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Tema 1: LA COMPRAVENTA
Se regula en el art. 1445 y siguientes del CC. Por el contrato de compraventa se entiende aquel por el cual una persona se obliga a entregar una cosa y la otra un signo que la representa. Se refiere al intercambio de cosas por precio.
La compraventa se trata de un contrato bilateral (las dos partes quedan obligadas a algo), oneroso (cada una de las partes hace un sacrificio patrimonial), es un contrato obligatorio y no transmisivo (una vez perfeccionado el contrato las partes quedan obligadas a algo, pero no se ha realizado automáticamente la transmisión de la propiedad. Esto se deduce de los arts. 609 y 1095 del CC.). Se trata de un contrato consensual (se perfecciona con el mero consentimiento). Es un contrato conmutativo (está claramente definida la prestación que debe realizar cada parte), y tiene libertad de forma.
La consumación del contrato se produce cuando se ejecuta.
Además de la compraventa civil existe la compraventa mercantil. Está regulada en el CC y en el C. de Comercio. Las compraventas que se realicen para consumo personal o familiar se consideran civiles, pero si estas compraventas tienen fines empresariales o comerciales se consideran mercantiles. Las que se realizan sobre bienes inmuebles (independientemente de su uso final) se consideran civiles. En caso de duda siempre se considerarán compraventas civiles.
1. LA CONSTITUCIÓN DEL CONTRATO.
En este contrato intervienen dos partes, comprador y vendedor. El comprador se obliga a satisfacer el precio mientras que el vendedor se obliga a entregar la cosa. Según el art. 1263 del CC pueden realizar la compraventa los mayores de edad no incapacitados, los menores emancipados y las personas jurídicas. Para menores emancipados existen límites sobre la acción de la compraventa dependiendo del objeto de la misma. El art. 1458 dice que los cónyuges podrán venderse bienes entre sí.
En el art. 1459 establece una serie de prohibiciones. Las personas establecidas en este art. no pueden realizar compraventas sobre determinados bienes.
Art. 1459 : No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:
- Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
- Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
- Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
- Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos , de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
- Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia , los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5. º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio. Las sanciones por contradecir estas prohibiciones son la nulidad radical y absoluta (ningún efecto jurídico). En el supuesto referido al mandatario y al albacea...
2. EL OBJETO
El término objeto en la compraventa comprende a derechos reales, objetos corporales e incorpóreos, una única cosa o un grupo de ellas...El objeto debe tener una triple convicción:
- Ha de existir. Esta existencia puede ser real o futura. El art. 1460 del CC dice que: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido. El art. 1260 del CC dice que pueden ser objeto de compraventa todas las cosas que estén en el comercio de los hombres, aún las futuras, excepto las posibles herencias. La compraventa de cosa futura se conoce como compra de cosa esperada (emptio rei speratae). 2. Debe ser determinada o determinable sin necesidad de que cambie la sustancia.
- Debe ser lícito. Las cosas deben estar en el comercio de los hombres
3. EL PRECIO
- Debe ser real o verdadero. Si no hay precio en una compraventa se podría dar el caso de una donación por lo que se estaría simulando una compraventa. Se ignora el negocio simulado y si se cumple los requisitos de una donación iremos a las normas de una donación. Si no hay donación nos encontramos ante un supuesto de simulación absoluta, en este caso no hay negocio jurídico. Por lo tanto en la compraventa si no hay precio nos encontramos con un negocio jurídico sin causa lo que conlleva la invalidez del contrato.
- El precio debe ser cierto y puede suponer que este determinado o no determinado. Los art. 1447 y 1448 del CC permiten que le precio.
- El art. 1445 del CC dice que el precio debe consistir en dinero o signo que lo represente (cheques, pagarés...). Puede darse que el precio se pague una parte en dinero y otra en bienes. La calificación de este contrato como compraventa o como permuta quedará establecido por las partes. El art. 1446 del CC es de carácter supletorio pero establece mientras que si el valor de la cosa es menor se calificará de compraventa.
que puede ser exigida coactivamente. Poseen indudable analogía con la cláusula penal, por lo que se aplica lo establecido en el art. 1153 y 1154 del CC.
