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TEMA 8
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS.
(Arts. 1445-1537 C.c).
El contrato de compraventa es el paradigma de los contratos, lo define el art. 1445 expone que el contrato de compraventa es el contrato “por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
En el contrato de compraventa no basta con el contrato en sí mismo, es decir, el título, para transmitir el dominio, sino que además es necesaria la entrega o tradición para que el comprador se haga propietario, esto es lo que denominamos la teoría del título y del modo (art 609 y 1095 C.c).
El Código explica que el comprador no se convierte en propietario por el solo hecho de celebrar el contrato con el vendedor, sino que es necesario que el vendedor ponga la cosa en poder y posesión del otro, en este momento si que adquiere efectivamente el dominio.
También señala el Código (art. 1095) que el comprador tiene derecho a los frutos que pueda producir la cosa desde el instante en que el vendedor se obliga a entregársela (lo que coincide con la celebración del contrato), no se convierte en propietario de ella hasta que el otro efectivamente se la entrega.
Características fundamentales del contrato de compraventa:
1º Es un contrato bilateral, los que celebran este contrato quedan recíprocamente obligados, el uno a entregar la cosa y el otro a pagar el precio.
2ºEs consensual, (verbal o escrito) se perfecciona y es obligatorio para las partes por el mero consentimiento, sin necesidad de solemnidad alguna.
3ºEs obligatorio, puesto que supone el nacimiento de obligaciones para los contratantes.
4ºEs oneroso, ya que las dos partes se enriquecen mediante desplazamientos patrimoniales por ambas partes.
5ºPor lo general suele ser conmutativo, cada uno de los contratantes sabe ciertamente lo que ha comprado y lo que ha vendido, y conocen las ventajas que les reporta el contrato, sin que para nada intervenga la suerte o el azar.
(Un ejemplo contrario al contrato conmutativo seria la compraventa de esperanza, en la que el comprador se obliga a pagar un precio determinado por una cosa futura cuantitativamente indeterminada, como el producto de una cosecha futura.)
2. CLASES. COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL.
La compraventa será mercantil cuando su objeto sea una cosa mueble y el comprador la adquiera con ánimo de revenderla para lucrarse con la reventa.
En todos los demás casos la compraventa será civil.
Según se trate de compraventa civil o mercantil quedará esta sometida a las normas del Derecho Civil o Mercantil.
3. ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA.
Los elementos esenciales de la compraventa son los elementos personales, el comprador y el vendedor, la cosa objeto del contrato y el precio.
3.1) Elementos personales, comprador y vendedor, su capacidad y prohibiciones.
En este contrato han de intervenir necesariamente dos partes: una compradora y otra vendedora, no tienen por qué ser necesariamente personas físicas, pudiendo ser también que ambas partes o una de las dos sea una persona jurídica, es decir que una de las partes (o ambas) sea pluripersonal.
Existen actualmente unas causas de prohibición de compra. Es importante matizar que no es que se les impida legalmente la celebración del contrato, sino que lo que se les prohíbe es actuar en el mismo como parte compradora.
El art. 1459 establece los casos en los que ciertas personas se les prohíbe adquirir por compra, aunque sea en subasta, ni por sí mismos ni por una persona intermediaria:
1º Los que desempeñen algún cargo tutelar no podrán comprar los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección. Este precepto se refiere al tutor, al curador y al defensor judicial que constituyen los órganos de guarda de los menores e incapacitados.
2ºLos mandatarios no podrán comprar los bienes de cuya administración o enajenación se encarguen. (Mandatario: persona encargada de prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta e interés de otra).
3ºLos albaceas no podrán comprar los bienes que le han sido confiados. (Albacea: es una persona nombrada por el futuro fallecido, antes de este morir, para que este albacea lleve a cabo un reparto justo del caudal hereditario).
4ºLos empleados públicos no podrán comprar los bienes del Estado, de los Municipios, pueblos y establecimientos públicos, etc. de los que estén encargados. Esta prohibición rige también para los Jueces y peritos que intervengan en la venta.
5ºLos Jueces, Magistrados, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios etc, no podrán comprar os bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal.
Respecto a la validez que tendría la adquisición de bienes por alguna de esas personas que lo tienen prohibido, el negocio adolecería de nulidad absoluta (sería absolutamente nulo), por estar basada la prohibición en razones de interés público.
3.2) Elementos reales.
