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Compraventa y Sermuta Compraventa El Código Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el capítulo 1 del título IV, en los arts. 1.123 a 1.171. En la Sección 1a se establecen disposiciones generales; en la Sección 2a, reglas en relación a la cosa vendida; en la Sección 3a, reglas vinculadas al precio; la Sección 4a establece las obligaciones a cargo del vendedor; la Sección 5a, las obligaciones a cargo del comprador; la Sección 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles; la Sección 7a regula algunas cláusulas que pueden ser anexadas al contrato de compraventa; y, la Sección 8a regula el boleto de compraventa. A partir del Título IV del Libro III, el Código Civil y Comercial de la Nación comienza con la regulación de los contratos en particular. Esta regulación de cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es, no hay una regulación, por ejemplo, de la compraventa de consumo. En los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012) los motivos de este método fueron explicados, argumentando que existe una división de tipo general. “Cuando existe una regulación general del contrato siguiendo el modelo clásico o paritario o entre iguales, es necesario luego, en cada contrato en especial, definir qué reglas se aplican o no a los vínculos de consumo” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136). Esto es así ya que el Código presenta una ruptura del tipo general. Entonces el sistema funciona de la siguiente manera:
a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía privada. Se aplica el Título II, “de los contratos en general”. b) Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay consentimiento sino adhesión. Se aplica el Título II, Capítulo 3, Sección 2ª, artículos 984 y siguientes, dedicados a esos vínculos. c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Título III. En este caso no interesa si hay o no adhesión, ya que el elemento que define la tipicidad son los elementos descriptos en el artículo 1.092. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136). Por lo tanto, si se está frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los otros contratos de la parte especial del Código, debe interpretarse si se trata de una compraventa celebrada entre iguales, de un contrato de adhesión o de consumo, y aplicarse las reglas pertinentes. Concepto El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar por ella un precio en dinero. Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado, sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio. La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres; con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un interés internacional. Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes: a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes. b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, que más adelante estudiaremos, si quien encarga la manufactura o producción de las cosas tiene también la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios. Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, y se señala que, si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos. La cosa y el precio Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1.123 del que resultan claramente identificables estos elementos. La cosa En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129 que “pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos”. Por lo tanto, serán aplicables las normas vinculadas al objeto de los contratos reguladas en el capítulo 5 del Título II “Contratos en general”, del Libro III, así como las disposiciones de la sección 1, Capítulo 5, Título IV, del Libro I referidas al objeto de los actos jurídicos. El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente: a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del contrato, si se trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces este no produce efecto alguno. En cambio, si deja de existir, pero parcialmente, el comprador interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría requerir la entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o esté dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el cumplimiento del contrato (art. 1.130). b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la celebración del contrato, todavía no existe. Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir. Es este un contrato sujeto
al régimen de las obligaciones condicionales. De igual manera que en el caso del punto “a”, el comprador puede asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder reclamar esto al vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa (art. 1.131). b) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida (art. 1.132). El Código remite a los casos en que se permite que los bienes ajenos constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1.008 del Código. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
- Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el éxito de la promesa, solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si, por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
- Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la promesa, deberá también indemnizar los daños causados si esta no se cumple, sin importar que haya empleado los medios necesarios o no para lograrlo. El Código no lo aclara, específicamente al regular la venta de cosa ajena, pero se entiende que el art. 1.132 trata la venta de cosa ajena en el caso de que ambas partes conocieran esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia constituye un supuesto no permitido por la última parte del art. 1.008, si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aún podría considerarse una hipótesis de dolo que tacha de nulidad al acto (Esper, 2015). El precio El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que este último quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes características: a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa. b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es determinado cuando; i) las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado; o iii) cuando su determinación se hace con referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevén el procedimiento para determinarlo. Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que sea un tercero el que determine el precio, ya sea que a este se lo designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo este no quiera o no pueda determinar el precio, entonces será el juez quien fije el precio (art. 1.134). c) Debe ser serio.
Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde conste la descripción de la compra realizada y todos los términos de la operación. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende que se hizo de contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10 días en que fue recibida, se entiende que resultó aceptada. Entrega de la cosa:
- Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato (excepto pacto en contrario).