Si no se establece que tipo de arras son las establecidas hay diferentes condiciones: Para que las arras sean penales se tiene que haber hecho constar de forma expresa. En relación a los otros dos tipos hay diferentes doctrinas:
Albaralejo establece que el art. 1454 CC actúa de carácter supletorio, estableciendo las arras como penitenciales. Otra parte de la doctrina establece que el mismo art. actúa de forma restrictiva. Por lo que las arras las consideran confirmatorias.
5. LAS OBLIGACIONES
En todos los contratos las obligaciones de una parte son los derechos de la otra y viceversa:
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Se establecen en el art. 1471 del CC y son las siguientes:
- Entregar la cosa: el vendedor debe hacer el traspaso posesorio de la cosa (entrega y recepción de la cosa) objeto del contrato con la idea de transmitir y adquirir, respectivamente, la propiedad de la cosa. A esta obligación se le unen obligaciones adyacentes, dependiendo del tipo de cosa, la obligación a preservar la cosa (art. 1094), a entregar los frutos de la cosa desde la perfección del contrato (art. 1095), la obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados (art 1097). El vendedor se obliga a conservar la cosa en el mismo estado en el que estaba en el momento de la perfección del contrato. De los art. 1462 a 1464 CC se establecen varios tipos de tradición: Real o material: Art 1462.1 CC: Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Espiritualizada o irreal: Simbólica: art. 1463 CC: Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. Instrumental: Art. 1462.2 CC: Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Consensual: Art. 1463 CC. Las partes consienten en que se produzca el traspaso posesorio. Un supuesto específico es el CONSTITUTUM POSSESSORIUM es el caso en el que el propietario después de la venta continua poseyendo la cosa, pero ya no como propietario sino como un concepto distinto. Otro supuesto de transmisión consensual es el TRADITIO BREVI MANU en este caso, el comprador tenía ya la cosa en su poder en virtud de otro título (por ejemplo el arrendamiento.) (No se puede producir el
traspaso posesorio porque el vendedor continúa poseyendo esa cosa, pero a partir del momento en el que se produce esa tradición consensual la empieza a poseer de otra forma. El otro supuesto de tradición consensual es el contrario.). Este supuesto se refiere a bienes muebles, pero por analogía también se aplica a bienes inmuebles. Bienes incorporales: Se regula en el art. 1464 del CC el cual remite a lo legislado en el art. 1462.2 del mismo. En relación a los bienes inmuebles se establece en el art. 1469, 1470, 1471 y 1472 del CC. Se puede pagar por unidad de media o cabida (por ej.: a 10.000 € el m2) o a precio global. Cuando la venta se hace por cabida y en realidad el inmueble tiene una medida inferior de la que consta en el contrato el comprador tiene derecho a una rebaja proporcional en el precio, u optar a el desistimiento del contrato si la diferencia de cabida es superior a un 10% (art. 1469 CC). Si se compra un inmueble por cabida y la medida reflejada es menor a la real, el vendedor puede requerir la diferencia del precio, pero el comprador puede optar al desistimiento si el exceso es del 5% de lo establecido en el contrato (art 1470 CC). Si la adquisición del inmueble es por cabida y hay coincidencia en las medidas establecidas en el contrato y las reales, pero no en la calidad de dicho inmueble: si la calidad es inferior, se aplica la misma regla que para el defecto de metros (rebaja proporcional en el precio o desistimiento del contrato si el valor excede de la décima parte del precio); si la calidad es superior a la establecida el CC no dice nada. La doctrina está dividida, unos aplican la analogía al exceso de cabida, mientras otros hacen referencia al CC... que dice que se puede entregar una cosa de calidad superior a la pactada. Si el precio es por precio alzado el error de cabida no tendrá efectos sobre el precio, pero si los lindes son establecidos en el contrato se debe entregar todo lo que comprenden esos linderos por lo que si la cabida de los mismos es menor se tendrá derecho a la rebaja. El art. 1472 del CC establece un plazo de 6 meses (contados desde el día de la entrega) para ejercitar los derechos de los artículos anteriores (1469 a 1471). Arts. 1462 y 1467 CC. Lugar y plazo de entrega depende de lo que hayan pactado las partes. Art. 1171 del CC