3.3) Elementos formales. Intervención de arras.
Suele ocurrir que en el momento de la celebración del contrato, y cuando se ha establecido que se cumplan las prestaciones en un momento posterior, en ocasiones el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras o señal. En caso de que el comprador no cumpla el contrato, el vendedor se quedará con las arras, si el que incumple es el vendedor, este está obligado a devolverlas por duplicado.
El Código considera que la cantidad entregada ha de entenderse que se ha dado en concepto de arras penitenciales si con ese motivo se pactaron.
4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
4.1) Obligaciones del comprador. El pago del precio.
Por la celebración del contrato, asume el comprador la obligación de pagar el precio convenido, que deberá realizar en el momento y lugar que los interesados hayan acordado. No habiendo pactado nada respecto al cuándo y al donde, el comprador deberá pagar en el mismo tiempo y lugar en que el vendedor le entregue la cosa vendida.
En ocasiones transcurre un periodo de tiempo entre el instante de la entrega de la cosa y el momento del pago del precio, en este caso dispone el Código que el comprador deberá abonar intereses.
Pero incluso si las partes no acordaron que así fuera el pago y la entrega de la cosa, igualmente el comprador tendrá que pagar intereses por disposición legal en dos situaciones concretas:
-Cuando la cosa vendida que ya le ha sido entregada produce fruto o renta.
-si el comprador se retrasa en el pago y se constituye en mora.
El Código contempla una excepción en la que el comprador podrá suspender el pago del precio provisionalmente, esto funciona como una garantía para el propio comprador. (art.1502), en el caso de que sea perturbado en la posesión de la cosa o tenga temor de ser perturbado por una acción reivindicatoria o hipotecaria.
Se exigen ciertos requisitos para que el comprador pueda usar esta facultad de suspensión provisional del pago:
• Que teniendo ya la cosa en su poder, se haya aplazado el pago del precio, puesto que la
regla general es que si aún no la ha recibido, tampoco ha de pagarla.
• Únicamente cabe tal suspensión del pago ante el ejercicio de las acciones
reivindicatoria o hipotecaria.
Solamente se trata de una suspensión temporal del pago, en ningún momento queda el comprado liberado de su obligación de pagar, en el momento en que el vendedor haga cesar esa perturbación o peligro, el comprador deberá de pagar el precio convenido.
4.2) Obligaciones del vendedor.
Indica el Código que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.
A) Formas de entrega.
Como ya sabemos, no basta con el simple acuerdo de voluntades entre las partes para que tenga lugar la transmisión de la propiedad de la cosa, sino que el Código exige además la entrega de la cosa vendida, la tradición.
FOTOCOPIA: formas de tradición o de entrega según Lasarte.
B) Requisitos de la entrega. Identidad, integridad, lugar, momento y gastos de la misma.
-Identidad e integridad: El vendedor deberá de entregar “todo lo que exprese el contrato”, “con todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados”, y además de todos los frutos producidos desde aquel instante en que se perfecciona el contrato.
-Respecto al lugar de la entrega, será el que los propios contratantes hayan fijado. En caso de no haber pactado nada y si se trata de una cosa determinada, en donde se encuentre la cosa será donde se perfeccione el contrato. En cualquier otro caso, habrá de entregarse en el domicilio del comprador (art.1171C.c).
-En cuanto al momento Debe decidirse entre las partes, a falta de acuerdo el vendedor habrá de poner la cosa en poder y posesión del comprador en el mismo instante de su perfección, que deberá coincidir además con el cumplimiento del comprador de pagarle el precio.
No obstante, existe un supuesto en el que habiéndose pactado un momento posterior para que el comprador pague el precio, una vez que ya tenga la cosa objeto de la venta en su poder, podrá el vendedor retrasar su entrega o negarse a la entrega de la cosa cuando tenga indicios de que el comprador tiene otras deudas que pagar, o es insolvente y que no podrá pagar cuando llegue el plazo acordado.
-En cuanto a los gastos de la entrega serán de cuenta del vendedor el transporte de la cosa, su acondicionamiento para la venta, etc.
C) Diferencias de cantidad y calidad en la compraventa de inmuebles.
