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Tema 18: LA FINCA REGISTRAL Y LOS DERECHOS INSCRIBIBLES.
18.1. – La finca como base del Registro de la Propiedad. El catastro.
Hay que distinguir el concepto de finca en sentido material del concepto de finca registral. En primer sentido, sería una superficie o espacio delimitado que forma una unidad en el tráfico y que responde a una determinación geográfica.
Para el Registro, la finca no es necesariamente una superficie delimitada por los puntos cardinales, es decir, individualizada por signos físicos; sino que la cualidad de finca registral la da una circunstancia formal como es la de figurar una cosa o un derechos como un objeto de un folio registral.
No se exige una unidad local, aunque sí cierta conexión económica, es decir, puede haber fincas discontinuas que se explotan de forma conjunta.
En el Registro además, figuran como fincas las concesiones administrativas (carecen de superficie y volumen) y también abren folio registral las aguas privadas.
La descripción de la finca en el Registro se hace exclusivamente a efectos de determinar quién es el propietario y quiénes son los titulares de derechos reales limitados. Sin embargo, la administración exige descripciones más detalladas y ajustadas a la consistencia física del inmueble a efectos fiscales y esa descripción la realiza el catastro.
Por lo tanto, la misión del catastro es una misión fiscal y la misión del Registro de la Propiedad es jurídico-privada. Es necesario que exista una perfecta coordinación entre el Registro y el catastro. Fundamentalmente fue la Ley 13/ de acompañamiento, donde se abordó la necesidad de coordinar catastro y Registro y esa coordinación se fomenta en la Ley Hipotecaria en los artículos 201.2º y en el 203.3º; y también en los artículos 298 y 51.2º del Reglamento Hipotecario. El Reglamento 1867/1998 en el que se reforma el Reglamento Hipotecario a estos efectos.
El catastro tiene una finalidad de representación gráfica de los inmuebles y el Registro de la Propiedad la representación jurídica de los inmuebles y los derechos reales limitados; y lo conveniente de esa coordinación.
Además de la finca existe lo que se denominan fincas especiales. En cuanto a las fincas en sentido material, el artículo 9 LH señala las circunstancias que deben describirse para poder realizar una inscripción en el Registro, ese artículo hay que completarlo con el 51 RH. Los textos hipotecarios también regulan las siguientes fincas especiales:
o Fincas discontinuas: se inscriben como una sola finca conforme al artículo 8 LH. Este artículo hay que completarlo con el artículo 44 RH. o El agua: a ella se refiere el artículo 66 RH. o Los pisos en régimen de propiedad horizontal. A ellos se refiere el artículo 8. LH. Primero se inscribe el edificio (se inmatricula) y se hace constar que tiene
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régimen de propiedad horizontal y, posteriormente, cada propietario del piso tiene la posibilidad de inscribir individualmente su piso. o Garajes: a ellos se refiere el artículo 68 RH, esto tiene de peculiar que es autónoma, separada y facultativa. o Concesiones administrativas. A ellas se refiere el artículo 44.6 RH.
18.2. – Procedimiento para la modificación de las fincas.
La finca puede quedar alterada por diversos hechos o actos jurídicos, puede incluso reducirse o extinguirse, tal como prevén los artículo 80.1 y 79.1 LH.
Los hechos y actos que afectan a las fincas se pueden clasificar en tres grupos: a) Hechos modificativos que no afectan a la unidad registral de la finca. Se trata de llevar al Registro las novedades que afectan a los datos físicos de una finca. Ejemplo : cambios de la finca de rústica a urbana, paso de secano a regadío… Es importante la obra nueva. Se trata de la construcción de edificios, mejora de las fincas urbanas y, en el caso de las fincas rústicas, nuevas plantaciones. Se puede inscribir edificios cuya construcción esté sólo comenzada, esto lo autoriza el artículo 8.4 LH. La legislación del suelo exige para la inscripción de una edificación, ya esté concluida o en construcción, una doble documentación: la licencia de edificación y la certificación del técnico competente de que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo esa licencia. Dentro de este primer grupo, se puede hablar de las aguas que no estaban inscritas, tal como establece el artículo 66.4 RH. b) Hechos que modifican la unidad registral de la finca. Aquí hay que distinguir, a su vez, dos grupos: 1º) Operaciones que determinan la apertura de nuevos folios registrales. Hay cuatro supuestos:
- Agrupación pura: Dos o más fincas de un mismo dueño o de varios condueños pasan registralmente a integrar una sola. Se abre un folio registral para esta nueva finca resultante y se cierran los de las fincas agrupadas.
