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ESQUEMA USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS, CONTRA TABULAS Y
LIBERATORIA.
USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS.
Artículo 35 de la LH : “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacifica e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.
Concepto. La usucapión secundum tabulas es la usucapión del titular registral que no ha adquirido el derecho de manera definitiva, ni a través de la transmisión, ni a través del artículo 34 de la LH. Porque en ambos casos no se plantearía problema, pues, ya sería propietario.
Funcionamiento : El artículo 35 de la LH facilita al titular registral la usucapión, sin desligarla del proceso posesorio real, que se produce extrarregistralmente, ya que en ningún caso se excluye la posesión efectiva del titular inscrito, ni tan sólo se presume. Está poseyendo de manera efectiva extrarregistralmente. Por lo que, la usucapión secundum tabulas no es una usucapión simplemente formal o registral, pues, hay una posesión real en la realidad extrarregistral. Se reconoce una realidad extrarregistral ya existente –posesión del bien inmueble.
Medios hipotecarios que facilitan la usucapión : El artículo 35 de la LH facilita la usucapión al presumir ciertos caracteres de la posesión, necesarios para que la posesión continuada produzca la adquisición definitiva del derecho en el concepto en que se está poseyendo. Es una consecuencia del principio de legitimidad registral (artículo 38 de la LH).
- La inscripción equivale a justo título; por lo que la inscripción sustituye al título y sirve para suplir la ineptitud del título civil que no sirve para usucapir.
a) Asimismo, el artículo 35 de la LH aplica el artículo 1940 del CC al exigir éste justo título para la usucapión ordinaria; y,
b) Modifica el artículo 1952 del CC porque cuando se ha producido la inscripción, no sólo deberá considerarse justo título aquel que baste para transferir el dominio, sino que deberá incluirse también el que esté inscrito.
- Además, la inscripción presume que el titular registral ha poseído pública, pacifica e ininterrumpidamente y de buena fe.
a) El carácter público de la posesión excluye la aplicación a la usucapión secundum tabulas del artículo 444 CC, salvo prueba en contrario.
b) El carácter pacífico determina que aunque en su origen la posesión sea violenta. Ello no quiere decir que la inscripción sane este vicio inicial, puesto que se admite prueba en contrario.
c) El carácter ininterrumpido es el tiempo que dure la inscripción.
d) Buena fe la presunción del artículo 35 de la LH para el titular registral que usucape refuerza las presunciones establecidas en los artículos 434, 1950 y 1951 CC, ampliándolo, además, al antecesor de quien el titular inscrito traiga causa, a diferencia de lo que establece el artículo 442 CC.
Requisitos para la usucapión secundum tabulas :
a) Que una misma persona sea titular registral y poseedor efectivo ad usucapionem.
b) Que la inscripción sea del dominio o del derecho real susceptible de posesión: quedan fuera los arrendamientos por tratarse de un derecho de crédito y la opción de compra (artículo 14 RH)
c) Que el titular inscrito (registral) haya adquirido de un no dueño (adquisición a non domino ) y no esté protegido por el mecanismo de la fe pública registral, no sea tercero hipotecario (artículo 34 de la LH), ya que en este caso no necesitaría la usucapión para adquirir, ya que su posición sería inatacable por su condición de tercero registral. No obstante, puede operar en
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente. La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total. En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil. Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo. La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”.
Concepto : es la usucapión que se produce al margen del Registro de la Propiedad y produce efectos en contra de la literalidad de la inscripción ( contra tabulas ).
Situaciones a las que se refiere el artículo 36 de la LH:
a. Usucapión que se produce y que se consuma contra titular inscrito.
b) Usucapión que se produce frente al adquirente del titular inscrito y que reúne los requisitos del artículo 34 de la LH
Por lo que se da distinta consideración a quien es dueño del inmueble en el momento de iniciarse la usucapión –y a sus sucesores- y a quien con posterioridad al inicio de la posesión ad usucapionem adquiere la finca del titular registral y es, por tanto, tercero respecto de la relación de usucapión.
USUCAPIÓN QUE SE PRODUCE Y QUE SE CONSUMA CONTRA EL TITULAR INSCRITO.
El artículo 36.III de la LH se refiere a quien es dueño del inmueble en el momento de iniciarse la usucapión – y a sus sucesores- y establece una remisión a la legislación civil reguladora de la usucapión.
Respecto del usucapiente.
Cabe para una parte de la doctrina la usucapión ordinaria en contra del registro, ya que la inscripción del usucapido no afecta a la buena fe del usucapiente contra tabulas. Una parte mayoritaria de la doctrina se inclina por la usucapión extraordinaria, pues, el usucapiente sabe que está poseyendo algo que pertenece a persona distinta del que se lo ha entregado o transmitido.
Respecto del titular usucapido.
El hecho de constar la finca inmatriculada e inscrito el derecho del titular, permite a éste utilizar todos los medios reconocidos en los artículos 1944 y 1945 a 1948 del CC –relativos a la interrupción natural y civil de la prescripción- y además, los que le concede la LH, concretamente, el artículo 41 –se refiere a las acciones reales procedentes de los derechos reales a través d juicio verbal.
