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Constitución de la compraventa
Capacidad de las partes y prohibiciones de contratar.
Hay dos partes; compradora y vendedora, esto no implica que exclusivamente formen parte dos personas.
Obviamente, para que se realice la compraventa ambas partes tienen que tener capacidad jurídica.
Para contratar es necesario la capacidad y la legitimación de las partes. Así, el art. 1457 CC, establece: “podrán celebrar el contrato de compraventa todos aquellos con capacidad de obrar”. Tener legitimación, en principio, tiene que ser capaz de transmitir la propiedad de la cosa pero en el contrato de compraventa, aparecen las prohibiciones de comprar las personas afectadas por el art. 1459 CC pueden celebrar contratos validos pero no pueden adquirir de determinados compradores, se trata de una aplicación de principios de orden público y de moral.
Las prohibiciones de compra (art. 1459 CC): “no podrán adquirir por compra aunque sea en subasta judicial o pública por sí o por persona alguna intermedia.” Dichas personas son:
- Los que desempeñen algún cargo tutelar (art. 221. 3º CC) que impide a quien desempeñe algún título tutelar.
- Mandatos, cuya administración o enajenación que estuvieran encargados. Limitada al interés del mandante y de acuerdo con su voluntad.
- Albaceas, bienes encargados a su cuidado.
- Los empleados públicos no pueden adquirir los bienes que están administrando, prohibición que se extiende a jueces y peritos que intervengan en su haber.
- Magistrados, jueces… todos los funcionarios judiciales que intervienen en un litigio no pueden adquirir bienes de dicho litigio, esta prohibición se extiende hasta la cesión.
La consecuencia de que una de estas personas realice dicho contrato es la nulidad, en la aplicación del art. 6.3 CC que establece la sanción de nulidad.
El objeto de la compraventa
Por un lado, tenemos la cosa que se vende y, por todo, el precio por el que se vende.
La cosa objeto de la prestación del contrato de la compraventa puede ser cualquier bien susceptible de interés para las partes, siempre que cumpla las condiciones del objeto del contrato (art. 1271: posible, lícito y determinado).
Objeto posible. No tiene por qué existir en el momento de celebrar el contrato pero su existencia tiene que ser posible.
- La cosa ni existió ni puede existir. Esto implica una inexistencia absoluta del contrato, la compraventa nula por falta de objeto. Puede darse daños por irresponsabilidad extracontractual.
- Existió pero ya no existe.
- Imposibilidad originaria tota. Venta de cosa perecida art. 1460. 1 CC. Si alguna de las partes lo conociera, se incurriría en responsabilidad contractual.
- Imposibilidad originaria parcial. Existía en su totalidad, anteriormente, pero en el momento de celebrar el contrato solo existe una parte de esta, art. 1460.2 CC.
- Imposibilidad sobrevenida. Existió antes, en el momento de celebración, pero en el tiempo de perfección del contrato la cosa se destruye, esto es objeto de estudio del problema de riesgos del contrato de la compraventa.
- No existe pero puede existir. Se denomina compraventa de cosa futura. El art. 1271.1 CC permite que esto ocurra, hay dos formas de concebir dicho contrato:
- Compraventa de cosa esperada o de esperanza. Cosa esperada es un contrato conmutativo, aquel que en su momento de realización, ambas partes, conocen cual va a ser las obligaciones de cada una. En este tipo de contratos, si existe la cosa el comprador lo paga, si no existe no paga. Además, debe de llegar a ser real en las condiciones esperadas. La compraventa de esperanza es que el comprador siempre va a pagar independientemente si en el futuro se materialice o no, o esté o no en las condiciones pactadas.
La licitud, el objeto clave es la alienabilidad que es lo mismo que decir transmisibilidad, hay ciertas cosas que no son transmisibles, no son alienables como ciertos derechos; herencia futura, el ganado contagioso… hay normativas propias de determinados sectores que hacen que determinadas cosas no puedan ser objeto de compraventa; legislación sobre salud publica, uso de armas.
La determinación o deternabilidad, lo importante es que en el contrato haya unos criterios de determinación del objeto auqnue este no este precisado en este momento. Dichos criterios pueden ser objetivos o subjetivos. En este terreno, los criterios de determinación del precio (1.447) de gran ayuda.