- Prestar garantía para el saneamiento: Se da cuando la cosa no es o no esta como debería estar. El saneamiento es un complemento de la entrega. Art. 1474 CC. Se distinguen tres tipos de saneamiento: Por evicción: Se produce cuando el comprador resulta privado de la cosa adquirida como consecuencia de una sentencia judicial firme o de una resolución administrativa. Se regula en el Art. 1475 del CC y siguientes. Puede ser total o parcial. El saneamiento no podrá exigirse hasta que el comprador no haya sido privado de la cosa o parte de la misma (Art. 1480 CC). Para que el comprador pueda exigir algo al vendedor es necesario que le notifique la demanda del tercero. El art. 1481 del CC. dice que el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando
1484 CC.). Estos defectos deben hacer imposible el uso para el que la cosa fue comprada o disminuyen el valor de la cosa de tal manera que si yo los hubiera conocido no la hubiera comprado. Si las partes no pactan lo contrario el vendedor responde al saneamiento por vicios ocultos. Art. 1485 CC: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. El comprador tiene dos opciones: renunciar a la compra o exigir una rebaja en el precio de la cosa (art. 1486 CC). Si existe mala fe del vendedor se puede solicitar indemnización por daños y perjuicios si se opta por renunciar a la compra de la cosa. Art 1487 del CC: Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. El art 1488 del CC dice que si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses. Art. 1491 CC: Vendiéndose dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso. Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen. El art. 1492 dice que se aplica analogía con el resto de cosas respecto al art. 1491 del CC. El CC señala un plazo de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida para ejercitar cualquiera de las acciones (renuncia o devolución del dinero). Por gravámenes ocultos: Sucede si compramos una cosa pensando que está libre de cargas, y no lo está. Se da cuando este gravamen no es aparente, cuando no viene impuesto por una norma legal, cuando no consta en el registro de la propiedad, y cuando no sea transmitido por el vendedor al comprador. Si ocurre esto el comprador puede pedir la rescisión del contrato o pedir la indemnización correspondiente. Desde el día en que haya descubierto la carga, tengo un año para pedir la indemnización.
- Pagar escritura pública (excepto pacto contrario)
- Pagar gastos de entrega de la cosa (salvo pacto)
- Entregar títulos de propiedad del bien y documentos pertinentes (art. 1464 CC)
OBLIGACIÓNES DEL COMPRADOR:
- Entregar el precio de la cosa establecido por el vendedor: En algunos casos es posible que el comprador este obligado a pagar intereses. Art 1501 del CC: El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
Si así se hubiere convenido. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100. El comprador puede suspender el pago del bien (art. 1502 CC) si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago. El comprador está obligado a sufragar los gastos útiles y necesarios que el vendedor hubiera hecho sobre la cosa desde la perfección del contrato hasta la entrega de la cosa. El comprador está obligado a entregar el precio en el momento y lugar de la entrega de la cosa, salvo pacto que establezca tiempo y lugar del pago del precio.
- La resolución por peligro de pérdida de la cosa o el precio: a este supuesto se refiere el art. 1503 del CC : Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124. La jurisprudencia establece que puede aplicarse analógicamente a bienes muebles. El art. 1504 del CC contempla la Lex Commissoria: pacto en virtud del cual la falta de pago por el comprador permitirá al vendedor instar a la resolución del contrato. El 1505 del CC hace referencia a bienes muebles: Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación. El art. 1922 establece que: Con relación a determinados bienes muebles del deudor, gozan de preferencia: 1) Los créditos por construcción, reparación, conservación o precio de venta de bienes muebles que estén en poder del deudor, hasta donde alcance el valor de los mismos. 2) Los garantizados con prenda que se halle en poder del acreedor, sobre la cosa empeñada y hasta donde alcance su valor. 3) Los garantizados con fianza de efectos o valores, constituida en establecimiento público o mercantil, sobre la fianza y por el valor de los efectos de la misma. 4) Los créditos por transporte, sobre los efectos transportados, por el precio del mismo, gastos y derechos de conducción y conservación, hasta la entrega y durante treinta días después de ésta. 5) Los de hospedaje, sobre los muebles del deudor existentes en la posada. 6) Los créditos por semillas y gastos de cultivo y recolección anticipados al deudor, sobre los frutos de la cosecha para que sirvieron. 7) Los créditos por alquileres y rentas de un año, sobre los bienes muebles del arrendatario existentes en la finca arrendada y sobre los frutos de la misma.