- Agrupación de porción importante segregada: se une una finca y una porción de otra finca que debe superar la quinta parte de la finca a la que se une. Se abre un nuevo folio de esa nueva finca y se cierra el anterior.
- Segregación sin agregación: Parte de una finca pasa a constituir finca autónoma con su propio folio registral.
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- Las concesiones administrativas, excepto si la concesión administrativa es accesoria de otra finca. La inmatriculación es el asiento que exige mayores garantías, tanto en la formación del título como en el procedimiento registral.
No cabe inmatricular fincas en virtud de cualquier título en el que conste la adquisición del dominio. Hay tres procedimientos regulados en los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
1º) El expediente de dominio. Se trata de un procedimiento que tiene por finalidad declarar erga omnes a efectos registrales que ha existido un hecho del cual resulta que el promotor de la inscripción ha adquirido el dominio de una finca que todavía no estaba inmatriculada. Por su eficacia erga omnes se exige la intervención del Ministerio Fiscal. Las garantías que tiene este procedimiento permiten que la inscripción surta efectos inmediatamente. Sin embargo, el auto final no tiene fuerza de cosa juzgada (art. 284 Reglamento Hipotecario). El expediente de dominio cumple una triple función:
- Inmatricular fincas.
- Reanudar el tracto sucesivo.
- Constatar el exceso de cabida de una finca. 2º) Título público de adquisición. a. Debe ser, en primer lugar, un título público de adquisición. b. Debe estar otorgado como transmitente por persona que acredite haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha que conste en ese título, bien de modo fehaciente, bien con acta de notoriedad (art. 199.b LH). Según el art. 298.1 Reglamento Hipotecario, para acreditar de modo fehaciente la adquisición del transmitente, sirve no sólo el documento público sino también el privado. Además, el acta de notoriedad sirve para acreditar esa fecha y se tramita conforme al art. 209 Reglamento Notarial. En virtud del art. 298. 1 reglamento Hipotecario se agrega, para uno y otro caso, nuevos requisitos relativos a la coordinación entre el Registro y el catastro cuando se trate de inmatricular fincas urbanas. En este caso, la inscripción no surte plenos efectos inmediatamente y está sujeta a una serie de condicionamientos. Si a juicio del registrador existen indicios de que está inmatriculada una finca que coincide en algunos detalles con la que se pretende inmatricular, deberá ser un juez el que, en un procedimiento especial, decidirá si se inmatricula o no esa finca. La inmatriculación a través de este procedimiento exige una notificación por edictos a los posibles interesados, que debe ser fijado en el Ayuntamiento donde radica la finca.
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En la inscripción se expresará que sus efectos quedan supeditados a la constancia registral de la publicación del edicto. Esta inscripción surte plenos efectos a los dos años de su fecha, según el art. 207 LH; pero el Reglamento Hipotecario dice que hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos, no empieza a contar el plazo (art. 298 Reglamento Hipotecario). 3º) Certificación administrativa. Certificaciones que emiten el Estado u otras entidades públicas en relación con bienes inmuebles de su pertenencia (artículo 206 LH). Esta inmatriculación no produce efectos plenos inmediatamente porque, como en el caso anterior, es también posible la necesidad de intervención judicial (prevista en el artículo 306 RH) y rige la misma limitación de efectos durante dos años (artículo 207 LH). Una cuestión debatida es si sirve cómo título inmatriculador una sentencia declarativa de dominio que ponga fin a una acción reivindicatoria o una acción declarativa de dominio.
