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DERECHO CIVIL III
TEMA 1: LA COMPRAVENTA
Compraventa art 1445 CC: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. **Características
- Consensual
- Oneroso
- Bilateral o sinalagmático
- Conmutativo
- Típico Diferencia entre**
**- Perfección
- Consumación Efectos compraventa: 1º titulo y modo Capacidad (1457 CC) Personas que pueden adquirir x compra (1459 CC)** Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella a un precio cierto en dinero o signo que lo represente. Características: Es consensual porque se perfecciona por el mero acuerdo de las partes. Es oneroso porque existe un sacrificio patrimonial predicable de ambos contratantes. Es bilateral o sinalagmático porque nacen obligaciones para ambos contratantes. Es comunicativo porque al perfeccionarse el contrato tanto la cosa vendida como su precio, están determinadas o son determinables art 1448 CC: “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto”****. Es típico porque no queda sometido a especiales requisitos formales o documentales siempre que concurran los requisitos exigidos para su validez que exige el art 1261 CC. Requisitos: consentimiento, objeto y causa. “No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento
de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca”.
TEMA 2: PERFECCIÓN DEL CONTRATO, COMPRAVENTA Y
TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
Se regula en el art 1450 CC: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se haya entregado. Por lo que la perfección del contrato implica el nacimiento en favor de ambas partes de la facultad de exigir el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones, por ejemplo, así el vendedor esta facultado para exigir el pago del precio y el comprador está facultado a exigir la entrega e las cosas. LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Un efecto real es que tiene acceso al registro de la propiedad, en este caso los efectos de la compraventa son obligacionales en principio no reales, luego puede tener efectos reales más adelante cuando tenga escritura pública. La transmisión de la propiedad de la cosa objeto del contrato, no deriva del mero acuerdo de las partes manifestado en el contrato. Solo si hay entrega de la cosa al comprador, que es lo que se llama traditio, se habrá transmitido la propiedad. Art 609.2 CC: “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”. Art 1095 CC: “El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”. El registro de la propiedad en España es potestativo, es decir nadie está obligado a inscribir en el registro de la propiedad. EL DOMINIO El dominio se adquiere con la conjunción de los dos elementos. Es lo que se llama la teoría del título y del modo. El contrato, por un lado, traslativo del dominio, acompañado o seguido de la entrega de cualquiera de sus modalidades, por lo tanto, es necesario y fundamental, distinguir entre perfección, y consumación. Se perfecciona el contrato con el consentimiento de las partes. Se alcanza con la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio.
El concepto de cosa a de interpretarse en sentido amplio, comprendiendo también las cosas inmateriales ejemplo: propiedad intelectual, una patente, una marca. LA VENTA DE COSA FUTURA Las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa art 1271 CC: Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. No se pueden contratar las cosas futuras, las herencias futuras no se pueden vender. Las cosas futuras son las que no existen en el momento de celebración del contrato, pero que existirán de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos, por ejemplo, venta de unos locales comerciales de un edificio en construcción. El problema de la venta de las cosas futuras es la inexistencia anterior del objeto, en tal caso el comprador dejara de deber el precio porque la cosa no ha llegado a existir. El vendedor de cosas futura tiene el deber de desplegar la actividad necesaria encaminada a que la cosa alcance existencia real y efectiva, la omisión por parte del vendedor de esta obligación supone el nacimiento a favor del comprador de derecho a reclamar una indemnización por incumpliendo contractual, esa diligencia del vendedor es exigible. Según el art 1460. 1 CC: “Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato”. Dice que quedara sin efecto el contrato en caso de perdía total del objeto al tiempo de celebrarse la venta por imposibilidad de la prestación. Cuando el vendedor conozca el perecimiento de la cosa anterior a la venta, deberá indemnizar de daños y perjuicios al comprador por culpa in contraendo, pero esto hay que probarlo. La misma solución se aplica si es el comprador quien conocía la pérdida anterior. En los casos en que la perdida del objeto sea parcial dispone el art 1460. 2 CC: Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido. El comprador puede exigir la parte de la cosa aún existente abonado su precio en proporción al total convenido o desistir al contrato. VENTA DE COSA AJENA El precio requisitos: (1445 CC) (1448 CC) (1256CC) Aras: clasificación Penitenciales (1454 CC) Confirmatorias
Penales (1152 CC) Promesa de vender y comprar: unilateral y bilateral Derechos y obligaciones del vendedor (1451 CC) Vendedor: Entrega de la cosa Obligación de saneamiento Garantía de los bienes de consumo La falta de conformidad Garantías de pago de precio a favor del vendedor La venta de una cosa realizada para quien no es su propietario no es apta para transmitir la propiedad al adquirente como regla general. Excepcionalmente el derecho protege la apariencia creada haciendo inacatable la adquisición de un tercero, en virtud de la confianza depositada por este, con sacrificio del verdadero titular, son las denominadas adquisiciones a non domino art 464 CC. En definitiva, fuera de situaciones de este tipo se puede calificar como venta de cosa ajena, aquella en que la cosa o derecho objeto del contrato no pertenece al vendedor. Nuestro ordenamiento jurídico no sanciona la venta de cosa ajena con la nulidad pues ningún precepto exige que el vendedor sea el propietario de la cosa, la validez de la venta implica que produce efectos, así
- El vendedor estaría obligado a adquirir a la cosa a fin de cumplir el contrato o a conseguir que su propietario la transmita al comprador, es lo que se llama pago de tercero, en vez de pagarme a mi que soy vendedor, pero no propietario se está pagando al tercero que s propietario.
