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VALORACIÓN AGRARIA. CONCEPTOS GENERALES
1. Definición y ciencias relacionadas.
El valor de un bien (Alonso e Iruretagoyena) es la expresión que caracteriza, en términos
monetarios, la relación de un sujeto con un objeto, función del bienestar o beneficio que el sujeto
podría obtener por la posesión o uso del bien.
Valorar es atribuir un valor, expresado en unidades monetarias, a un determinado bien
teniendo en cuenta los fines para los que se solicita el dictamen y debiendo eliminar del mismo todo
rasgo de subjetividad posible.
En sentido amplio, la Valoración, Evaluación o Tasación es aquella parte de la Economía (1)
cuyo objeto es la estimación de uno o varios valores (2) , con arreglo a unas determinadas hipótesis
(3) , con vistas a unos fines determinados (4) y mediante procesos de cálculo (5) basados en
informaciones de carácter técnico (6).
La Valoración necesita del apoyo conceptual y metodológico de otras ciencias :
De la Tecnología. Un análisis tecnológico orientará a la descripción de los bienes a valorar y de su
función económica (Construcción, Fitotecnia, Maquinaria, Hidráulica, etc.).
De la Contabilidad. Proporciona información económica en particular sobre ingresos y gastos,
sobre cobros y pagos que el bien origina.
2. Bienes objeto de valoración.
En general son objeto de valoración :
Bienes materiales. Los que son útiles al hombre por apropiación.
Servicios. Son las prestaciones útiles que el hombre extrae de los bienes materiales.
Derechos de propiedad. Derecho a conseguir servicios suministrados por un bien material
(sus rentas).
Los bienes materiales se pueden clasificar según :
Bienes de consumo ......... Para ser usados o consumidos con producción directa de
Su finalismo Bienes instrumentales o de producción ..............
disfrute o goce
Para producir bienes de consumo
Su temporalidad
No duraderos ..................
Duraderos .......................
Si desaparecen, mediante un acto de consumo o producción, las cualidades por las que son apetecidos
Si no desaparecen
Su materialización Bienes materiales
Inmateriales
El momento de prestación de la utilidad
Bienes actuales ...............
Bienes futuros o en curso de elaboración .......
Bienes en potencia ..........
Satisfacen necesidades presentes
Satisfacen necesidades futuras
Utilidad en estado de posibilidad
Su posibilidad de traslado
Bienes muebles ...............
Bienes inmuebles ............
Bienes semovientes .........
Se pueden trasladar de lugar sin detrimento de su naturaleza
No se pueden transladar de un lugar sin menoscabo
Pueden trasladares por sí mismos
En numerosas ocasiones se ha de proceder, por parte de los técnicos, a la valoración de
fincas rústicas o urbanas cuyos casos más frecuentes o modalidades de valoración se resumen en el
cuadro Nº 1 de la siguiente página.
La valoración de daños y perjuicios está muy relacionada con la de fincas pues en algunos
casos se puede hacer por diferencia entre el valor de la finca antes y después de haber sufrido el
daño (cuando queda afectada la infraestructura; plantaciones, edificios). En otros casos se reduce a
un simple muestreo o estimación global (criterios estadísticos) seguido de una asignación de precios
(cuando únicamente queda afectado el realizable; cosechas, ganado de engorde).
Existen otros activos que pueden ser también objeto de valoración y para los que no hay
técnicas especiales sino que hay que aplicar los mismos métodos que para las fincas. Es el caso de
las cosechas pendientes, agua de riego, mejoras territoriales, etc.
3. Fases de la Valoración. Aplicaciones.
El proceso de valoración consta de tres pasos :
Determinar e interpretar las relaciones económicas y jurídicas que existen entre los bienes a valorar
y los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas. (p.e. si se trata de una compra o
de una venta, si es para una hipoteca, si la finca tiene cargas como hipoteca o servidumbres, si
hay un propietario o varios proindiviso, etc.).
