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TEMA 7: LA COMPRAVENTA Y OTROS CONTRATOS AFINES
Siempre se dice que en nuestro ordenamiento existe un régimen general de los contratos. El Prof. CLAVERIA dice que realmente existen dos regímenes:
- El del art. 1145 y ss., referido a la compraventa
- El de los arts. 1129 y ss., que lo hemos tratado anteriormente para los demás contratos. Esto es así, porque la compraventa es un contrato modelo. Por eso pasan cosas como que el demandante puede elegir entre dos opciones, perfectamente compatibles ambas (cada una referida a los dos regímenes).
- COMPRAVENTA
Es un contrato antiquísimo, quizás el segundo contrato tras la permuta. Tiene importancia por su aspecto económico-social ya que es el principal medio de cambio de bienes y el mas habitual en la vida diaria, y en su aspecto jurídico porque es el prototipo de los contratos sinalagmáticos y onerosos. Podemos definirla como un contrato por el que una persona se obliga a entregar o a transmitir a otra un derecho a cambio de un precio en dinero. Se dice derecho porque realmente no se venden cosas, sino el derecho de propiedad de la cosa, por tanto, es mejor decir un derecho.
Es contrato consensual “Se obliga a” porque se perfecciona con el mero concurso de los consentimientos de comprador y vendedor referidos a la cosa y al precio y es un contrato en el cual la entrega opera como solvendi causa (cuando tu me entregas el dinero, me estas pagando y cuando yo te entrego la cosa, te estoy pagando). Por tanto la entrega no constituye el contrato junto con el consentimiento, es consensual puro. Es un contrato no formal en España, bilateral, típico, principal, obligatorio, oneroso al haber un intercambio de prestaciones, conmutativo en principio (porque puede ser aleatorio: ej., venta de cosa futura) y es un acto para transmitir el dominio. La entrega opera, además como transmisión de la propiedad (art. 1095, 609…CC).
Este contrato se distingue de la PERMUTA en que ésta última se refiere al cambio de cosa por cosa y en la compraventa de lo que se trata es del cambio de cosa por precio. El SUMINISTRO también se parece, pues es el contrato en que una persona entrega continuamente cosas (Ej., el periódico cada día…etc).
- (^) COMPRAVENTAS ESPECIALES
- (^) COMPRAVENTA CIVIL Y COMPRAVENTA MERCANTIL
Podemos distinguir la compraventa civil de la mercantil en primer lugar porque el art. 325CCo dice que la compraventa mercantil es la compraventa de cosas muebles para revenderlas. Si esto es así, la compraventa que celebramos en una tienda, ¿esa compraventa es civil o mercantil? Hay quien ha dicho que es civil porque no encaja en el art.325CCo. Otros autores han sostenido, por el contrario, que es mercantil y el Prof. CLAVERIA también lo cree porque se deduce del art. 326.4CCo que establece que no se reputarán mercantiles la reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo. Luego si es comerciante, parece ser que en ese caso será mercantil y con más razón, si esa persona comerciante vende lo que tiene preparado para venderlo en la tienda, será mercantil.
Pero hoy, antes que por el CCo deberá ser regulada por la ley 7/1996 de 15 enero de ordenación del comercio minorista y como 4º ordenamiento para regular, el CC supletorio (art. 4CC y 2 y 50 del CCo). La segunda regulación aplicables es la ley de consumidores y usuarios. En resumidas cuentas, se debe regular: 1º) Ley de ordenación del comercio minorista; 2º) Ley de Consumidores y Usuarios; 3º) CCo y 4º) CC (supletoriamente) El Prof. CLAVERÍA cree que será mercantil toda venta que haga un empresario, aunque sea de un inmueble.
- COMPRAVENTA DE COSA FUTURA
A tenor de las normas generales, pueden ser objeto de contratos todas las cosas, incluso las futuras (art. 1271CC). Y cabe entender como cosa futura aquellos bienes que no teniendo existencia real en el momento de la celebración del contrato, cabe esperar que puedan tenerla dentro del orden natural de las cosas.
