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TEMA 7.- LA COMUNIDAD DE BIENES
1. CONCEPTO Y TIPOS: El artículo 392.I CC dice: ‹‹Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas››. En realidad, la comunidad de bienes tiene lugar cuando la titularidad de un derecho real o de crédito o varios de ellos, pertenece a dos o más sujetos. Si el derecho sobre el que existe la titularidad común es el derecho de propiedad, se habla de copropiedad o condominio. La copropiedad como tal no viene regulada en el Código, sino tan sólo el género, es decir la comunidad de bienes, por sus reglas son de aplicación también a la copropiedad.
El origen, tanto de la comunidad de bienes en general como de la copropiedad en particular, puede ser tanto la voluntad de los comuneros (ej. compra conjunta de un bien), como la ley, a partir de determinados supuestos en los que puede intervenir en mayor o menor grado la mencionada voluntad de los comuneros (donaciones conjuntas –arts. 637 y 1339 CC-, pluralidad de herederos –arts. 661, 1051 y ss. CC-, medianerías –arts. 571 y ss.-). El artículo 392.II CC establece que ‹‹A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título››.
En efecto, el Código contiene una regulación en su mayor parte de carácter dispositivo, de tal modo que los comuneros pueden regular la comunidad en virtud de sus propios acuerdos, con algunas excepciones –normas imperativas- a las que luego nos referiremos. Por otro lado, el propio Código regula algunos tipos especiales de comunidades como la sociedad de gananciales, o la comunidad hereditaria. De manera que puede decirse que los arts. 392 a 406 CC contienen un derecho común, de las situaciones de comunidad o copropiedad, a falta de regulación específica.
Ello no impide que algunas normas contenidas en la regulación especial sean, a su vez, aplicables a la comunidad ordinaria (vid., por ejemplo, el artículo 406 CC, que remite, en lo atinente a la división de la cosa común, a las reglas propias de la división de la herencia). Existen fundamentalmente dos modelos de organización de los supuestos de titularidad de común de bienes y derechos: - La comunidad romana o por cuotas. Esta forma de organización –que es la elegida por el Código- responde a una concepción individualista de la titularidad de los derechos (un derecho, un propietario), propia del liberalismo económico.
La comunidad se concibe como una situación transitoria, no deseable, ya que es fuente de conflictos y entorpece el tráfico jurídico; por lo que se contempla su posible desaparición por la mera voluntad de cualquier comunero. El individualismo se plasma también en el reconocimiento de un derecho de propiedad exclusivo de cada comunero sobre una parte del derecho, sobre su cuota. – La comunidad germánica o en mano común. Este modo de organización de la cotitularidad sobre un derecho parte de una concepción colectivista o comunitaria del uso y disfrute de los bienes.
En ella se da primacía no al individuo, sino al grupo; de tal modo que la propia existencia de la comunidad se considera una situación ventajosa y en el caso del disfrute común de los pastos por los vecinos de una localidad o una explotación agrícola por los miembros de una familia. A diferencia de la comunidad romana, en el caso de la comunidad germánica no existe un derecho de exclusivo de cada comunero sobre una hipotética cuota, ni ostenta cada uno de ellos la facultad de exigir la división de la cosa común.
Como se ha dicho, la regulación del Código está inspirada en el sistema romano o por cuotas. Sin embargo, en la regulación de algunas comunidades concretas, se pueden apreciar ciertas
similitudes con la comunidad germánica. Así, por ejemplo, en el caso de la sociedad de gananciales, los cónyuges no pueden pedir la división de la comunidad, salvo en los casos tasados por la ley en que se produce la disolución de la sociedad de gananciales. Por otro lado, si bien puede afirmarse que cada cónyuge ostenta una cuota del cincuenta por ciento sobre todo el patrimonio ganancial, no tiene la posibilidad de enajenar a un tercero dicha cuota.
