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TEMA 1: LA COMPRAVENTA
- Concepto
El contrato de compraventa se regula en los arts. 1445 y siguientes del CC y se define como el contrato en el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero o algo que lo represente.
- Caracterísitcas de la compraventa
- Es un contrato consensual, es decir, se perfecciona por el consentimiento.
- Es bilateral, genera obligaciones recíprocas para ambos contratantes.
- Es un contrato oneroso, que incluye o implica conmutación de prestaciones recíprocas, en oposición a lo lucrativo.
- (^) Asimismo, sirve de título para transmitir la propiedad.
• TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO:
En España, se sigue la Teoría del título y el modo, según el cual la compraventa por sí sola no transmite la propiedad, es solamente título suficiente para transmitirla pero, es necesario que exista modo o entrega de la cosa para que se transmita la propiedad. Ese modo o entrega puede ser de carácter físico o manual pero, también puede ser simbólico (como unas llaves) o instrumental, en el supuesto de que la compraventa se realice en escritura pública. Este sistema de transmisión de la propiedad es propio de España, ya que, en países como Francia, la propiedad se transmite desde que se perfecciona el contrato, y entre otros derechos como el alemán, se exige para los inmuebles la inscripción en el Registro.
- Elementos personales de la compraventa
Los elementos personales en la compraventa son el comprador y el vendedor. Ambos deberán tener capacidad de obrar, ya que, de acuerdo con el art. 1457 CC pueden celebrar el contrato de compraventa
todas las personas a quienes el Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones que veremos de los arts. siguientes. Añade el artículo siguiente que los cónyuges pueden venderse bienes recíprocamente.
Además, tenemos que tener en cuenta que la compraventa es por excelencia el acto de enajenación típico, por lo que tratándose del vendedor se le exigirá capacidad de disposición. Lo que significa que tratándose del menor emancipado tiene capacidad para vender salvo que el objeto que quiera vender sea uno de los enumerados en el art 323 CC (bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos de extraordinario valor).
Tratándose de los menores de edad , el art. 1263 CC ha sido reformado por la Ley de jurisdicción voluntaria de 2015, de manera que reconoce capacidad a éstos cuando se trate de la celebración de contratos relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad y de conformidad con los usos sociales (P.ej: que quiera vender su ordenador o videojuegos). Se exige más capacidad para vender que para comprar. Para vender un bien se debe tener capacidad de obrar y poder de disposición (facultad de poder transmitirlo). Además de la capacidad del vendedor es necesario determinar si el vendedor ha de tener o no poder de disposición. Para que la venta sea inatacable es necesario que exista ese poder de disposición, pero esto no quiere decir que la venta no pueda hacerse aunque no haya ese poder. Aunque no se tenga poder de disposición se puede celebrar la compraventa aunque puede ser atacada (vender el piso de tus vecinos). Como ya sabemos el contrato de compraventa solamente produce el efecto de obligar a la entrega de una cosa y un precio, por lo que es posible y válida la venta de una cosa ajena, sin embargo, no se pueden cumplir las obligaciones de entrega.
Tener poder de disposición significa no solo ser el propietario de la cosa sino además ser el único propietario o tener un poder para enajenar ese bien, por ello, para saber si concurre o no el poder de disposición, hay que analizar si el propietario está casado o no y cuál es el régimen de su matrimonio.
• PROHIBICIONES:
Hay ciertos casos en los que a pesar de que una persona tiene capacidad para realizar una compraventa, esta no se puede llevar a cabo porque existe una prohibición de las enumeradas en el art. 1459 CC. Estas prohibiciones no se basan en la capacidad sino en el
- Requisitos que ha de reunir la cosa en la compraventa.
1º Requisito: Ha de tener existencia actual o posible, lo que significa que la cosa o bien existe ya al tiempo del contrato; o bien que la cosa tiene una existencia posible en el futuro, ya que, es posible la venta de cosa futura y se entiende por venta de cosa futura aquella que no tiene existencia real en el momento de celebración del contrato pero, que cabe esperar que la tenga dentro del orden natural de las cosas. Sobre la venta de la cosa futura, esta puede ser de dos tipos: emptio rei esperatae o emptio espei:
■ EMPTIO REI ESPERATAE: Es la venta de la cosa futura (cosecha) con la que se compra la cosa futura y se paga el precio solo si la cosa llega a existir.
