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Tema 1: La Compraventa.
Concepto, características y régimen legal.
Según el art. 1445 C.c., por contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
El contrato de compraventa presenta una serie de características :
Se dice que es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el concurso de los consentimientos sobre la cosa y el precio. Dice al efecto el art. 1450 que es obligatoria para ambos contratantes si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado. No exige forma, ni la entrega de la cosa y el precio. Hay que tener en cuenta lo que dice el art. 1.450 C.c.: para la adquisición del dominio por el comprador se necesita que, además del contrato, concurra la tradición de la cosa vendida (art. 609 y 1. C.c.).
En el art. 609 encontramos los modos de adquirir la propiedad. La propiedad se adquiere por ley, es decir, que ante un caso concreto la ley es la que dice cuando se adquiere la propiedad: por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición (contrato de compraventa).
El consentimiento no necesita de ninguna forma. Ciertamente, el art. 1280.1º determina que el contrato ha de constar en escritura pública, pero en virtud de los dispuesto en el art. 1279 es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado.
Es un contrato bilateral (sinalagmático), ya que existen obligaciones para las dos partes. El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, es decir, desde el consentimiento.
También es un contrato oneroso , significa que ambas partes están obligadas a cumplir las contraprestaciones, el contrato determina sacrificios o desplazamientos patrimoniales para cada una de las partes.
Contrato generador de obligaciones
Contrato típico: se encuentra regulado y tiene previsión legislativa y normativa en el Código civil.
Contrato no formal: (arts. 1.280.1º y 1.279 C.c.) la ley permite a ambas partes determinar la forma en la que quieren celebrar el contrato. En el Código civil no existe como tiene que realizarse, si oral o escrito. El art. 1.280.1º exige que el contrato conste en escritura pública. El art. 1279 se trata de una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionando el contrato de compraventa.
Su régimen legal podemos encontrarlo en el Código civil en los arts. 1145 a 1537; en el Código de Comercio encontramos la compraventa mercantil en los arts. 325 a 345; y por último en leyes especiales.
Capacidad.
Según el Código civil, la capacidad exigida es la capacidad general para poder obligarse y contratar regida en el art. 1.457. Se exige únicamente capacidad general para contratar. Aunque se establecen una serie de matizaciones y prohibiciones a determinadas personas para realizar contratos.
Las únicas prohibiciones (de comprar) son las establecidas en el art. 1.459:
Los que desempeñen algún cargo tutelar , los bienes de la persona o personas que esté bajo su guarda o protección.
Los mandatarios , los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. Esta última prohibición no funciona cuando el mandatario adquiere directamente del mandante o cuando el mandatario tiene autorización de su mandante para proceder a la adquisición.
Los albaceas , en cuanto encargados del cumplimiento de la voluntad del testador, no pueden comprar los bienes confiscados a su cargo. (art. 902.4º y 903). Son personas legitimadas para conservar los bienes de un difunto hasta que se adjudica la herencia.
Los funcionarios públicos , los bienes de cuya administración estuviesen encargados (Estado, Municipio, de los pueblos y de los establecimientos también públicos de cuya administracion estuviesen encargados) nulidad. Esta prohibición afecta también a los jueces y peritos que de cualquier modo intervengan en la venta. También afecta a los empleados públicos de las CC.AA.
Los funcionarios públicos relacionados con la administración de justicia (magistrados, jueces, individuos del MF, secretarios judiciales) los bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones (nulidad).
Las prohibiciones de este artículo se refieren tanto a las compras directas como indirectas. El Código prohíbe comprar “por sí, ni por persona alguna intermedia”, es decir, cuando esta no la adquiere para sí sino para el vendedor, y por otra parte extiende la eficacia de la prohibición a las adquisiciones por subasta pública o judicial.
Las compraventas realizadas violando estas prohibiciones son generalmente nulas. La hipótesis de la compra por el mandatario encargado de administrar o por el albacea debe ser considerada como anulable por haberse realizado sin consentimiento del mandante o de los sucesores en cuyo beneficio se establece la prohibición.
