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OAB Goiás 1

MANUAL DE

BOAS PRÁTICAS

I M O B I L I Á R I O

DO MERCADO

2 Manual de Boas Práticas do Mercado Imobiliário

4 Manual de Boas Práticas do Mercado Imobiliário

Ordem dos Advogados do Brasil Seção de Goiás

Presidente Enil Henrique de Souza Filho

Vice-Presidente Antônio Carlos Monteiro da Silva

Secretário-Geral Julio Cesar Meirelles

Secretário-Geral Adjunto Otávio Alves Forte

Diretora-Tesoureira Márcia Queiroz Nascimento

Endereço Rua 1121, n°200, Marista Goiâniao - GO, CEP: 74.175-120, Caixa Postal 15 Telefone: (62) 3238- E-mail: [email protected]

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AGRADECIMENTOS

Agradecemos a participação dos membros

da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico

da OAB - GO, nominados adiante, que dedicaram

seu tempo, disposição e conhecimento,

para a construção desse Manual:

Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico

Membros da Comissão

Adailton Alexandre Silva de Brito Alberto Vinícius Araújo Pequeno Berlioz Or Erica Silva Mendes Justino Estêvão Andrade da Cunha Matos Félix Renan Ferreira Teles Frederico Rodrigues de Santana Gilson Dias de Araújo Filho Hélida Moura Riveiro Istael Alves de Lima Tavares ítallo Costa Lima Karklin João Batista Albernas dos Santos José Machado Resende Leandro Jacob Neto Lívia de Andrade Rodrigues Marco Antônio de Oliveira Miriam Jaqueline Alencastro Veiga Orimar de Bastos Filho Paulo Roberto de Moura Andrade Raquel Soares Zanini Sidarta Staciarini Rocha Ubiratan Alves Paniago

Diretoria

Rodrigo de Moura Guedes Presidente

Arthur Edmundo de Souza Rios Júnior Vice-Presidente

Márcio Antônio de Sousa Moraes Júnior Secretário

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MENSAGEM DO PRESIDENTE

O momento de adquirir a tão sonhada casa própria ou aquele em que o jovem decide morar sozinho e alugar seu primeiro apartamento consiste em um importante passo na vida de qualquer pessoa. Um momento que, geralmente, envolve muitas expectativas e, também, alguma insegurança acerca das questões legais relacionadas ao negócio. O mesmo ocorre com quem resolve vender ou alugar seu imóvel, seja para residência, seja para fins comerciais. Pensando nisso é que a Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de Goiás (OAB-GO), por meio de sua Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico (CDIU) decidiu publicar este Manual de Boas Práticas do Mercado Imobiliário, que pode e deve ser manuseado não somente por todos os advogados que militam na área como por qualquer pessoa da sociedade. Trata-se de uma publicação simples, direta e objetiva, que aborda, de forma didática, os temas comuns ao mercado imobiliário, como o contrato de compra e venda, os documentos necessários para venda, o conceito de corretagem imobiliária e os direitos e deveres advindos da contratação desse serviço, entre outras questões. Tratamos, aqui, também, da importância – para não dizer imprescindibilidade – de uma assessoria jurídica qualificada, preferencialmente com advogados com atuação na área de direito imobiliário, para garantia da segurança nesse tipo de negócio. Nosso desejo é que este Manual de Boas Práticas do Mercado Imobiliário funcione como um veículo de consulta rápida, especialmente para nossos inscritos, e que possa, desta forma, contribuir para uma melhor atuação na área e para que bons negócios sejam feitos, sonhos sejam realizados e, principalmente, para que todas as partes – contratantes e contratados, compradores e vendedores – contem com segurança jurídica na realização de seus contratos imobiliários.

