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TEMA 1.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
* CONTRATOS QUE SIRVEN PARA TRASMITIR LA PROPIEDAD.
- Compraventa: oneroso, existe cambio de prestaciones, cada prestación tiene un valor.
- Permuta: oneroso, existe cambio de prestaciones, cada prestación tiene un valor.
- Donación: Gratuito, ya que hay incremento patrimonial. Diferenciamos la compraventa de la permuta:
- compraventa -> intercambio de dinero por un objeto.
- permuta -> intercambio de un objeto por otro objeto. Donación: Con herederos forzosos (legitimarios), es decir la donación de hijos y descendientes, los padres y ascendientes, y viudo o viuda. Art. 807 "Son herederos forzosos: 1.º Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes. 2.º A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes. 3.º El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código." Se intenta utilizar como vía de fraude para no tener que pagar. La idea de fraude viene generalizada por la donación en fraude de acreedores es decir donas todo lo tuyo para que los acreedores no puedan cobrar su deuda.
- CONCEPTO. Art. 1445 CC "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente." Este artículo lo que hace es describir qué es el contrato. Dice que siempre hay un cambio por dinero.
- Diferencias con la permuta. Art. 1538 CC "La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra". La principal diferencia es que no es pecuniario. También hay diferencia en la responsabilidad de la permuta y la responsabilidad de la compraventa, refiriendo en la responsabilidad por evicción (la pérdida de un derecho de una persona sobre una cosa a causa de la existencia de un derecho de una tercera persona sobre esa misma cosa). Los dos tipos de contratos van a tener responsabilidad por evicción pero las reglas de cada tipo son distintas.
- CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
- Típico : -> Es decir, que la ley lo nombra, lo regula y hace referencia a este tipo de contratos, hace que tengamos que acudir al CC. Cuando no es así se dice que es un contrato atípico.
- Consensual :
-> Art. 1258 CC "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley." Art. 1450 CC "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se haya entregado." Es decir, que me pueden obligar a pagar y yo a que me den lo que me han vendido.
- Bilateral o sinaligmática : -> Trata de 2 partes, tienen obligación ambas partes.
- Oneroso : -> Significa que tiene un precio, que hay prestación y contraprestación. Por ejemplo// Yo compro un piso pero no me hago mas pobre.
- Conmutativo con carácter general : -> Son contratos en los que parece determinada la relación existente de las parte desde un principio. Es decir, no son contratos aleatorios. Por ejemplo// El seguro es un contrato aleatorio, ya que si tienes un accidente vas a pagar mas de seguro, si no tienes un accidente tendrás el mismo precio durante el contrato. En el caso de la compraventa no, ya que están determinadas, no es que yo pague 100 y luego ya veremos no, si pago 100 es 100, otra cosa seria si fuese la venta de una cosa futura.
- Aplicación del principio de libertad de forma. -> Art. 1278 CC "Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez." Por ejemplo// Sí se puede comprar una barra de pan, una bicicleta, un coche, un piso… de igual forma, otra cosa es que es lo que conviene. * Condiciones esenciales de validez:
- LOS SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
- Compradores
- Vendedores . Capacidad: Se necesita capacidad contractual. Art. 1457 CC "Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código Civil autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los siguientes artículos." _ Las personas que tengan plena capacidad para obrar. Estas personas van a tener contratos con la plena eficacia. _ El menor emancipado tiene límites. Art. 323 CC "La emancipación habilita a menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor, pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.
