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MEDICIONES. TEORÍA
· Medición : acción y efecto de medir, es la expresión comparativa de la longitud, el área o el volumen de un cuerpo. Los factores primordiales que se han de considerar en toda medición son: la exactitud, la claridad, la ordenación y la situación.
- Modelo clásico de presupuestación :
Se basa en la división de cada construcción en unidades de obra que se agrupan en capítulos, por oficios, con un gran paralelismo con el desarrollo temporal de la propia obra.
Construcción -------- capítulos -------- unidades de obra --------- conceptos básicos (obra) (oficios) (partidas) (precio unitario)
Los cuadros o bancos de precios de la construcción son genéricos y estáticos, por tanto resultan útiles como herramienta de apoyo, pero no como instrumento automático para la presupuestación.
El presupuesto de ejecución material ( P.E.M. ), de una construcción es la sumatoria de los productos de las mediciones por los precios unitarios de cada una de las unidades de obra que permitan la ejecución total del conjunto edificatorio.
P.E.M. = Σ productos de las mediciones x precios unitarios de cada
unidad de obra
Una unidad de obra , es un componente elemental de la obra, el componente menor que se contrata y certifica por separado. Se mide en unidades y con ellas se puede describir la obra.
Una unidad funcional esta compuesta por varias unidades de obra, por lo que bastan pocas unidades funcionales para componer el presupuesto de la obra. Su impacto en el proyecto es mas previsible, por lo que facilitan la toma de decisiones con criterios también económicos en el proceso de diseño.
· Capítulos y subcapítulos:
Un capítulo es una agrupación arbitraria que se introduce en el presupuesto para ordenarlo.
Las unidades de obra suministradas por un oficio o un gremio se agrupan en un mismo capítulo. Entonces los capítulos se insertan en el presupuesto en orden aproximado de ejecución.
También pueden ordenarse jerárquicamente, lo cual no es muy recomendable porque requiere la formación de subcapítulos , dentro de los capítulos ya existentes , para evitar equívocos por la aparición de la misma unidad de obra en distintos capítulos. Por tanto, es un método menos seguro.
- La organización jerárquica se utiliza habitualmente en los cuadros de precios, que, al incluir un número muy elevado de unidades de obra, necesitan varios capítulos y subcapítulos para hacer sencilla una búsqueda concreta.
Partida es la cantidad en que interviene una unidad de obra en una construcción determinada.
· Ayudas para lograr una buena aproximación del presupuesto y
evitar olvidos:
- Ordenar las unidades de obra ( partidas ) y los capítulos en una secuencia parecida a la que se seguirá en la ejecución.
- Consultar un cuadro de precios, que suelen ser verdaderos repertorios de unidades de obra.
- Uso de presupuestos anteriores como plantilla de los nuevos.
· Proceso de elaboración:
1.- Creación de capítulos por gremios, en orden cronológico aproximado de ejecución. 2.- Se incluyen en cada capítulo las unidades que intervienen en el proyecto. 3.- Se hace la medición de cada partida. 4.- Cálculo de los importes ( medición x precio unitario ) de las partidas y se suman para averiguar el precio de cada capítulo. 5.- Suma de los precios de todos los capítulos para obtener el resultado. 6.- Impresión y presentación del presupuesto, partida por partida, con líneas de medición y una hoja resumen con todos los capítulos y otros costes que se han de tener en cuenta, como los de contrata y honorarios de arquitecto y aparejador.
· Descomposición de unidades de obra:
Las unidades de obra se suelen descomponer en los conceptos elementales que son necesarios para ejecutarlas, llamados conceptos básicos.
Habitualmente no es necesario analizar estos conceptos, salvo cuando:
U.- unitario. D.- descompuesto. A.- auxiliar.
- A menudo se incluyen las unidades de obra sin el detalle de sus componentes. En ese caso las unidades ( partidas ) pueden ser:
- Partida normal no descompuesta: la unidad figura en el presupuesto con un precio y con una medición.
- Partida alzada: no se justifica ni el precio unitario mediante su descomposición en básicos, ni la cantidad con el detalle de sus líneas. Las partidas alzadas figuran en la oferta con el precio fijo. Hay dos subtipos:
· Part. alzadas de abono íntegro : una vez ejecutadas, serán certificadas por el precio que figura en la oferta, sin alternativas posibles. · Part. alzadas a justificar : se ofertan así porque en el momento de presupuestar no se sabe cómo se ejecutarán. Suelen usarse para presupuestar piezas complejas del edificio.