El precio como objeto del contrato de la compraventa, esto es el elemento característico de este tipo de contrato, lo diferencia de la permuta. El precio tiene que hacerse en dinero o signo que lo represente, es una obligación pecuniaria. Tiene que cumplir una serie de requisitos: el precio tiene que ser real, verdadero no simulado si hubiera simulación no habría precio, estaríamos ante una venta nula por simulación o bien por ausencia o ilicitud de la causa. En este terreno del precio real, es posible que estemos en presencia de un negocio mixto; negocio mixto es yo vendo mi coche por 5.000 pero viene mi hermano, se le estropea el suyo y me pregunta que si lo vendo, accede a comprármelo, como es mi hermano no se lo cobro a 5.000 sino a 2.000, aquí hay que preguntarse lo siguiente: estoy realizando una venta por 2.000 o un negocio mixto en el que estoy vendiendo a mi hermano un coche por 2.000 y, por otro, le estoy donando 3.000 euros en coche. La donación es un negocio jurídico gratuito que tiene una serie de controles por el ordenamiento que no se aplican en la compraventa, en este caso se separaría la compra, por un lado, y la venta, por el otro, en relación a la normativa.
En nuestro ordenamiento no existe el precio justo. No hay rescisión por lesión.
El precio tiene que ser cierto en su cuantía, puede estar determinado a la hora de celebrar el contrato o en el mismo momento de su celebración determinar algunos criterios.
Lo que si excluye el código es que el precio se deje al arbitrio de una de las partes, una de estas determina el precio. A partir de aquí, puede haber dos tipos de criterios objetivos o subjetivos.
El criterio subjetivo es cuando hay un sujeto que es quien va a determinar el precio. A este sujeto, que determina el precio, su nombre es arbitrador. Hay que diferenciarlo de árbitro, que en este
entrega, de entregar los accesorios, de pagar determinados gastos y, también, de entregar los títulos de propiedad.
La obligación de entrega, en nuestro derecho, es fundamental para que se produzca en nuestro sistema la transmisión de la propiedad de una cosa es necesario que concurran dos cosas a la vez; un contrato con capacidad suficiente para transferir la propiedad y la entrega de la cosa, título y modo. Se han ideado mecanismos de espiritualización de la entrega de la cosa, que no haga falta físicamente la entrega para la transmisión de la propiedad.
Tipos de entrega en el contrato de compraventa: transmisión real de la cosa, art. 1462.1. Transmisión instrumental, hay un medio que suple la entrega de la cosa, este instrumento es la escritura pública con ella se produce la entrega inmediata de la cosa, esto es una presunción iuris tamtun (admite prueba en contrario). Cuando la presunción está en manos distintas de las del vendedor, no va a funcionar a no ser que haya un poseedor mediato que tiene la posesión física o jurídica de la cosa. Transmisión simbólica, art. 1463, típica es la entrega de las llaves donde se encuentre almacenados o guardados. Traditio brevi manu, ejmplo, si yo soy el arrendatario de algo y tengo la posesión de aquello y compro aquello que poseo como arrendatario, no es necesario que me den nada y la constituto posessio, el propietario vende lo que posee pero no lo entrega porque ahora lo posee por otro concepto; vendo mi casa pero la arriendo y, por ello, no se la entrego al nuevo vendedor. Transmisión simbólica de derecho, art. 1.464, los bienes incorporales pueden transmitirse mediante un bien instrumental.
Lugar de entrega d ela cosa, art. 1271
El tiempo desde el momento en que se realiza el contrato.
En cuanto a los gastos, art. 1465 dice que son por cuenta del vendedor los gastos de entrega hasta el momento de entrega.
Suspensión de la obligación de entrega:
- Art. 1466, se trata de una venta con precio no aplazado (precio presente), establece que el vendedor no está obligado a entregar hasta que no se le pague.
- Venta con precio aplazado, art. 1467, como regla general, cuando hay un precio aplazado el vendedor debe entregar y luego se le entrega el precio, como bien se acordó. Tampoco tendrá obligación un vendedor de entregar la cosa si una vez realizada la venta, se descubre que el comprador es insolvente excepto que se afiance pagar en el plazo convenido. En este caso, la insolvencia no se trata de un concepto técnico de insolvencia ni de un concepto jurídico, es un concepto amplio de la misma, no es necesaria una declaración judicial de concurso, ni un análisis técnico contable del deudor sino una situación patrimonial deficiente.
Puede ser cualquier tipo de garantía personal o real, el afianzarlo.
La obligación de venta y cabida en la compraventa de inmuebles (art. 1469, 1470, 1471)
Estos artículos tratan de solucionar la diferencia entre la cabida de un inmueble, en el momento especifico, de concluir un contrato y la que se estimó erróneamente en un contrato.
No es un tema entre la diferencia de la cabida y lo realmente contratado.
A partir de aquí, el código da una serie de soluciones según que la cabida real sea mayor, menor y en relación con unos tantos por ciento 5, 10… normalmente se tratara de rebajar el precio o poder rescindir el contrato.
El saneamiento
El vendedor debe entregar lo vendido en el estado físico y jurídico que se suponía que tenia que tener según el contenido del contrato, debe de garantizar al comprador frente a los defectos que puede tener la cosa y frente a las perturbaciones de titularidad de la misma, lo que ese vende tiene buenas condiciones.