Art. 1271 CC "Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera de comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el articulo 1.056. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que nos dan contrarios a las leyes o a las buenas costumbres." Art. 1272 CC "No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles." Se puede dar la venta de cosa futura. Las cosas futuras son aquellas que no existen en el momento de la celebración del contrato pero existirán. Por ejemplo// la compraventa de unos locales que todavía son edificios en construcción. No serán de aplicación las normas de los contratos de compraventa las cuales tenga como requisito la existencia actual del objeto, normas que por el contrario serán aplicables cuando la cosa deje de ser futura y exista actualmente. Es decir, que es futura porque en el momento del contrato no existe, pero el contrato es eficaz. Por ejemplo// Piso que no esta construido, yo pago y recibo el piso (si es conmutativo) o pacto una compraventa de contrato aleatorio. Se puede dar también la venta de cosa ajena. El vendedor vende algo que no le pertenece. Este tipo de contrato se admite por ser consensual, pero es admitido por la jurisprudencia cuando es de buena fe. Se admite la compra de cosa ajena, yo lo adquiero y te lo paso a ti (es un acto muy habitual). Por ejemplo// una tierra y vendo el 100% con la cuota de mi hermano pero seria hacer la venta y trasmitir al otro lo que corresponda. Se puede dar la nulidad del contrato por inexistencia. Art. 1261 CC "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca." _ Licitud. Art. 1271 CC.
. Significa que el objeto sea lícito. La herencia futura es inalienable, es decir que no se puede enajenar. Se puede repartir pero no se puede vender la herencia futura. _ Determinación o determinable. Art. 1273 CC "El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes." _ La transmisión de la propiedad mediante la entrega de la cosa. Teoría del titulo y del modo. ¬> La teoría del titulo y del modo es un sistema de transmisión de la propiedad de las cosas que requiere contrato y la posterior entrega de la cosa. Este es el sistema vigente en España. En este sistema, los contratos no trasmiten la propiedad de ningún bien, sino que genera la obligación de trasmitirlo y hasta que esa entrega no se produzca, el vendedor continua siendo el propietario de la cosa.
Así, la transmisión de una cosa requiere:
- de un titulo (el contrato de compraventa)
- de un modo (la entrega de la cosa) Esa teoría no vale solo con el contrato o solo con la entrega, necesitamos de las 2. ¿Existe obligación de trasmitir la propiedad? El CC no lo dice. Hablamos de compraventa como: Que tiene la finalidad de convertirle en el propietario del objeto. El titulo seria el contrato, que en este caso seria el contrato de compraventa, no el arrendamiento. El modo es la entrega, sin la entrega nunca nos convertirnos en propietarios del bien. -> El modo = adquisición de la propiedad.
- RIESGOS EN CUANTO A LA DESAPARICIÓN DEL OBJETO. Una vez perfeccionado el contrato: (en las mismas condiciones en las que se vendió). Art. 1452 CC "El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182. Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles, hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, numero o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que este se haya constituido en mora."
- Hay obligación de conservar el objeto. Art. 1094 CC "El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia."
- Tiene que responder el vendedor ante el comprador por perdida, en caso de dolo, negligencia o mora. (art. 1101 CC)
- ¿Qué sucede ante una perdida por fuerza mayor? --> Liberación del vendedor. Art. 1182 CC "Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora."
- ¿El comprador debe pagar el precio? Es decir, que pese a no obtener la mercancía, ¿lo asume el vendedor o lo asume el comprador? Ante esta pregunta tenemos 2 posturas:
- Res perit domino. Esta postura encaja perfectamente con el derecho francés. Esta postura dice -> que el dueño es el vendedor todavía, porque no se ha efectuado el contrato, por lo tanto el riesgo se traslada al vendedor.
- Doctrina dominante y jurisprudencia en derecho español -> dice que el riesgo lo soporta el comprador. El comprador soporta el riesgo porque el comprador se beneficia del producto, se entiende que el comprador tiene defensas para tener el dinero que ha perdido. ¬> Art. 1095 CC "El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada." ¬> Art 1186 CC "Extinguida la obligación por la perdida de la cosa, corresponderán al acreedor todas las acciones que el deudor tuviere contra terceros por razón de esta." Art. 1096 CC "Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente del derecho que le otorga el artículo 1101, puede compeler al deudor a que realice la entrega. Si la cosa fuere indeterminada o genérica, podrá pedir que se cumpla la obligación a expensas del deudor.
Art. 1447 CC "Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato." Art. 1448 CC "También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o mercado, con tal que sea cierto." Art. 1449 CC "El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio uno de los contratantes".
- Las partes deciden si es permuta o compraventa, esta elección se deja en manos de los contratantes ( por ejemplo// yo compro algo por un cuadro).