- Lugar: el convenido o el que surja de los usos o de las características de la venta. Caso contrario, la entrega se hace en el lugar que estaba la cosa al momento de la celebración del contrato. Las partes tienen autonomía de la voluntad para pactar la manera y tiempo en que se hará. La Ley les da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de la cosa y considerar que esta se ha verificado. De acuerdo con Esper (2015), es opinable si hay otros procedimientos diferentes que puedan utilizar las partes. En contratos que tienen como fin último transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen entonces las normas en materia de tradición para adquirir derechos reales o la posesión de la cosa, que son de orden público. Las posibilidades que la Ley otorga son: a) Definir que la puesta a disposición de la cosa vendida, en un lugar cierto y en forma incondicional, tiene los efectos de la entrega. El comprador tiene derecho a revisar la mercadería y a expresar su no conformidad dentro del plazo de diez días de retirada. b) La otra posibilidad es que para las mercaderías en tránsito (aquellas que deben ser enviadas por el vendedor) la entrega se considera realizada por la cesión o endoso de los documentos de transporte. Alude específicamente al endoso. Luego el Código dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos del daño o pérdida de las cosas. Cláusulas especiales El Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas al contrato de compraventa. Se tratará cada una de ellas. a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria (art. 1.163).
b) El pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria (art. 1.164). b) Con relación al pacto de preferencia: se establece que es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general (art. 1.165). Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no impedir o dificultar el tráfico de modo permanente. Se dispone que puedan establecerse por un plazo que no supere los 5 años para las cosas inmuebles, y los 2 años para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un plazo mayor, este se reduce al máximo legal de 5 o 2 años, de acuerdo con el caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado. Boleto de compraventa Este es un punto sumamente importante. Citamos al respecto: La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Código Civil por medio de la ley 17.711 a través del artículo 1185 bis y del agregado de una parte final al artículo 2355. La mención en esos dos artículos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y 1185, ha provocado ríos de tinta sobre la naturaleza jurídica de esta figura jurídica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que permite la transmisión o constitución de un derecho real. Es pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o “contrato preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de esos actos, pero de ninguna manera reúne los requisitos sustanciales que la ley privada exige. (…) La posición que se ha logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa (…). Ello en alusión al régimen del Código Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha “esclarecido la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, pues no lo define ni determina sus alcances. En cuanto a las consecuencias para las partes, podrá recurrirse a lo establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el art. 1018” (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi, 2014, pp. 35- 36).
La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante es un problema cuya solución requiere equilibrar dos aspectos: por un lado, la protección del adquirente, que ha confiado en obtener un bien y no una indemnización, y es por ello que la tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho admitiendo la oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesión. Inicialmente se protegió con mayor rigor la compra destinada a vivienda, aunque luego el criterio se generalizó. Como contrapartida, hay que prever que un boleto así protegido y directamente oponible puede dar una herramienta para que el deudor “fabrique” boletos en perjuicio de sus acreedores. (…) El Proyecto ha adoptado una posición amplia de cobertura a compradores de buena fe, a quienes se les reconoce la posibilidad de oponer sus derechos tanto frente a terceros como frente al concurso o quiebra del vendedor. La buena fe se presenta como un requisito imprescindible para invocar un mejor derecho frente al tercerista. (Crovi, 2014, pp. 36-37). La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del comprador la correspondiente escritura pública. De esta manera, el art. 1.171 considera que para que el boleto de compraventa sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga fecha cierta; b) que el comprador sea un adquirente de buena fe; c) que el comprador haya abonado más del 25% del precio convenido. Obligaciones de las partes Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012), se dispone: En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del contrato, transferir y pagar el precio, así como a los deberes colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a su entidad y funciones. Sin embargo, se ha mantenido la idea de incluirlos en un solo artículo para cada parte, porque de este modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 140). Las principales obligaciones del vendedor son: a) Conservar la cosa: Esta obligación no surge directamente de los artículos 1.137 a 1.140 que enumeran las obligaciones del vendedor, pero sí de otras disposiciones aplicables a este contrato. Así, se menciona al art. 746 que regula las obligaciones de dar, y dispone que el deudor de una cosa cierta debe conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces también está obligado a conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo inherente a la obligación de entrega. Se la caracteriza como una actividad preparatoria que pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia no es, por tanto, una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí misma. Lo que a este le interesa es que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la del depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestación. Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que está dispuesto respecto de los gastos de entrega, (art. 1.138) y ya se ha dicho que la custodia no es sino un aspecto de la entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario, puesto que, en este sentido, rige la autonomía de la voluntad y las normas a que se hace referencia operan como derecho supletorio en caso de que las mismas nada hayan dicho. b) Transferir la propiedad de la cosa: El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. Esto incluye también poner a disposición del comprador los instrumentos para concretar la transferencia y la cooperación necesaria para efectivizar la transferencia dominial. Esta constituye la obligación central a su cargo. La transferencia de la propiedad se podría fraccionar, teóricamente, en dos partes: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite sobre ella. Al respecto, el art. 1.140 dispone que “la cosa debe entregarse con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros”. ¿En qué consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de la cosa efectuada por el vendedor al comprador, y tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponde al propietario. El art. 750 del Código define a la tradición, disponiendo que antes de ella (entendida como la entrega de la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella ningún derecho real. Asimismo, el art. 1.139 del Código establece que el vendedor debe entregar el inmueble "inmediatamente de la escrituración"7, es decir, luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo contrario. Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la obtención de los instrumentos necesarios para concretar la transferencia, en principio están a cargo del vendedor. Decimos en principio porque ello es así, en tanto no se pacte lo contrario, existe libertad para convenir quien resultará responsable de ello. c) Responder por saneamiento: Por las garantías de evicción y vicios redhibitorios de conformidad con las disposiciones de la parte general de los contratos (art. 1.033).
Convención de Viena de 1980 sobre compraventa internacional de mercaderías La Convención sobre Compraventa Internacional de Mercaderías es un tratado multilateral que tiene como objetivo la unificación de los criterios sustanciales aplicables a la compraventa internacional de mercaderías. En el Preámbulo de la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías (1980) se establece: Considerando que el desarrollo del comercio internacional sobre la base de la igualdad y del beneficio mutuo constituye un importante elemento para el fomento de las relaciones amistosas entre los Estados. Estimando que la adopción de normas uniformes aplicables a los contratos de compraventa internacional de mercaderías en las que se tengan en cuenta los diferentes sistemas sociales, económicos y jurídicos contribuiría a la supresión de los obstáculos jurídicos con que tropieza el comercio internacional y promovería el desarrollo del comercio internacional. (Secretaría de la CNUDMI; 1980, p.1) Allí se contemplan, entre otras cosas, las obligaciones del vendedor y del comprador, las sanciones en caso de incumplimiento, las exenciones de responsabilidad. Nuestro país ratificó la Convención de Viena mediante Ley N˚ 22.765. De conformidad con el art. 1, la Convención se aplica a: los contratos de compraventa de mercaderías entre partes que tengan sus establecimientos en Estados diferentes, en la medida en que esos Estados sean Estados Contratantes; o cuando las normas de derecho internacional privado prevean la aplicación de la ley de un Estado Contratante. Siguiendo lo establecido por el mencionado artículo, la internacionalidad del contrato de compraventa y, en consecuencia, la aplicación de la mencionada Convención, se definen por la ubicaciónde los establecimientos de los contratantes. No tienen relevancia en el carácter internacional de la compraventa la nacionalidad de los contratantes, el lugar de celebración y/o de ejecución, el de ubicación de las mercaderías objeto del contrato, etc. (Hannold, 1987). Permuta
El contrato de permuta está tratado en el Capítulo 2 del Título IV (“Contratos en particular”) del Libro Tercero (“Derechos Personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación. Lo hace en sólo cuatro artículos que van del 1. al 1.175. Definición y elementos esenciales La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero (art. 1.172). El art. 1.126 del Código prevé la distinción entre compraventa y permuta en los casos en que el precio pactado en el contrato consista en parte en dinero y en parte en otra cosa. En esos casos, si el valor de la cosa es mayor al del precio, entonces se considera que estamos ante un contrato de permuta y no ante una compraventa (art. 1.126). Sin embargo, en todo aquello no previsto para la permuta se aplican supletoriamente las reglas del contrato de compraventa. Efectos Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en principio están a cargo del vendedor (art. 1.138), en la permuta (excepto disposición en contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes. Evicción: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por la garantía de evicción. Si quien recibe la cosa es vencido en su propiedad, entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio con motivo del contrato o su valor, más los daños y perjuicios generados. Se aplican también las reglas previstas para la responsabilidad por saneamiento ya estudiada en la parte general de los Contratos.