El comprador puede desistir del contrato de compraventa en algunos casos, por ejemplo, si se produce la pérdida parcial de la cosa vendida. Si la cosa no tiene la cabida expresada, el comprador puede exigir una rebaja, pagar el resto de cabida y desistir Si la calidad de la cosa no corresponde a lo expresado, el comprador puede desistir el contrato. Cuando haya gravámenes ocultos, el comprador puede solicitar una rebaja proporcional del precio… Cuando se dé evicción parcial, en el caso de que ya no interese la cosa. Cuando se den vicios ocultos, el comprador puede desistir el contrato. En casos de retracto convencional.
Tema 2. PACTOS ADICIONALES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y
COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA
LA PERMUTA
Se regula en 4 preceptos del 1548 al 1541. Es un contrato por el cual se obliga a cada uno de los contratantes a dar una cosa por otra .No solo se intercambia cosa por cosa sino también:
- Cosa por derecho
- Derecho de crédito por otro derecho crédito
- Dinero por dinero (dinero nacional por dinero nacional o dinero extranjero por dinero extranjero) si es dinero nacional por dinero extranjero no es permuta seria compra de divisas. Tampoco es permuta el cambio de cosa por servicio o servicio por servicio, ya que sería un contrato atípico.
- La permuta de solar por piso (consiste en ejemplo tengo una finca y soy la propietaria y no tengo dinero y llega a un acuerdo con el constructor y llegas a un acuerdo).Esta permuta no tiene una regulación legal pero se admite en la práctica y existe abundante jurisprudencia al respecto.
Características:
Consensual: es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento Bilateral: es decir, genera obligaciones a ambas partes. Conmutativo: es decir , que las reciprocas prestaciones está perfectamente definidas Traslativo: que nos transmite la propiedad de los bienes intercambiados y siempre cuando se cumpla la entrega de la cosa
Se regula de los art 1538-1541 del CC. Actúa como derecho supletorio de la permuta. Se aplica también:
La normas por saneamiento de vicios ocultos. El 1470 en el caso de la perdida objeto del contrato Lo que tiene que ver con las formas de entrega Pactos respecto de la compraventa, como el retracto convencional. El pacto de reserva de dominio (es decir, el vendedor se reserva el dominio)”si no te fías de que no te lo van a pagar re reservas el dominio “. el pacto de mejor comprador
Cosas que no se aplican a la permuta:
lo relativo al precio porque no hay precio Normas que se prevén en la compraventa y otros contratos sobre los derechos de preferencia “tanteo y retracto ilegal”.
GASTOS: no se pueden aplicar las mismas normas por analogía porque en la permuta no hay ni comprador ni vendedor. A falta de norma específica, se aplica la costumbre y sino a los principios generales del derecho.
Tema 3.LA DONACION.
Se regula en el Art. 618 y siguientes del CC. Dice que se trata de un acto de liberalidad, es la disposición de bienes a favor de una persona sin que esa persona que rebine los bienes realice contraprestación alguna. Otro acto de liberalidad es la herencia.
Este acto implica que quien lo realiza tiene intención de gratificar a otra persona.
Es un acto dispositivo en relación al donante, ya que el donante es el que posee el bien. Esto supone que la donación implica un empobrecimiento del donante.
Además la donación es un acto gratuito, el donatario no da nada a cambio de lo que recibe. Se puede donar derechos de crédito. Se puede liberar a una persona de la carga que esta persona tiene. Otro ejemplo es una herencia de una persona que deja a una persona una finca y a otra un usufructo, el usufructuario tiene el derecho real sobre un cosa y el derecho está grabando el derecho de los propietarios de la finca.
La naturaleza jurídica de la donación existe una discusión doctrinal:
Hay autores que dicen que la donación es un negocio jurídico dispositivo. Y otros, en cambio, sostienen que es un contrato.
La donación regulada en el CC es la denominada traditoria o traslativa, es decir, la que se ejecuta de manera instantánea ya que va acompañada tradición (se habla de donación obligacional)... La donación es unilateral.