- LA FORMA EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
. Hay libertad de forma. Art. 1278 CC "Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez." Dentro de la libertad de forma hay requisitos:
- El perfeccionamiento del contrato por intercambio de consentimientos. Art. 1450 CC "La venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado."
- La obligación del vendedor de entregar la cosa. Art. 1468 CC "El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato." Por ejemplo// Yo compré una moto roja no azul.
- Frutos del comprador (art. 1468 2º párrafo). . Forma "ad probatiomen" (literalmente: para la prueba) Art. 1279 CC "Si la ley exigiese el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez." La forma no es esencial para este contrato (aunque así lo hace ver el articulo). Esto sirve por si tienes que hacer una prueba, tu para ir a una inmobiliaria para probarlo tienes que tener un documento oficial. Esta forma solo se exige cuando es necesaria una demostración del acto.
- LAS OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA. 8.1) Obligaciones del vendedor. Art. 1461 CC "El vendedor esta obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de
la venta".
- Entregar la cosa vendida. Es decir, la entrega del bien o traditio. Formas de entrega: 1. Traditio real Art. 1462 CC "Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario." En los bienes inmuebles exige entrar en un fundo con la intención de poseerlo. En los bienes inmuebles tiene lugar con la entrega material de la cosa. 2. Traditio instrumental Art. 1462 CC (2º párrafo) Art. 1464 CC "Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del articulo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consistiéndolo el vendedor." 3. Traditio simbólica Art 1463 CC "Fuera de los casos que expresa el articulo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta , o si éste la tenia ya en su poder por algún otro motivo." Por ejemplo// dar esa llave de una almacén de mercancías ya es una señal (no podemos entregar el almacén). Es decir, la traditio simbólica se da cuando la entrega de la cosa se sustituye por la de ciertos objetos que la representan como las llaves del edificio o el titulo de propiedad.
- Traditio brevi manu Art. 1463 CC. Se da cuando no es posible la entrega o la toma de posesión porque el que adquiere la tiene ya en su poder por titulo distinto al de propiedad.
- Traditio constitutum possessorium Art. 1463 CC. La entrega no tiene lugar porque el que trasmite la propiedad se queda la cosa bajo un concepto distinto que la de propietario, es un arrendatario.
- El objeto de la entrega. (sobretodo cuando es un bien inmueble) . Defecto y exceso de cabida en los bienes inmuebles. Esto tiene que ver con la determinación del precio en función de metros cuadrados. Es mas habitual para la compra de bienes inmuebles rústicos. Art. 1469 CC "La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o numero, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si este lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la
- Gastos. Los asume el vendedor algunas y otros el comprador. En la compraventa lo habitual es que se pacte. Art. 1465 CC "Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo en caso de estipulación especial."
- LA ENTREGA Y SUS VICISITUDES. ~ La venta con pacto de reserva de dominio. En esta venta se pacta la entrega del bien pero solo se trasmite la posesión y no la propiedad. Entonces, este pacto actúa como garantía de cobro de la totalidad del precio que sea aplazado. Si se da el aplazamiento del pago del precio y entregamos la propiedad corremos el riesgo de perder la propiedad y no ser pagados. Por eso, hablamos de esa transmisión de posesión y no de la propiedad (así tenemos una forma de garantía). Esta venta se da tanto para bienes inmobles como para bienes muebles. Es mas habitual para los bienes muebles, especialmente los vehículos. Este pacto no está regulado en el Código Civil. -> Efectos comprador - vendedor: El vendedor es propietario pero como en la nula propiedad. Desde el momento en el que el comprador de todo el precio aplazado se convierte automáticamente en propietario de ese objeto, la reserva de dominio es una garantía. Si el comprador no paga el precio, el vendedor puede reclamárselo como en toda compraventa, pero al tener este pacto de dominio, en lugar de reclamar puede reivindicarlo ya que sigue siendo propietario de la misma, y se resolverá el contrato por el articulo 1124 CC. Se usa mas en bienes inmuebles, para comprar bienes muebles se usan otras figuras. -> Efectos entre acreedores