antieconómico contratar individualmente las prestaciones cada vez que las requiere, de manera tal que el suministro soluciona este aspecto, brinda continuidad y seguridad. Así, en referencia a la regulación establecida en el Proyecto de reforma, luego sancionada por Ley N˚ 26.994, se establece: Consideramos la conveniencia de que se establezca con carácter general qué son contratos con plazo «incierto indeterminado». Esto no significa que sean eternos, indisolubles. El plazo incierto es aquel que no tiene un día, mes y año fijados al tiempo de constituirse la obligación; en algún momento concluirá la relación contractual, pero no se sabe cuándo. (…) Asimismo, es indeterminado por cuanto al constituirse el vínculo obligacional no se ha precisado cuál será el hecho que se tendrá como referencia para la finalización del plazo. (Llobera, 2013). En algunos casos, estos contratos se celebran por tiempo indeterminado, ya que las partes no previeron expresamente un plazo de vigencia de la relación contractual. En estas circunstancias, la facultad rescisoria constituye un elemento natural del acuerdo (CSJN Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A, 1988, Fallos: 239- 397). Es que, de conformidad con el fallo citado, que ha constituido un leading case en la materia, la lógica indica que si las partes no establecieron un plazo de duración es porque entendieron que podían concluir el contrato en cualquier momento, sin estar ligadas jurídicamente de manera perpetua. Ahora bien, esa facultad rescisoria reconoce como limitación la necesidad de darle a la otra parte un preaviso razonable a los efectos de que pueda reacomodar su actividad comercial y compensar las expectativas creadas por la continuidad de la relación (CNApel COM Contreras Pablo Rubén c/ Pepsico Snack Argentina S.A. s/ ordinario, 2005, MJ-JU-M-3364-AR, MJJ3364). Aquí, entonces, entra en juego la regulación dada por el Código Civil y Comercial en materia de preaviso y de las consecuencias vinculadas con la omisión de preaviso en los contratos de tiempo indeterminado. Por esa razón, el art. 1.183 dispone que, en los contratos de suministro sin plazo determinado, cualquiera de las partes pueda resolverlo, pero debe dar aviso previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si nada han establecido, entonces deben preavisar en un término razonable, que nunca puede ser inferior a sesenta días (Art. 1.183). Finalidad El suministro tiene una finalidad económica clara: la satisfacción de las necesidades de la parte que debe recibir los bienes o servicios (suministrado), para utilizarlos en su actividad productiva y/o económica, de manera segura, rápida, con periodicidad y continuidad.
Es que este contrato tiene mucha trascendencia para el suministrado pero también para el suministrante, ya que a través del mismo se asegura el aprovisionamiento seguro, estable y permanente o la colocación de su producción, y quedan cubiertos ante la falta de elementos o de proveedores. Por eso es que la periodicidad y la continuidad constituyen elementos que son propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteración de prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo, pero con individualidad propia; y la continuidad en virtud de la no interrupción del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada por su cantidad o por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento (Etcheverry, 1991). Publicación Jurisprudencia El Caso: La tercerista interpuso recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3° del art. 383, C. de P. C. Para el recurrente, la resolución en crisis infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la tercería de dominio con fundamento en la falta de inscripción registral (argum. art. 2505, Cód. Civil), pero, por el otro, omite considerar que el primer juez la admitió como de mejor derecho, otorgándole los efectos de la de dominio, ordenando suspender la subasta. Agregó que ha omitido considerar la nominación otorgada en la resolución anterior por el juzgador de primera instancia, como así también la prueba diligenciada que determina la aplicación del art. 1185 bis, Cód. Civil. El TSJ admitió el recurso de casación.
- La problemática jurídica que comprende al boleto de compra venta de inmuebles es vasta y compleja. Si bien su utilización se ha impuesto en la práctica por diversas razones, lo cierto es que ello de algún modo vino a poner en tensión al sistema, ya que para tener por operada la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble se requiere de la concurrencia de título (escritura pública) y modo (tradición de la cosa), y para su oposición a terceros deviene necesaria la consecuente anotación registral.
