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TEMA 22 DERECHO HIPOTECARIO. REGISTROS
1. NATURALEZA Y CARACTERES DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL.
2. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
3. ASIENTOS OBLIGATORIOS; ASIENTOS PRACTICABLES DE
OFICIO.
4. LEGITIMACIÓN PARA PEDIR LA INSCRIPCIÓN.
5. EL DESISTIMIENTO.
1. NATURALEZA Y CARACTERES DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL.
Se denomina "procedimiento registral" al conjunto de actuaciones realizadas desde el momento en que una persona solicita la registración de un título hasta que el Registrador resuelve esa petición practicando, suspendiendo o denegando la inscripción. Tiene tres etapas: la presentación del documento, su calificación y la decisión del registrador de formalizar el asiento, denegarlo o suspenderlo. Como la transmisión del dominio y la constitución de derechos reales tiene lugar fuera del Registro, requiere que el acto registrable se haya realizado, esté completo en todos los sentidos y conste en documento público conforme al art. 3 LH, salvo algunas excepciones que se estudian en otros temas (aceptación de herencia por heredero único, sin legitimario ni comisario del art. 14.3 LH, anotación a favor del acreedor refaccionario del art. 59.1 LH, cancelación de condiciones resolutorias caducadas del art. 82 LH, y distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas del art. 216 RH).
El procedimiento registral se inicia con la presentación del documento en el Registro de la Propiedad. Para la práctica de cualquier asiento es precisa la presentación del documento y la solicitud de su inscripción, que se denomina rogación. En general la presentación puede revestir dos formas: la entrega material del título en soporte papel en el Registro, o bien la remisión electrónica de documentos (Ley de firma electrónica y las disposiciones específicas que contiene la sección octava (arts. 106 a
- de la ley de 27 de diciembre de 2001, que son objeto de exposición en el tema 25) También puede iniciarse sin la presentación material del documento, en los supuestos de remisiones de comunicaciones notariales, judiciales o administrativas, en que sólo se notifica el otorgamiento de un documento, o en los casos de presentación en el
Registro del lugar de otorgamiento que remitirá al Registro competente por razón del territorio los datos necesarios para la presentación. En estos casos, si se dan sus requisitos, debe extenderse un asiento precursor del asiento de presentación; que caduca si en el plazo de diez días no se presenta copia auténtica o el documento original (tema 25). La presentación material del título puede hacerse personalmente o por correo, de conformidad con lo dispuesto en el art. 418 RH. Presentado el documento debe extenderse en el libro Diario del correspondiente asiento de presentación. Este asiento determina la fecha de prioridad del título. Debe extenderse en relación a todos los documentos que accedan al Registro, con las únicas excepciones del art. 420 RH (documentos privados, salvo en los casos en que tengan eficacia registral, documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios y demás documentos que no puedan provocar operación registral alguna) Efectuado el asiento de presentación, se producirá la calificación del Registrador, en principio, en el plazo de quince días que establece el actual art. 18 LH.
Si la calificación es favorable, el art. 19 bis LH, redactado por la ley de Acompañamiento de 27 de diciembre de 2001, señala que se practicará el asiento solicitado en el libro de inscripciones, expidiendo la correspondiente nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Además, debe librarse nota simple informativa cuando el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título.
Si la calificación es negativa, conforme al mismo art. 19 bis, o cuando se practique inscripción parcial a virtud de solicitud del interesado, el registrador debe extender la correspondiente nota de calificación, siempre firmada, en la que se harán constar: · Las causas que impiden la práctica del asiento, ya sean suspensivas o denegatorias. · La motivación jurídica de la calificación, ordenada en hechos y fundamentos de derecho. · Y la instrucción de recursos, es decir, la indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que puede recurrirse y plazo para interponer el recurso. Conforme al art. 322 LH, la calificación negativa o la denegación parcial debe ser notificada por el registrador:
- al presentante, en el domicilio designado al tiempo de la presentación
- al notario autorizante, en su despacho
- y, en su caso, a la autoridad judicial o funcionario que haya expedido el documento, realizándose la notificación en su sede o dependencia. · La notificación se efectuará conforme a lo previsto en los arts.
impugnación no discurre por vía automáticamente administrativa, ni la R. DGRN es susceptible de recurso contencioso y que la Administración en cuanto tal no es parte del procedimiento ni los superiores jerárquicos del Registrador pueden inmiscuirse en su actuación.
- Jurisdicción voluntaria. La doctrina mayoritaria, y también la DGRN, consideran que el procedimiento registral puede ser asimilado a un procedimiento de jurisdicción voluntaria en el que el Registrador actúa como órgano del Estado, siendo su facultad no decisoria de una controversia, sino homologadora de los elementos y presupuestos de la inscripción. Se le objeta que el procedimiento registral no encaja en la definición de jurisdicción voluntaria formulada por la antigua LEC.
