Contrato de compraventa en el Código civil, Apuntes de Derecho Civil

¡Descarga Contrato de compraventa en el Código civil y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!

—Lección 25.ª—

(Derecho de Obligaciones y Contratos) Los contratos en particular

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Prof. Pérez de Vargas (Catedrático de Derecho Civil)

SUMARIO

1. La compraventa: concepto y caracteres esenciales. Importancia jurídico- económica de este contrato.- Compraventa civil y mercantil.
2. Constitución: 2.)a Capacidad para comprar y vender. Prohibiciones. 2.)b La cosa. 2.)c El precio. 2.)d Perfección del contrato. Las arras.
3. Contenido: A) Obligaciones del vendedor. )a Entrega de la cosa. )b El problema de la obligación de transmitir la propiedad. )c (^) La doble venta. )d El saneamiento. Especial referencia al régimen específico establecido por la Ley 23/2.003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo. B) Obligaciones del comprador. El pago del precio. C) Garantías del vendedor. D) Los riesgos en la compraventa civil. E) Gastos.- Extinción de la compraventa.

I. CONCEPTO Y CARACTÉRES

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.445 del Código civil, “ por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa

cual, al regular el contenido del contrato de venta a plazos de bienes muebles contempla, de forma expresa, “ la cláusula de reserva de dominio, si así se pactara, así como el derecho de cesión de la misma o cualquier otra garantía de las previstas y reguladas por el ordenamiento jurídico ”.

3. Es un contrato consensual (S.T.S. 20/4/2.004), porque se perfecciona por el mero consentimiento, sin necesidad de que se produzca la entrega de la cosa o la transmisión del derecho ni la entrega del precio. Esta característica se infiere, además de la expresión “ se obliga ”, empleada por el artículo 1.445 del Código civil, de la disposición contenida en el artículo 1.450 del Código civil, en cuya virtud “ la venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambas, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ”.
4. Es un contrato generalmente conmutativo , ya que el intercambio de las prestaciones está determinado desde el momento de su perfección, siendo la obligación principal que asume una parte el equivalente de la que, al mismo tiempo, contrae la otra. No interviene, por tanto, la suerte (ej. A vende a B la finca X por 240.000 €), aunque puede intervenir si así se pacta (ej. A vende a B todo el pescado que pesque al día siguiente, sea mucho o poco, por 1.000 €), en cuyo caso el contrato será aleatorio. Salvo pacto en contrario, la compraventa no precisa de forma solemne; si media pacto en contrario y, por ejemplo, las partes acuerdan que deba revestir forma de escritura pública, el contrato sólo quedará perfeccionado cuando la misma sea observada. La exigencia de forma de manera voluntaria por las partes se deduce, en general, del principio de a autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1. del Código civil.

IMPORTANCIA JURÍDICO-ECONÓMICA DE ESTE CONTRATO

Merced a la función económica que presenta el contrato de compraventa (cambio de bienes o derechos por dinero o signo que lo represente), se trata del contrato más importante y más habitual en la práctica. De ahí que, tradicionalmente, se haya considerado como el “ contrato tipo ” por antonomasia, y que parte de los preceptos

que el Código civil dedica a su regulación se apliquen, en principio y con las debidas adaptaciones, a los demás contratos en que existan prestaciones recíprocas.

Por todo lo anterior, el contrato de compraventa es el más amplia y minuciosamente regulado por nuestro Código civil al que dedica 92 artículos (arts. 1.445 a 1.537).

COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL

La compraventa puede ser civil o mercantil:

1. Será civil la regulada por el Derecho civil.
2. Será mercantil la regulada por el Derecho mercantil (cfr. arts. 325 y 326 C de C.). Como dice ALBALADEJO, en los supuestos en que el carácter mercantil de la venta no sea seguro, deberá aplicarse a la misma el Derecho civil en cuanto Derecho común (S.T.S. 10/11/2.000).

