HIPOTECA INMOBILIARIA
La hipoteca podría ser definida como un derecho real que grava bienes inmuebles,
sujetándolos a responder de una obligación. Pero la definición resulta insuficiente, ya
que no toda la doctrina está de acuerdo en considerar a la figura como un derecho real,
y al existir otras variantes, como la llamada hipoteca mobiliaria, se pone en duda el
efecto de la sujeción de los bienes para responder de una obligación. Sin embargo, este
efecto es el que destaca el Código Civil en el artículo 1.876 y la Ley Hipotecaria en el
artículo 104 al decir que la hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre los
que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para
cuya seguridad fue constituida. Esta redacción, según la doctrina, solamente ofrece el
aspecto negativo de afección de bienes y de accesoriedad de la obligación principal, por
lo que se insiste en precisar el carácter positivo que ofrecería su condición de derecho
real, su función de asegurar una percepción dineraria y su carácter accesorio o de
garantí. Para compaginar estos aspectos y recoger los caracteres que pueden atribuirse a
la figura, es fundamental la definición que de la hipoteca dio ROCA SASTRE al decir
que «la hipoteca es un derecho real de realización de valor, en función de garantía de
una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e invisible, de constitución registral,
que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen
en la posesión del propietario».
Al precisar la figura podríamos destacar cuatro puntos fundamentales: los caracteres
que la identifican, las clases admitidas, los elementos y, por último, los efectos que
produce.
a) Caracteres. Dentro de la definición apuntada se recogen los siguientes:
1. La hipoteca es un derecho real inmobiliario. Es discutido este carácter, ya que frente
al mismo se eleva la tesis obligacionista que considera a la hipoteca como una
obligación real, la postura procesalista que atribuye a su titular el derecho de vender el
bien hipotecado para la satisfacción del crédito garantivo y la teoría que trata de
eliminar la distinción entre derechos reales y derechos de obligación.
2. Es un derecho de realización de valor. Dentro de la clasificación general de los
derechos reales: derechos de uso, disfrute, derechos reales de garantía, y de adquisición,
la hipoteca se sitúa en un grupo llamado de realización de valor, ya que es de esencia,
como dice el artículo 1.858 del C.C., que vencida la obligación principal puedan ser
enajenadas las cosas en que consiste la hipoteca para pagar a los acreedores.
3. Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación
dineraria, aunque, conforme al artículo 1.861 del C.C. puede garantizar toda clase de
obligaciones, cosa que confirma el artículo 105 de la L.H. Lo que sí es indispensable es
que se pueda traducir en dinero el incumplimiento de la obligación.
4. La hipoteca es de carácter accesorio. Éste es uno de los caracteres más discutidos,
aunque dentro del Código Civil está claro, ya que el artículo 1.857 exige que se