Precios contradictorios, son partidas que, siendo necesarias para la ejecución del proyecto, se han olvidado en el presupuesto. Causan desviaciones en el PEM final con respecto al presupuesto.
· Cálculo de las mediciones:
Una partida interviene en la obra en determinada cantidad llamada “ medición”. Se calcula midiendo las piezas en las que la partida está presente en el proyecto.
La medición ha de calcularse, partida por partida, en cada obra.
Cada pieza de la obra que se mide se detalla en una línea de medición; en esta línea se anota qué pieza es, cuantas unidades iguales hay, y sus dimensiones ( longitud, altura y anchura )
TEORÍA MEDICIONES. 2º EXAMEN. 2º CUATRIMESTRE
· Valor, coste y plazo:
La construcción se propone obtener un determinado valor a cambio de un coste y en un plazo dado. Las variables “ valor “, “ coste “ y “ plazo “, están fuertemente relacionadas.
El espacio es la materia de la arquitectura.
La satisfacción de las necesidades es el objetivo o fin de la arquitectura.
La construcción, con sus técnicas y materiales, es el medio, la herramienta de la arquitectura.
· Construcción , coste y plazo de ejecución :
Los componentes esenciales de la arquitectura son el espacio disponible, las necesidades que se han de satisfacer y la construcción. El coste y plazo de ejecución son propiedades de la construcción que condicionan la arquitectura.
· Factores económicos de la arquitectura:
Los promotores y constructores comenzaron a comienzos del siglo XiX a perfilar su responsabilidad y función, tomando los primeros a su cargo los factores financieros del proceso: todo lo relacionado con la estructura del capital o, en general, con el pasivo, es decir, con las fuentes de los recursos económicos necesarios para construir. Las finanzas estudian a quién se debe el dinero y tienen en cuenta el coste temporal del mismo.
Los arquitectos responden al perfil del “ técnico “, que es alguien que se propone solucionar un problema con economía de recursos. Tal servicio ha de incluir el control de coste de los proyectos.
· Factores para valorar un edificio:
El valor de un edificio procede de su adecuación a sus fines, de su capacidad de ser usado, de su superficie, su ubicación, su estado de conservación, su belleza o su calidad.
Si el coste difiere mucho del valor, se está produciendo un desperdicio, ( ej. Zapatas de mármol para sustentar un edificio ).
Si el coste y el valor, así como el aprovechamiento de espacio son correctos , el valor aumentará con bajo coste, lo que implicará un buen aprovechamiento, ( ej. Encajar un mayor número de plazas de garaje ).
Buscar la eficiencia al añadir valor implica añadir más valor con menor coste. Un arquitecto que trabaja así incluye en el diseño del edificio elementos que proporcionan ventajas en esa línea y prescinde de los que no lo hacen.
Una vez iniciada la obra, el arquitecto controla su desarrollo de modo que el coste real se aproxime al previsto. Para ello son importantes:
En España apenas hay tradición de control del tiempo entre los agentes de la construcción. La gestión del tiempo consiste precisamente en corregir esas incidencias, en contar con ellas.
La normativa vigente no exige al arquitecto estudio alguno sobre los plazos de ejecución, excepto, quizá, desde el punto de vista del estudio de seguridad y salud. Los contratos suelen pedir a la constructora una planificación de la obra, que a menudo se limita a un diagrama de barras sujeto con chinchetas en la caseta de la obra, y que nadie mira, pero el mercado cada día es más consciente de las consecuencias del incumplimiento de los plazos.
· Funciones del arquitecto acerca del tiempo:
Los clientes esperan que el arquitecto: ( son los requerimientos básicos )
- indique un plan de tiempos básico;
- informe del impacto que las modificaciones del proyecto tienen sobre el plazo de ejecución;
- controle las desviaciones producidas durante la ejecución.
- Con el proyecto básico ya se puede pedir la licencia de obras.
Si el posicionamiento del arquitecto contuviera elementos de gestión avanzada, podría además:
- indicar un plan de tiempos de pagos;
- proponer planes de acortamiento del plazo de ejecución de la obra o de alguna de sus fases;
- analizar los recursos necesarios para la ejecución por fechas o fases.
- Una hoja de cálculo de un promotor profesional tiene en cuenta todos los conceptos relevantes como suelo, gestión de proyecto, contrataciones...