- Algunos autores entienden que sí y que sería un título inmatriculador con mayor razón que el auto que pone fin a un expediente de dominio porque en este caso no existe juicio contradictorio.
- Otros entienden que con esa solución se olvidaría la eficacia relativa que tienen las sentencias y la ausencia de los trámites típicos de un expediente de dominio.
18.3. – La doble inmatriculación.
Se trata de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios registrales diferentes e independientes unos de otros. Esta inmatriculación puede ser plural si existen más de dos inmatriculaciones y existe incluso cuando las fincas están descritas de distinta forma en los folios registrales. También hay doble inmatriculación cuando la coincidencia es parcial.
Esta es una de las mayores críticas y defectos de nuestro sistema registral y para evitarlo se han dirigido las últimas reformas de la legislación hipotecaria (artículo 313 RH)
18.4. – Derechos inscribibles.
La terminología legal en esta materia es dispar: En el artículo 1 LH se habla de actos y contratos.
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Por otro lado, lo que tiene acceso al Registro son los actos o los títulos, sin embargo, lo que se publican son los derechos.
Hay que distinguir lo que es objeto de inscripción (acto) y lo que es objeto de publicidad registral (derechos). Puede decirse que nuestro Registro, en este segundo sentido, es un Registro de derechos. La garantía que proporciona se refiere a los derechos y no a los actos.
¿Qué derechos son inscribibles? El Registro proclama oficialmente situaciones jurídicas relativas a la propiedad inmueble y sus modificaciones. (Artículo 1.1 LH y artículo 605 CC).
El Registro se lleva por fincas una vez inmatriculadas, se publican las vicisitudes que afectan al inmueble lo cual se consigue llevando los hechos o actos que los declara o producen.
El Registro no tiene por objeto los títulos en sentido formal que a él llegan (documentos), sino que tiene por objeto los hechos o actos (títulos materiales) a que los documentos se refieren. Los documentos son el vehículo para que los hechos lleguen al Registro. De ese hecho no interesa todo sino sólo lo que se refiere a las vicisitudes jurídicas indivisibles.
A los derechos inscribibles se refiere el artículo 2 LH y el artículo 9 LH señala que circunstancias no son inscribibles (obligacionales, personales…) Al Registro deben llegar hechos ciertos y en su caso, válidos (artículo 18 LH). Sin embargo, pueden constar, en algunas ocasiones, situaciones jurídicas en litigio.
¿Qué derechos no son inscribibles?
Artículo 5 LH: “ Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles .” Los derechos personales aunque se refieran a inmuebles y se ordene la eliminación de esos derechos en los asientos. Excepciones a este artículo son las siguientes:
- Los contratos de arrendamiento, los subarriendos, cesiones y subrogaciones. No cambia sus efectos.
- También accede o consta el derecho de retorno en caso de reedificación.
- Además, se inscribe el contrato de opción de compra siempre que se exprese en las circunstancias del artículo 14 LH. Con su inscripción, este derecho tiene eficacia erga omnes.
- Acceden las obligaciones que puedan tener los propietarios de un edificio de propiedad horizontal puesto que en el mismo se reflejan los estatutos de dicho edificio.
- También como circunstancias con eficacia real, son inscribibles las prohibiciones de disponer en el caso del artículo 26.3 LH y son anotables las de su apartado 2º. “ Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes
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normas: 1. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio. 2. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva. 3. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez .” No son inscribibles las prohibiciones impuestas a actos onerosos.
- Son inscribibles ciertas titularidades fiduiciarias.
- Según el artículo 2.4 LH son inscribibles circunstancias personales relativas a la incapacidad legal (artículo 33 LH).
18.5. – Títulos inscribibles.