Cabe concebir de dos formas diferentes la venta de cosa futura: << Venta de cosa esperada (emptio rei speratae): se paga el precio si efectivamente llega a la realidad. << Venta de mera esperanza (emptio spei): el comprador debe pagar el precio pactado en todo caso, llegue o no a tener existencia real y jurídica la cosa vendida.
Los problemas que plantea la venta de cosa futura es si se trata de un figura unitaria o si son dos ventas distintas y aun si la emptio spei es una compraventa u otra cosa. Al respecto hay 3 teorías:
- GULLON: solo es verdadera venta la emptio rei speratae, en cuanto en ella hay intercambio de cosa por precio. La emptio spei seria un contrato atípico.
- CASTAN, ROGEL: ambos casos son compraventa, si bien es conmutativa la emptio rei speratae y aleatoria la emptio spei
- PROVENZA: ambos casos son compraventa. La diferencia esta en como tomen las partes en consideración la cosa: si no llega a tener existencia, el contrato solo es eficaz si las partes han querido concluir un contrato aleatorio.
Los efectos son:
- Preliminares: irrevocabilidad del negocio, no impedir el futuro nacimiento de la cosa, y actuar cooperando con ese nacimiento. Su incumplimiento dará lugar a la indemnización.
- Definitivos: los propios de la compraventa con eficacia ex nunc.
Respecto al momento de perfección del contrato, encontramos dos opiniones: la primera que defiende GULLON es que el contrato es perfecto desde el momento en que hay consentimiento sobre la cosa y el precio. De otro lado, ROGEL, que concibe la venta en sus dos especies (rei speratae y spei) como una verdadera compraventa con todos sus elementos esenciales y que dice que la primera puede ser conmutativa y la segunda aleatoria, defiende que los efectos se producen inmediatamente de manera independiente de la venida de la existencia de la cosa. Pero aquellos efectos obligatorios que dependen del evento condicionante no se producen, ni tampoco el
responsabilidad, durará ésta sólo un año, contado desde la cesión del crédito, si estaba ya vencido el plazo. Si el crédito fuere pagadero en término o plazo todavía no vencido, la responsabilidad cesará un año después del vencimiento. Si el crédito consistiere en una renta perpetua, la responsabilidad se extinguirá a los diez años, contados desde la fecha de la cesión
- COMPRAVENTA DE HERENCIA
Está regulada en los art. 1531, 1533 y 1534CC. Esto se explica realmente en materia de sucesiones.
- (^) Art. 1531: El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero. Cuando se vende una herencia se venden las consecuencias económicas de una herencia, no la condición del heredero.
- (^) Art. 1533: Si el vendedor se hubiese aprovechado de algunos frutos o hubiese percibido alguna cosa de la herencia que vendiere, deberá abonarlos al comprador si no se hubiese pactado lo contrario
- (^) Art. 1534: El comprador deberá, por su parte, satisfacer al vendedor todo lo que éste haya pagado por las deudas y cargas de la herencia y por los créditos que tenga contra la misma, salvo pacto en contrario. Esto se hace para dejar al comprador en la misma posición que si fuese heredero (aunque realmente el heredero es el hijo del muerto)
Cabe aplicar el art.1084 y ss. a estos tres artículos. Dicho articulo expone que es nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta a la fecha del otorgamiento, o que en el mismo tiempo se halle padeciendo una enfermedad que llegue a causar su muerte dentro de los veinte días siguientes a aquella fecha
MANRESA explica el supuesto del final del art. 1534CC que es que el heredero originario fuese acreedor del difunto. Cuando el causante fallece, y el heredero originario acepta la herencia, ya no es acreedor por confusión, pero si la vende vuelve a ser acreedor salvo que se haya pactado lo contrario.
- VENTA EN GLOBO
Aquí, cabe mencionar el art.1532CC: “El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte.”
Se trata realmente de la venta de un conjunto de cosas. Un detalle de especial interés es que aunque los derechos reales no pueden recaer sobre patrimonio sino solo sobre cosas, si cabe una compraventa de un conjunto de cosas.
2. EXCEPCIONES A LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE
LA COSA VENDIDA Y ENTREGADA.