- Si no lo consigue deberá indemnizará los daños y perjurios correspondientes en en el art 1101 y 1006 por incumplimiento del contrato – art 1124 CC. Art 1101 CC: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”. Art 106 CC: “La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes”. Cuando el vendedor entregue al comprador una cosa ajena, habrá que tener en cuenta las reglas del saneamiento por evicción si aquella reclamada por éxito art 1164 CC. Art 1474 CC: “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
Art 1448: “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto”. No se admite que el señalamiento del precio quede al arbitrio de uno de los contratantes 1449 CC en relación con el 1256 CC. Art 1256 CC: “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. ARRAS CLASIFICACIÓN Se regula en el articulo 1454 CC: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato hallándose el comprado a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Es la eficacia de las arras penitenciales, es la facultad de las partes desistir del contrato celebrado. El art 1454 CC no es imperativo y con base al principio de libertad del pacto, las arras pueden tener eficacia confirmatoria. En este caso las arras son expresión de un contrato vinculante y no está en las partes facultadas para desistir del contrato en los términos antes dichos. Es decir, el vendedor a devolverlas duplicadas y el comprador a perderlas. En este caso de las arras afirmatorias, se aplica el caso de art 1124 CC , es decir incumplimiento contractual. Con lo cual el vendedor en caso de incumplimiento estaría obligado a devolver la señal o arras, varios intereses y en su caso daños y perjuicios, los cuales tienen que acreditarse con factura y tener relación directa con el caso, es decir nexo causal. También puede haber arras penales, que operan de modo similar a la cláusula penal, aunque en este caso, de manera anticipada, a modo de indemnización para el caso de incumplimiento sin perjuicio de poder reclamar el cumplimiento de la obligación pactada. De acuerdo a una interpretación literal del art 1454 CC , habrían de prevalecer las arras penitenciales sobre las confirmatorias, frente a esta tesis, la mayor parte de la doctrina entiende, sin embargo, que se aplica las arras confirmatorias y la jurisprudencia se inclina por esta tesis. Las arras penales han de ser pactadas. PROMESA DE VENDER Y COMPRAR
Se regula en el art 1451 CC: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”. La promesa de vender o comprar habiendo conformidad en la cosa y en el precio dará derecho a los contratantes a reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. El art 1451 CC se refiere tanto a la promesa unilateral como bilateral, unilateral. En el unilateral solo se obliga quien promete y no el receptor de la promesa. En el bilateral ambas partes se comprometen y se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación sin la necesidad de un nuevo consentimiento. La especialidad de la promesa radica en que queda diferido para un momento posterior, una hipotética perfección del contrato. Se trata de un precontrato de compraventa. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: La entrega de la cosa: son diversas las formas de entregar: 1.Tradición real o material 1462.1 CC. En este caso se pone el objeto de la venta, en poder y posesión del comprador. La tradición no ha de entenderse siempre como un traslado físico y material de la cosa, si no que también se admiten formas mas espirituales de entrega es lo que se llama la ficta traditio. Es decir, no existe traspaso de la tenencia material de la cosa vendida, son la siguientes las entregas ficticias:
1. Tradición instrumental 1462.2 CC. El otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa, objeto del contrato. Para que haya tradición instrumental, se requiere que el vendedor se encuentre en posesión del objeto del contrato, debiendo ser esta posesión en concepto de dueño. 2. Tradición simbólica. Tratándose de bienes muebles, el art 1463 CC admite como forma de entrega las llaves del lugar donde están guardadas. También el acuerdo de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. 3. Traditio brevi manu y constitum possesorium. En la traditio brevi manu no hay desplazamiento de la posesión, solo cambia el concepto posesorio para el comprador y vendedor. El comprador ya poseía la cosa en virtud de otro titulo. Es decir, solo cambia el nombre. Y en la constitum el vendedor que era el propietario, continua tras la venta, poseyendo en otro concepto, por ejemplo, arrendatario. 4. Entrega de de bienes inmateriales. Se regula en el art 1464 CC. Cuando no es viable una entrega material por la propia naturaleza del bien. Por ejemplo, la escritura publica regulada en el art 1462.2 CC.
La venta de un inmueble a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida, no tendrá lugar el aumento o disminución del precio, aunque resulten mayor o menor cabida, de la expresada en el contrato, es lo que se llama la venta de un cuerpo cierto. El plazo de ejercicio de la acción de rescisión, 6 meses contados desde el día de la entrega. El art 1473 CC acerca de si una propiedad se hubiese venido a más de un comprador: Si una misma cosa se uniese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la primera persona que haya tomado posesión de ella, con buena fe si fuera bien mueble. Si fuera bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el registro. Cuando no haya inserción registral, pertenecerá la propiedad a quien, de buena fe, sea el primero de la posesión, y faltando esta a quien presente un título de fecha más antigua, siempre que haya habido buena fe. LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO El vendedor no solo esta obligado a la entrega, si no también al saneamiento de la cosa objeto de la entrega art 1461 CC. Esto significa que el vendedor, debe responder frente al comprador, de la posesión pacífica de la cosa vendida que es le saneamiento por evicción y por el saneamiento por vicios ocultos. 1.Saneamiento por evicción: aparece regulado por los art 1475 CC a 1483 CC. La evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Señalar que, a la sentencia firme, hay que asimilar las resoluciones administrativas. Requisito ineludible para que exista responsabilidad por evicción se requiere la notificación fehaciente al vendedor, de la demanda de evicción a instancia del comprador.