De ahí, que en ocasiones, se considere que la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales es la propia de una comunidad germánica (STS 4.3.94 –RJA 1652- y RDGRN 25.11.04 –RJA 8154-). También en el caso de la comunidad hereditaria se han querido ver similitudes con la comunidad germánica. Sin embargo, a pesar de que la pertenencia a la comunidad se determine por una cualidad personal, la de heredero, en realidad es una comunidad por cuotas que recae sobre un todo, la herencia, siendo enajenable el derecho hereditario y siendo posible el ejercicio de la acción de división.
Más defendible es el carácter de comunidad germánica, o en mano común, en el caso de las comunidades de aprovechamientos de pastos y leñas o las comunidades vecinales de montes, a las que se refieren los arts. 600 a 603 CC, en las que existe un número indeterminado de titulares que se caracterizan por una cualidad personal: la de ser vecino. En ellas no existen cuotas, ni tiene aplicación la acción de división. Según la STS 7.11.06 –RJA 7134-, estos aprovechamientos son, en realidad, supuestos de servidumbres –tal y como también las califica el propio Código-, siempre que la titularidad de la finca en cuestión no pertenezca en copropiedad a todos los titulares del aprovechamiento.
2. COMUNIDAD Y SOCIEDAD: Al analizar el tema de la comunidad de bienes, es habitual referirse, si quiera sucintamente, a la cuestión de la distinción de esta figura con otra, también regulada en el Código, como es la sociedad civil. El problema se plantea porque hay ocasiones en que, ante la tenencia, disfrute y explotación de bienes en común por parte de varios sujetos, es difícil determinar si nos encontramos ante una comunidad de bienes o ante una sociedad civil. Según el Código, hay sociedad civil (art. 1665 CC) cuando los socios ponen en común bienes, dinero o industria.
La cuestión del encaje del supuesto de hecho en una u otra institución es relevante en la medida en que la regulación es marcadamente diferente en algunos aspectos. Piénsese, por ejemplo, en el carácter tasado de las causas de extinción de la sociedad civil, y en la libertad que, por el contrario, existe al respecto en la comunidad de bienes. En ocasiones se ha tratado de utilizar como criterio de distinción el carácter voluntario del nacimiento de la sociedad civil, frente al carácter necesario del nacimiento de la situación de comunidad de bienes.
En efecto, la sociedad civil tiene su origen en un contrato, el contrato de sociedad civil, y por eso aparece regulado en el Libro IV del Código, frente a la regulación en el Libro II de la comunidad de bienes. Se afirma que, por el contrario, la comunidad es incidental, involuntaria, y se origina por una situación que, en principio, es ajena a existencia de un acuerdo orientado a la tenencia y explotación de bienes en común.
Ocurre en el caso de la comunidad hereditaria, o en el caso de la mezcla fortuita de fluidos inseparables (art. 381 CC). Sin embargo, no puede decirse que este criterio de distinción sea definitivo, puesto que, en ocasiones, la propia comunidad de bienes o copropiedad puede ser debida a la voluntad de los comuneros.
Ocurre en el caso de la compra de un inmueble por una pareja de hecho, la cual genera una copropiedad que en absoluto puede calificarse de sociedad civil. Así se admite implícitamente,
extraer de dicha regulación unos principios generales cuya determinación puede servir para una mejor aproximación inicial a la figura, así como para resolver supuestos no específicamente contemplados en la norma.
Tales principios son los siguientes: 1. Principio de autonomía privada. –El mismo se encuentra implícito en la literalidad del artículo 392.II: los contratos, convenios y acuerdos constituyen la primera fuente de la relación entre comuneros. Con alguna excepción, como las normas relativas al ejercicio de la acción de división, hay que considerar a la mayoría de las normas contenidas en la regulación legal como de carácter dispositivo.
- Principio de proporcionalidad. –Este principio puede extraerse fácilmente del artículo 393 CC. De él se desprende que la propiedad se haya dividida en cuotas, tantas como partícipes, y las mismas se presumen iguales mientras no conste lo contrario. Dicha cuota determina la participación de los comuneros tanto en las pérdidas como en los beneficios. 3. Principio democrático.- Aún existiendo algunas excepciones, es la regla de la mayoría de cuotas la que prima en el funcionamiento de la comunidad de bienes.