Enil Henrique de Souza Filho Presidente da OAB-GO

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Solicite ao proprietário do imóvel e seu cônjuge, se for casado, os seguintes documentos:

• Cópia da Carteira de Identidade e CPF.
• Comprovante de endereço.
• Certidão de nascimento, se for solteiro; ou certidão de casamento, se for casado; ou certidão de óbito do cônjuge, se for viúvo. Caso tenha mudado o estado civil do proprietário do imóvel após a sua aquisição, verificar se a alteração foi averbada na certidão do imóvel, exemplo: averbação do casamento, divórcio ou óbito (formal de partilha).
• Certidão negativa do Distribuidor Cível e Criminal, para saber se existem ações contra o vendedor ou contra o imóvel. Deve-se pedir com antecedência, pois pode levar alguns dias para serem expedidas.
• Certidão negativa expedida pela Justiça Federal.
• Certidão negativa expedida pela Justiça do Trabalho.
• Certidão negativa do ofício de interdição, tutelas e curatela, para indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis.
• Certidão negativa expedida pela Receita Federal, pela Secretária da Fazenda Estadual e pela Secretaria de Finanças Municipal.
• Certidão negativa dos Cartórios de Protesto.
• Certidão negativa de débitos do Ministério do Meio Ambiente (www.ibama.gov.br).

Em relação ao imóvel, solicite os seguintes documentos:

• A cópia do título de propriedade, bem como o seu registro no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha etc.).
• Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, emitida pelo competente Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento atesta a titularidade do imóvel, esclarecendo se este está gravado com algum ônus real (hipoteca, por exemplo), bem como traça todo o histórico do imóvel.
• Certidão negativa de débito de IPTU/ITU/ITR. - Certidão para conhecer a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro.
• Comprovante de pagamento do Laudêmio, se for o caso.
• Averbação do “habite-se”, caso tenha construção no imóvel. Havendo modificações no projeto original, deve

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ser verificado se estas estão averbadas na sua matrícula.

• Declaração de quitação condominial, podendo ser esta uma Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o proprietário do imóvel está em dia com o pagamento das cotas condominiais.
• As últimas contas de água/esgoto, energia elétrica e gás com os respectivos comprovantes de pagamento. Deve-se verificar junto às concessionárias a existência de débitos em aberto.
• Documento de uso do solo.
• Em caso de imóvel rural, solicitar o CCIR/Incra e a Certificação do Georreferenciamento.
• Averbação da reserva legal para imóveis rurais.

ATENÇÃO: Recomenda-se obter junto ao Condomínio uma declaração sobre a inexistência de dívidas dele próprio em favor de terceiros.

ATENÇÃO: Se o proprietário e seu cônjuge não morarem no mesmo Município onde está situado o imóvel a ser vendido, as certidões referentes a processos judiciais e protestos deverão ser emitidas nas cidades envolvidas.

Caso o vendedor seja pessoa jurídica deve-se também solicitar os seguintes documentos:

• Comprovante de inscrição e situação cadastral do CNPJ.
• Número da inscrição Estadual e Municipal.
• Fotocópia autenticada do contrato ou estatuto social e última alteração registrada na Junta Comercial do Estado ou no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
• Certidão negativa de Débitos da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN).
• Certidão negativa de contribuições previdenciárias e de terceiros. - Certidão simplificada da Junta Comercial do Estado.
• Certidão negativa do Distribuidor Cível e Criminal.
• Certidão negativa expedida pela Justiça Federal.
• Certidões negativas expedidas pelas fazendas Federal, Estadual e Municipal.
• Certidão negativa expedida pela Justiça do Trabalho.
• Certidão negativa dos Cartórios de Protesto.

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O corretor de imóveis possui a função de aproximar as partes, ou seja, intermediar a realização de um negócio entre os interessados.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO INTERMEDIADOR

O artigo 723 do Código Civil prevê que o corretor é “obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sob o andamento do negócio”.

Mais: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Além disso, a relação que une o intermediador e o contratante (tomador de serviço) é definida como uma relação de consumo, de sorte que são aplicáveis as normas contidas no Código de Defesa do Consumidor.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO

Pela legislação atual, a comissão é devida ao corretor de imóveis desde que tenha sido aceita a proposta apresentada, “ainda que não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725, Código Civil).

Assim, caso o intermediador descumpra seus deveres e gere danos aos consumidores deverá responder solidariamente com os demais fornecedores envolvidos (ex: construtor, incorporador, etc.), pela reparação ou ressarcimento dos danos materiais e morais sofridos.

ATENÇÃO: O “fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos” e que se equiparam “aos consumidores todas as vítimas do evento”.

