla el RH en su art. 313. Este precepto que a petición del interesado se cancela el folio registral más moderno, y se mantiene el más antiguo. Ahora bien, el problema se plantea cuando los folios registrales publican el dominio del inmueble a favor de personas distintas. En tal hipótesis no se aplican las normas hipotecarias, sino que el interesado puede pedir una nota al margen expresiva de la apertura de distintos folios registrales a favor de la misma finca. Pero nada establece respecto a cómo se soluciona el conflicto planteado cuando ocurre esto.
El propietario de determinado bien inmueble decide inscribir su derecho en el Rº. por tanto, el verdadero propietario por cualquiera de los modos de adquisición que establece el art. 199 LH. En esta situación cierta persona consigue inmatricular la misma finca o parte de ella que ya estaba inmatriculada en el Rº. por tanto, si por hipótesis hemos dicho que el propietario inmatricula la finca a su favor, y después otra persona consigue la inmatriculación de la misma finca como su propiedad será un propietario.
Por cada titulo por el que se modifica, crea o extingue un derecho de dominio, motivará un asiente registral.
Resolución de 7 de julio de 1997
Para la inscripción de los títulos materiales, es decir, de títulos que motivan una modificación jurídico real, conforme al art. 3 de la LH requiere que consten e documento publico (notarial, judicial, etc.). por tanto, como en este caso esta formalizado en documento privado, no tendrá acceso al R, toda vez que tendrá que formalizarse en documento público. El interesado, en el ejemplo, inicia un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Finalizado el expediente dominio del autor judicial firme, pero el registrador deniega la inscripción porque el expediente de dominio no es un medio adecuado para inscribir el derecho cuando el adquirente trae causa directa o inmediata del titular registral. en ese caos no procederán los medios para reanudar el tracto sucesivo porque no se ha interrumpido el tracto. Art. 200 LH. Son inadecuados. Según el art. 20.5.1º al regular el tracto sucesivo registral. En consecuencia el defecto por el cual no tiene acceso al registro es la falta de formalización en documento público. Por ello, requerirá para la inscripción directa otorgado por el actual titular registral fallecido que se otorgue en documento público. Puede realizarse esto por los herederos voluntariamente, y si no quieren, podrá el comprador exigir judicialmente que se otorgue la escritura pública. Y una vez formalizado en documento público se realizará la inscripción directa del título de adquisición.
Dos opciones de inscripción:
- Bien mediante la voluntaria formalización pública de la transmisión operada (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 1278 y siguientes del Código Civil),
- (^) bien a través de su formalización judicial en juicio contradictorio entablado contra el titular registral que le garantice la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria).
Resolución de 18/3/
El titular registral de determinada finca muere. Sus herederos venden la finca inscrita a favor de su causante a otra persona. Sus herederos no inscriben su derecho en el Rº. por tanto, tratamos la hipótesis en la que los causante no han inscrito, pero realizan un acto de enajenación de la finca (compraventa) a un tercero. Cuestión ¿cómo inscribe su derecho el adquirente? En tales casos en los que hay interrupción del tracto sucesivo porque no se ha inscrito algún o algunos de los títulos intermedios entre el actual titular registral y el ultimo adquirente, se establece unos medios específicos para reanudarlo: acto de notoriedad aprobada judicialmente y el expediente de dominio. Dichos medios específicos tienen un carácter subsidiario o supletorio, ya que solo procederán cuando el interesado (ultimo adquirente) no pueda cumplir normalmente mediante la inscripción de los títulos intermedios. de manera que si sí pudiera realizar la inscripción de los títulos intermedios, el acceso de su titulo será en el normal funcionamiento y cumplimiento del tracto sucesivo registral (art. 40.a.2 LH).