II. CONSTITUCIÓN

A. CAPACIDAD PARA COMPRAR Y VENDER. PROHIBICIONES

Partes intervinientes en el contrato de compraventa son:

1. El vendedor, que se obliga a transmitir la cosa o derecho de que se trate.
2. El comprador, que se obliga a pagar el precio. Por lo que se refiere a la capacidad necesaria para ser parte en este contrato, ya sea en calidad de vendedor o de comprador, dispone el artículo 1.457 del Código civil que “ podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes ”.

En este precepto se establece una remisión normativa en materia de capacidad de obrar, siendo especialmente relevantes los artículos 166, 1 y 271, 2, al exigir autorización judicial, y el artículo 323 del mismo Cuerpo legal, que precisa del

admite que prohibición no es aplicable cuando es el mandante el que vende al mandatario o cuando éste ostenta autorización de aquél para proceder a la adquisición (S.T.S. 20/3/1.998).

3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo. Esta prohibición se extiende a cualquier forma de administración o representación voluntaria, no quedando limitada a aquellos que pueden administrar o vender por disposición del testador, porque de conformidad con el artículo 902, 4 del Código civil, los albaceas tienen la facultad de “ tomar las precauciones necesarias para la conservación y custodia de los bienes, con intervención de los herederos presentes ”.
4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los jueces y peritos que de cualquier manera intervinieran en la venta. El termino “empleados públicos” no sólo se refiere a los del Estado, sino también a los de las Comunidades Autónomas.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de los Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuarán de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias ente coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contemplada en este número 5 comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión u oficio. El litigio a que se refiere esta prohibición no queda circunscrito a los juicios declarativos (S.T.S. 2/7/1.976), sino que se extiende a los ejecutivos. Para determinar el carácter litigioso de un bien se han venido utilizando dos criterios: 5.)a La fecha de emplazamiento para contestar a la demanda : criterio jurisprudencial (S.T.S. 8/9/1.998).

5.)b La fecha de la contestación a la demanda : criterio mantenido por el Código civil (cfr. 1.535, 2, según el cual “ se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste la demanda relativa al mismo ”. Además de estas prohibiciones, existen, a juicio de ALBALADEJO, una serie de limitaciones de carácter administrativo en cuya virtud, para comprar o vender determinadas cosas, es preciso que los contratantes o uno de ellos (generalmente el vendedor), estén debidamente autorizados a tal efecto (tengan licencia, patente, etc.).

Las cualidades que dan lugar a las prohibiciones señaladas deben ostentarse en el momento de la perfección del contrato, y no en el de su consumación (S.T.S. 20/2/1.967).

La contravención de las mismas producirá diferentes consecuencias según los casos. Así, en los supuestos contemplados en los números 1, 4 y 5, la consecuencia será la nulidad radical y absoluta del contrato, porque el motivo de la prohibición es de orden público, con independencia de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar (ej. tráfico de influencias), mientras que en los números 2 y 3, el resultado será la anulabilidad, al ser posible que con posterioridad recaiga el consentimiento del mandante o de sus sucesores. En contra de esta interpretación se ha manifestado el Tribunal Supremo en sentencias como las de 11/6/1.966 y 7/10/1.987).

B. LA COSA

Objeto de la compraventa pueden serlo las cosas, ya sean corporales o incorporales, muebles o inmuebles, presentes o futuras.

Lo vendido puede ser una cosa, una universalidad de ellas (arts. 1.531 y ss. C.c.), ya sea de hecho (ej. un rebaño, una biblioteca, etc.) o de derecho (ej. una herencia), o varias cosas independientes entre sí (ej. dos o más ovejas; art. 1.491 C.c.).