- Procedimiento autónomo. Finalmente, autores como LACRUZ Y SANCHO defienden que se trata de un procedimiento autónomo, de naturaleza especial, que no encaja en el ámbito jurisdiccional ni en el administrativo, como lo demuestra el hecho de que no se rige por la LEC ni por la de Procedimiento Administrativo, sino por la legislación hipotecaria.
CARACTERES.
Los caracteres básicos del procedimiento registral se resumen en dos: · Es un procedimiento de derecho privado, encomendado a un funcionario administrativo, que tiene por objeto publicar un derecho real o situación jurídica inmobiliaria, o bien rechazar esa publicación. · El carácter privado de los derechos inscribibles y el carácter público del Registro se concilian atribuyendo al procedimiento registral carácter rogado en su iniciación y automático en su tramitación, de forma que, los sujetos pueden iniciarlo o no, pero una vez iniciado, no es preciso obtener el consentimiento del interesado para que se desarrollen sus distintas fases ni éstas pueden variar por la voluntad de los interesados. Esto significa que el registrador viene obligado a extender el asiento de presentación en el momento en que el título llega al registro, sin más excepciones que las consignadas en el art. 420 RH; en otro caso, el interesado podrá interponer recurso de queja, y que está el registrador igualmente obligado a calificar el título en los términos que señala la ley y, si no existen obstáculos que lo impidan, a practicar la inscripción en el plazo y la forma que señala la ley. Esto no significa que el interesado no pueda paralizar el procedimiento, puesto que puede hacerlo mediante la retirada del documento o del desistimiento. La retirada se regula en el art. 427 RH, conforme al cual: “ Extendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado. También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.
Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o por el interesado, si el Registrador lo exigiere .”. La retirada del título puede originar dos situaciones:
- la continuación del procedimiento interrumpido, siempre que el título se devuelva dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, teniendo en cuenta que, si el título es devuelto dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderá prorrogado por un período igual al que falte para completar estos diez días;
- o puede determinar el decaimiento definitivo del procedimiento si caduca el asiento de presentación sin que se haya devuelto el documento, aunque ello no impide que el título vuelva a presentarse, con distinta fecha de prioridad e iniciándose un nuevo procedimiento. El desistimiento implica la retirada del documento y, además, la manifestación de no querer continuar con el procedimiento, produciéndose una pérdida automática de la prioridad.
Una vez calificado el documento y si la calificación es negativa, decae el carácter automático del procedimiento, ya que el interesado es libre de darlo por terminado o continuarlo, ya sea: · Solicitando nueva calificación, en los términos que hemos expuesto · Subsanando los defectos, con o sin solicitud de anotación preventiva de suspensión · Expresando su consentimiento de despacho parcial · O interponiendo los recursos que correspondan.
2. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
Es aquél por cuya virtud el Registrador sólo puede extender asientos en los libros cuando así se le solicite, a instancia de parte interesada o en virtud de mandamiento judicial o administrativo. Este principio determina que la inscripción o asiento deba practicarse en la forma solicitada. La DGRN, en resoluciones de 1936 y 1940, dio al carácter rogado de la actuación del Registrador el carácter de principio hipotecario, aunque la doctrina matiza que se trata de un principio formal y no sustantivo. Las consecuencias del principio de rogación se resumen en dos:
- Necesidad de petición. Por un lado, convierte a la petición de inscripción en el elemento esencial del procedimiento registral e impide que el registrador pueda proceder de oficio para practicar asientos; sin perjuicio de que existan, como veremos, ciertos casos en que se obliga a los interesados a promover la práctica de determinados asientos o se impone al Registrador una cierta actuación de oficio.
Asientos obligatorios.
El carácter rogado del procedimiento no quiere decir que siempre sea voluntario para los interesados, pues hay unos asientos de solicitud obligatoria, o personas obligadas a promover la inscripción y hay otros practicables. Están obligados a solicitar la práctica del asiento:
- Los obligados a hacer constar en el Registro el carácter reservable de los bienes.
- Los sujetos obligados a pedir la constitución e inscripción de determinadas hipotecas legales, que se exponen en el tema 73.
- Los funcionarios públicos encargados de pedir la registración de los bienes de las Corporaciones Locales, CCAA, el Estado y de los Montes Catalogados.
- El IRYDA y órganos que hayan asumido sus funciones en las CCAA, que vienen obligadas a promover la inscripción del Acta de Reorganización de la Propiedad en los casos de concentración parcelaria; además, la LRYDA señala que los actos y contratos que recaigan sobre las fincas de reemplazo deben ser obligatoriamente inscritas, a cuyo fin los notarios remitirán directamente los documentos que autoricen al R.P. para su liquidación e inscripción
- La Ley de 6 de julio de 2.012 de aprovechamiento por turno de apartamentos turísticos hace obligatoria la inscripción del régimen de aprovechamiento por turnos
- Los supuestos señalados en la Ley de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional de 12 de marzo de 1.975, que se exponen en otros temas del programa.