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Neste sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro estabelece que:

O corretor que aproxima o comprador do vendedor e opera e agiliza a transação não perde a remuneração pactuada, se, posteriormente, o negócio se desfaz por circunstâncias que lhe são estranhas. (TJRJ, RT, 712/220).

A exceção existente quanto à possibilidade de cobrança da comissão ocorre nos casos de inexecução contratual ou arrependimento posterior, ambos decorrentes de defeito irreparável no serviço de intermediação prestado.

É importante esclarecer que o recebimento de valores pela intermediação deve ser realizado mediante a emissão de Nota Fiscal pela imobiliária ou Recibo de Pagamento Autônomo (RPA) emitido pelo próprio corretor.

Na prática a jurisprudência também tem admitido que no caso de não ter sido ajustada formalmente a comissão, ela poderá ser arbitrada judicialmente ou seu valor poderá ser provado por testemunhas.

Outrossim, deve-se ter atenção quanto as tabelas referenciais elaboradas pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis nas diversas regiões.

Desta forma, o corretor de imóveis ou a imobiliária que cumprir suas obrigações impostas pelo contrato de corretagem, não só desempenhará as boas práticas no exercício da atividade, como evitará prejuízos e contribuirá para preservar a imagem positiva do setor.

É mais comum nos contratos de corretagem imobiliária que a comissão seja paga ao corretor de imóveis pelo vendedor. Todavia, nos termos do artigo 724 do Código Civil Brasileiro, as partes podem ajustar de forma diversa, para que o pagamento seja efetuado pelo comprador.

Em situações como esta, é necessário atentar-se para as circunstâncias do caso em particular. É que, mesmo em se tratando de relação de consumo, se o comprador foi devidamente informado quanto ao pagamento da comissão ser de sua responsabilidade, a disposição contratual será válida, não tendo direito à restituição da importância paga.

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3. LOCAÇÃO

DEFINIÇÕES

Para os fins deste Manual, ao contrato de Locação Pre- dial aplicam-se as seguintes definições:

É importante deixar claro que nos contratos de imóveis da propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias, fundações públicas, bem como nos casos de locação de vagas autônomas de garagem ou de es- paços para estacionamento de veículos, de espaços des- tinados à publicidade, em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam auto- rizados a funcionar e o arrendamento mercantil, em qual- quer de suas modalidades regem-se pelo Código Civil e pelas Leis Especiais.

Os principais deveres do locador são as obrigações elen- cadas no artigo 22, da Lei n. 8.245/1991, quais sejam:

Locação Predial: É o contrato em que uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível (imóvel urbano), mediante certa retribuição (aluguel). (art. 565, do Código Civil Brasileiro)

Locador: É aquele que cede o imóvel em locação.

Locatário: É a pessoa que recebe o imóvel em locação. Também chamado de Inquilino.

Fiador: É o terceiro que garante o cumprimento das obrigações do locatário (pagar o aluguel, por exemplo).

Aluguel: É o valor pago pelo locatário ao locador, como retribuição pelo uso do imóvel locado.

Locação Residencial: É a locação em que o imóvel é usado para moradia do locatário e de seus familiares.

Locação Não Residencial: É a locação em que o imóvel é destinado ao comércio, indústria ou prestação de serviços. Popularmente conhecida como Locação Comercial.

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I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina ; II – Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III – Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V- Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando da sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI- Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII – Pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX – Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X – Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do Edifício, especialmente: a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem com o das esquadrias externas; c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) Instalação de equipamentos de segurança e incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) Constituição de fundo de reserva.

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Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê- lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Já os deveres do locatário estão elencados no art. 23 da Lei n. 8.245/1991:

I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II – Servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiro.

V – Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

IX – Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia

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e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – Pagar o prêmio do seguro fiança;

XII – Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O art. 23 apresenta um rol de deveres do locatário, que está longe de ser exaustivo, já que, além dessas obri- gações tidas como legais, ainda poderá existir outras obrigações previstas nas cláusulas contratuais e em outros dispositivos da Lei do Inquilinato.

Na locação imobiliária o locador pode exigir do locatá- rio apenas uma das seguintes garantias: caução, fian- ça, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de