■ (^) EMPTIO ESPEI: Es aquella en la que se paga el precio en todo caso, es decir, aunque la cosa no llegue a existir.
Sobre este último tipo de contrato, sobre la venta de cosa furura, algunos autores opinan que no es una auténtica compraventa sino un contrato aleatorio (como comprar la lotería).
2º Requisito: Ha de ser una cosa lícita, es decir, no puede ser algo que se encuentre fuera del comercio de los hombres.
3º Requisito: La cosa ha de ser determinada o determinable, es decir, que es necesario que se pueda determinar sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes.
B. EL PRECIO
- El precio como elemento real también tiene requisitos :
1º Requisito: El precio tiene que ser verdadero o real, lo que significa que no puede ser ficticio, ya que, si lo es, estaríamos ante una donación simulada. Pero no es necesario que el precio sea de mercado y ni siquiera que sea justo.
2º Requisito: Ha de ser cierto y determinado, aunque también es posible que sea determinable con arreglo a criterios objetivos o subjetivos.
A esta cuestión se refieren los arts. 1447 y siguientes del CC que establecen que para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta o bien que se deje su señalamiento al arbitrio de una persona determinada. Si al final esta persona no puede señalar el precio, el contrato será ineficaz. (Esto último es muy habitual en las tiendas de 2ª mano).
En aquellas ventas de valores, gramos (cosechas), líquidos y demás cosas fungibles cuando el precio se señale en relación al que la cosa vendida se tenga un determinado día, en una bolsa o un mercado, el precio se tendrá por cierto.
3º Requisito: Ha de tratarse de un precio en dinero o signo que lo represente, es decir, que el precio ha de ser una deuda pecuniaria. Cuando lo que se entrega a cambio es otra cosa, el contrato deja de ser compraventa y se convierte en permuta.
Pero si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el art 1446 CC determina que el contrato se calificará según la intención manifiesta de los contratantes y si esta no consta será permuta si el valor de la cosa excede el valor del dinero y se tendrá por compraventa en el caso contrario.
- (^) La transmisión de la propiedad en la compraventa: la doble renta
La transmisión de la propiedad en la compraventa solo se lleva a cabo según la teoría del título y el modo cuando además del título existe el modo o entrega. Este modo se puede hacer de manera manual (entrega
La obligación principal y esencial del comprador es pagar el precio de la cosa. Pero junto a esta obligación principal el comprador también asume las siguientes:
1º La obligación de recibir la cosa vendida, que es un deber de colaboración al cumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa. En caso de no cumplirla, tiene lugar lo que se conoce como MORA ACCIPIENDI y esto permite al vendedor consignar (ponerla a disposición de la autoridad judicial) la cosa vendida de acuerdo con lo que establece el art. 1176 CC.
2º La obligación de pagar los intereses del precio, que solo se deberán en los casos que establece el art. 1501 CC, que son:
- Cuando así se haya pactado.
- Si la cosa vendida y entregada produce renta.
- Si se ha constituido en mora.
3º La obligación de pagar determinados gastos:
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde que se perfecciona el contrato hasta que se ejecuta.
- Si no se ha pactado otra cosa, tendrá que pagar los gastos que genere el transporte de la cosa vendida.
- Los gastos de primera copia y de inscripción en el Registro, salvo que se pacte otra cosa.
- Tendrá que pagar el impuesto por la transmisión.
• LA OBLIGACIÓN DEL PAGO DEL PRECIO
El pago del precio no solo es la obligación principal sino que es la obligación esencial en la compraventa a cargo del comprador, ya que, es la contraprestación correlativa a la obligación del vendedor de entregar la cosa, es decir, existe un vínculo recíproco entre ambas obligaciones. Esto significa que tendrán lugar las consecuencias propias del incumplimiento de cualquier obligación recíproca (art. 1124 CC).
La obligación del pago del precio es una obligación genérica por esencia, es decir, que como se estima que el género nunca perece, nunca podrá alegarse la falta de cumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor.