- PACTOS ADJUNTOS (addictio in diem): para algunos autores son también un caso de compraventa especial. Consiste en que el vendedor pacta con el comprador un precio y si dentro de un plazo, aparece un nuevo comprador que lo compra por un precio superior, el vendedor puede venderlo a éste ultimo , salvo que el antiguo lo compre por el mismo precio
- PACTO DE RESERVA DE DOMINIO: cuando el vendedor vende la cosa y no entrega la posesión sigue siendo deudor pero también propietario. Cuando le entrega la cosa aparte de pagarle también le entrega la propiedad. Este pacto dice que aunque le entregue la cosa seguirá siendo propietario hasta que le pague el precio de la cosa. La posesión no trasmite la propiedad hasta que se produzca el pago de la cosa. Son muy frecuentes los casos.
- PACTO COMISORIO: está prohibido en España por el Código. Realmente no es materia de compraventa sino de prenda e hipoteca. Es decir cuando una persona hipoteca una cosa o la da en prenda, si el Deudor no la paga puede quedarse con la cosa? ; En principio se prohíbe que el Acreedor se quede con la cosa sin venderlo, en lugar de venderlo y cobrarse lo que le debe el D y devolver lo que sobre de la venta y el cobro al deudor. Por extensión se entiende en la compraventa como pacto comisorio el pacto por el que el vendedor recupera automáticamente la propiedad de la cosa cuando el comprador deja de pagar un plazo. En la compraventa no está prohibido sino que lo está solo en algunos casos concretos.
- PACTO DE RETROVENTA: se pacta que el vendedor dentro de un plazo pueda recomprar la cosa por un determinado precio y en unas condiciones
- VENTA A PRUEBA O AD GUSTUM: Se encuentra en el art. 1453 que expone la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva. Es decir te vendo con la condición de que te guste tal y cual.
- PACTO DE NO ENAJENAR: para algunos es oponibles a terceros pero para otros no.
- RÉGIMEN DE LA COMPRAVENTA
El concepto legal de compraventa esta en los arts. 1445 (“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
Sobre el art.1458CC cabe decir muy poco pues lo que se establece es obvio. Dice que los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente. Este articulo tiene en realidad su razón debido a una explicación histórica pues antes la mujer y el hombre no podían venderse bienes porque la mujer era considerada incapaz.
LEGITIMACION
Solo esta legitimado para vender el que sea dueño de la cosa o titular del derecho que pretende enajenar y tenga la libre disposición de una u otro. Cabe, sin embargo, la venta de cosa ajena, con la condición de que el que se ha comprometido a vender la cosa debe adquirirla del que la tenga, o en caso contrario deberá indemnizar.
ELEMENTOS OBJETIVO
La cosa debe tener existencia real y ser posible, ser licita y estar determinada o ser determinable. Aquí se plantea el tema de la compraventa de la cosa futura. Respecto a ello se aplica el criterio romano de “compraventa de cosa futura”: yo compro lo que se produzca: te compro la pesca de mañana, si la pesca es nada te tengo que pagar d todas maneras. Es un contrato aleatorio, que se denomina “Compraventa de esperanza ” (como vimos ut supra): te pago pero con un mínimo conmutativo pero condicionado.
Hoy este contrato se da en cosecha futura y en pisos futuros. Mientras se produce el nacimiento de la cosa el vendedor tiene la obligación de cuidar porque la cosa nazca. Respecto del precio debe ser dinero o signo que lo represente. El precio tiene que estar determinado o ser determinable según lo expuesto en los arts. 1447CC (“Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.”), 1448CC (“También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o mercado, con tal que sea cierto”) y 1449CC(“El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”). Se plantea el problema del precio justo o legal. En principio el precio es libre pero hay artículos que tienen un precio determinado y si tienen un precio mayor o menor por violación de esta determinación, es un contrato valido pero susceptible de nulidad parcial, es decir, hay que corregir el defecto. (ej., ley 13/2005 de 11 nov de VPO y del suelo: art. 6).