Se inscriben títulos, lo que equivale a negocios y contratos. Los títulos para ser inscribibles han de referirse a derechos reales y en algunos casos a derechos personales especiales. Esta es la única condición material y lo que determina la posible inscripción no es la estructura del título sino el derecho sobre el que verse.
o En general se pueden inscribir los hechos o actos intervivos que, directamente o por cese del acceso al Registro, determinen cambios jurídicos reales. o También son inscribibles las adquisiciones mortis causa. En estos casos los títulos inscribibles son sobre la base del testamento o la declaración de herederos ab intestatio. El documento inscribible es la aceptación de la herencia, cuando el heredero es único, o bien la partición hereditaria judicial o extrajudicial si hay varios herederos. Es posible llevar al Registro la inscripción de heredero (notación preventiva). o Las adquisiciones que se realicen en virtud de expropiación forzosa, las concesiones administrativas y también, en general, cualquier decisión del legislador o la Administración que crea, transmita o extingan derechos reales. o También las adquisiciones originarias de la propiedad y los demás derechos reales, supuestos de usucapir u ocupación. o La Ley Hipotecaria admite actos meramente declarativos, en ocasiones. Sucede, por ejemplo, cuando en un testamento o contrato, el titular inscrito declara que el dominio de determinadas fincas corresponde a ciertas personas. Mediante anotación preventiva se pueden hacer constar los procesos judiciales cuando afecta a bienes inmuebles determinados.
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Se constata el momento en el que el título se presenta en el Registro. Se practica en el Libro Diario de operaciones del Registro (artículos 248 y 249 LH).
Se hacen constar en el documento presentado el día y la hora y el número y tomo del Libro Diario correspondiente. No todo título que se lleva al Registro origina un asiento de presentación.
Siempre existe una mínima actividad calificadora. La fecha en que surte efectos la actividad registral solicitada es siempre la del asiento de presentación (artículo 24 LH). La preferencia entre dos inscripciones de igual fecha es la hora (Artículo 25 LH: “ Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos .”)
Tiene un plazo de caducidad de 60 días hábiles y una vez caducado, el Registro debe proceder a su cancelación a través de una nota marginal. Existen supuestos de prórroga del asiento de presentación recogidos en el artículo 432 RH.
19.4. – La inscripción: concepto y clases.
En sentido estricto, el asiento de inscripción es un asiento propio y específico distinto de los demás que se practican en el Registro, y en el que se constata la existencia de un cambio jurídico real , que normalmente ya se ha producido. Si atendemos a la importancia de la inscripción, para que se produzca ese cambio jurídico real, podemos distinguir tres tipos de inscripciones:
- Inscripciones declarativas , es la regla general en nuestro Ordenamiento. La inscripción en estos casos es meramente voluntaria.
- Inscripciones constitutivas. La inscripción en este caso no se limita a publicar un cambio jurídico real sino que coopera a que ese cambio real se produzca. Estas inscripciones son excepcionales en nuestro derecho civil ( ejemplo : Derecho de hipoteca).
- Inscripciones obligatorias , en este caso existe un imperativo legal que obliga a practicarlas.
En su aspecto formal, el asiento de inscripción se distingue de los demás por diversos caracteres externos. Junto con la anotación preventiva y la cancelación, se practican en la parte central o el espacio central de la hoja pero a diferencia de las anotaciones preventivas, la inscripción debe contener todos los extremos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
Se exceptúan de esto las inscripciones concisas, que requieren un número menor de menciones pero que sólo pueden practicarse en los casos excepcionalmente expresados por la ley, a esto se refiere el artículo 52 y los artículos 380 y siguientes del Reglamento Hipotecario y el artículo 255 LH.
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En el aspecto material, la inscripción se distingue de los demás asientos en ser la única destinada de modo general a dar publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
Respecto a las circunstancias que deben recogerse en el asiento de inscripción, hay que acudir a los artículos 9, 10, 11, 12 y 13 LH y al artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
19.5. – Asiento de anotación preventiva.