-Cantidad: Puede darse el caso de que tratándose de un inmueble y por un simple error de cálculo, resulte después de perfeccionado el contrato que tiene en realidad distinta cabida a la que en su momento creyeron las partes (como si creyeron que tenía diez mil metros cuadrados, cuando en realidad tiene ocho mil).En este caso el comprador que esperaba recibir todo lo que se señaló en el contrato, la cosa solo se le entrega en parte; esto no supone un incumplimiento contractual, lo único que sucede es que lo que se comprometió a entregar, ha sido incorrectamente medido.
El Código proporciona unas reglas especiales para solucionar estos casos que se denominan exceso de cabida, y distingue el Código entre los casos en que se ha realizado la venta con expresión de precio por unidad de medida (10.000 metros cuadrados, a mil euros el metro cuadrado), o por el contrario, venta por un precio alzado (10.000 metros cuadrados por un total de 500.000 euros), ya sea una sola finca o varias.
• Si en el defecto de cabida lo que ocurre es que la cantidad real es menor que la
estimada, si hay entre ambas cantidades una diferencia mayor del 10%, puede optar el comprador entre la resolución del contrato o una rebaja proporcional.
La restitución del precio que tuviere la cosa vendida.
Los frutos o rendimientos
Las costas del pleito motivado por la evicción.
Los gastos del contrato.
Si la evicción es parcial, el comprador podrá exigir al vendedor el saneamiento, pero sólo respecto de la porción de la cosa que haya sido reivindicada.
Se le conceden al comprador dos opciones: o bien quedarse con la parte no reivindicada por el tercero y exigirle al vendedor el saneamiento por el resto, o solicitar la rescisión del contrato.
Es importante añadir que los contratantes podrán aumentar, disminuir o suprimir la obligación de saneamiento del vendedor.
b) Saneamiento en caso de vicios o defectos ocultos (art.1484-1499):
Cuando la cosa adolece de algún defecto o le falte alguna de sus cualidades naturales y no sirve para el fin para el que había sido obtenida, el comprador cuenta con una garantía, expone el Código que el vendedor estará obligado al saneamiento de la cosa por defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.
Si se da el caso de que el comprador es un perito, y la cosa cuenta con defectos manifiestos o que no estuvieren a la vista, en este caso el vendedor no responderá, puesto que el comprador perito, por razón de su oficio debía reconocerlos fácilmente.
Cuando se den en la cosa tales vicios o defectos el comprador podrá:
-Dejar sin efecto el contrato celebrado, con devolución de la cosa al vendedor.(acción redhibitoria).
-Solicitar una rebaja que sea fijada pericialmente (por un perito) (acción estimatoria).
-En el caso de que el vendedor conociera los defectos o vicios ocultos y los ocultase al comprador, este último, además de contar con la posibilidad de elegir entre el ejercicio de una de las dos acciones anteriores, también se le indemnizará de los daños y perjuicios.
-En el caso de que se llegue a perder la cosa a consecuencia de los defectos de los que adolecía, distingue el código según la buena o mala fe del vendedor.
Se presume buena fe del vendedor, si este vendió la cosa ignorando los vicios de la cosa, y se presume mala fe si el vendedor conociéndolos los ocultó al comrador, em ambos casos si tiene lugar la pérdida de la cosa deberá el vendedor restituir el precio y abonar los gastos del contrato que la otra parte hubiese pagado, si llega a acreditarse que el vendedor actuó de mala fe, el comprador podrá exigirle que le indemnice todos los daños y perjuicios.
-Si existen vicios ocultos, pero la cosa se pierde por caso fortuito o culpa del comprador se establece una especie de compensación de culpas (en este caso el vendedor le devolverá el dinero pero con la rebaja proporcional al valor que tenia la cosa antes de perderse, es decir, en realidad no le devolverá la misma cantidad que recibió, sino una menor).
Todas estas acciones con las que cuenta el comprador en caso de vicios o defectos ocultos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
■ Reglas especiales para el caso de venta de animales y ganado.
Son unos preceptos para los vicios ocultos de animales y ganado. Será nula la compraventa de aquellos que padezcan enfermedades contagiosas y también los que resulten inútiles para el fin al que van a ser destinados, cuando se ha expresado en un contrato el uso para el que se adquieren.
A parte de los casos anteriores, si adolecen los animales vendidos de vicios o defectos, podrá el comprador ejercitar cualquiera de las acciones (redhibitoria o estimatoria), incluso cuando sea necesario reconocimiento facultativo de los animales (reconocimiento del veterinario para descubrir los vicios o defectos).
■ Especialidad para cuando se venden conjuntamente varios animales o cosas.