Respecto de la FORMA es LIBRE para la validez (siguiendo los arts. 1258 y 1278CC), pero sucede que en muchos casos, tienen forma obligatoria, que puede ser la forma de documento o escritura pública frecuentemente. Si se viola esta forma el contrato sigue siendo valido. Obligatoriamente deben tener la forma de escritura pública los previstos en el art. 1280CC ( a) actos y contratos que creen, modifiquen, trasmitan o extingan derechos reales sobre vienes inmuebles; b) arrendamientos de estos bienes que puedan perjudicar a terceros; c) capitulaciones matrimoniales y modificaciones; d) cesión, repudiación y renuncia de los derecho hereditarios o de la sociedad conyugal; e) poder para contraer matrimonio, para pleitos y otros especiales de juicio, o para administrar bienes; f) cesión de acciones o derechos procedentes de un acto que se consigne en escritura publica), pero NO es un contrato formal realmente. ¿Vale la compraventa de un piso en Sevilla en documento privado? SI. No es un contrato real sino consensual,
pero esto no significa que sea formal, son cosas distintas. Entonces, la regla general es que la forma es libre, con la salvedad de la compraventa de bienes muebles a plazos que si es formal.
En cuanto al MOMENTO DE LA PERFECCIÓN, hemos de apuntar a los arts. 1445 y 1450CC (referidos anteriormente) que establecen que el contrato de compraventa se perfecciona con el consentimiento de ambos en obligarse a entregar una cosa a cambio de un precio aunque no se hayan entregado ni la cosa ni el dinero. Cabe la posibilidad de que existan arras y estas se encuentran reguladas en el art. 1454CC Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas
En relación con el art. 1455CC (“Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”), que habla de los GASTOS DE LA COMPRAVENTA, hemos de decir que éstos se pactan. Por ello, cabe que el vendedor poderoso diga que todo los gastos los abone el comprador, y así debería de ser salvo que sea abusivo. Sin embargo, el derecho tributario dice que el vendedor debe pagar la plusvalía y la escritura matriz y el comprador todo lo demás (impuesto, escrituras, y el registro d la propiedad).
- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Habitualmente se habla de dos:
- Saneamiento de la cosa
- Entrega de la cosa
- ENTREGA DE LA COSA
Respecto a la entrega de la cosa, esta claro que hay obligación de entregarla, pero, ¿hay obligación de entregar la propiedad de la cosa? El CC no dice nada al respecto. Aquí hay un debate en torno a esta cuestión, pero realmente esto es una tontería porque tendrás que entregar la propiedad si te has comprometido a entregarla, sino no. Cuando hablamos del saneamiento de las cosas por evicción, éste hace responder de las cosas al vendedor por eso se entiende que se transmite la propiedad. Por tanto el problema es ficticio.
Respecto a la cuestión ¿Se puede entregar una cosa ajena? La respuesta es afirmativa, pero no hay que olvidar que quien se compromete a ello queda obligado a adquirirla, sino deberá indemnizar. Si el comprador sabe que es ajena no pasa nada, pero si no lo sabe puede oponer la anulabilidad. Si no sabe que es ajena pero tiene Buena Fe y adquiere a titulo oneroso, adquiere por el art. 464CC y 85Cco, es decir, por la PROTECCIÓN DE LA APARIENCIA. El art. 464CC expone que La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
tiene razón, que este articulo no contiene ninguna presunción de transmisión real y que esto no es de recibo; que cuando se prueba que el vendedor no tiene la posesión también se adquiere la propiedad pero el comprador podrá reivindicar al tercero que tenga la cosa la misma al ser propietario de ella. Respecto a los Gastos de la entrega, hacemos referencia al art. 1465CC, que establece que los gastos de la cosa vendida corren a cargo del vendedor y los de transporte o traslación a cuenta del comprador salvo disposición en contrario.
En relación al LUGAR de entrega, se hará en el lugar pactado y en su defecto, en el lugar de perfeccionamiento del contrato. Si se trata de un caso de venta de cosa futura y a falta de pacto, entrara en juego el art. 1171.pr. IIICC que indica como lugar de entrega el domicilio del deudor.
Respecto al TIEMPO, tenemos que hacer remisión a las reglas generales. Por otro lado, existen casos en los que no procede el cumplimiento de la obligación de entrega. Es lo que sucede en:
- El art. 1466CC que dice que el vendedor no esta obligado a entregar la cosa si el comprador no le ha entregado el precio o no se ha estipulado plazo para hacer el pago.