Se recoge para casos concretos y específicos señalados expresamente en la ley la posibilidad de realizar un asiento de menor solemnidad, más simple que la inscripción, con efectos más reducidos y con una duración legalmente limitada.
Las características de este asiento son: la transitoriedad y la tendencia. El campo de las anotaciones preventivas es el de derechos reales no documentados, derechos que se constituyen mediante la propia anotación preventiva, derechos que están en formación o en litigio y derechos que afectan a la cosa, pero sin una entidad suficiente para practicar un asiento de inscripción.
Tipos de anotación preventiva :
a) Anotación preventiva de demanda : se permite practicar cuando la con demanda se ejercita una acción contradictoria del dominio o de otro derecho real inscripto. A ella se refiere el artículo 42.1 LH. El derecho cuya efectividad garantiza la anotación es el dominio o derecho real que se pretende ya tener, es decir, que se trata de un asiento declarativo de mera publicidad. Tiene una duración de 4 años. b) Anotación preventiva de embargo : se refleja en el registro un embargo que consiste en una medida judicial por la cual determinados bienes concretos del deudor quedan afectados con garantía real frente a terceros adquirentes a la efectividad del crédito cuyo cumplimiento forzoso se reclama, es decir, la garantía se ejercita directamente sobre el.
19.6. – Anotación marginal.
Son asientos que se practican en el Libro-Registro al margen de otros asientos. Afecta al asiento de presentación, a inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones.
Jurídicamente lo más característico es la relación de dependencia con el asiento a cuyo margen se practican. Esta relación es muy variable, puede ser una simple referencia a un folio registral o a otro asiento, puede consistir en la modificación del asiento principal o la negación del contenido del asiento principal. Hay un número
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El artículo 76 LH no menciona la caducidad entre las causas de extinción de las inscripciones por su carácter excepcional, pero si menciona el artículo 77 las causas de extinción de las anotaciones preventivas. La norma general en cuanto a estas anotaciones preventivas es la del artículo 86 LH. La excepción es la que da el artículo 199.2 RH.
Por lo que se refiere a las inscripciones, en principio los únicos asientos que tendrían marcado plazo de caducidad sería el de presentación. Los demás, inscripción, nota marginal y cancelación, no tienen por naturaleza duración definida, y sólo pierden eficacia por la cancelación.
19.9. – Efectos de la registración.
Artículo 32 y 33 LH. (Copiar)
Principio de fe pública registral (artículo 34 LH): Este artículo recoge los requisitos que debe reunir una persona para ser considerado tercero hipotecario, y por tanto, recibir todo la protección reglamentaria. Requisitos:
- Ha de tratarse de un tercero que adquiere derechos reales , por lo tanto debe existir un título válido en principio y seguido de tradición. Debe ser un título válido porque el único defecto que purifica el Registro es la falta de facultades dispositivas del transferente. Debe ser un título seguido de tradición , porque sólo es posible la inscripción cuando dicho título es translativo, es decir, cuando el contrato ha sido seguido de tradición.
- Debe adquirir los derechos de buena fe. Aquí la buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud registral. No tiene buena fe el que ignora la inexactitud por falta de diligencia exigible (artículo 36 LH). La buena fe se presume siempre y debe existir en el momento de la adquisición, es decir, contrato y tradición, y no es necesario que persista hasta la inscripción.
- Debe ser adquirente a título oneroso (artículo 34.3 LH). La transmisión puede ser voluntaria ( ejemplo : Una compra venta) o puede ser forzosa ( ejemplo : subasta pública obligada por proceso judicial).
- Debe adquirir los derechos de la persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlos. Para conocer si tiene facultades para transmitir el derecho inscrito hay que tener en cuenta todos los asientos vigentes del folio registral.
- Ha de inscribir su derecho y el modo normal será a través de un asiento de inscripción.