Objeto del contrato.
La cosa: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como
incorporales. Por cosa cabe entender bienes muebles e inmuebles, cosas materiales e inmateriales (energías, obras artísticas e intelectuales), y derechos. El dinero no puede ser objeto de compraventa ya que interviene como precio. Si puede ser objeto del contrato de compraventa, monedas, billetes antiguos, para coleccionarlos o de moneda extranjera. El objeto del contrato de compraventa debe reunir las siguientes condiciones:
La ausencia de precio determina la nulidad del contrato de compraventa. Si se entrega la cosa y no se ha dado el precio, el contrato de compraventa se transformará en donación, siempre y cuando cumpla con los requisitos de la donación.
Perfeccionamiento del contrato
Conforme al art. 1.450: la compraventa se perfecciona con el mero consentimiento, sin necesidad de forma especial alguna, ni entrega de la cosa o el precio. Se da aquí en principio de libertad de forma, es decir, el acuerdo puede ser verbal o por escrito; si es por escrito puede ser en escritura pública o privada.
Si entre los particulares de decide que la forma ha de ser en documento público, entonces estamos convirtiendo la forma en un elemento esencial (forma ad solemnitatem).
Cuando pedimos una hipoteca, la forma sería ad solemnitatem, pues ha de hacerse en escritura pública.
La promesa de venta.
Se encuentra regulada legalmente en el art. 1.451 del Código civil. En este precepto se encuentran contemplados varios preceptos:
1. Promesa bilateral de venta : cuando existe el compromiso reciproco de comprar uno y vender otro, cuyo cumplimiento puede ser exigido en cualquier momento por cualquiera de los contratantes. El incumplimiento de la promesa da lugar a una indemnización por daños y perjuicios cuando esta sea la voluntad de las partes al efectuar la promesa. Cuando la promesa no pueda cumplirse (art. 1.451.2º). 2. Promesa unilateral de venta aceptada : que genera en el otro contratante un derecho de opción, consistente en la facultad de perfeccionar el contrato definitivo de compraventa mediante el ejercicio de la opción, el cual se realiza mediante una declaración de voluntad del optante, con la simultanea puesta a disposición del precio y la cosa, salvo que otra cosa se haya pactado. Si e concedente de la opción vende la cosa antes de que el optante haya ejercitado la opción, el cumplimiento ya no es posible y procede la indemnización por daños y perjuicios.
Obligaciones del vendedor.
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa (art 1461 C.c). Tiene la obligación de conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art 1094 C.c)-
En las compraventas de consumo se debe cumplir con las reglas relativas a la conformidad y garantía de los bienes de consumo.
El C.c no incluye la obligación expresa de transmitir la propiedad. El vendedor tiene la obligación de poner la cosa en poder y posesión del comprador. Si el vendedor es propietario de la cosa, al poner al comprador en posesión de la cosa, se transmite la propiedad. Si el vendedor no es propietario entonces solo se transmite la posesión.
La propiedad también puede adquirirse por usucapión ( art 609 C.c).
1. Entrega de la cosa objeto de la venta: el vendedor tiene como obligación esencial la entrega de la cosa objeto del contrato que responde a la obligación de pagar el precio, y cuyo incumplimiento determina la frustración del fin del contrato.
La cosa ha de ser entregada en el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo día. También han de entregarse sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, si el objeto de la venta es una cosa determinada. Bajo el concepto de accesorios ha de incluirse todos aquellos objetos auxiliares o complementarios sin los cuales quedaría frustrada la finalidad traslativa.
La entrega debe realizarse en el momento pactado o en el que resulte de las circunstancias de obligación. En el supuesto de no mediar pacto, el vendedor está obligado a realizar la entrega desde que el comprador pague el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago, en cuyo caso, la obligación de entregar surge inmediatamente.
Se entiende entregada la cosa, según el art. 1462, cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador.