Por lo que puede el titular registral interrumpir la prescripción por los medios de los que dispone al respecto en el CC y en la LH.
Efectos de la usucapión consumada : el usucapiente podrá hacer constar su título en el Registro de la Propiedad a través de una sentencia declarativa de su derecho.
- Por una parte, la posesión que conduce a la usucapión ha de ser pública de acuerdo con el artículo 1941 del CC.
- El tercero ha adquirido confiado en la publicidad que proporcionar los asientos registrales.
- La solución:
a) El Registro debería preferir al tercer adquirente que reúne las condiciones del artículo 34 de la LH.
b) La colisión entre el usucapiente y el tercero adquirente del artículo 34 de la LH se resuelve en favor de la usucapión –del usucapiente- cuando se dan las circunstancias que prevé el artículo 36 de la LH esto es, si el tercero hipotecario no opone su adquisición al poseedor ad usuapionem durante todo el año siguiente a la adquisición (que no desde la inscripción en el Registro de la Propiedad).
c) Usucapión a la que falta más de un año para consumarse :
El tercero adquiere de quien es el verdadero dueño, y n necesita que s e produzca a su favor el artículo 34 de la LH, ya que el Registro concuerda con la realidad extraregistral.
- El artículo 36.II de la LH integra al adquirente del titular inscrito- uscapido en la situación de hecho de la usucapión, esto es, se convierte en parte de este proceso y le perjudica el tiempo durante el cual el usucapiente ha estado poseyendo contra el anterior titular.
- El hecho de que esté inscrito el dominio o derecho real que se está usucapiendo, no modifica las normas civiles aplicables a la materia.
- Por lo tanto:
a. Esta disposición nada añade a lo que ya resulta norma en un proceso de usucapión y deberá reconducirse la cuestión al artículo 36.III de la LH, porque al convertirse el adquirente n titular efectivo y real y pasar a formar parte del proceso de usucapión, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil y se aplica todas las regla civiles y estamos en la misma situación expuesta al inicio de la usucapión contra tabulas, como cualquier titular inscrito.
USUCAPIÓN LIBERATORIA SECUNDUM TABULAS Y CONTRA TABULAS.
El propietario usucapiente ha poseído la finca como libre y tras el tiempo y demás requisitos han adquirido la propiedad libre. La propiedad no estaba libre, sino gravada por un derecho real, sin embargo, el usucapiente la ha poseído como libre.
Si es secundum tabulas : es la extinción de un derecho real en cosa ajena, por usucapión del propietario de éste, por la posesión y demás requisitos de la misma en concepto de libre. El propietario, usucapiente ha poseído la finca como libre y tras el tiempo y demás requisitos que establece el Código Civil, ha adquirido la propiedad como libre. Ciertamente, la propiedad no estaba libre, sino gravada por aquel derecho real, si bien el usucapiente la poseído por el tiempo y con los requisitos que marca la ley como libre. Además el derecho real que grava su propiedad no está inscrito y la finca está inscrita como libre.
Se aplica el artículo 35 de la LH: la inscripción es justo título y su vigencia presume que, se ha poseído de forma pública, pacífica, no interrumpida y de buena fe.
Si es contra tabulas : la usucapión se produce según la regla normal, salvo que perjudique a tercero hipotecario en cuyo caso no se produce tal usucapión liberatoria (artículo 36.4 de la LH):
de que se trate, la usucapión no afecta a la pervivencia de aquél; por lo que no opera la usucapión liberatoria.
- En los supuestos de posesión incompatible, el titular del derecho real limitado (tercero del artículo 34 de la LH) que, no haya conocido ni podido conocer la posesión ad usucapionem , tampoco se vería afectado por la usucapión liberatoria pretendida por el usucapiente; o si la usucapión se hubiera consumado frente al titular registral anterior, el titular del derecho real se opone a la usucapión liberatoria dentro del año siguiente a su adquisición. Igualmente, no opera la usucapión libertatoria.
- Cuando el titular del derecho real limitado (tercero del artículo 34 de la LH) haya conocido la posesión ad usucapionem o la haya consentido durante un año con posterioridad a la adquisición por parte del usucapiente, la usucapión tendrá efectos liberatorios para éste.
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA
Dispone el artículo 36 último párrafo de la LH que: “ La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”.
El titular inscrito incurre en la pérdida del derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso (artículo 513.7 en relación con el artículo 1963 del CC respecto al usufructo y el artículo 546.2 del CC relativo a la servidumbre) y, en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita a un tercero hipotecario, realmente la inscripción practicada a favor del adquirente no hace renacer el derecho ya existente.
La LH dota aquí de toda su fuerza a la prescripción extintiva de esos derechos reales en contra de su titular o de su sucesor, aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la LH. Por tanto, nada ha adquirido de su transmitente, si éste dejó prescribir los derechos en cuestión.
Perjudica al titular registral aunque tenga la condición de tercero.