Pero objeto de compraventa pueden serlo también los derechos patrimoniales, ya sean reales (ej. un usufructo), sobre bienes inmateriales, de crédito, etc., siempre que no sean intransmisibles (ej. el uso y la habitación; art. 525 C.c.) y que no estén conectados a otros derechos y la conexión impida que sean enajenados con

guardan una íntima conexión con la finalidad perseguida: a) una negativa, consistente en no impedir el nacimiento de la cosa; b) otra positiva, normalmente a cargo del vendedor, concretada en el desarrollo de la actividad necesaria para que la cosa llegue a existir. El incumplimiento doloso o culposo supone el incumplimiento de la obligación de entrega, con la consiguiente acción de resarcimiento de daños a favor del comprador. La compraventa de cosa futura es un negocio atípico por carecer de regulación legal, por lo que deberán tomarse en consideración las pautas establecidas por las partes para fijar su contenido. También puede suceder que el comprador se obligue a pagar el precio con independencia de que la cosa llegue o no a existir (ej. A se obliga a pagar a B 1.000 € por el pescado que pesque mañana). Se trata de la denominada emptio spei , que se aproxima al contrato aleatorio. En este caso, el vendedor se limita a hacer lo posible para que la cosa llegue a existir y el comprador, se obliga en todo caso a pagar el precio pactado.

2. Debe ser determinada o determinable : así lo dispone el artículo 1.278 del Código civil en general para el objeto de los contratos y el artículo 1.445 del Código civil en particular para el objeto de la compraventa. Aun cuando en este último precepto se alude exclusivamente a una “cosa determinada”, la expresión debe entenderse en el sentido de determinación actual o futura (ALBALADEJO), lo que implica que no es necesaria su determinación actual, siendo suficiente que pueda llegar a determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes (art. 1.273 in fine C.c.).
3. Debe ser de comercio lícito : puesto que así lo establece el artículo 1.271 del Código civil en general para el objeto de los contratos (“ Pueden ser objeto de contrato las cosas que no están fuera del comercio de los hombres… ”). Por el contrario, no es requisito del objeto de la compraventa su pertenencia al vendedor en el momento de la celebración del contrato; basta que sea de su propiedad (o titularidad) en el instante de su cumplimiento. De lo que no cabe la menor duda, es de la invalidez de la compraventa de una cosa (o derecho) del comprador, pues no necesita de su adquisición quien ya es su dueño; en este supuesto, la obligación de entrega del vendedor, ni satisface un interés del acreedor (comprador), ni es de cumplimiento posible, porque no cabe hacer adquirir a alguien lo que ya es suyo.

C. EL PRECIO

De conformidad con la disposición contenida en el artículo 1.445 del Código civil, el precio debe ser cierto y consistir en dinero o signo que lo represente, fijándose, en principio, libremente por las partes. El precio debe revestir, por consiguiente, los siguientes requisitos :

1. Debe ser verdadero o real : El precio constituye la prestación a cargo del comprador, de forma que, si no existiera, nos encontraríamos ante un contrato simulado de compraventa que, si cumple los requisitos de la donación, se considerará como tal, y, en caso contrario, al constituir para el vendedor la causa del contrato, daría lugar a la declaración de su inexistencia. Respecto de este último aspecto dispone el artículo 1275 del Código civil que “ los contratos sin causa o con causa ilícita, no producen efecto alguno .”
2. Debe ser cierto : El hecho de que el artículo 1.445 del Código civil exija que el precio sea cierto, no significa que deba venir determinado en el momento de la celebración del contrato, siempre que para su determinación no sea preciso un nuevo acuerdo entre las partes, como pone de relieve el artículo 1.273 de Código civil respecto del objeto de los contratos en general (S.T.S. 22/12/2.000), y siempre que su determinación no se deje al arbitrio de una de las partes contratantes (art. 1.449 C.c.). El precio puede ser determinable por un tercero o con referencia a otra cosa cierta (art. 1.447 C.c. y S.T.S. 29/12/2.000), o a otro precio que la cosa tenía en un determinado día, Bolsa o Mercado o en un tanto mayor o menor que dicho precio (art. 1.448 C.c.). Incluso, como dice la S.T.S. 13/4/1.982, puede pactarse que el precio sea el que viene practicado normalmente el vendedor si se trata de cosas que éste vende habitualmente. Si la determinación del precio se deja al arbitrio de un tercero y éste “ no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato ” (art. 1.447, 2 C.c.). En caso contrario, y según tiene declarado nuestro Tribunal Supremo (S. 21/4/1.956), el tercero deberá fijar el precio en relación con el momento de la perfección del contrato, salvo pacto en contrario. A falta de pacto en cuanto al tipo de arbitrio al que debe sujetarse su actuación, deberá entenderse que será de derecho, con la posibilidad de impugnar la decisión cuando se haya faltado a ella (arg. ex art. 1.690 C.c.).