Las excepciones se refieren, lógicamente, a decisiones que impliquen enajenación o alteración sustancial de los bienes. 4. Principio de libertad.-Existen dos aspectos en los cuales el comunero es libre para adoptar decisiones individuales. Por un lado, en relación a la propiedad exclusiva que recae sobre su cuota. Por otro lado, en relación a la extinción de la situación de comunidad mediante el ejercicio de la acción de división, con los límites que luego analizaremos.
4. RÉGIMEN JURÍDICO:
4.1. Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común: La regulación del Código contempla una serie de aspectos relativos al funcionamiento de la comunidad, la mayoría de ellos con carácter meramente dispositivo, de tal modo que tales normas sólo serán aplicadas en defecto de acuerdo de los comuneros. En primer lugar cabe referirse a la posesión y uso de la cosa común Por un lado, los arts. 445 y 450 CC admiten la coposesión de los comuneros respecto al objeto, en los casos de proindivisión Por otro lado, el artículo 394 CC viene a establecer respecto al uso que ‹‹Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho››.
En principio hay que considerar que este precepto es de carácter dispositivo, de tal modo que, en primer lugar, habrá que estar a los posibles acuerdos a que hayan llegado los comuneros en relación al modo en que cada uno de ellos debe hacer uso de la cosa común. Así, por ejemplo, pueden haber establecido periodos temporales para el uso de un inmueble o, por poner otro ejemplo, haber establecido que cada comunero obtendrá un aprovechamiento distinto de que sea susceptible la cosa.
Los pactos al respecto se adoptarán por mayoría, siempre que no sean de carácter permanente o modifiquen los derechos de uso de los demás comuneros, en cuyo caso será necesaria la unanimidad. En defecto de pacto, el artículo 394 parte de la idea de que todos los comuneros pueden utilizar simultáneamente la cosa común, sin que tal uso tenga que guardar proporcionalidad con la cuota, siempre que se realice respetando tres límites.
Por un lado, que dispongan de ella según su destino, es decir, que realice un uso normal de la cosa conforme a su naturaleza. Por otro lado, es necesario que el uso no perjudique el interés de la comunidad, límite cuya concurrencia será de apreciación judicial. El uso que cada comunero
realice de la cosa común no puede ser exclusivo en el sentido de monopolizarla, impidiendo su utilización por los demás comuneros. (Vid. STS 12.11.09 –RJA 2010, 98 -). Ante tal situación, los demás comuneros podrían ejercitar las acciones posesorias, la reivindicatoria o la acción de desahucio por precario (STS 16.9.10 –RJA 6977), No es posible la usucapión frente a los demás comuneros (SSTS 27.4.11 –RJA 3719, 11.6.12 –RJA 6712-).
Para el disfrute, es decir, la percepción de frutos y rentas, los arts. 393 y 399 acogen el principio de proporcionalidad respecto a la cuota: ‹‹El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas›› (art. 393.I CC). Las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario (art. 393.II CC). La regla de la proporcionalidad puede ser derogada en virtud de pacto de los comuneros., estableciendo, por ejemplo, un reparto por cabezas, de los frutos y rentas, o bien de las cargas, con independencia del porcentaje a que ascendiera la cuota de cada uno de los comuneros; por ejemplo, en el caso de que uno de ellos tuviera atribuido un mayor uso de la cosa común por pacto.
Sin embargo, el carácter dispositivo del precepto no es unánime en la doctrina, pues hay quienes consideran que las partes no pueden establecer un reparto no proporcional en cargas y en beneficios. El artículo 395 CC otorga a todo copropietario la facultad de ‹‹obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común››. Ello significa que cada comunero puede adoptar las medidas necesarias para garantizar la conservación de la cosa, sin necesidad de que exista acuerdo de los comuneros, ni siquiera por mayoría, pudiendo exigir posteriormente a cada uno que abone la parte que le corresponda.