Expone el Código que si uno de tales animales o cosas adolece de vicio redhibitorio (vicio que da lugar a dejar sin efecto el contrato), el comprador podrá solamente solicitar la redhibición parcial, solo respecto del animal o cosa que tuviese el vicio.
c) Saneamiento en caso de gravámenes ocultos:
En este caso se trata de que la cosa objeto del contrato soporte alguna carga o gravamen que no sea aparente y que no se mencionase en la escritura, y que haga presumir que el comprador no la habría adquirido de haber tenido exacto conocimiento de su existencia (una carga de usufructo, de servidumbre de paso, etc.)
En tal supuesto, y antes de transcurrido un años desde el otorgamiento de la escritura, podrá el interesado solicitar o la rescisión del contrato o solicitar una indemnización al que le vendió. Cuando haya finalizado ese plazo, el comprador solo podrá solicitar la indemnización.
Existen unos requisitos que deben cumplirse para que en estos casos se puedan ejercitar alguna de las dos acciones:
-que se trate de un inmueble (como una finca) ya sea este rústico o urbano.
-que esté gravado con alguna carga o servidumbre no aparente.
-que no se haga mención de la misma en el documento en el que se formaliza el contrato.
-que el comprador desconozca la existencia de esa carga o servidumbre.
-que se presuma que el comprador no la habría adquirido de haber tenido conocimiento de la carga que soportaba el inmueble.
E) Reglas especiales de saneamiento cuando se trata de venta de bienes de consumo.
será el propio vendedor el que soporte los riesgos aunque haya puesto toda la diligencia debida en la custodia de la cosa.
-En el caso de que el objeto de la venta sean también cosas fungibles, y se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, (cien litros de vino, a 20 euros el litro), establece el Código que mientras no se haya procedido a la individualización de las cosas (es decir, a pesarlas, medirlas o contarlas) los riesgos los soportará el vendedor, esto deriva de la aplicación del principio genus nunquam perit (la generalidad nunca perece) , que permitiría la sustitución por otras cosas semejantes y cumplir de esa forma con su obligación de entrega.
Pero si las cosas han sido ya individualizadas, los riesgos los soportará el comprador.
Lo complejo de este precepto es que habrá que tener en cuenta también que, tendrá que ser el comprador el que soporte los riesgos por destrucción, pérdida o deterioro de la cosa salvo en el caso en que el vendedor incurra en mora respecto de su entrega, en virtud del principio periculum est emptoris (el riesgo está en la compraventa).
6. GARANTÍAS DEL VENDEDOR.
6.1) En la compraventa de inmuebles (art. 1503-1504).
Si el vendedor tiene fundad motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble que ha vendido y su precio, podrá llevar a cabo inmediatamente la resolución de la venta.
Para poder aplicar esto, es necesario que antes se haya aplazado el pago del precio y que el comprador tenga ya la cosa en su poder.
Por otro lado, el art. 1504 del Código establece que aunque los contratantes hayan pactado la resolución del contrato en el caso de que no pague el comprador en el momento fijado o en los plazos convenidos (lo que se denomina pacto comisorio), dice este artículo que no tendrá lugar automáticamente esa resolución del contrato en caso de producirse el impago, puesto que aún fuera de plazo podrá pagar el comprador mientras no le haya sido notificada por el vendedor su voluntad de resolver el contrato.
Sin embargo una vez que el vendedor haya notificado su voluntad de resolver el contrato, el Juez no podrá establecer nuevos plazos para que pague el moroso.
6.2) En la compraventa de muebles (art. 1505).
Establece el Código que en la compraventa de bienes muebles que todavía no ha sido consumada ni por el comprador ni por el vendedor (no se ha entregado aún la cosa, ni el comprador ha pagado todavía), en este caso no es necesario el requerimiento o la notificación por parte del vendedor para que tenga lugar la resolución del contrato, además el vendedor podrá optar también por exigir el cumplimiento de la obligación de pago.
7. VENTA DE UNA MISMA COSA A DIFERENTES COMPRADORES.
El problema en realidad se denomina doble venta o venta múltiple de una misma cosa, esto puede darse por error o por malicia, el propietario enajena a distintos compradores, y se plantea la pregunta de a cuál de ellos es al que pertenece la cosa vendida. (A, propietario de la finca, celebra distintos contratos de venta con B,C y D).