La compraventa de consumo se rige por el art 66 bis TRLGDCU “salvo que las partes acuerden otra cosa el empresario entrega los bienes mediante la transmisión material en el plazo máximo de treinta días. Si no se entrega en ese plazo el consumidor establece una prórroga, la cual quedará establecida en el contrato (suele ser de 14 días). Si pasado el tiempo de prórroga el empresario no ha entregado la cosa, deberá devolver al comprador el precio pagado en un plazo de 14 días. Si en ese plazo no le devuelve el precio entonces deberá devolverle el doble.
Si se ha señalado un plazo para el pago, el vendedor no está obligado a entregar si después de celebrado el contrato se descubre que el comprador es insolvente, salvo que asegure el pago del precio (art. 1.467.2º), de forma satisfactoria para el vendedor, o sea aceptada por el juez.
Los gastos de entrega de la cosa serán de cuenta del vendedor y los de su transporte a cargo del comprador, salvo estipulación especial (art. 1465 C.c.).
En cuanto al lugar, las partes poseen libertad para fijarlo. En defecto de pacto regirá la disposición general del art. 1171.
Formas de entrega:
- Tradición real: art. 1462 C.c. entrega material o efectiva de la cosa.
- Tradición instrumental: art. 1462 C.c. cuando la compraventa se otorga en escritura pública, el otorgamiento equivale a la entrega, salvo que de la escritura resulte otra cosa.
- Tradición simbólica: art. 1463 C.c. mediante la entrega de las llaves del lugar donde la cosa mueble se guarda.
- Tradición por acuerdo de los contratantes:
■ Cuando la cosa mueble no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta.
■ Cuando el comprador ya la tiene en su poder.
Requisitos : la privación ha de ser de todo o parte de la cosa comprada y en virtud de un derecho anterior a la compra y debe afectar a su derecho de dominio. El comprador tendrá derecho a exigir del vendedor el cumplimiento de la obligación de garantizarle la posesión legal de la cosa que le entregó, lo que obligaría a este a recuperarla del tercero y a indemnizar daños y perjuicios, pero no podrá pedir la resolución del contrato. La privación total o parcial de la cosa es otro de los requisitos de la evicción que se cumple cuando al comprador se le priva de un derecho unido a la cosa. Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor es requisito indispensable que a éste se le haya notificado la demanda. La notificación de la demanda al vendedor ha se der pedida por el comprador demandado al órgano judicial dentro del periodo que señale para contestar a la demanda, con lo que se abre la posibilidad de que el primero intervenga en el proceso. La acción de saneamiento debe ejercitarse, a falta de previsión legal específica, en el plazo de 15 años, a contar desde que adquiere firmeza la sentencia que privó al comprador de la cosa vendida.
Efectos del ejercicio de la acción de saneamiento por evicción:
a) En el caso de que el vendedor sea de buena fe, procediendo la evicción del comprador, el cual puede exigir:
- La restitución del precio que tenga la cosa al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
- Los frutos o rendimientos de la cosa, si se hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
- Las cosas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del segundo con el vendedor para el saneamiento.
- (^) Los gastos del contrato, si los pagó el comprador (art. 1478 C.c.)
b) En el caso de que el vendedor sea de mala fe (art. 1478.5 C.c.), además de lo anterior, el comprador puede exigir:
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato (no son necesarios, no reportan ninguna utilidad salvo a la persona que decida hacer uso) realizados sobre la cosa comprada.
c) El comprador que renuncia al saneamiento puede reclamar el precio de la cosa al tiempo de la evicción, salvo que la renuncia hubiera sido realizada conociendo los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (art. 1477 C.c.).
d) Si la evicción es parcial y el comprador pierde como consecuencia de la evicción una parte de la cosa de tal importancia que no la hubiera comprado sin ella puede pedir la rescisión del contrato con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera cuando lo adquirió (art. 1479 C.c.)
- Saneamiento por vicios ocultos art. 1484.1 C.c.