Si se trata de gastos no exigidos para el adecuado mantenimiento de la cosa, ni para evitar que la misma se deteriore o se pierda (conservación), sino que se trata de gastos útiles o mejoras, es necesario contar con el previo acuerdo de la mayoría de cuotas, siendo vinculante tal acuerdo incluso para quien haya votado en contra (art. 398 CC). Si se trata de mejoras de lujo, debe considerarse que la adopción de un acuerdo al respecto entraña un acto de administración extraordinaria y exigiría la unanimidad (art. 397 CC).
Por último, el Código contempla un modo a través del cual cada comunero puede exonerarse del pago de los gastos correspondientes a su cuota: mediante la renuncia a la misma (la llamada renuncia liberatoria): ‹‹Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio›› (art. 395). Según STS 11.6.12 –RJA 6712-, el hecho de que una comunera haya asumido todos los gastos por ser la única que utilizaba la cosa común no implica renuncia liberatoria por parte de los demás a su cuota.
En lo relativo a los actos de administración ordinaria de la cosa común, la regla general es la adopción de acuerdos, en virtud de mayoría de cuotas, que serán vinculantes para todos los demás comuneros (art. 398.I CC). La mayoría se obtendrá cuando hayan votado favorablemente ‹‹los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad›› (art. 398.II).
Se trata de un precepto dispositivo. Sería válido el acuerdo de todos los partícipes que estableciese un procedimiento distinto para la adopción de acuerdos en materia de actos de administración. En cambio, es imperativo el precepto que atribuye a cada comunero la posibilidad de acudir a la autoridad judicial en caso de que no fuera posible la adopción de un
pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales.
Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitada a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad››. El precepto viene a proclamar el derecho exclusivo de cada comunero sobre su cuota, cuyo ejercicio se puede llevar a cabo sin contar con los demás comuneros. Si de actos de disposición se trata, hay que tener en cuenta que los demás comuneros tienen derecho de retracto (art. 1522 CC), así como que los mismos no podrán ser llevados a cabo si el derecho sobre el que recae la titularidad fuere un derecho personalísimo (art. 399 CC).
El precepto parece distinguir entre la enajenación de la cuota, propiamente dicha, mediante la cual, a título oneroso o gratuito el comunero coloca a un tercero en su posición, transmitiéndole la propiedad de su cuota, y la llamada cesión, o sustitución en el aprovechamiento, de tal modo que el cesionario adquiere el derecho a participar en los beneficios, y a que le sea entregado aquello que se adjudique al comunero cedente en el momento en que se haga la división de la cosa común, pero no ingresa en la comunidad (por ejemplo, a efectos de participación en la adopción de acuerdos).
La cuota, asimismo, puede ser objeto de gravamen mediante la constitución de un usufructo (vid. art. 490 CC), hipoteca (art. 399 CC); también es susceptible de embargo y ejecución.
5. EXTINCIÓN. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN:
5.1. Concepto y naturaleza de la división: Existen diversas causas que pueden desencadenar la extinción de la comunidad de bienes entre las cuales se puede enumerar: - La consolidación o reunión en manos de un mismo comunero de todas las cuotas del condominio (por ejemplo, mediante el ejercicio del derecho de retracto). – La pérdida de la cosa común, como supuesto habitual de extinción de los derechos reales: - La renuncia de los comuneros. – La división de la cosa común.
De las causas enunciadas, la mayoría son comunes a todos los derechos reales, con la excepción de la división de la cosa común que es la causa más propia de extinción de la comunidad de bienes. El Código le dedica una atención especial en sus arts. 400 a 406 incluyendo en este último una remisión a la regulación de la partición de la herencia como derecho supletorio. La división de la cosa común, cuya naturaleza jurídica como acto declarativo o traslativo es discutida es un procedimiento a través del cual se extingue la comunidad de bienes: la cuota ideal que corresponde a cada comunero pasa a materializarse en una porción concreta de bienes, si ello es posible, o bien, en caso de imposibilidad de división material, en su equivalente pecuniario.
