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Conservação e Reabilitação das Construções
Sandra Monteiro da Silva
Universidade do MinhoEscola de Engenharia Departamento de Engenharia Civil
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Conservação e Reabilitação das Construções
Conceito de Conservação e de Reabilitação
Reabilitação Conjunto de operações dirigidas à conservação e ao restauro das partes significativas de uma arquitectura, incluindo a sua beneficiação geral , de forma a permitir-lhe satisfazer a níveis de desempenho e exigências funcionais actualizadas.
A reabilitação visa conferir aos edifícios uma melhoria significativa de qualidade , quer em relação ao seu estado actual , quer em relação à qualidade à data da sua construção.
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Conceito de Conservação e de Reabilitação
Conservação Conjunto de actuações de prevenção e de salvaguarda visando assegurar uma duração que se pretende ilimitada da configuração material do objecto considerado.
O termo conservação aplica-se a operações de menor envergadura que se destinam a conferir a edifícios não-degradados uma qualidade equivalente à da data da sua construção.
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Conservação e Reabilitação das Construções
Conceito de Conservação e de Reabilitação
- Beneficiação : operações que conferem a edifícios não-degradados uma qualidade superior à que possuíam aquando da sua construção;
- Recuperação : operações que incidem sobre edifícios degradados devido à não realização de obras periódicas, ou sobre edifícios construídos segundo padrões abaixo do regulamentar (deste ponto de vista, clandestinos).
O termo Reabilitação pode ainda ser aplicado aos edifícios em duas acepções distintas:
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O Sector da Reabilitação
Na Europa, o segmento da conservação e reabilitação assume grande importância no peso da estrutura produtiva do sector da construção, enquanto em Portugal ocupa o último lugar.
0
10
20
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40
50
1996 1998 2000 2002 2004 Ano
%
(^) Portugal Europa Ocidental Europa Central
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O Sector da Reabilitação
- A forte emigração e êxodo rural, não criando potencialidades para investimentos de recuperação;
- A inexistência de mercado de arrendamento, competitivo e atractivo, sobretudo nas grandes cidades;
- As facilidades de crédito à aquisição de habitação e as taxas de juro favoráveis que se verificaram no passado, que potenciaram a construção de habitação;
- O “valor social” da propriedade.
Em Portugal, a reduzida expansão neste segmento é explicada por vários factores do passado e alguns do presente:
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O Sector da Reabilitação
A actividade de conservação e reabilitação tem, entretanto, registado taxas de crescimento significativas:
Estas taxas tenderão a intensificar-se devido a:
- Intervenção premente no parque existente e a políticas públicas, como programas de recuperação de zonas históricas;
- Benefícios fiscais e financeiros de apoio à conservação de edifícios;
- Aumento dos preços da habitação nova;
- Aumento das taxas de juro.
Conservação e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Reabilitação (^) - 9.6 6.4 8.2 7.5 12.1 15.
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O Sector da Reabilitação
- A Associação Nacional de Proprietários, ANP, revelou (em Fevereiro de 2010) que 20 000 inquilinos não pagam renda , uma dívida que deverá rondar os 40 milhões de euros.
Arrendamento
DegradaçDegradação dos Edifão dos Edifíícioscios
Edifícios antigos Rendas baixa
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O Sector da Reabilitação
Censos 2001
Médias reparações → 329 605 edifícios Grande reparações → 163 015 edifícios Em estado muito degradado → 92 365 edifícios
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O Sector da Reabilitação
2009
As obras de reabilitação e conservação do património edificado podem ascender a 200 mil milhões de euros.
A reabilitação de edifícios residenciais é um mercado potencial de 70 mil milhões de euros.
Em muitos casos o retorno do investimento na reabilitação poderá ocorrer em períodos entre 10 e 15 anos (se forem garantidas reduções de consumos energéticos efectivas).
Fonte: Associação de Empresas de Construção Civil e Obras Públicas, AECOPS,
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Caracterização do Parque Habitacional
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O Sector da Reabilitação
2,5 milhões de edifícios foram construídos antes de 1990 (1º regulamento térmico) representando 81% do parque de edifícios Português.
De acordo com os Censos de 2001 existem quase 5.1 milhões de unidades residenciais em Portugal para um total de 3.1 milhões de edifícios. Destes, 18% correspondem a residências sazonais enquanto 11% encontram-se desocupadas.
Edifícios segundo a época de construção (Censos de 2001)
1981/ 20% 1971/ 18%
1991/ 19%
Antes de 1919 8% (^) 1919/ 11% 1946/ 11%
1961/ 13%
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O Estado de conservação dos Edifícios em Portugal
Necessidades de Reparação – Época de Construção
0
20
40
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80
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antes de 1919
1919- 1945
1946- 1960
1961- 1970
1971- 1980
1981- 1985
1986- 1990
1991- 1995
1996- 2001
Edifícios (%)
Época de construção Sem mecessidade de reparação Pequenas reparações Reparações médias Grandes reparações Muito degradado Censos 2001
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O Estado de conservação dos Edifícios em Portugal
Edifícios, segundo o Estado de Conservação e Época de Construção
Censos 2001
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O Sector da Reabilitação
Necessidades de reabilitação para o parque de edifícios construído entre 1960 – 1990 → alvo crítico em termos de reabilitação
66%
31%
3% (^) Sem Necessidades
Degradado
Muito Degradado
Necessidades de Reabilitação do parque de edifícios construído entre 1960 – 1990
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O Sector da Reabilitação
Para os edifícios construídos entre 1991 e 2001 os edifícios sem necessidades de reabilitação é alta, como esperado → 90%.