del comprador - vendedor: El comprador tiene la posesión de la cosa, y por tanto tiene apariencia de ser suya la cosa. Si el comprador tiene deudas no podrá ser ejecutado ese dominio, ya que ese bien no es suyo. Tiene que quedar siempre constancia de que existe pacto de dominio, y tiene que tener publicidad es decir, tiene que hacerse el registro de la propiedad donde corresponda. Si no hay constancia del registro por lo menos debe constar la fecha del pacto y demostrar que se realizó con anterioridad a la deuda y de tal manera no podrá ser embargado. -> Efectos vendedor - 3os adquirentes: El comprador no es propietario de la cosa por lo tanto no puede disponer de ella. El comprador hasta que no pague el precio y adquiera la cosa carece de disposición de la cosa, por tanto, si el vende la cosa se trataría de una venta de cosa ajena en principios ineficaz, por lo tanto el vendedor o recibe el precio total o puede reivindicar la cosa frente los terceros adquirentes. Estamos hablando de una apariencia, yo supongo que es tuyo si tu me lo quieres vender yo te lo puedo comprar pero como no es tuyo, es de otra persona la 3ª persona me va a dar una reserva de dominio para
decir: eh! que es mío, ten cuidado, hasta que no me pages el precio aplazado no puedes venderlo, si lo vendes seria yo la propietaria. ~ Suspensión de la entrega del bien. -> Venta con precio presente. El vendedor puede suspender la entrega si no ha pagado el precio, a menos que hayamos puesto un plazo. Art. 1466 CC "El vendedor no estará obligado a entrega la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago." -> Venta con precio alzado. Hemos aplazado el pago y hemos entregado la cosa porque no era como hemos visto antes que es una razón para no dar la cosa, y vemos que el comprador es insolvente. Art. 1467 CC "Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o termino para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido." Art. 1129. 1 CC "Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda." ~ La doble venta. ¿Qué pasa si una persona se lo vende a 2 personas? Va a ver un propietario, puede compartir propiedad pero no hay 2 propietarios, habría copropietarios. La doble venta la diferenciamos en:
- bienes muebles: a la persona que primero haya tomado posesión.
- bienes inmuebles: a la persona quien haya antes inscrito en el Registro, si no el que primero tuviese la posesión, y faltando esta atenderemos a la fecha. Art. 1473 CC "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando esta, a quien presente título de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe."
- LAS RESPONSABILIDADES DEL VENDEDOR. (Las responsabilidades que asume)
- Saneamiento de la cosa vendida. (= responsabilidad) El vendedor aunque ya haya vendido el objeto, sigue siendo responsable de lo que ha vendido. ¬> Saneamiento por evicción: La evicción debe ser saneada por el vendedor. Concepto : Saneamiento. Art. 1474. 1º CC "En virtud del saneamiento a que se refiere el articulo 1.461, el
Una vez haya sentencia firme. Por ejemplo// Alguien que tiene la titularidad del bien pero no queda claro, entonces se pacta y por ejemplo pactamos que yo me quedo con la finca.
. Notificación al vendedor de la reclamación judicial. Este requisito se pide porque puedes pedir la responsabilidad. Por ejemplo// yo compro una finca a Juan y viene uno y dice que no que esa es su finca y le enseñan el papel judicial. Art. 1481 CC "El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento." ~ Efectos: . Se puede dar una evicción total. Art. 1478 CC "Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor: 1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprado. 5.º Los daños e interese y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe." . Se puede dar una evicción parcial. Por ejemplo// te venden una cosa 100% y realmente solo tiene una cuota (el 40%), entonces pierdes parte del objeto. Art. 1479 CC "Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no loa hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin mas gravámenes que los que tuviese al adquirirla." . Se puede dar la existencia de gravámenes ocultos. Y al darse esto se puede pedir la rescisión o la indemnización. Art. 1483 CC. La rescisión se pide cuando se produce un daño. ¬> Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde frente al comprador en caso de tener la cosa con vicios. Por ejemplo// No funciona bien esa maquina que me has vendido. . Concepto: Art. 1474. 2º CC. "En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere." . Requisitos: Para que se de el saneamiento por vicios ocultos.
-> vicios ocultos y graves. como por ejemplo tú compras un ordenador, no está a la vista el error, y tu lo usas y yo quería un ordenador con un procesador más rápido y resulta que tiene un procesador que es más lento. Sería vicio oculto porque no lo he visto a la hora de comprarlo y es grave porque yo podría haber pagado menos. -> preexistencia a la conclusión del contrato. Art. 1484 CC. "El vendedor estará obligado al saneamiento por vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, debe haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que este estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
. Pactos. Art. 1485 CC. "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido." . Si existiera un vicio oculto, el comprador puede ejercitar 2 acciones edilicias romanas: - Acción redhibitoria: es la facultad del comprador ante la aparición de vicios ocultos en la cosa comprada (en los 6 primeros meses de firmar el contrato) de desistir del contrato debiendo abonarle el deudor los gastos que pagó. - Acción quanti minoris o estimatoria: con esta acción el comprador puede pedir una disminución del precio por causa de esos vicios ocultos. Esto es debido a que la cosa que se ha comprado A pesar del vicio, la cosa sigue sirviendo para lo que era destinada. Es decir es una rebaja del precio ya pagado. Es decir, se adapta el precio, no anularíamos el contrato, sería una especie de novación. Art. 1486 1º CC. "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos." . Si el vendedor actúa de mala fe deberá indemnizar por daños y perjuicios (ya que actúa con dolo) Art. 1486 .2º CC. "Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optaré por la rescisión." Art. 1487 CC. "Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá este la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe solo restituir el
. Lugar de pago -> fijado por el contrato / donde se haga la entrega de la cosa vendida. Art. 1500 CC "El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieran fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida." . Garantías convencionales y legales -> _ Pacto de reserva de dominio (no se trasmite la titularidad hasta que no se pague el precio total de la cosa) _ Suspensión del pago del precio. Es una garantía para el comprador (no vaya a ser que compre algo y no me des nada y por eso el art. 1502 me permite esta garantía). Art. 1502 CC "Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago." . Pago de intereses. - intereses convencionales (que es libremente fijado por las partes, no pudiendo superar la tasa legal) - intereses compensatorios (tratan de compensar las rentas y frutos) - intereses moratorios (el tipo de interés que se aplica al tema de morosidad) Art. 1501 CC. "El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes: 1.° Si así hubiere convenido. 2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. 3.º Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100." Art. 1100 CC. "Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista: 1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente. 2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro."
- GARANTÍAS: LAS ARRAS. 9.1) Concepto. Art. 1454 CC. "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrán rescindirse
el contrato allanándose el comprado a perderla, o el vendedor a devolverlas duplicadas." Las arras son un accesorio de la obligación principal cuya finalidad es garantizar el cumplimiento del contrato. La existencia de arras ya equivale a la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal o parte del precio. Si yo doy arras y al final no compro, las pierdo. Si es el vendedor el que se echa atrás, me tiene que dar lo mío + el doble. 9.2) Características. Su origen es: Voluntario. 9.3) Clases.
. Confirmatorias. El CC no se ocupa de ellas. Es la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal o parte del precio realizada por uno de los contratantes y dirigida a reforzar de algún modo la exigencia del contrato o a construir un principio de ejecución del mismo. En caso de cumplimiento estas arras van a formar parte de la cantidad del precio que se tenía que pagar. . Penales. Están ligadas con la pena convencional. Se fijan como "quantum indemnizatorio" en el caso de incumplimiento del contrato los retendrá quien los haya recibido. + Pena convencional: tiene efectos cuando no se cumple el contrato. . Penitenciales. (art. 1454 CC) También llamadas "arras de desistimiento" Consisten en la entrega de una cantidad de dinero de uno de los contratantes, pero en caso de que cualquiera de las partes desistiera del contrato perderá las arras el que las haya dado, y si desiste el que lo ha recibido las devuelve devolviendo el doble.
- OTRAS FIGURAS LIGADAS A LA COMPRA-VENTA. 10. 1) La promesa de comprar y vender. "Me comprometo a vender" Art. 1451 CC "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