Decimos que su naturaleza jurídica es discutida puesto que ni es un acto meramente declarativo, pues con anterioridad a la división el comunero no ostentaba un derecho individual de propiedad sobre la porción adjudicada, ni tampoco puramente traslativo, ya que no hay una transmisión de bienes de un sujeto a otro. Para la STS 28.6.99 –RJA 6133- se trata de un negocio de los denominados de fijación o concreción de un derecho abstracto preexistente.
La doctrina mayoritaria sigue en la actualidad la teoría especificativa o de la especificación, según la cual, la división no consiste en una simple fijación de una situación preexistente, si no que se produce un cambio o modificación de la situación anterior, a pesar de que no existe verdadera transmisión.
5.2. Legitimación activa: Debido a la concepción individualista del derecho de propiedad que impera en nuestro Código, y el desfavor con el que en el mismo se contempla la comunidad de bienes, no sólo se permite que cada comunero se desvincule de la comunidad mediante la enajenación de su cuota, sino que además el artículo 400 le concede la facultad de pedir la divisoria de la cosa común, en cualquier momento, pues el ejercicio de la acción de división es imprescriptible (art. 1965 CC).
Tal legitimación no se extiende a los acreedores de los comuneros (STS 28.1.11 –RJA 301-), ni siquiera mediante el ejercicio de la acción subrogatoria (art. 1111 CC), ni a los cesionarios de cuota, es decir, aquellos que no llegan a ingresar en la comunidad aunque perciban los frutos y el producto de la liquidación. A ambos sujetos se refiere el Código en su artículo 403. Les concede la facultad de concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin ellos. Podrán impugnar la partición realizada en fraude de sus derechos, o a pesar de su oposición, a salvo siempre que los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
5.3. Límites: A pesar del carácter imprescriptible e irrenunciable que el Código atribuye a la acción de división, existen dos tipos de límites al ejercicio de la misma. Por un lado, serán de aplicación los límites genéricos derivados de la buena fe y de la interdicción del ejercicio abusivo del derecho (art. 7 CC).
Por otro lado, el Código permite que los comuneros pacten la indivisión de la cosa común siempre que se establezca un límite temporal que no sobrepase diez años, prorrogables por nuevo pacto (art. 400.II). Si el pacto se estableciese por más tiempo, deberá considerarse nulo por contravenir una norma imperativa (art. 6.3 CC), de tal modo que se restringirá su vigencia al máximo legal. La existencia de un pacto de indivisión, sin embargo, no impide la enajenación de su cuota por cualquiera de los comuneros. (Vid. sobre pacto de indivisibilidad STS 15.4.08 – RJA 4356-).
5.4. Procedimientos: La división de la cosa común puede hacerse por varios procedimientos. El artículo 402 CC señala algunos de ellos, como es la división por acuerdo de todos los comuneros, así como la realizada por árbitros o amigables componedores. Olvida el Código mencionar la división practicada judicialmente, que tendrá lugar necesariamente cuando no exista acuerdo entre los comuneros en relación a la decisión de proceder a la división, o sobre el modo de hacerla.
Si de división judicial se trata, según la doctrina mayoritaria, será de aplicación el procedimiento declarativo que corresponda en función de la cuantía, según establece el art. 251.3ª.6º LEC, y no las normas establecidas en los arts. 782 y ss LEC, sobre división judicial de patrimonios.
5.5. Criterios para llevar a cabo la partición de la cosa común a falta de acuerdo por los interesados: Si de dividir un bien concreto se trata, hay que distinguir, a su vez, si el mismo es divisible o indivisible, considerándose indivisible cuando, de practicar la división, la cosa resulte inservible para el uso a que se destina (art. 401 CC), o la división ocasione desmerecimiento anormal o gasto considerable a los partícipes (SSTS 3.2.05 –RJA 913-, 8.3. –RJA 2171-). En ese caso, ‹‹si los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos
