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TEMA 1 – LOS FUNDAMENTOS DEL SISTEMA
1. DESARROLLO HUSTÓRICO DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN LA
TRANSFERENCIA Y GRAVAMEN DE LOS INMUEBLES
El Derecho Hipotecario o Derecho inmobiliario registral, que es una rama del ordenamiento jurídico que empieza a tener más relevancia a finales de SXVIII y, especialmente, en el SXIX en España, trata de responder a dos cuestiones:
- Con quién podemos contratar.
- Las cargas y gravámenes que posee una propiedad, es decir, nos permite conocer la situación en que se encuentra el bien que vamos a comprar.
Pues bien, es el Registro de la Propiedad la institución que nos garantía que adquirimos un bien del dueño y en las condiciones que en él constan.
La teoría del título y modo no resuelve la cuestión de si el transmitente es verdaderamente el dueño de lo que dice transmitir y, por ello, se planteaba cómo obtener un título indestructible, para lo que el Derecho romano lo resolvió por medio de la usucapión , pero dado que los plazos para usucapir son demasiado largos en la sociedad contemporánea, surgieron los Registros de la Propiedad tal y como hoy se conocen.
El Registro de la Propiedad español, como nosotros lo conocemos, surge con la Ley Hipotecaria (LH) de 1861. La exposición de motivos de esta ley decía:
- Que las leyes están condenadas por la ciencia porque no garantizan la propiedad.
- Porque no ejercen una saludable influencia sobre la prosperidad pública.
- Porque no asientan sobre sólidas bases el crédito territorial.
- Porque no dan actividad a la circulación de la riqueza.
- Porque no moderan el interés del dinero.
- Porque no facilitan la adquisición sobre bienes inmuebles.
- Porque no aseguran a los que prestan sobre estos mismos bienes.
Esto es así, porque, antiguamente, el sistema de propiedad implementado causaba incertidumbre, en tanto que no era posible conocer quién era el titular de la misma y, por lo tanto, la propiedad no estaba segura. Además, se desconocían las cargas y gravámenes. Por tanto, y para solventar dicho problema, nace la LH de 1861 con dos objetivos:
- Proteger contra los fraudes en las transmisiones , es decir, para que no venda el que no es dueño, o para que aquel que siéndolo venda dos veces el mismo bien no pueda hacerlo, o, sencillamente, para que no haya gravámenes ocultos. Era, en definitiva, para evitar los entonces conocidos estelionatos.
- Favorecer el crédito.
Antes de la LH de 1861, en 1573 se había establecido el Registro de Censos y Tributos , en la época de Carlos V, a petición de las Cortes de Toledo, pero solo en Castilla. Por aquel entonces, se cometían fraudes porque se vendían como libres fincas gravas con censos. En cada ciudad, villa o población, habría, pues, un Registrador que haría constar los censos y tributos para dotarlos de publicidad. Esta norma de 1537, sin embargo, fue de escasa aplicación, y era una organización solo de gravámenes, no se registra el dueño, solo el gravamen, el censo o tributo.
Posteriormente, en 1768, Carlos III crea las contadurías de hipotecas , donde se hacen constar, no solo los censos y tributos, sino también otros negocios jurídicos, siguiendo siendo un Registro de gravámenes. Registro que, a partir de entonces, se aplica a toda España.
Otra peculiaridad fue Cataluña, en que los censos, con los que se dividen el dominio directo del Señor y el dominio útil del enfiteuta eran muy habituales. Como es sabido, cuando el enfiteuta transmite el dominio útil, el dueño directo tiene derecho al laudemio, pero si no constaban en el Registro los censos se hacían muchas veces sin consentimiento las transmisiones, no cobrando el censualista su laudemio. Se dictaron, por ello, normas específicas para Cataluña, pues en ella no solo se harán constar en el Registro los censos y tributos, sino también las compraventas. Este sistema sirve para evitar los fraudes en la transmisión de censos pero no sirve para las nuevas necesidades del tráfico.
Los grandes cambios que motivan la gran aparición del Registro de la propiedad surgen en el SXIX (aumento notable de la población española; producción de nuevas obras públicas, en especial el Ferrocarril; aumenta la importancia por la desamortización; tema relacionado con la urbanización).
Ciertamente, lo idóneo hubiera sido que la LH fuera con el CC. La ley de 1861 fundamentalmente ofrece una nueva concepción de la transmisión y adquisición de derechos reales, por lo que el problema fueron los derechos preexistentes. Esta es una de las leyes más intervencionistas de España históricamente, porque estableció que las propiedades darían plazo para la entrada en vigor a un año, y en 1863, el que no hubiera traído su propiedad al Registro, no podría hacerla valer frente a terceros. Al ser de tal calado la novedad, se prorrogó dos años más la entrada en vigor (entrando entonces en
o si el transmitente era el dueño), por tanto, no se prueba la propiedad (con este sistema se decía en Francia, puede venderse la Torre Eiffel y ello accede al Registro, aunque no haya legitimación).Es un simple depósito de contratos.
- El Registro se organiza con el sistema de folio personal , es decir, las escrituras se organizan en función del nombre del sujeto ordenado cronológicamente, se busca el nombre y allí aparecen todas las transacciones que él ha hecho ( ejemplo: un contrato entre A y B figurará en sus folios personales, por lo que para ver si el transmitente es dueño debería ir a su folio).
- Solo acceden negocios inter vivos (el sistema solo sirve para resolver problemas inter vivos ).
- No hay tracto , es decir, el que adquiere no debe de adquirir necesariamente de alguien inscrito.
- El funcionario encargaado realiza un control meramente formal , el encargado del Registro no entrará en el fondo porque el registro no acredita quién es el dueño.