El vendedor responde frente al comprador de los vicios y defectos ocultos de la cosa cuando la hagan impropia para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo este uso, que de
haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. La obligación de saneamiento por vicios ocultos es de origen legal e independiente de la buena fe del vendedor, quien tiene que responder aunque ignore la existencia de vicios ocultos. Por pacto cabe la exclusión total o parcial de la obligación, pero la exclusión total exige que el vendedor ignore la existencia de los vicios (art. 1485.2 C.c.). El art. 1484 excluye la garantía por vicios ocultos cuando estos son manifiestos o estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito, que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos. El vendedor responde por vicios ocultos aunque los ignorase.
El Código civil permite que se estipule lo contrario a la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, siempre que éste los ignorase. La renuncia debe ser expresa.
Requisitos (arts. 1484 y 1485 C.c.):
- La presencia de un vicio o defecto en la cosa vendida.
- (^) El vicio debe ser oculto, no puede ser conocido, ni fácilmente reconocible por el comprador.
- El vicio debe ser grave, es decir, hacer la cosa impropia para el uso a que se destina, o disminuir su utilidad de forma que el comprador no la habría adquirido de haber conocido el vicio.
- El vicio debe ser anterior a la venta, aunque los efectos se manifiesten con posterioridad.
Como consecuencia de la obligación de sanear por vicios, el art. 1486 otorga al comprador varias opciones ( efectos ). Si hay vicios ocultos el comprador puede optar entre el desistimiento del contrato (acción redhibitoria) con devolución de las cantidades pagadas (acción redhibitoria) o rebaja proporcional en el precio (acción estimatoria o quanti minoris). Si hay vicios ocultos y el vendedor los conoce y no los pone en conocimiento del comprador, éste puede (art. 1486.2 C.c.) además de la opción anterior, recibir una indemnización por daños y perjuicios.
Si la cosa con vicios ocultos se pierde (art. 1487 C.c.): Como consecuencia de los vicios y el vendedor lo sabía, debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato e indemnizar los daños y perjuicios. Si no conocía los vicios deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato pagados por el comprador. Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador (art. 1488 C.c.) este debe reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía cuando se perdió. Si el vendedor conocía los vicios y no los comunico al comprador debe indemnizar los daños e intereses.
Dispone el art. 1490 que las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. La jurisprudencia se muestra dividida en cuanto a su estimación como un plazo de prescripción o de caducidad.
3. La conservación de la cosa : el obligado a dar la cosa tiene también la obligación de conservarla con la diligencia de un buen padre de familia (art 1094 C.c)
El art. 1452 dedicado al tema del riesgo en la compraventa, consta de tres interpretaciones sumamente discutibles y discutidas.
- Si las mercancías viajan a PORTES PAGADOS se entienden entregadas en el domicilio del comprador. Allí deberá hacerse el pago del precio de la CV. El vendedor asume los riesgos de pérdida o destrucción hasta ese momento del pago.
- Si las mercancías viajan a PORTES DEBIDOS se entienden entregadas en el domicilio del vendedor. Allí deberá hacerse el pago del precio de la CV. El comprador asume los riesgos de pérdida o destrucción.
Si media un lapsus de tiempo entre la entrega de la cosa y el pago del precio, el comprador debe pagar intereses si:
- Así se estipuló por las partes
- Si la cosa vendida produce frutos o rentas
- Si el comprador se ha constituido en mora.
Art. 1502 del CC ¿Puede el comprador suspender el pago del precio? ¿Cuándo?
- (^) Comprador sufra ACTUALMENTE una perturbación o tema sufrirla en el futuro debido al ejercicio de una acción reivindicatoria o hipotecaria
- Temor FUNDADO. No vale una simple desconfianza del comprador
NOTIFICACIÓN al vendedor por parte del comprador de su intención de suspender el pago del precio para que el vendedor pueda afianzar la devolución del pago del precio.
La aplicación del art. 1502 del CC también es admitida por el TS en caso de un embargo que pese sobre la cosa objeto del contrato. La suspensión está prevista para el caso de que exista una mera perturbación, no una privación de la cosa vendida. En ese caso ¿Qué acción puede ejercitar el comprador? Esta acción no es ejercitable si el comprador al tiempo de la venta conocía el riesgo de perturbación.