Definir el procedimiento más adecuado para cuantificar el valor, es decir, seleccionar el criterio
idóneo.
Daño y perjuicios por privación del uso de la
Devolución de fincas expropiadas
Una finca que ha de ser devuelta después de una expropiación también da derecho a indemnización por daños y perjuicios finca Servidumbres de paso o de otro tipo
La servidumbre de paso produce perjuicios que hay que indemnizar.
Lucro cesante por mejoras no realizadas
El incumplimiento del Estado o particulares de compromisos en la realización de mejoras que aumentan el valor o rendimiento genera perjuicios.
Valoración de daños y perjuicios
Accidentes climatológicos, (Inundaciones, heladas, sequía, pedriscos, vientos huracanados o cálidos, incendios, nevadas, escarchas, exceso de humedad, plagas, enfermedades y otros)
Daños a cosechas o infraestructura que es necesario valorar para fijar las indemnizaciones por parte de las empresas aseguradoras o estatales
Daños y perjuicios por depreciación de partes de la finca
Accidentes ocasionados por terceras personas
Los daños ocasionados por terceras personas (incendios, accidentes) son objeto de indemnización Daños ocasionados por actividades productivas
También son objeto de indemnización las actividades industriales que produzcan daños (vertidos y otras contaminaciones) Accidentes causados en animales
Pueden dar lugar a muerte, sacrificio obligatorio o inutilización o pérdida de la función específica del ganado Daños en producciones forestales
Incendios, gastos derivados de los incendios
Cuadro nº 3
Valoración catastral
Propiedades rústicas, canteras, terrenos ocupados, edificaciones agrícolas
Para todos ellos se debe determinar su valor aplicando la normativa vigente sobre valoración catastral
Cuadro nº 4
Valoración de otros activos agrarios
Valoración de cosechas pendientes Valoración de ganado Valoración de mejoras permanentes Valoración de existencias de almacén Valoración de agua de riego Valoración de la maquinaria Valoración de inmuebles y construcciones Valoración de plantaciones frutales Valoración de montes
Puede hacerse con la finalidad de constitución de garantías, expropiaciones y causas similares a la valoración de fincas
Cuadro nº 5
Fusión de empresas Determinar las aportaciones de las mismas al capital de la empresa fusionada, tanto de patrimonio contable como de fondo de comercio Asesoría en compraventas Caso similar a la compraventa de fincas Expropiaciones y nacionalizaciones
Determinar las indemnizaciones que el Estado debe satisfacer a los propietarios
Valoración
Expectativas bursátiles
El valor en bolsa es función del de la empresa que emite el título. Las alzas y descensos del fondo de comercio, generan mejoras y empeoramientos en la cotización
de empresas
Ampliaciones de capital Las ampliaciones de capital de algunas empresas se realiza en un mercado formado por los propios accionistas aplicando un precio que fija la Junta General de Socios. La fijación de ese precio pasa por la previa valoración de la empresa
Entrada de nuevos socios
La entrada de un nuevo socio en una cooperativa, genera un aumento automático de capital social, lo mismo que la salida genera una reducción. Tanto las aportaciones al capital social como la cuota de entrada que ingresa un nuevo socio se deben establecer partiendo del valor de la cooperativa. En la práctica se utilizan criterios políticos Otras aplicaciones Partición de herencias, determinación de bases imponibles, litigios, etc.
4. Valor subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado.
4.1 Valor subjetivo.
El valor subjetivo de una finca o empresa es un valor expresamente referido a un individuo
particular o grupo homogéneo de individuos.
VFA : Valor que tiene la finca F para el individuo A
V FB : Valor que tiene la finca F para el individuo B
Normalmente VFA F 0B 9 VFB
Por ejemplo, el valor de una finca en venta para un agricultor colindante que dispone de
unos factores de producción sobrantes (agua de riego, maquinaria, mano de obra, etc.) será muy
superior que para otro que tiene que abrir pozos, comprar tractores, etc. En general :
Vemos pues que el valor de la finca F para un comprador X ( V FX ) depende no sólo de las
características objetivas de la finca a comprar F (superficie, capacidad de producción, etc.) sino
también de las subjetivas del comprador X (colindante o no).