Los autores se basan en el hecho de que se requiere que se produzca la aceptación del donatario para afirmar que es un contrato .No hay restitución de la cosa.
Las partes son:
Donante, el que se empobrece sin recibir nada a cambio. Donatario, el que recibe un incremento patrimonial si dar nada a cambio.
Debe exigírsele más capacidad al donante ya que se está empobreciendo.
La capacidad del donante se contempla en el Art. 624 del CC, que dice que podrán realizar la donación todos los que puedan contratar (mayores de edad no incapacitados, menores emancipados) y disponer de sus bienes.
Se puede utilizar representante para la donación. Hay dos tipos: voluntaria y legal. Se puede donar mediante representante voluntario. Y si hablamos de una persona con representación legal, el representante podría donar con autorización judicial.
La capacidad del donatario se regula en los Art. 625 del CC, que dice que se podrán aceptar donaciones todos los que no estén incapacitados. Los capaces de aceptar son los mismos capacitados para suceder. El 626 del CC dice que las personas que no pueden contratar no podrán aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la intervención de sus legítimos representantes.
Hay unas reglas en relación al donatario:
El donatario concebido pero no nacido, puede adquirir una donación. El concebido se tiene por nacido en los temas favorables. El no concebido puede recibir una herencia y adquirir una donación.
El objeto de la donación puede ser:
Los derechos (de propiedad, de crédito…) También bienes patrimoniales.
Límites de la donación:
No se puede donar todo el patrimonio a través de un único acto según el Art. 634 del CC. En el Art. 635 dice que la donación no podrá comprender los bienes futuros. Por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación. Lo que se dice en este Art. es que una persona no puede comprometerse a donar todos sus bienes futuros pero sí alguno. El Art. 636 establece que no obstante lo dispuesto en el artículo 634, ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida. Una persona puede disponer con libertad de un tercio de la herencia si tiene hijos. Una donación se reduce pero no se anula. Si yo tengo una finca y decido donarla y solo tengo para vivir mi sueldo y resulta que le debo dinero otra persona, esa donación es un negocio no válido. Estamos ante el Art. 1111 del CC, que dice que Los acreedores, después de haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona; pueden también impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de su derecho. Tienen que concurrir dos acuerdos de voluntad, la del donante y la del donatario. El CC hace referencia a la aceptación en el Art. 618. Además el Art. 360 nos dice que El donatario debe aceptar la donación por sí o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante. Puede ocurrir que se haga una donación a varias personas a la vez. Según el Art. 637 dice que se entenderá esa donación a partes iguales, y no se dará entre ellas el derecho de acrecer si el donante no hubiese dispuesto otra cosa. Si uno no acepta su parte, otro ve crecida su parte. La perfección de la donación se regula en el Art. 623. La donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario. El Art. 629 dice que la donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación. El momento en el que el donatario emite su declaración de voluntad la donación queda perfeccionada. Sin embargo hasta que esa aceptación no llegue al conocimiento del donante, este puede retirar la donación.
Esta acción es irrenunciable, no puede renunciarse de forma anticipada. Se transmite esta acción, pero no a cuales quiera herederos, solo a los hijos y descendientes. Se transmite siempre y cuando esa acción no hubiera caducado ya. Si se revoca la donación habrá que devolver las cosas y si resulta que no hay cosas, habrá que pagar. A esto se refiere el 645 del CC. Este bien podría ser fructífero, es decir, que el donatario en ese tiempo puede haber percibido frutos. 651 del CC.