Otra obligación del comprador sería la resolución de la compraventa en interés del vendedor :
■ Compraventa de inmuebles:
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
- Resolución por riesgo de la perdida de la cosa y el precio (art. 1503.1 C.c.). : el vendedor tiene motivos fundados de temer la pérdida de la cosa inmueble y del precio. El precepto se aplica si el inmueble ya ha sido entregado. De lo contrario, el temor racional y fundado de perderla le llevará a su no entrega. Si no existe motivo y el comprador incumple no entregando el precio, el vendedor podrá ejercitar la resolución del art. 1124 del CC.
- Resolución de la compraventa de inmuebles por incumplimiento del comprador (art. 1504 C.c. incumplimiento injustificado de todo o parte del precio por el comprador.
Requisitos:
- Requerimiento resoluorio del vendedor por vía notarial o judicial frente al comprador. Hasta ese momento el comprador podrá pagar y evitar la resolución
- A partir de dicho requerimiento: El juez no puede conceder un nuevo plazo para pagar. El comprador no podrá evitar la resolución mediante el pago. (salvo que el vendedor acepte el pago en cuyo caso el requerimiento pierde eficacia).
Puede ocurrir que el vendedor de un nuevo plazo al comprador para pagar. Transcurrido este plazo el contrato se entenderá resuelto de forma automática, sin necesidad de nuevo requerimiento.
Si concurren estos dos requisitos el contrato queda resuelto con restitución recíproca de las prestaciones realizadas.
■ Compraventa de muebles (art. 1505 C.c.).
Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación. Requisitos:
- Compraventa de bienes muebles.
- El contrato no ha sido consumado por ninguno de los contratantes.
- Debe existir un término para la entrega de la cosa.
- (^) El comprador ha debido incurrir en mora, por no presentarse a recibir la cosa o no ofrecer al mismo tiempo el precio.
La transmisión de la propiedad.
Los efectos más característicos de la compraventa son:
- (^) El nacimiento de obligaciones para ambas partes contratantes: cosa y precio.
- La transmisión de la propiedad de las cosas a título oneroso mediante la entrega o traditio. Esto tiene como consecuencia: si el vendedor es propietario de la cosa y la entrega (arts. 1462 y ss. C.c.), el comprador adquiere la propiedad de la cosa vendida. Pero es posible que:
El vendedor no sea propietario de la cosa (venta de cosa ajena). Se da en los casos que el vendedor que adquiere la cosa vendida y la entrega al comprador (el contrato ha sido
- El comprador tiene la posesión de la cosa, con la expectativa, protegida por el derecho, de adquirir el bien cuando haya terminado de pagar el precio.
Compraventa con retracto convencional.
Clausula contenida en el art. 1.507 C.c.: “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”.
El pacto debe ser simultáneo a la compraventa. El derecho del vendedor tiene un periodo de vigencia de 4 años, salvo que se pacte un plazo diferente, no superior a 10 años. El plazo es de caducidad. Para ejercitar la acción resolutoria es necesario que el vendedor devuelva el precio de la venta y que devuelva los gastos del contrato y otros pagos legítimos hechos para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos por el comprador sobre la cosa vendida (art. 1518 C.c.). Ejercitada la acción resolutoria el vendedor recibe la cosa libre de cargas o hipotecas impuestas por el comprador aunque debe pasar por los arrendamientos concertados de buena fe (art. 1520 C.c.).
La permuta.
Según e art. 1538 C.c., la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. La permuta tiene los mismos caracteres que la compraventa, de la que se diferencia sustancialmente por la falta de precio cierto. De ahí que, salvo las normas específicas contenidas en los arts. 1538 y 1540, rijan las disposiciones legales relativas al contrato de compraventa.
Se caracteriza por ser un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, se trata de un título para adquirir la propiedad de las cosas permutadas, y produce efectos obligatorios.
Reglas específicas de la permuta:
- Permuta de cosa ajena (art. 1539): Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
- Evicción (art. 1540): El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
En lo demás se regula por las mismas reglas de la venta.
