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Servidumbres
La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena.
No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad.
El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:
- una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.
- razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,
- recaen sobre cosa ajena
- suponen una limitación al derecho de propiedad
- y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.
Las servidumbre se pueden clasificar en:
a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el dominante,
y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana, dependiendo de la situación de la finca.
b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas por la
voluntad de los propietarios.
c. Por su ejercicio: continua y discontinua
d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.
e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que impone al dueño
del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. En cuanto a la constitución de las servidumbres caben destacar tres elementos:
1-Elementos personales:
No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc…
Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.
2-Elementos Reales:
En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre.
En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.
3- Elementos formales: Modos de adquisición
Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes.
Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial.
El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.
Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.
Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias.
No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.
Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…).
Entre las causas de extinción de las servidumbres destacan:
a. Luces y vistas en pared medianera. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha
pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
b. Luces y vistas en pared propia.-.
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que:
- estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.
- sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y
- tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación de las dos propiedades.
Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante.