- En cuanto a sus efectos, el sistema ofrece prioridad y oponibilidad, en tanto que lo importante aquí no es la fecha en que se celebra el contrato, sino la fecha en que se registra (el mejor derecho será del que inscriba primero). En otros términos, el título no registrado no es oponible al título registrado (entre dos compradores, se prefiere al primero que inscribe).
Este modelo de Registro no resuelve los siguientes problemas que nos planteábamos anteriormente:
- Las consecuencias que debe haber si alguien compra un inmueble y el contrato es declarado nulo.
- El hecho de que alguien compre un inmueble y resulte que la persona que lo vendió no era el dueño.
Sin embargo, sí resuelve las cargas ocultas (inoponibilidad de lo no inscrito) y el problema de la doble venta (prioridad del primero que inscribe). ¡OJO! Este sistema solo resuelve cuando A transmite a B y C, dando prioridad al primero en inscribir, pero si D transmite a X el mismo bien y ha inscrito, no resuelve este problema, solo resuelve cuando el transmitente es el mismo. Para garantizar la adquisición habrá investigaciones retrospectivas y se jugará con la prescripción, y aquí se producirá el efecto dominó en una cadena de transmisiones. Habiendo varias transacciones, declarada nula una de ellas, todas las posteriores caerán, por lo que el sistema nunca dará una seguridad completa al adquirente ( nemo dat quod non habet ).
- Por tanto, si A vende a B una propiedad, B la vende a C, C a D, pero resulta que la compraventa realizada entre A y B es nula, se producirá un efecto dominó, es decir, el negocio jurídico realizado entre B y C y C y D será nulo, ya que las compraventas anteriores también serán consideradas nulas (nadie puede dar lo que no tiene)
2.1. Registro de derecho (modelo alemán) o “title system” (modelo que adopta España)
- Da publicidad y garantiza la propiedad , ya que entra en un juicio para determinar al propietario (yo puede adquirir sabiendo quién es el propietario, en tanto que quien está inscrito es el dueño).
- Se lleva por folio real , ya que el sistema no se lleva por personas, sino por fincas, en él, por tanto, constarán todas las transacciones que se hacen con una finca.
- Al registro acceden negocios inter vivos pero también mortis causa , porque el Registro quiere ser un fiel reflejo de la realidad. No hay más realidad que la que hay en el Registro, lo que no está en él, no está en el mundo (principio del espejo).
- Hay tracto , esto es, nadie puede adquirir de alguien que no esté previamente inscrito, por tanto, es necesario un encadenamiento. Además, hay cierre , en tanto que no se admiten títulos contradictorios, pues el registro los expulsa ( ejemplo: en el caso de la doble venta solo entra uno, solo se puede inscribir uno, el sistema depura la propiedad, la propiedad es del primero que inscriba ).
- El efecto de este sistema no solo es la prioridad y oponibilidad , sino que también lo es la fe pública o inatacabilidad , esto es, el que adquiere de buena fe confiando en el Registro va a estar siempre protegido, es decir, el que adquiere de lo que está en el Registro tendrá la propiedad, por mucho que hubiera errores o situaciones extrarregistrales, o defectos en la cadena. Se obtiene una titularidad inatacable con el Registro.
- La función de control será mayor: lo hará una persona con conocimiento de derecho, el registrador, que hará un control no solo formal, sino también sustantivo.
Por tanto:
- Teniendo en cuenta la fe pública, si A vende a B una propiedad X, B la vende a C, y C a D, pero resulta que el negocio jurídico realizado entre A 5
Por otro lado, el Registro de derechos acaba con las asimetrías informativas , ya que, en un principio, en la negociación la posición de las partes no es simétrica, en tanto que la información no es igual (la información que tiene el vendedor no es la misma que adquiere el comprador, pues al primero le importa obtener más beneficios y no informar, por ejemplo, de los gravámenes que tiene una finca). De modo que el registro, también, reduce esta asimetría de información, de manera que solo va a vincular al comprador lo que está inscrito en el registro, y gracias al registro, el sujeto interesado puede conocer las posibles cargas y gravámenes de una propiedad.
- En una sociedad sin Registro, los costes deberían incurrirse para saber contra quién contratar serían mucho mayores, pero, además, una vez contratado, se incurrirían en costes de vigilancia para proteger la propiedad; y en el propio proceso de contratación, habiendo asimetrías informativas los costes serían también mayores. 4. LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL
Como ya se ha dicho, la función primordial del Registro de la Propiedad es que se contrate sin temor a perder por evicción, gracias a la producción de información fiable. Pero además de esta, el legislador ha decidido conferir a esta institución otras funciones, que no tienen carácter principal, tales como:
- Colaborar con los tribunales para hacer posible que se cumplan las sentencias. De este modo, colabora en la fase cautelar (cuando se presenta una demanda, esta última se tiene que inscribir) y la de ejecución (para que el fallo de la sentencia proceda). - Colaborar en el ámbito fiscal , en tanto que no se admitirán inscripciones si no se han pagado los impuestos previamente. - Colaborar en materia urbanística y de viviendas , en cuanto a la protección de la legalidad de obras nuevas. El Registro aquí exige certificados o las licencias correspondientes para cumplir dicho fin, pero no hace el control de legalidad de los mismos (si no hay licencia de obra, el Registro no inscribirá). - Colaborar en prevención del blanqueo de capitales : se debe de dejar claro los medios de pago antes de registrar, y de donde proviene el dinero. - Colaborar en materia de protección del medio ambiente con algunos servicios públicos. - Colaborar en materia de política agraria.
- Función estadística , pues el Registro ofrece las mejores estadísticas inmobiliarias que reflejan fielmente la situación inmobiliaria de la nación española.