-Si lo que se ha vendido a varios ha sido un mueble, la propiedad corresponderá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Si se plantea conflicto el Tribunal Supremo establece que la propiedad se transferirá al comprador que tomó posesión real de la cosa (el que la tenga materialmente en su poder) en vez de aquel otro que tomó posesión pero solo simbólicamente.
-Si se trata de un inmueble lo que ha sido vendido a varios, pertenecerá el inmueble al comprador que haya inscrito antes el inmueble en el Registro de la Propiedad, en caso de que ninguno haya inscrito en el Registro, el que primero tome posesión del inmueble. En caso de conflicto se transferirá la propiedad al que materialmente tenga el inmueble en su poder frente al que tomó posesión de cualquier otra forma.
Si no existiera ni inscripción ni toma de posesión, pertenecerá al que presente el título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe, es decir, pertenecerá al que pueda acreditar una fecha de compra más antigua que los demás, presentando el contrato.
8. COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO.
Se trata de una compraventa normal, pero el vendedor se reserva durante el plazo de tiempo que se estipule, el derecho a recuperar la cosa que ha vendido abonando al comprador el precio que pagó, los desembolsos que ha ocasionado el contrato, los gastos necesarios, y en general todo lo demás que se hubiese pactado. Se trata por tanto, de un pacto expreso en el que el vendedor se reserva la posibilidad de resolver unilateralmente la venta.
El que ha comprado con pacto de retro cuenta con la facultad de disponer totalmente de la cosa ya que es su propietario (puede enajenarla, arrendarla constituir usufructo sobre ella un usufructo, hipoteca, etc).
El retracto (pacto de retro) como es de naturaleza real, tiene eficacia erga omnes (frente a todos), lo que quiere decir que el vendedor-retrayente podrá recuperar la cosa incluso si esta está en poder de un tercero que la hubiese adquirido.
Se trata de un derecho que está temporalmente limitado, en ningún caso podrá exceder el plazo de diez años, pero si hay pacto, entonces la duración será de 4 años contados desde la fecha del contrato para ejercitar el retracto.
9 EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
Volvemos a repetir que en nuestro sistema jurídico para la celebración de un contrato de compraventa no basta con que se produzca la transmisión de la propiedad de la cosa es necesaria además la entrega o tradición según expoe la teoría del título y el modo (art.609).
Se puede celebrar un pacto entre las partes en virtud del cual, aunque se produca la entrega al comprador, sigue siendo el vendedor propietario de la cosa que vende (y que el otro ya posee) en tanto no ocurra un determinado acontecimiento, que generalmente suele consistir en el pago total del precio que se había aplazado.
Este pacto se denomina de reserva de dominio, y supone una garantía para el vendedor, puesto que la transmisión de la propiedad depende de que el comprador pague en su totalidad el precio acordado.
Se trata también de un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva (condición: que tenga lugar el pago del precio).
1ºtiene derecho a desistir del contrato dentro de los 7 días hábiles (días hábiles, sin contar festivos) siguiente a la entrega del bien.
2ºtiene derecho a anticipar total o parcialmente el precio pendiente de pago.
3º Tiene derecho a solicitar, de manera excepcional la alteración de los plazos convenido, siempre que concurra justa causa apreciada por el juez.
-Del vendedor:
Si resultan impagados dos plazos por parte del comprador, o solamente uno de los plazos si se trata del último de los debidos, el vendedor podrá optar entre exigirle al comprador el abono de todos los pendientes o la resolución del contrato, con la restitución de ciertas cantidades en concepto de indemnización por la tenencia de la cosa, por la depreciación comercial sufrida y por el deterioro de la misma.
En cuanto al deber más significativo que tiene el vendedor, debe dar a conocer el precio total de la cosa objeto de venda, y las cantidades que habrá que entregar en cada plazo.
C) Garantías legales a favor del vendedor.
1º el vendedor tiene la posibilidad de incluir en el contrato una cláusula de reserva de dominio, en virtud de la cual no llegará el comprador a adquirir la propiedad de la cosa en tanto no pague la totalidad del precio.
2º El comprador tiene la prohibición de enajenar o de realizar cualquier otro acto de disposición respecto de la cosa sin autorización por escrito del vendedor.
3º En caso de que el contrato haya sido otorgado en escritura pública, e inscrito en el Registro correspondiente, establece la Ley una preferencia especial de las cantidades que se le adeuden al vendedor.