Además, se trata de una obligación pecuniaria, por lo que el que paga deberá hacerse en la especie pactada, ya que, es liberatorio el pago hecho en divisas. En aquellos casos en los que no sea posible entregar la especie pactada, habrá de entregarse en la moneda que tenga curso legal en España.
Cuando se paga a través de pagarés, letras de cambio u otros documentos mercantiles solo se producirán los efectos del pago cuando hayan sido realizados o cuando por culpa del acreedor se hayan perjudicado.
En cuanto a las circunstancias del pago el art. 1500 CC establece que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el lugar y tiempo convenidos, y si nada se hubiera pactado, el comprador tendrá que pagar el precio en el lugar y momento en que se haga la entrega de la cosa vendida. Cuando se conviene algo en contra de esto puede ser que se adelante el pago del precio a la entrega o que se retrase, en cuyo caso estamos ante una compraventa con precio aplazado; y en este caso, hay que conocer cuales son las posibles garantías que va a tener el vendedor para cobrar el precio.
(LEY DE VENTA A PLAZOS DE BIENES INMUEBLES).
♦ Garantías en caso de aplazamiento
En caso de aplazamiento, el CC contiene una serie de garantías no solo para el vendedor, sino también para el comprador.
▲ GARANTÍAS DEL COMPRADOR: Art. 1502 CC: Si el comprador es perturbado en la posesión o propiedad de la cosa o tuviese fundado temor de serlo por una acción judicial puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o hasta que afiance la devolución del precio. Esta obligación de garantía admite pacto en contrario.
■ En primer lugar, el vendedor puede ejercitar una acción contra el comprador reclamándole el pago del precio y el comprador responderá esta deuda de acuerdo con el art. 1911 CC, es decir, con todos sus bienes presentes y futuros.
■ Art. 1467 CC: En aquellos casos en los que se ha aplazado el precio si el vendedor descubre después de la venta pero antes de la entrega que el comprador es insolvente puede suspender la entrega de la cosa salvo que el comprador afiance la devolución o el pago.
■ La resolución en caso de incumplimiento es la mayor garantía del vendedor, que consiste que en caso de impago podrá pedir la resolución del contrato de compraventa. Esta resolución puede hacerse por la vía del art. 1124 CC, pero además, hay reglas especiales de resolución en el CC para la compraventa. En ellas se distingue entre la compraventa de bienes muebles e inmuebles.
- Compraventa de bienes muebles: El art. 1505 CC establece que la resolución del contrato tendrá lugar en interés del vendedor cuando el comprador no se haya presentado dentro del plazo fijado a recibir la cosa o habiéndose presentado no haya ofrecido al mismo tiempo el pago del precio, salvo que para este se pacte mayor dilación (retraso en el proceso).
- Compraventa de bienes inmuebles: El art. 1503 CC permite al vendedor resolver la venta si tiene fundado motivo para temer la pérdida de la cosa y del precio. Pero hay que tener en cuenta sobretodo el art. 1504 CC que establece que en la venta de inmuebles aunque se hubiese pactado que por falta del pago del precio en el tiempo
convenido, tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador puede pagar mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Pero una vez hecho el requerimiento el juez no puede conceder un nuevo plazo para el pago. En este caso la resolución se produce con el requerimiento judicial o notarial y las diferencias entre esta resolución y la del 1124 CC son las siguientes:
- El 1124 se aplica a todas las obligaciones recíprocas, mientras que el 1504 solo se aplica a la compraventa con precio aplazado.
- La resolución del 1124 no exige requerimiento pero, la del 1504 sí.
- (^) El 1124 permite al juez conceder un nuevo plazo.
- El 1124 no necesita pacto expreso mientras que el 1504 sí lo necesita.
- El 1124 no afecta a terceros adquirientes mientras que el 1504 si está inscrito en el Registro si afecta a terceros adquirientes de modo que la resolución de la venta conllevará una cadena de resoluciones.
- (^) Las obligaciones del vendedor.
Las obligaciones del vendedor se regulan en los arts. 1461 y siguientes del CC. Asimismo, las dos obligaciones fundamentales del vendedor son la entrega y el saneamiento de la cosa. Pero junto a estas dos principales, el vendedor está obligado a lo siguiente:
- Conservar la cosa hasta la entrega con la diligencia de un buen padre de familia.