especiales en cuanto a la existencia de precios sometidos al régimen de autorización administrativa, como excepciones a la libre competencia. Merced al citado precepto, “ los precios de venta de los artículos serán libremente determinados y ofertados con carácter general de acuerdo con lo dispuesto en la legislación de defensa de la libre y leal competencia, con las excepciones establecidas en leyes especiales. Esto no obstante, el Gobierno del Estado, previa audiencia de los sectores afectados, podrá fijar los precios o los márgenes de comercialización de determinados productos, así como someter sus modificaciones a control o a previa autorización administrativa, en los casos siguientes: a) Cuando se trate de productos de primera necesidad o de materias primas estratégicas; b) Cuando se trate de bienes producidos o comercializados en régimen de monopolio o mediante concesión administrativa; c) Como medida complementaria de las políticas de regulación de las producciones o de subvenciones u otras ayudas a empresas o sectores específicos; d) Excepcionalmente y mientras persistan las circunstancias que aconsejen la intervención, cuando, en un sector determinado, se aprecie ausencia de competencia efectiva, existan obstáculos graves al funcionamiento del mercado o se produzcan situaciones de desabastecimiento ”.

D. PERFECCIÓN DEL CONTRATO. LAS ARRAS

Las arras pueden definirse, de manera lata, como uno o varios objetos tangible y generalmente fungibles, casi siempre una suma de dinero, que, sin constituirle total del precio o de la prestación, entrega una de las partes a la otra en el momento de la perfección del contrato (LACRUZ BERMEJO y SANCHO REBULLIDA).

Suponen, en todo caso, una dación o entrega, carácter real que las distingue de la obligación facultativa y de la cláusula penal en que se permite al deudor incumplir soportando la pena.

Las arras, de origen siempre voluntario, pueden referirse a cualquier tipo de obligaciones contractuales y extracontractuales de dar, hacer o no hacer, aunque su sede más frecuente sea el contrato de compraventa, que es donde las contempla,

aunque parcialmente, nuestro Código civil. En la práctica, es en este contrato en el único en el que se utilizan, dándolas, por regla general, el comprador al vendedor. No obstante, es posible que ocurra lo inverso, es decir, que se entreguen por el vendedor al comprador para garantizar su obligación de entrega, aunque esto no es lo usual, pues ello se garantiza mediante la obligación de devolver duplicadas las que recibió del comprador si incumple, lo que constituye, simplemente, una pena penitencial (ALBALADEJO)

En este sentido, puede decirse que la compraventa con arras es una compraventa en la que la obligación del comprador se asegura dando arras y la del vendedor pactando pena convencional para el caso de que incumpla, y que consiste en el pago de una suma igual a la de las arras; el vendedor las devuelve por duplicado porque además de pagar el sencillo, debe devolver la suma entregada en concepto de arras, y no porque se imponga al vendedor la pena de pagar el doble.