Esto no se limita únicamente al contrato de compraventa sino que precede a cualquier contrato oneroso, también se da en las ventas forzosas y, según la jurisprudencia, en las ventas judiciales.
Existen tres tipos de saneamiento:
Saneamiento por evicción. Art. 1475 tiene lugar cuando se priva al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho previo a la compra (garantía que tiene el comprador frente al vendedor de que un tercero no le va a arrebatar la cosa, aun habiendo un derecho para este tercero). Las partes pueden pactar sobre él, posibilidad limitada: 1476 señala la nulidad de los pactos de sección de evicción cuando hay mala fe por parte del vendedor. En el 1477 tenemos la renuncia a la evicción; renuncia total o cualificada parte de la base de que el comprador conoce los riesgos de la evicción, sabe a lo que se arriesga de una forma expresa y clara asume su renuncia. Renuncia simple se llega a un pacto de renuncia, la consecuencia es que la responsabilidad del vendedor queda limitada al valor de la cosa en el momento de la evicción.
Los requisitos por el saneamiento por evicción: primero que se produzca la evicción 1475.1, privación al comprado por sentencia firme y en virtud de derecho previo a la compra. Segundo, 1481, notificación al vendedor de la demanda de evicción, “el vendedor estará obligado al saneamiento…”
Los efectos de la evicción: la evicción puede haber sido total o parcial, es decir, se ha quedado sin nada o se ha quedado con algo; si la evicción es total, art. 1478, primero restitución del precio al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que en el momento de la venta, los frutos o rendimientos, las costas procesales, los gastos que hubiera pagado del contrato y, por último, si el vendedor es de mala fe y el comprador de buena fe los daños o intereses y los gastos voluntarios. La evicción parcial, art. 1479, “si el comprador perdiese una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo…”, posibilidad de rescisión del contrato
Saneamiento por gravámenes ocultos, art. 1483, parte del supuesto de hecho de que se ha vendido una finca con gravámenes ocultos ignorados por el comprador y que son descubiertos después de haber comprado la cosa.
Los requisitos: que se trate de un gravamen real, no de un gravamen personal. Que el gravamen sea una servidumbre, una carga que tiene la cosa, sea no aparente, desconocido desde el punto de vista subjetivo y objetivo. Y, por supuesto, que no sea mencionado en la compra. No se hubiera producido la adquisición de resultar el gravamen conocido por el comprador.
El comprador puede optar a dos cosas o bien la resolución del contrato o bien una indemnización por el equivalente al menor valor que tiene la cosa con la carga. El plazo es de un año, desde el momento de otorgamiento de la escritura, pero puede ocurrir que en el plazo de un año el comprador no conozca de este gravamen oculto, entonces, cuando lo conozca va a tener otro plazo de un año.
o consumidores, supone que haya que aplicar a ese contrato un conjunto normativo cada vez más extenso, más importante, denominado, en general, derecho del consumo. El derecho del consumo intenta estableces una serie de derechos a favor del contratante consumidor, la razón de ello se encuentra en la definición de consumidor y profesional, en cualquier tipo de transacción del mercado yo puedo actuar como profesional o como consumidor, cualquier persona física. El profesional es aquel que interviene en el mercado para que su actuación en el mercado forme parte, este integrada, en un proceso productivo de bienes y servicios para el mercado, lo que compra, lo que vende, lo que arrienda… lo hace dentro, para incluirlo, de un proceso productivo para el mercado. Frente a esto, tenemos al consumidor, que es aquel que interviene en el mercado de bienes y servicios sin la finalidad de incluir aquello en un proceso productivo. Se puede actuar como profesional o como consumidor; si compro un mueble para ponerlo en mi oficina estoy ejerciendo como profesional, lo incluyo en mi actividad productiva y me someto al riesgo del mercado y el calculo que realice se somete al beneficio o gasto. Mientras que si actuo como consumidor, los problemas que haya con aquello no van a deperde de la actividad productiva.
La garantía de bienes de consumo solo se aplica, art. 114-127, cuando el comprador es un consumidor. La propia ley de consumo nos da un concepto legal de consumidor, dice el artículo 3 LGDefensa del consumidor y usuario: concepto general de consumidor y usuario “Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúan de manera…”, artículo 4, concepto de empresario. Artículo 6, concepto de producto “Es producto todo bien mueble, conforme a lo previsto en el artículo 333 del CC.”
El artículo 10 de la ley, establece que las normas favorables al consumidor son normas imperativas. Es decir, que la renuncia anticipada a estos derechos es nula, otra cosa es que una vez que has patrimonializado el derecho yo puedo renunciar a él siempre que no afecte a terceros (art. 6.3 CC).
La finalidad que tiene estos artículos es establecer una garantía minima en la compraventa de los bienes de consumo y, también, la garantía comercial adicional.