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Las consecuencias de todos estos requisitos es que el tercero será mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no constan en el registro. Además, será mantenido en su adquisición aunque la inscripción a favor del transferente sea declarada nula por falsedad o resulte inexacta. En tercer lugar, será mantenido en su adquisición aunque el Registro en el momento de la adquisición fuera incompleto.
Esta adquisición es una verdadera adquisición, es originaria (porque adquiere aunque no sea el dueño) y además es una adquisición a non domino.
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Tema 21: PUBLICACIÓN DEL CONTENIDO DEL REGISTRO.
21.1. – Publicación del contenido del Registro..
La publicidad que el Registro está llamado a realizar de lo que en él se recoge se efectúa dándolo a conocer por los siguientes caminos: exhibiendo los libros, facilitando nota simple informativa de su contenido, o librando certificación del mismo.
En los dos primeros casos se trata sólo de saber lo que el Registro dice o calla, en el tercero, además, de poder probarlo fuera de él.
El principio central en el tema lo recoge el artículo 221 L.H , al decir que: “ Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos .”
Este interés puede ser tanto de los particulares, como de las Autoridades, Tribunales o funcionarios públicos que se encuentren tramitando expedientes, juicios o actuaciones a que afecte lo registrado o el silencio que el Registro guarde sobre el extremo que sea.
Puede el Registrador denegar la publicidad pedida cuando considere que el particular que la solicita carece de “interés conocido” para obtenerla. Entonces le cabe a éste acudir en queja al Presidente del Tribunal Superior, si reside en el mismo lugar o, en otro caso, al Juez de primera instancia, quienes decidirán oyendo al Registrador. Contra la decisión de los mismos podrá recurrirse a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
21.2. – Manifestación del contenido del Registro.
A petición verbal o escrita del interesado que indique claramente las fincas o derechos cuyo estado pretende averiguar, se realiza la manifestación de los libros del Registro, de una de dos maneras: bien mediante exhibición de ellos, bien mediante facilitación de nota simple informativa de su contenido.
En el caso de la exhibición , el interesado, podrá tomar las notas que juzgue necesarias para su uso, pero sin que le sea permitido copiar los asientos ni exigir de la oficina otro auxilio que el de la propia manifestación. Además, no podrá extender su examen a asientos, folios o fincas distintos de los solicitados.
La exhibición de los libros se realizará dentro de la oficina del Registro, en lo que toca a la parte necesaria del caso y con las precauciones necesarias para su conservación.
En el caso de la nota simple se trata de que se libra al interesado, sin sujeción a ninguna formalidad, en papel común y con carencia de garantía y falta absoluta de valor acreditativo y demás efectos jurídicos, una información escrita que le sirva para conocer el contenido solicitado del Registro, pero no para que le permita acreditarlo de forma auténtica.
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21.3. – Certificación del contenido del Registro.
A instancia por escrito del interesado o en virtud de mandamiento judicial, o comunicación u oficio de la Autoridad o funcionario que corresponda, en las que se expresan claramente todos los datos relativos al caso, los Registradores expedirán certificación del contenido del Registro.
La expedición debe de hacerse en el plazo más breve posible, sin que pueda exceder nunca de cuatro días por cada finca a que se alcance la certificación.
En caso de retraso, el interesado puede recurrir en queja del mismo modo que le cabe hacerlo en el de denegación por el Registrados de la publicidad solicitada.
Las certificaciones son traslados, bajo la fe del Registrador del contenido del Registro.
Las hay de diversos tipos. Aquí interesa especialmente señalar que pueden ser literales , que comprenden íntegramente los asientos a que se refieren, o en relación , que expresan, no dicho texto íntegro, sino sólo las circunstancias necesarias para su validez, las cargas que a la sazón pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que el interesado señale o juzgue importante el Registrados.
Las certificaciones son documentos públicos. Son el único medio oficial de hacer constar el contenido del Registro fuera de éste.
“ Cuando la certificaciones no fueren conformes con los asientos de su referencia, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por ellas, para exigir la indemnización correspondiente del registrador que haya cometido la falta ”.