- El art. 1467CC que establece que tampoco estará el vendedor obligado a entregar la cosa cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio
Cabe también la posibilidad del exceso o defecto de cabida, es decir que la finca vendida sea mayor o menor de lo que dice el contrato. A esto, sale el art. 1469 y ss. CC que establece mecanismos de rescisión para dicho caso este. Esta rescisión cabe dentro del art. 1291.5CC. Lo razonable sería que cupiera anulabilidad pero lo cierto es que se establece rescisión.
- (^) Art. 1469CC: La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.
La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.
- Art. 1470CC: “Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el
exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.
- Art.1471CC: “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.
- Art. 1472CC: “Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega.
El art. 1471CC establece el caso de que la finca se halla vendido a precio alzado, y los arts. 1469 y 1470CC cuando se halla vendido a tanto por unidad. Estos arts. son dispositivos por tanto rige lo que fijen en el contrato.
Dentro de la obligación de entrega, pasamos a tratar el tema de cuando los BIENES SE VENDEN A DIFERENTES COMPRADORES.
El Art. 1473CC es un articulo que está en conexión con principios germánicos pero de origen francés. Lo importante de este articulo es que prefiere al segundo frente al primero bajo el principio de protección de la apariencia:
- (^) En los bienes muebles: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
- (^) En los bienes inmuebles: la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Esto se conecta con el derecho hipotecario
Un tema muy propio de examen es de los RIESGOS EN LA COMPRAVENTA
sinalagmáticas, es decir, si tu no puedes pagar, yo tampoco; e indebidamente dice que también hay que aplicarse el art. 1274CC (referido a la causa: “En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhecho”). DIEZ PICAZZO en la misma línea pero con otros criterios, trata de desactivar el argumento del art.1468CC porque dice que una cosa es que se vaya a beneficiar de los frutos y que aunque la cosa tenga desperfectos tenga que pagarla entera, y otra cosa es que si se haya perdido entera tenga que seguir pagándola. Además se apoya en artículos del CCo: art.331 y 333 que según lo que establecen, defienden lo expuesto anteriormente, es decir, si se trata de desperfectos de la cosa tiene que seguir pagando y se beneficia de los frutos, pero si la cosa se destruye el contrato se rescinde y no tiene que pagar. COSSIO desactiva el art.1452CC porque dice que el pr. tercero no contempla el supuesto de que la obligación genérica se transforme en especifica sino que esa medición, pesaje y cuenta consiste en una puesta a disposición y entonces el riesgo pasa al comprador porque se ha producido una entrega, se ha adquirido la propiedad y no es por tanto un problema de riesgos.
El Prof. CLAVERIA aporta varios argumentos más a favor d la tesis antirromana: ■ Los Arts. 1589 (“Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla”) y 1590CC (“El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño”) en sede de arrendamiento de obra suministra criterios contrarios a la tesis romana. El arrendamiento de obra en roma consistía en que dos personas se ponían de acuerdo en hacer una obra pero el material los ponía a disposición el mismo artífice la obra, entonces seria una simple compraventa. En España hay dos casos: que los materiales los ponga el artífice o el dueño de la obra. Cuando el arrendamiento de obra se aparece a la compraventa (cuando los ponga el artífice), debe sufrir el riesgo el artífice (el que sería vendedor) por tanto en analogía se defiende la tesis antirromana.
■ El art. 1460CC: “Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido”. Si cuando dice celebrarse se refiere al perfeccionamiento, se entiende que si no hay cosa el contrato no se puede celebrar, y si esta a la mitad la cosa se acordara si se vende o no. Si entendemos celebrarse por cumplirse, habrá que entender que la tesis que el legislador escoge es la antirromana: es decir si la cosa se destruye el contrato no tiene lugar y el precio no hay que pagarse.
El Prof. CLAVERIA dice que el CC es confuso para entender este tema, porque el art.1452CC es romano pero hay otros que son claramente antirromanos y como le parece que es más acorde la tesis antirromana, apoya ésta. En definitiva, si se destruye sin culpa y sin haber pactado nada y es obligación especifica: queda liberado.