El valor subjetivo de una finca se puede calcular como suma de los flujos de caja
previamente actualizados que el individuo al que se refiere el valor subjetivo espera obtener de su
explotación.
Si es el propietario el que quiere saber el precio a pedir para recuperar las inversiones
efectuadas durante la trayectoria pasada (flujos de caja negativos por lo general) más los intereses :
Capitalizando la diferencia de flujos al 6 % nos dará el valor del agua.
4.2 Valor objetivo
Se define el valor objetivo como la media de los valores subjetivos correspondientes a los
individuos de una población :
Según otra definición, el valor objetivo, es la moda de los valores subjetivos de los
individuos de una población. Es preferible definir el valor objetivo como moda que como media,
pues esta última supondría el conocimiento de los valores subjetivos de todos los individuos de una
población mientras que con la moda, solamente se precisa conocer el del individuo más frecuente.
Hasta aquí se venía hablando de clasificar a los individuos por una característica o tipismo,
pero el cálculo de los valores subjetivos se puede hacer atendiendo a varios tipismos. En este caso
se partiría del valor más correlacionado con el valor subjetivo y se van introduciendo las siguientes
variables según su correlación.
4.3 Valor probable de mercado
Ni el valor subjetivo ni el objetivo son valores de mercado aunque el último pueda coincidir
con el precio estadístico de compraventa. Sin embargo, al valorador le interesa frecuentemente
tener un valor que refleje aproximadamente la realidad por las siguientes razones :
Para tener un valor impersonal y automático independiente de posiciones particulares.
El valor de mercado tiene la propiedad de ser neutral (no beligerante, es decir que no
favorece a ninguna de las partes)
La legislación hace referencia al valor de mercado en la mayoría de los procedimientos
valorativos.
Los interesados suelen informarse del valor de mercado como dato orientativo de primera
importancia.
Sabiendo que el valor subjetivo V FA es el máximo que el comprador A está dispuesto a
pagar por la finca F , que VFB es el es el máximo que está dispuesto a pagar el comprador B por la
misma finca y así sucesivamente tenemos :
que nos da los intervalos entre los cuáles deberá estar comprendido el valor de mercado para que
puedan comprar A , B , ... respectivamente.
Es evidente que dado este conjunto de posibles compradores, el valor de mercado estará
comprendido entre cero y el máximo valor de todos ellos :
Para el propietario de la finca A el valor subjetivo de la finca es el mínimo por el que estaría
dispuesto a venderla y estará comprendido entre :
a) Si VFP > VFMáx
b) Si V FP = VFMáx
c) Si VFP < VFMáx
Dentro de este intervalo no hay un punto de equilibrio sino que el valor de mercado depende
del resultado de la negociación. Si existe valor de afección, éste sólo afectaría al propietario y
desplazaría hacia la derecha a V FP.
Si partimos de una población homogénea, en este caso coincidirán valor de mercado, valor
objetivo y todos los valores subjetivos.
Si partimos de una población heterogénea, no es probable que en una negociación de
compraventa se enfrenten vendedor y compradores con valores subjetivos muy dispares pues se
tendría que dar a la vez que :
La venta fuera en pública subasta
Que asistiesen todos los individuos de un población
Que todos tuvieran una capacidad financiera igual o mayor que el valor subjetivo
Que no hubiera otras inversiones alternativas más interesantes
Se puede pues definir con cierto rigor como valor probable de mercado, al valor objetivo
(valor subjetivo moda) cuando se cumpla la hipótesis de la homogeneidad de la población o la de la
exclusión de los valores subjetivos extremos.
5. Otros tipos de valor.
Valor expropiatorio. Es que corresponde como compensación al afectado por un proceso de
expropiación.
Valor hipotecario o garantizado. Es el que sirve de referencia a las entidades financieras que