- Por ingratitud del donatario: Habla de ello el 648 del CC, y contempla 3 supuestos en los que el donatario incurre en gratitud. Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad. Si le niega indebidamente los alimentos. Podrá ejercitarse esta acción durante un determinado plazo, el que nos señala el 652 del CC. Dice que no podrá renunciarse anticipadamente, prescribe en el término de un año desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la acción. Esta acción se puede ejercitar por el interesado, pero conforme al 653 del CC, no se transmite a los herederos si el donante puedo ejercitarla y ya lo hizo. Tampoco se podrá ejercitar contra el heredero del donatario a no ser que a la muerte de este ya se halle interpuesta la demanda. Si se produce la revocación, el donatario devolverá la cosa, y si las cosas estuvieran en poder de un tercero, habrá que pagar. Los frutos debe devolverlos el donatario desde que se haya interpuesto la demanda de revocación. 3) Por incumplimiento de cargas: Se contempla en el 647 del CC, la donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso. Si no se cumple con lo prometido, se puede revocar la donación. El donatario podría exigir también el cumplimiento. Se concede una acción real al donante, quiere decir que en este caso los bienes donaciones volverán al donante. Los frutos en principio el donatario puede hacerlos suyos, pero si no cumple las cargas y se puede revocar esta donación por incumplimiento de cargas, el Art. 651 el segundo párrafo establece que deberán restituirse los frutos desde el momento en que dejaron de cumplirse las cargas. Hay autores que dicen que si no hay plazo establecido, pues 15 años. Hay otros que dicen, dado que no hay plazo que se aplique el plazo de la rescisión, es decir, cuatro años. Por último hay otros que dicen, que se apliquen por analogía el Art. 652, 1 año. Estos son los supuestos de revocación.
Si se han hecho varias donaciones y exceden de la parte que yo puedo disponer el Art. 656 dice que si siendo dos o más donaciones que ni cupieren en la parte disponible se suprimirán o reducirán en cuanto al exceso las de fecha más reciente.
Ambos deben permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que deba y pueda realizar la otra parte del contrato.
Arrendador.
- Debe realizar las obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en estado de servir al destino que se trate. Si una vez requerido no las realiza, el arrendatario puede compelerle judicialmente para ello, resolver el contrato, rebajar proporcionalmente la renta o realizarlas él mismo.
- Si la finca sufre daños no indemnizables por fuerza mayor, cuyo coste sea superior al importe de un año de renta, el arrendador no está obligado a realizar la reparación y, por su parte, el arrendatario puede resolver el contrato o continuar pero con una renta menor.
- Tiene que realizar las obras, mejoras o inversiones que, por ley o resolución judicial o administrativa firme, tengan que practicarse.
Arrendatario.
- Tiene que realizar las reparaciones, mejoras o inversiones propias de su actividad y las que le vengan impuestas por la ley o resolución judicial o administrativa firme.
- El arrendatario puede hacer desaparecer los elementos que separen varias fincas dentro de una misma explotación , pero cuando acabe el contrato tendrá que reponer las cosas a su estado anterior. 6. Cesión y subarriendo.
En cuanto a la cesión y el subarriendo, habrá que tener en cuenta lo pactado pero, en todo caso, tiene que referirse a la totalidad de la finca y debe acordarse por todo el tiempo que quede de contrato por una renta no superior a la pactada. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador, consentimiento que no va a ser necesario si la cesión el subarriendo se realizara a favor del cónyuge o descendientes del arrendatario.
7. Extinción.
- Se extingue por pérdida total o expropiación total de la cosa.
- Por transcurso del plazo pactado o, en su caso, de la prórroga.
- Por mutuo acuerdo de las partes.
- Por muerte del arrendatario sin perjuicio del derecho de sus sucesores legítimos.
- Por resolución del derecho del arrendador.
- Hay causas de resolución que están contempladas en los artículos 25 y 26 de la LAR. 8. Derecho de retracto.
En caso de enajenación de la finca rústica, el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto.
El transmitente debe notificar al arrendatario su intención de enajenar y los elementos esenciales del contrato. El arrendatario podrá ejecutar el retracto en el plazo de 60 días. Si no se le notifica previamente la decisión de enajenar podrá ejercitar el retracto en el plazo de 60 días. El artículo 22, apartado 5 contempla una serie de casos en los que no procederá el ejercicio del derecho de adquisición preferente.
9. El contrato de aparcería: Concepto.
Este contrato es un contrato por el cual el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de sus aprovechamientos, así como, el de algunos elementos de la explotación (ganado, maquinaria,…) y conviene con el cesionario aparcero el reparto de los productos por cuotas alícuotas en proporción a sus explotaciones. La aparcería en defecto de pacto expreso, de normas forales y de costumbre se rige por los artículos 28 y siguientes de la LAR y, supletoriamente, por las normas de arrendamientos rústicos establecidas en esta ley. La duración del contrato será la pactada libremente por las partes y, en defecto de pacto, se entenderá celebrado por un año agrícola.