No entanto 0,8% (2800) dos edifícios construídos neste período, ou seja com menos de 10 anos, já apresentam deficiências graves e necessitam de reabilitação.
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O Sector da Reabilitação
O parque de Edifícios Portugueses, construídos até 2001, apresenta quase 55% dos edifícios sem qualquer necessidade de reabilitação na sua cobertura.
Relativamente aos edifícios que necessitam de algum tipo de reabilitação da sua cobertura, verifica-se que 74% apenas necessitam de pequenas ou médias intervenções de reabilitação
Necessidades de Reabilitação na Cobertura
55.0%
45.0%
Sem Necessidades Degradado
44%
30%
17%
9% Pequenas Reabilitações Médias Reabilitações Grandes Reabilitações Reabilitações Severas
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O Sector da Reabilitação
O parque de Edifícios Portugueses, construídos até 2001, apresenta quase 53% dos edifícios sem qualquer necessidade de reabilitação das suas paredes exteriores.
Relativamente aos edifícios que necessitam de algum tipo de reabilitação das suas paredes exteriores, verifica-se que 77% apenas necessitam de pequenas ou médias intervenções de reabilitação
Necessidades de Reabilitação nas Paredes Exteriores
52.9%
47.1%
Sem Necessidades Degradado
47%
30%
15%
8% Pequenas Reabilitações Médias Reabilitações Grandes Reabilitações Reabilitações Severas
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Principais Anomalias
39%
56%
2% 1%
2%
Problemas de estanquidade à água
Condensações
Insuficiente isolamento térmico
Problemas de estanquidade ao ar
Outros problemas
41%
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Conservação e Reabilitação das Construções
Origem das Anomalias
45%
24%
10% 5%
16%
Erros de Concepção
Erros de Execução
Materiais de Construção de Baixa Qualidade
Utilização
Outras Causas
69%
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Materiais de Construção de Baixa Qualidade
- Há no mercado, em paralelo, materiais certificados e não certificados (mais baratos).
- Há por parte dos donos de obra uma falta de exigência de certificação dos materiais (por razões económicas).
- Há poucos Laboratórios que fazem a certificação dos materiais de construção.
- À partida não há garantia de qualidade de grande parte dos materiais existentes no mercado.
Origem das Anomalias
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Conservação e Reabilitação das Construções
Distribuição das Anomalias por Zona do Edifício
10% 14%
16% 9% 3%
48%
Coberturas em terraço
Outras coberturas
Fachadas
Outros elementos da fachada
Madeiras
Outros
43% Envolvente
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Principais Causas de Anomalias em Edifícios
Nota: Nas instalações sanitárias e de aquecimento os principais problemas devem-se à corrosão e a problemas de funcionamento.
16%
37%
8.50%
4% 15%
6%
8.50% 5%
Humidades
Fissurações Descolamentos de revestimentos
Instalações de aquecimento Instalações sanitárias
Problemas acústicos Conformidade de aspecto Diversos
37%
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Conservação e Reabilitação das Construções
Estrutura de Custos de Conservação
18%
29% 7% 11%
6%
29%
Envolvente Exterior
Aquecimento
Água fria
Partes privativas
Partes comuns
Outros
47%
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Patologia da Construção – Dados Franceses
Tipo de Edifícios
0
10
20
30
40
50
60
HabitaçõesUnif amiliares
Edifícios Colectivos
Edif ícios deEscritórios
Edif ícios de comércio
IndustriaisArmazéns
Edif ícios Agrícolas
Parques de Estacionamento
Edif ícios deTransporte
Edif ícios de EnsinoEdif ícios de SaúdeEspaços de Cultura
Albergues
Sinistros (%) Custo dos trabalhos de Reparação de danos
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Patologia da Construção – Dados Franceses
Principais Patologias
Problemas de estabilidade Problemas de estanquidade à água Condensações Problemas de estanquidade ao ar Insuficiênia ao Isolamento Outras
62% 2%
10% 24%
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Patologia da Construção – Dados Franceses
Principais Patologias
Custo dos trabalhos de Reparação de Danos (x10^3 €)
0 10 20 30 40 50 60 70
Problemas de estabilidade
Problemas de estanquidade à água
Condensações
Problemas de estanquidade ao ar
Insuficiênia ao Isolamento
Outras
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Conservação e Reabilitação das Construções
Estado de conservação dos Edifícios em
Portugal