- Está obligado a entregar los accesorios de la cosa aunque no hayan sido mencionados (hay que saber qué se considera accesorio).
- Si existe mayor cabida en una venta hecha a razón de un precio por unidad de medida, en este caso, el comprador tiene la obligación de pagar el exceso de precio si ese exceso es igual o no superior a la 1/20 parte del señalado. Si excede de la vigésima parte, el comprador puede optar por pagar el exceso o bien desistir del contrato.
- Cuando se compra un inmueble por un precio alzado, en este caso, si no se ha expresado el precio por unidad de medida, el exceso o defecto de cabida no alterarán el precio.
♦ OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO Y EVICCIÓN DE LA COSA VENDIDA
La segunda principal obligación del vendedor es su obligación al saneamiento y evicción de la cosa vendida. Es obligación del vendedor entregar la cosa en el estado físico y jurídico que las partes presuponían al contrato. Y ha de asegurar al comprador la posesión pacífica de la cosa vendida. Esta obligación se conoce como saneamiento y existen dos tipos de saneamiento:
- SANEAMIENTO POR EVICCIÓN: Art. 1475 y siguientes del CC, que determinan que la evicción tiene lugar cuando se priva al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compr, de todo o parte de la cosa vendida. En este supuesto, el vendedor responderá frente al comprador aunque nada se haya dicho en el contrato.
Sin embargo, los contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esa obligación legal del vendedor, aunque el art. 1476 CC determina la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder por evicción si hay mala fe de su parte.
- Requisitos del saneamiento por evicción:
De acuerdo con el art. 1480 CC el saneamiento solo se podrá exigir cuando exista sentencia firme por la que condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o una parte de la misma. Añade el art. 1481 CC que el vendedor estará obligado al saneamiento si se le notificó la demanda de evicción porque si no se le notificó no estará obligado al saneamiento por evicción.
- Efectos del saneamiento por evicción:
Si la evicción es total, establece el art 1478 CC que el comprador tendrá derecho a exigir del vendedor lo siguiente:
- Los frutos o rendimientos si él hubiese sido obligado a entregarlos
- Las costas del pleito de evicción y la del pleito que siga contra el vendedor por saneamiento.
- Los gastos del contrato que hubiere pagado el comprador.
- Los daños e intereses e incluso las mejoras extraordinarias si vendió de mala fe.
Si la evicción es parcial, de acuerdo con el art. 1479 CC si lo que se ha perdido es de tal importancia que sin dicha parte no se hubiese comprado, el comprador podrá optar por la rescisión del contrato.
- (^) SANEAMIENTO POR GRAVÁMENES OCULTOS (oblig. Vendedor).
De acuerdo con el Art. 1483, si la finca vendida hubiese estado gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato salvo que opte por una indemnización.
• SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
La regla general consiste en que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos que tenga la cosa vendida, inlcuso si los ignorase.
- Los requisitos que tienen que darse para que haya este tipo de saneamiento son: - Que el vicio oculto haga impropia la cosa para el uso al que se destina, o bien, disminuya el uso de tal manera que el comprador no la hubiera comrpado de conocerlos. - Que el vicio no esté aparente, ya que, el vendedor no responderá de los defectos manifiestos o a la vista; ni tampoco de los defectos ocultos si el comprador por su profesión, tenía que conocerlos. - Que el vendedor no advierta al comprador de los vicios o defectos ocultos y que el comprador lo acepte, en este caso se excluye el saneamiento.
• TEORÍA DE LOS RIESGOS
- Respecto a la obligación de pagar el precio, no existe un art. en el CC que libere al comprador de pagar el precio, ya que, no se puede aplicar la teoría que resulta del art. 1124 CC y aunque la cuestión ha sido debatida por la doctrina se considera que la regla que se consagra es que el riesgo lo soporta el comprador. Si como dice el art. 1452 CC en las obligaciones genéricas lo soporta desde la especificación, en las obligaciones de dar cosa específica lo soporta desde que se perfecciona el contrato. Lo que además es cocherente con la regla de que la cosa perece para el dueño.