Aunque el artículo 1.454 del Código civil, al establecer que “ si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas ”, contempla un solo tipo de arras, las penitenciales o de desistimiento, las arras pueden cumplir tres funciones, a cada una de las cuales corresponde una denominación; existen, por consiguiente, tres tipos de arras :

1. Las arras penales : que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, según al que sea imputable la no satisfacción de la obligación, y que suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigencia de la obligación ni, dentro del marco de ésta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello no es posible.
2. Las arras penitenciales o de desistimiento : que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el tradens , si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el accipiens , si fue él el desistido del cumplimiento.
3. Las arras confirmatorias : que operan como prueba o señal de la existencia del contrato; en caso de incumplimiento, su existencia no prejuzga en nada la cuantía de la indemnización, la acción resolutoria ex artículo 1.124 del Código

queridas, que son de desistimiento y no meramente confirmatorias en aplicación del artículo 1.454 del Código civil, mientras que yerran aquellas otras que, para admitir que las arras establecidas sean de desistimiento exigen que aparezca, además de la voluntad de las partes de que haya arras, la voluntad de haberlas querido de desistimiento.

III. CONTENIDO

A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

A tenor del artículo 1.461 del Código civil “ el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta ”. De lo dispuesto en este precepto resulta que las obligaciones principales del vendedor son las dos siguientes:

1. Entregar la cosa vendida y, de conformidad con el artículo 1.094 del Código civil, conservarla con la diligencia de un buen padre de familia hasta que tenga lugar dicha entrega.
2. Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos. Además, el vendedor ostenta otras obligaciones de carácter accesorio y secundario , como la de sufragar los gastos de la entrega (art. 1.465 C.c.) y los de otorgamiento de escritura (art. 1.455 C.c.) y la de facilitar al comprador los títulos de pertenencia y, en general, los elementos y documentación necesaria para asegurarle el reconocimiento de la propiedad del bien que adquiere (arg. ex arts. 1.258, 1.065, 1. y 1.464 C.c.).

A las obligaciones anteriores deben agregarse todas aquellas que puedan surgir en cada obligación concreta.

1. Entrega de la cosa

Dada la naturaleza puramente consensual que ostenta el contrato de compraventa, la transmisión de la cosa al comprador es la obligación primera y fundamental del vendedor. Más debe advertirse que la entrega de la cosa, no sólo abarca a ésta, sino también a sus accesorios, aun cuando no hubieran sido mencionados en el contrato

(art. 1.097 C.c.), así como a los frutos producidos por aquélla desde el momento en que el contrato ha quedado perfeccionado (arts. 1.095 y 1.468 C.c.).

Como ya se ha dicho, además de lo anterior, el vendedor deberá facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes necesarios para hacer valer lo transmitido (art. 1.464 C.c.); deberán entregarse igualmente sus accesorios aun cuando no hayan sido mencionados si se trata de cosa determinada (art. 1.097 C.c.). Según la doctrina jurisprudencial (S.T.S. 17/4/1.964), por accesorios deben entenderse todos aquellos objetos auxiliares sin los cuales quedaría frustrada la finalidad traslativa.

En cuanto a la forma en que debe efectuarse la entrega, los artículos 1.462 1. del Código civil regulan las diversas formas de tradición que comportan la adquisición de la propiedad por el comprador:

1. Tradición real, material y simbólica : según el artículo 1.462, 1 del Código civil, “ se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador ”. Esta puesta en posesión puede tener lugar de dos maneras: a) Materialmente, cuando hay entrega material y efectiva (ej. me llevo puesto el vestido de flamenca que me he comprado en Sevilla), o cuando el comprador ejercita de forma inmediata las facultades propias del propietario (ej. me quedo a dormir en el piso amueblado que acabo de comprar), y de forma simbólica, cuando, sin llegar a producirse una entrega material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión al comprador (así sucede cuando el vendedor le entrega las llaves —art. 1.463 C.c.— y cuando pone en su poder los títulos de pertenencia —art. 1.464 C.c.—).
2. Constitutum possessorium y traditio brevi manu : el constitutum possessorium suple a la tradición material, y tiene lugar cuando el vendedor sigue poseyendo la cosa en virtud de un título diferente del de dominio (ej. sigue viviendo como arrendatario en el inmueble que transmitió al comprador); la traditio brevi manu es el caso opuesto, pues consiste en que el comprador, antes de efectuar la compra, ostentaba en concepto distinto del de dueño la posesión inmediata de la cosa (ej. era arrendatario del inmueble cuya propiedad adquiere).
3. Tradición instrumental : a ella se refiere el artículo 1.462, 2 del Código civil al establecer que, “ cuando se haga la venta mediante escritura pública, el

