Tema 18: La hipoteca
1. CONCEPTO Y CARACTERES
Tanto el Código como la Ley Hipotecaria definen la hipoteca señalando este derecho sujeta
directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su
poseedor , al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Como caracteres esenciales de la hipoteca, es posible señalar los siguientes:
Derecho real: claramente estos preceptos precisan que la hipoteca consiste en afectar erga
omnes el valor de los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación que se
asegura.
Esa afectación del bien frente a terceros permite calificar a la hipoteca como garantía real , por
oposición a las garantías personal , garantías que no determinan la afección de los bienes
concretos al pago de una obligación , sino que sujetan a responsabilidad el patrimonio de
terceros.
Por tanto ese carácter real o si se prefiere, esa inmediación típica de los derechos reales, se
traduce , en la hipoteca , en la posibilidad que tiene el acreedor de ejerce erga omnes una
acción que le permite instar la ejecución de garantía directamente sobre el bien gravado u em
que también , durante la fase anterior , pueda solicitar las medidas a las que se refiere el art
117 LH en el supuesto de que exista un deterioro del valor del bien
Este derecho recae sobre bienes inmuebles enajenables
Es un derecho real de garantía: este derecho se constituye con la finalidad de asegurar el
cumplimiento de una obligación o de varias. Es el derecho real de garantía que otorga al
acreedor una protección más eficaz , tanto por la índole de los bienes sobre los que recae,
cuanto por la naturaleza de los procedimientos legalmente previsto para su actividad.
Además, garantiza suele garantizar créditos a medio y largo plazo, resulta necesario que el
acreedor refinancie los créditos que concede.
Se trata de un derecho de realización de valor con carácter preferente. La atribución del ius
distrahendi o del ius vendidi al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial, sino que
integra el contenido esencial de su derecho. Sin embargo, el ejercicio de esa facultad
consustancial del derecho del acreedor no pueda llevar a cabo por su titular de forma
unilateral, ya que debe reputarse nulo cualquier pacto por el que el acreedor se pueda llegar a
apropiar de la cosa dada en hipoteca.
Es preciso, por tanto , que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente
preestablecidos , ya sean judicial o extrajudiciales.
Es un derecho real limitada y en cosa ajena. Aunque la hipoteca no altera las facultades
dispositvas del propietario o del titular del bien o derecho gravado , ni impide su inmediato
disfrute provoca la restricción de su padre sobre aquél en el sentido de que tiene que soportar
llegado el caso , su enajenación o el ejercicio de las facultades concedidas al acreedor
hipotecario durante la fase de seguridad. Debe recaer sobre bienes inmuebles ajenos.