Cuando nos pregunte en el examen debemos plantear: En el supuesto del vendedor de obligación especifica que se destruye sin culpa y sin haberla pactado… ¿tiene el comprador que pagar…?... y ya desarrollamos el tema.
- SANEAMIENTO (obligación de transmisión de la propiedad)
Sobre este tema, podemos citar el art.1464CC (“Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndole el vendedor”) en relación con el art. 1461CC(“El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”).
- Saneamiento por evicción
La definición se extrae del art. 1475CC y del art.1480CC.
El art. 1475CC establece que tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. Por su parte, el art. 1480CC expone que el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma
La evicción consiste, por tanto, en que el comprador se queda sin la cosa, o parte de ella, porque pertenecía a alguien distinto al vendedor y se le quita al comprador por sentencia firme o resolución administrativa. Entonces procede el saneamiento (el vendedor tiene que intervenir a favor del comprador). Esto no opera cuando irrumpe el principio de protección de la apariencia contenido en el art.464CC que expone que la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el CCo.
En estos casos de protección de la apariencia no se aplica el saneamiento por evicción porque el comprador se convierte en propietario. Entonces el saneamiento por evicción se da cuando no operan los requisitos de protección de la apariencia.
no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra Las NORMAS DE PROCEDIMIENTO se encuentran en los arts. 1481CC (“El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento”) y 1482CC. Solo hay que saber al respecto que son normas procesales, que debemos enlazar con el art. 404 y ss. LEC (“El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada LEC, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda”).
Cabe plantear también el caso del art.1483CC(“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre”), que podemos denominar como EVICCIONCITA: Se trata del caso en el que un vendedor vende una finca con un gravamen pero sin declararlo (lo oculta). Se produce una elección: o bien se puede proceder a la rescisión (Aunque lo razonable seria la anulabilidad) o bien cabe la posibilidad de indemnización. Pero el problema viene realmente a la hora de relacionarlo con el derecho hipotecario ¿Qué pasa en el caso de que el comprador adquiera cuando está el registro como libre y realmente está gravada y no queda protegido como 3º hipotecario? La solución viene de distinguir supuestos:
- Si esta inmatriculada y se dan requisitos del art.1483CC, se aplica el art.1483CC
- Si esta inmatriculada pero el gravamen puramente jurídico (ej. Una Servidumbre) no aparece en la inscripción, no se aplica el art.1483CC sino el art.34 y 40 LH: El comprador adquiere la finca, libre de gravamen, como tercero hipotecario que es.
- Si la finca esta inmatriculada y el gravamen aparece en la inscripción, tampoco se aplica el art.1483CC porque el adquirente no merece protección porque tuvo que mirar en el registro. El comprador se fastidia
- Si la finca esta inmatriculada y el gravamen no aparece en el registro pero tiene plasmación física (ej., un conducto subterráneo que impide la agricultura en esa zona) se aplica el art.1483CC porque no cabe proteger al 3º hipotecario ya que se va a fastidiar de todas formas.
- Saneamiento por vicio
Se encuentra regulada en los Arts. 1484 y ss. CC. Se trata de la posibilidad de impugnar el contrato, por error, dolo…etc. Pero el legislador antes de que regulara la materia en el contrato en general, existía una regulación de la materia en el tema de la compraventa que es esta que exponemos a continuación.
El comprador puede reaccionar exigiendo una responsabilidad al vendedor y tiene dos acciones que se llaman acciones edilicias: acción redhibitoria y la acción minoris.
Los articulos que regulan de manera general el tema es el art.1484CC con las matizaciones del art.1485CC. El art.1484CC dice que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. La materia confluye con el error y el dolo pero no exactamente, porque se puede impugnar por error cuando la cosa no tiene vicio (ej., quiero comprar una lavadora y compro un lavavajillas). Aquí se trata de algo defectuoso (de un vicio en las cosas: compro un bañador que se transparenta, …).
Las matizaciones que establece el art. 1485CC son:
- (^) Que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
- (^) Que esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido
El saneamiento por vicio consiste en la posibilidad de ejercitar por el comprador dos acciones frente al vendedor: una para pedir la ineficacia del contrato (redhibitoria) y otra para pedir el precio (minoris) La doctrina y jurisprudencia son acordes en que estas acciones son compatibles con las acciones de anulación de error y dolo.