Por lo que se refiere a los bienes inmuebles, éstos pueden adquirirse, bien atendiendo a su medida (cabida) a razón de un precio por unidad de medida o número (ej. 10.000 € por m²) o por un precio alzado (ej. 1.000.000 € por la finca X). En el primer caso el precio total debe ser proporcional al conjunto de unidades de medida tenidas en cuenta al celebrarse el contrato (en el ejemplo puesto, los m²); en el segundo, se está comprando un cuerpo cierto con independencia de su extensión. Cabe distinguir, en consecuencia, los siguientes supuestos:

a) (^) Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato: en tal caso, según el artículo 1.469, 2 del Código civil, el vendedor está obligado a “ entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión de contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble ”.

b) Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato, para cuya hipótesis dispone el artículo 1.470 del Código civil que “ el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el contrato, pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato ”.

c) Venta por unidades de medida y problemas de calidad: el artículo 1.469, 3 del Código civil regula el defecto de calidad del inmueble vendido, supuesto al que resulta también aplicable lo dispuesto en el artículo 1.469, 2 del Código civil. Nuestro Código civil no contiene una norma que se ocupe del supuesto de exceso de calidad, pero la doctrina admite la aplicación analógica del artículo 1.470, 2 del Código civil. En cualquier caso, la calidad del inmueble puede presentar un carácter esencial, lo que implica la posibilidad de impugnar el contrato por error conforme a las reglas generales de anulabilidad (LASARTE).

d) Venta de inmueble hecha por un precio alzado: según el artículo 1.471, 1 del Código civil, en este caso, aunque resulte mayor o menor cabida de la

expresada en el contrato, no tendrá lugar el aumento o disminución del precio convenido por haberse fijado éste alzadamente y no a razón de un tanto por unidad de medida o número. El mismo criterio rige cuando se compren dos o más fincas por un solo precio (art. 1.471, 2 C.c.). Si se expresaron los linderos o la cabido o número, el artículo 1.471, 2 del Código civil establece la obligación a cargo del vendedor de entregar todo lo comprendido en los linderos, con independencia de la cabida y, de no ser ello posible, el precepto establece una rebaja en el precio proporcional al defecto de cabida, salvo que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló. El criterio a seguir es, por tanto, lo comprendido en los linderos y no la cabida. De acuerdo con el artículo 1.472 del Código civil, las acciones dimanantes de los artículos 1.469 a 1.471 del Código civil tienen un plazo de prescripción de seis meses, plazo que la jurisprudencia estima de caducidad cuando el comprador opte por la rescisión o la anulación de contrato (S.T.S. 11/5/1.966), por tratarse del ejercicio de un derecho potestativo; por el contrario, otras sentencias más actuales (S.T.S. 10/7/1.999), hablan de plazo de prescripción.

El vendedor ostenta la facultad de suspender la entrega del bien. El carácter sinalagmático o bilateral del contrato de compraventa supone la aplicación del artículo 1.124 del Código civil ( exceptio non adimpleti contractus ), pero además, el Código civil faculta al vendedor para retener o suspender la entrega del bien vendido en otros dos supuestos:

1. En el caso de compraventa con precio presente “ el vendedor no estará obligado a entregar la cosa si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago ” (art. 1.4 C.c.).
2. En el supuesto de compraventa con precio alzado, el vendedor no está obligado a efectuar la entrega “ si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido ” (art. 1.467 C.c.). Por insolvencia debe entenderse, con DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, una situación deficitaria del patrimonio del deudor (comprador) para atender a sus obligaciones. Pero no basta la insolvencia, sino que además es necesario que el vendedor corra