Debemos convenir que su carácter excepcional que establece la DGRN no puede llevarse hasta el extremo de inutilizar los medios para reanudar el tracto sucesivo. No cabe impedir al interesado acudir a los medios normales para reanudar el tracto cuando no se puedan inscribir los títulos intermedios (que será cuando dichos títulos intermedios sean actos o contratos no formalizados en documento público). Pero no puede pedir la formalización en documento
publico quien no haya sido parte (el interesado no fue parte): art. 6 LH. En esos casos la dirección general dice que no cabe impedir acudir a un medio específico para reanudar el derecho del tracto sucesivo. El art. 1279 dice que si la ley exigiera forma pública (…) los contratantes pueden pedir que se otorgue en escritura pública. Por tanto, los contratantes o herederos GGGG
Resolución de 18/6/
Art. 285.3 RH: no es necesario que el promotor ara reanudar el principio de tracto sucesivo justifique las operaciones efectuadas desde la adquisición hasta la actual transmisión del bien. Art. 201.6 LH.
SEMINARIO 03/
Publicidad registral inmobiliaria
De un lado, el art. 609 CC. 2º establece los diferentes modos de transmisión de dominio. Como modos de adquisición entre vivos prevé la donación y a través de ciertos contratos mediante la tradición. También será aplicable a los bienes inmuebles. Por otro lado, respecto de los bienes inmuebles, el art. 606 CC (art.23 LH de 1861) y que se reproduce literalmente en el art. 32 de la LH establece que: el título por si solo, es decir, el contrato de finalidad traslativa no produce la transmisión de propiedad ni de bienes muebles ni inmueble (la compraventa no hace por sí solo propietario de la cosa, ya que se requiere la concurrencia del título y la traditio. Solo le hace acreedor). Por ello cuando el art.606 dice que “…no perjudicarán a tercero”, solo producirá efectos inter partes. Entonces la adquisición en virtud del título que no está debidamente inscrito en el Rº no afecta a tercero.
El problema es que: si el tercero (al que se refiere el art. 606, fuera cualquier tercero, la adquisición del derecho real en virtud del titulo no inscrito en el Rº, la inscripción sería requisito necesario para oponerse. Si el derecho fuera oponible frente a cualquier tercero, la inscripción seria requisito necesario para oponibilidad del derecho, y siendo así, la inscripción sería constitutiva. Con lo cual la regla del art. 609.2º quedaría prácticamente vacía de contenido. Pero no es así.
Veremos que la adquisición del dominio en virtud del título, no solo produce efectos entre las partes, sino que además aunque no se haya inscrito será oponible a ciertos terceros. Deberemos precisar quién es el tercero (del art. 606) frente al que será oponible el titulo que no se haya inscrito en el Rº.
En su día, como un acreedor cuando obtiene el embargo de un determinado inmueble, si al tiempo del embargo el deudor ejecutado ya había transmitido el bien a otra persona, aunque el adquirente no hubiera inscrito su derecho en el Rº y lo hubiese adquirido bien por donación o por contrato, el adquirente podía ejercer con éxito una tercería de dominio frente al acreedor embargado y alzar la traba. Sabemos que la sala primera del TS, aunque el adquirente no hubiera inscrito su titulo, puede hacer valer su derecho frente a tercero (acreedor embargante). Ello será así, aunque el acreedor hubiera anotado preventivamente el embargo en el Rº. En esta línea: La STS del 96, de 14/06: “(…) la anotación de embargo no puede oponerse al que con anterioridad ha adquirido el objeto de la traba, aunque no haya inscrito su derecho, ya que la traba no puede recaer sobre bienes que no estén en el patrimonio del deudor, ni el acreedor embargante goza de la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria ”. El art. 32 LH no puede ser
Art. 1473.2º: vender una misma cosa a diferentes compradores. Si es inmueble pertenecerá el inmueble a quien haya inscrito antes su título. El adquirente que inscrito será preferente frente al otro. Si el titulo de compraventa es posterior al otro, pero que inscribió antes, esta inscripción cerrará el acceso. La cuestión es si esta preferencia (como una particular aplicación del art. 32 LH) bastaría con la buena fe del 1473 o sería necesario reunir los requisitos del art. 34 LH. Solo habrá un único tercero, y ese será el del art. 34 ;D
Consideración séptima del F.J. 2º de la STS de 7/9/2007 EX!! El pleno de la sala primera corrige una sentencia de los 90: se interpreto la doble venta (art. 1473 CC) y terminaban vaciando de contenido del art. 33 LH (efectos de la publicidad registral inmobiliaria). Cualquier que sea la interpretación del art. 1473.2º, el único tercero protegido será el del art. 34 LH.