- La conclusión de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la realización de una escritura pública a fin de perfeccionar la transferencia (escrituración) genera una brecha temporal entre ambos hitos que puede llegar a generar -es sólo una contingencia- conflictos de la más variada gama. Tan así que podrían convivir cadenas de transferencias de derechos personales (cesiones de boletos de compraventa), sin que se haya operado todavía la mutación del dominio.
- Sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o relación jurídica es sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas. De modo que en tal caso sí, ante el antagonismo normativo, corresponde determinar a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o -lo que es lo mismo- hasta qué momento corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja. Por el contrario, la oponibilidad o no al acreedor embargante de los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa no tenía una respuesta unívoca en la letra de la ley, lo que generó que convivan simultáneamente diversas interpretaciones tanto en doctrina como en jurisprudencia. El nuevo texto, en este caso concreto, vino a salvar la divergencia interpretativa existente. Ante este estado de situación, la “aplicación inmediata” -en sentido impropio- de la solución jurídica contenida en el art. 1170, Código Civil, no se enfrenta -entonces- ante el problema de la retroactividad de la ley, ya que se mueve en un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no existe aquí conflicto de leyes en el tiempo.
- El art. 1170, CCyC puede ser considerado una norma de interpretación auténtica, emanada del propio legislador, tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial existían sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley de fondo en relación al asunto. Así, no existe obstáculo para aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170, Código Civil y Comercial, al presente caso a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo, porque ahora se ha revelado el sentido auténtico de la normativa involucrada. Y ello no representa una aplicación retroactiva de la ley. Por el contrario y en virtud de su propia índole, las leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad (DE RUGGIERO, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158). Sólo la cosa juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no ha alcanzado a formarse desde que la ley se dictó cuando estaba aún pendiente de resolución el recurso de casación articulado contra la sentencia de grado.
- La vía procesal idónea para ventilar el derecho del adquirente por boleto de compraventa en la ejecución individual de su vendedor es la tercería de mejor derecho.
- El boleto no es suficiente para fundamentar una tercería de dominio deducida por el comprador. Hay un punto sobre el cual existe coincidencia casi absoluta de opiniones: la compraventa podrá quedar -o no- perfeccionada con la suscripción del boleto, mas tal perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos personales; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la transmisión del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el derecho de propiedad del segundo, no bastará con el boleto y la tradición, sino que será indispensable el otorgamiento de la escritura pública” (conf. MARIANI DE VIDAL, Marina- VIDAL CLAYPOLE, Pablo, El boleto de compraventa de inmuebles, el acreedor embargante y el art. 1185 bis del Código Civil, LA LEY 2011-C, 42).
- El boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo dispuesto por el art. 1184, Código Civil.
- El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato de compraventa válido, pero impotente para generar la transmisión de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de contrato especial, por adolecer de un vicio formal al no haberse empleado la escritura pública impuesta por la ley. En definitiva, no tiene aptitud legal para hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio.
- En nuestro derecho positivo para adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción de dicha escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no puede ser considerados como ´titulares dominiales´, porque la cosa no ha salido del patrimonio del deudor.” (Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”; doctrina reiterada en Auto n° 1/05).
- Si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado tercería de dominio ello por sí mismo no acarreará el rechazo de su pretensión, ya que ésta válidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador como una tercería de mejor derecho. La doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos le han otorgado a la tercería de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque limitar el concepto de este tipo de reclamos a la invocación de un derecho preferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la existencia de algún privilegio, deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es necesario defender créditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio, sino de una preferencia de otra naturaleza, como las derivadas de la prioridad temporal, las que no sólo refieren a los derechos reales de garantía sino también a derechos personales, como los mencionados en los artículos 593 a 596, Cód. Civil, en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales. Siendo ello así, las tercerías de mejor derecho, pese al silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener como pago la entrega de la cosa (Auto n ° 19 bis, del 28/2/03, in re “Tercería de Mejor Derecho de José A. Vázquez en autos: Marengo Demaglier Ana María c/ Guillermo Ramón Solfanelli- Ejecutivo- Recurso de casación”; Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y otros c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”).
- La finalidad última del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un embargo fundándose en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque erróneamente se haya arrogado el título de dominus.