El plazo es diferente (6 meses una y 4 años otra) y cuando ya haya caducado o prescrito (según el Prof. CLAVERIA es caducidad) cabe la acción edilicia.
Como la redhibitoria es acción de rescisión se pone en ultimo lugar en el petitum.
- Art. 1488CC: Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses
- Art. 1489CC: En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores
El Art. 1492CC (“Lo dispuesto en el artículo anterior respecto de la venta de animales se entiende igualmente aplicable a la de otras cosas”), partiendo de una referencia a los animales que se establece en el art. 1491CC, se aplica a otras cosas. Este articulo ultimo dice que Vendiéndose dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso. Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen. Entonces, ¿Qué pasa con los animales, que tienen régimen propio? (los animales en este caso se consideran como objeto del contrato). Está pensado para animales perecientes al aganado. Al respecto podemos citar el art. 1490CC. Hay unas normas que establece el art.1494CC que establece la nulidad del contrato cuando el objeto de la venta sean los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.
Pero, salvo estos casos, todos los demás entra en la rescisión y entran también en la posibilidad de error o dolo.
Hay que destacar por ultimo la especificidad contenida en el art.1496CC, que establece un plazo es mas corto, son 40 días en lugar de 6 meses.
- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Se encuentran en el Art. 1500 y ss. CC.
- La primera de las obligaciones viene consignada en el art. 1500CC y se refiere al pago del precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijados, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Para esto, podemos hacer referencia al art. 1466CC porque se suscita la cuestión de ¿Qué es el primero la entrega del dinero o la cosa? La respuesta es EL DINERO, porque se puede deducir de dicho articulo cuando dice que el vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago
- La segunda de las obligaciones se encuentra en el Art. 1501CC que entraña la obligación de pagar los intereses (“El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes: a)Si así se hubiere convenido; b) Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, c)Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.”). Este articulo se refiere a cuando se ha producido la entrega de la cosa pero el otro no ha pagado aun. No tiene que pagar intereses si entra en mora hasta que no se haya producido la intimación porque no es un caso de mora automática las obligaciones reciprocas (recordamos del cuatrimestre anterior)
A continuación, podemos citar el Art. 1502CC que entraña el derecho del comprador a suspender el pago del precio en algunos supuestos. Así, dice que si el comprador fuese perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
Otro derecho, contenido en el Art. 1503CC se refiere al derecho de resolver la venta en caso en que el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.
Respecto al Art. 1504 CC (“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”) viene a ser el art.1124CC pero referido a la compraventa. Sale al paso de lo que doctrina llama el pacto comisorio. Sin embargo, no es de lo que trata este articulo, pero se llama así en la compraventa en el caso de que el comprador tenga que pagar en un plazo y no pague, caso en el cual, automáticamente la cosa vuelve al poder del vendedor si ya ha sido entregado. Pero esto no es realmente el pacto comisorio sino que se aplica por analogía. Dicho esto, cuando ha habido pacto comisorio y venta de inmueble este art dice que no se aplica el pacto comisorio, aunque haya pasado el plazo, y puede seguir pagando el comprador ínterin (mientras que) el vendedor no le requiera.
Es necesario hacer una advertencia: Cuando el art.1504CC dice lo de interin hacia delante….,la Jurisprudencia unánime dice que ese requerimiento no es un requerimiento sino que es la resolución extrajudicial. Esta resolución es recomendable que se haga por acta notarial. Caben plantearse mas cuestiones en este art. 1504CC, como por ejemplo, cuando se aplica. Pues bien, se aplica en dos casos: ✓ Si en el contrato se ha pactado que se aplicara este articulo ✓ O bien, cuando haya pacto comisorio. Pero ¿Y si no se ha pactado nada? Si no se ha pactado nada ¿se aplica el art.1504 o el art.1124CC? El Prof. CLAVERIA no lo sabe, pero cree que cuando no se ha pactado nada, se aplica el art.1124CC porque es el criterio general.
Otro tema a tratar es que nada impide al vendedor hacer un requerimiento de verdad y no este que la Jurisprudencia transforma en resolución extrajudicial, porque si se puede