- Y los supuestos en los que el Registrador puede provocar la instancia o rogación mediante la comunicación a la autoridad competente. Son:
- Patrimonio del Estado. Los bienes inmuebles y derechos sobre los mismos integrantes del Patrimonio del Estado que debiendo estar inscritos, no lo están; el Registrador lo pondrá en conocimiento del Ministerio de Hacienda, para que éste proceda en la forma debida (art. 47 LPE).
- Entidades locales. En el mismo sentido, el Reglamento de bienes de entidades locales indica que, si el Registrador tuviere conocimiento de la existencia de bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos de las entidades locales que, debiendo estar inscritos, no lo están, se dirigirá al presidente de la Corporación, recordándole la obligación de inscribir, si en tres meses no se hubiere presentado el título suficiente para la inmatriculación o inscripción, lo pondrá en conocimiento del Jefe Provincial del Servicio Nacional de Inspección y Asesoramiento para que provea lo pertinente.
Asientos practicables de oficio.
En algunos caos el Registrador viene obligado a practicar el asiento en la forma establecida por la ley, con independencia de cual
sea la voluntad del solicitante o la concreta petición, aunque hay que matizar que siempre existe una petición inicial que pone en marcha el procedimiento.
- Inscripciones. En materia de inscripciones, se sujetan a este régimen:
- Las de hipoteca legal en garantía de dote estimada. El art. 171 LH dice que siempre que el Registrador inscriba bienes de dote estimada a favor del marido hará de oficio la inscripción hipotecaria a favor de la mujer, salvo que ésta hubiera renunciado a sus derechos o que la hipoteca se hubiere constituido sobre bienes diferentes.
- Y la de incapacidad , que el Registrador debe practicar a continuación de la inscripción de adquisición a favor de persona que ya figuraba como incapaz en el libro de incapacitados, de acuerdo con el art. 391 RH. (Hay que recordar que la STS 31-enero-2001 anuló la reforma del 98, que había sustituido el libro de incapacitados por el de alteración en las facultades de administración y disposición).
- Anotaciones preventivas. En materia de anotaciones preventivas, existen diferentes supuestos de anotaciones practicables de oficio, que pueden resumirse en las siguientes: · La anotación por falta de índices que ordena el art. 161 RH. · La anotación por suspensión de anotación de embargo dictado en causa criminal o en que el Estado tenga interés directo, en los términos del art. 164 RH. · La anotación por consulta del Registrador acerca de alguna duda que impida la práctica del asiento solicitado, en los términos del art. 481 RH. · La anotación por presentación simultánea de varios títulos relativos a la misma finca y contradictorios entre sí, que señala el art. 422 RH. · La anotación que regula el nuevo art. 42.9 L.H., que permite extender anotación preventiva cuando el registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores. · En los casos de destrucción de los libros del Registro, según la Ley de 15 de agosto de 1.873.
- Cancelaciones. Son practicables de oficio las siguientes: · Los supuestos del ya citado art. 353, relativos a los asientos que deban cancelarse o hayan caducado, que hemos expuesto al hablar de la solicitud presunta. · La de asientos que hayan caducado según la DT 1ª LH.
- Notas marginales. Dos supuestos: · Las de afección al pago de la liquidación complementaria que imponen las leyes de los Impuestos sobre TPAJD y sobre Sucesiones y Donaciones. · Las notas de haberse expedido la certificación de dominio y cargas en los procedimientos de ejecución, que el registrador debe
indicadas. En cualquier caso, el registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. La decisión de denegación se hará constar por nota al margen del asiento de presentación y en el documento de solicitud Contra la denegación podrá interponerse recurso gubernativo. Aceptado el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados, por medio de nota marginal.
Comentando este precepto, señala ÁVILA ALVAREZ que: · Sólo debe aceptarse el desistimiento que provenga del presentante o del interesado a cuyo favor haya de practicarse la inscripción, pero no el procedente de otros sujetos · Por desistimiento parcial no sólo debe entenderse el que afecte a parte del contenido del documento, sino también el que afecte a una o varias fincas de las comprendidas en el documento · Si el desistimiento no le es admitido, el renunciante puede lograr los mismos resultados retirando el título y esperando a que caduque la presentación. La denegación del desistimiento abre la posibilidad de recurso gubernativo, aunque la doctrina entiende que hubiera sido más adecuado el recurso de queja. · Si el desistimiento es aceptado, no impide la nueva presentación del título de cuya inscripción se desistió, aunque con distinta prioridad.
LA RENUNCIA DE ASIENTOS. Para concluir cabe indicar que, a la vista de esta regulación, es posible desistir de la petición de inscripción: · Pero lo que no está permitido es la renuncia de inscripciones ya practicadas, que se hallan bajo la salvaguarda de los Tribunales. · No obstante, existen algunos casos excepcionales en que la legislación hipotecaria permite la renuncia válida a asientos practicados, como ocurre en el caso de las anotaciones preventivas, cuya renuncia permite el art. 206.12 R.H., en virtud del carácter garantista y meramente transitorio de estos asientos, según se expone en los temas 27 y 56 de esta parte de legislación hipotecaria.