El ámbito de aplicaicon subjetivo, es cuando el vendedor es un profesional y el comprador un consumidor.
El ámbito de aplicación objetivo, tiene que ser un producto de consumo bien por compraventa o por contrato de suministro, (art. 115.1) se excluye aquellos bienes que se adquieren mediante subasta judicial, administrativa y los suministros de agua, gas y electricidad siempre que no este envasado.
Para que se de la protección de la norma, la falta de conformidad del bien con el contrato. La propia normal nos da unas directrices en el artículo 116, podemos concluir que cuando cumplen los requisitos del art. 116.1 hay conformidad, se admite prueba en contrario. La incorrecta instalación de un producto, también, es falta de conformidad. Es necesario el desconocimiento del consumidor, objetivo y subjetivo, y no puede ser imputable al consumidor.
El artículo 117, nos dice, que si utilizo la via de la ley general de defensa para consumidores y usuarios no puedo usar las vías eliticias (normales).
Artículo 118, el consumidor puede elegir entre la reparación o sustitución salvo que alguna de ellas fuera desproporcionadamente gravosa. Si opto por la reparación y tras ella continua la no conformidad, puedo elegir entre la sustitución, la rebaja del precio o la resolución del contrato. Si me decido por la sustitución y continua la disconformidad puedo pedir la reparación, la rebaja o la resolución. Bien entendido que la sustitución nunca se va a dar en productos de segunda mano y en productos no fungibles. Supongamos que no s epuede reparar o sustituir, o bien no se piede hacer la
reparación o sustitución en un plazo razonable o sin inconvenientes, entonces, habrá que ir a la rebaja del precio o la resolución del contrato.
Plazos, el vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiestan en los dos años posteriores a la entrega del bien. En las de segunda mano, el plazo, es de un año. La prescripción de la acción sucede a los tres años desde la entrega, es decir, no hay que confundir el plazo de manifestación del vicio de efecto oculto con el derecho.
Hay también un plazo de información al vendedor de dos meses, desde que se manifiesta la falta de conformidad.
La responsabilidad del productor. El productor, lo encontramos en el artículo 5 de la ley, se considera productor al fabricante del bien. Pues cuando para el consumidor, actuar contra el vendedor es imposible o bien es una carga excesiva entonces va a poder actuar contra el productor. El fabricante solo esta obligado a sustituir o reparar.
La ley regula, también, la garantía comercial adicional esta es una serie de derechos para el coprador mas alla de lo planteado por la normativa de consumo y que el comprador ofrece al vendedor. Lo que hacen los artículos 125,126 de la ley, es establecer los requisitos que tiene que cumplir esta garantía comercial adicional.
En el artículo 127, regula los servicios de reparación y postventa de los productos.
Las obligaciones del comprador.
De los artículos 1445 y 1500, deducimos que la obligación principal del comprador es pagar el precio. El artículo 1500, nos dice cuando es el momento y el lugar del pago, en el tiempo y lugar fijados en el contrato, sino se ha fijado cuando se entregue la cosa. En cuanto a los intereses, la regla general, es que no se pagan intereses por el tiempo que media entre la conclusión del contrato y entrega de la cosa, excepto en los casos del artículo 1501, que serán que se hayan acordado, si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, si se hubiere constituido en mora con arreglo al artículo 1100.
En que casos puede suspender el comprador el pago del precio, artículo 1502, cuando: 1. Se haya perfeccionado la venta. 2. Haya un precio aplazado, en todo o en parte. 3. Se haya entregado la cosa. ¿Puede el comprador no pagar? El artículo 1502, lo permite: Si el comprador fuere perturbado en la posesión, dominio de la cosa vendida. (Perturbado: problema jurídico derivado de la adquisición de la cosa, sin que esto le lleve a la perdida de la misma), incluye, cuando tuviere fundado temor de serlo.
Las garantías del vendedor por el pago del precio aplazado …………
Tres hipótesis: 1. Artículo 1503, nos dice que se aplica a bienes inmuebles, seria posible aplicar a bienes inmuebles. Faculta al comprador simplemente porque tiene el fundado motivo para temer la perdida de la cosa vendida y el precio y podrá pedir, automáticamente, la resolución de la venta. Es una excepción al 1524 por el fundado temor a perder el precio y la cosa.
- La resolución de venta de bienes inmuebles por falta de precio aplazado, pacto de lex comisoria. Partimos del hecho de que cualquier vendedor puede aplicar el 1124, a parte puedo pactar cuando hay una compraventa de un bien inmueble con precio aplazado, que cualquier incumplimiento del comprador en el pago tiene la resolución del contrato. El artículo 1504 acepta dicha posibilidad pero el requisito para que esto se de es que precisa la
hecho por la venta, los fastos necesarios y útiles que haya realizado en la cosa vendida, es posible que se hayan pactado otras cosas y las deberá cumplor.
