PRACTICA (COMPRAVENTA)
D. Carlos, tras terminar el grado de Derecho y obtener una plaza de gestión procesal
en Almería, decidió comprarse un apartamento que había visto en la revista “Ocasión” en la
zona de la “Vega de Acá”. Estaba cansado de vivir de alquiler en un estudio de la zona de “El
Zapillo”. La propietaria del piso, Dña. Pilar, le enseñó la vivienda una tarde de febrero y, días
más tarde, estando D. Carlos satisfecho con el apartamento que había visitado —dada su
proximidad a la playa y su venta con bienes muebles—, ambas partes firmaron el 25 de febrero
en escritura pública el contrato de compraventa, adquiriendo este la propiedad del referido
bien inmueble.
D. Carlos decidió hacer la mudanza para entrar a vivir en el piso el día 1 de marzo y
dejar el piso de alquiler. Si bien, durante la mudanza decidió pegarse una ducha y al encender
el calentador observó que no funcionaba y tuvo que ir al piso que tenía alquilado para quitarse
la suciedad. Al día siguiente, tras llamar a un fontanero, el profesional le comentó que la
vivienda tenía deficiencias en las instalaciones de agua fría y caliente en cuarto de baño, cocina
y termo. Por tanto, a los 5 días de la ocupación de la vivienda, tuvo que reparar la fontanería
por un coste de 3500 euros, 500 de los cuales se destinaron a cambiar el desagüe de ciertos
fregaderos y de la bañera.
Siento tal el importe de la reparación, D. Carlos reclamó a Dña. Pilar —por teléfono
móvil— que la reparación fuera costeada por ella, pues no podía conocer que las tuberías de la
vivienda estaban defectuosas cuando visitó la vivienda. Ella se negó señalando que el
comprobó personalmente el estado de las instalaciones de fontanería y, además, que antes de
la venta limpió el piso con su vecina D. Lola, habiendo usado ambas el agua caliente para
realizar las labores de limpieza. De hecho, le comentó que su anterior inquilina, que dejó el
piso el enero, no tuvo problemas de tuberías. D. Carlos, indignado, le indicó que en ningún
momento comprobó la fontanería, que solo entró al cuarto de baño para conocer donde se
encontraba ubicado el termo. A lo que añadió que sabiendo que gente había vivido allí, pensó
que todo estaba en perfectas condiciones. La vendedora no contestó y optó por colgar el
teléfono móvil.
PREGUNTAS:
1.- Define cuando nos encontramos ante un supuesto de vicios ocultos en un
contrato de compraventa. Justifica —con doctrina y resoluciones judiciales— si
concurren en el caso planteado.
2.- Determina las posibles actuaciones judiciales a seguir por D. Carlos si
estuviéramos ante un contrato de compraventa de vivienda con vicios ocultos. ¿Qué
plazo tiene para interponer posibles acciones?, ¿A quién le corresponde la carga de
la prueba?
3.- Imagina que en el contrato se hubiera redactado la siguiente cláusula: “Se exime
al vendedor de garantía por vicios o defectos que surjan con posterioridad a la
entrega, salvo aquellos ocultos que tengan su origen en dolo o mala fe del
vendedor”. ¿Es posible pactar la exoneración de responsabilidad por vicios ocultos?,
¿Qué efectos comporta?