· PLANIFICACIÓN:
La planificación tiene por objeto la anticipación del desarrollo de la obra a lo largo del tiempo.
Para la descripción del proceso de la obra en el tiempo, la planificación utiliza métodos que llegan a ser muy precisos. La duración se mide en días.
La planificación tiene unos objetivos que son equivalentes a los del presupuesto con respecto al coste. La planificación se pregunta cuánto se tarda en construir tanto el todo como cada parte del edificio.
Presupuesto → coste x capítulos = coste total.
Planificación → plazo x actividad = plazo total.
Modificar duraciones y gestionar los recursos simultáneos tiene un significado muy distinto en la planificación que en la obra; acortar esa duración en obra requiere tomar medidas con coste;
Así, modificar los plazos en el diagrama implica mover una barra; modificar los plazos en la obra, implica un posible aumento del coste.
¡! · El método tradicional para anticipar el plazo de ejecución y su distribución consiste en analizar las actividades necesarias para la realización del proyecto, ordenarlas en la secuencia en que serán ejecutadas, calcular su duración y calcular la duración de la obra.
· Planificación de costes :
La empresa constructora, que generalmente prepara su oferta a partir de un objetivo de costes, planifica las certificaciones y los costes, y los compara entre sí para conocer las necesidades de aportación dineraria a la obra en cada momento; compara también los costes planificados con los reales, vigilando cualquier desviación.
El arquitecto puede asesorar en los diferentes estadíos de aproximación vistos para el presupuesto.
· Planificación técnica:
El proceso habitual de construcción tiene un aspecto mucho menos lineal, ya que admite el trabajo en paralelo: se ejecutan simultáneamente varias operaciones. El orden en que éstas se ejecutan viene exigido a menudo por el proceso constructivo, que requiere que tal operación esté acabada para que se pueda comenzar tal otra, aunque hay muchas operaciones independientes y , principalmente, muchas cadenas de operaciones secuenciales independientes unas de otras.
· Diagrama de Gantt:
También llamado diagrama de barras , y describe gráficamente las actividades de una obra, su duración y su secuencia, usando para ello una matriz bidimensional en la que cada línea es una actividad y cada columna una unidad de tiempo. Cada actividad planificada se representa mediante una barra, cuya longitud es proporcional a la duración y cuyos extremos se sitúan en las fechas previstas de comienzo y final.
Se trata de un medio muy elocuente, que permite comprender la situación de la ejecución de un solo golpe de vista.
Estas cualidades hacen del diagrama de barras el método de planificación más usado en la construcción.
El método habitual consiste en medir cada mes todo lo hecho hasta la fecha, valorarlo a precios de presupuesto y descontar lo ya facturado.
El arquitecto actúa en este proceso como fedatario de que efectivamente está construido lo que la constructora dice, ya que ésta debe acreditar a la propiedad qué parte de la obra ha sido ejecutada en el periodo que se factura ( normalmente un mes ). El arquitecto certifica que la constructora ha ejecutado esa parte de la obra, asegurando el pago que la propiedad hará a dicha empresa. Al documento oficial que recoge ese hecho se le llama CERTIFICACIÓN.
Las certificaciones son las facturas que la constructora presenta al cliente, visadas por el arquitecto y transmiten al promotor la propiedad de la parte ejecutada de la obra.
CERTIFICACIÓN == PRESUPUESTO
· Precios:
Los precios unitarios de certificación de las partidas son obligatoriamente iguales que los de la oferta en las obras contratadas de forma convencional.
· Cantidades:
Las cantidades facturables de las partidas son el dato que hay que introducir en cada certificación; se pueden calcular por medición o por porcentaje.
- Por medición : la constructora prepara una medición, partida por partida, de la parte ejecutada y la somete a la aprobación del arquitecto.
- Por porcentaje : en unidades de obra en las que el detalle es poco importante se acepta como ejecutado un tanto por ciento de la cantidad presupuestada para la partida.
· Medición parcial o a origen :
Se suele medir cada partida desde el origen y deducir la cantidad realizada en el mes, descontando lo anotado el mes anterior. Este método de medir se llama “ a cinta corrida ” o “ a origen ”.
En la hoja resumen de la certificación se calcula cada capítulo en la parte ya realizada, y se obtiene el total de la ejecución por contrata; se resta la certificación anterior; se añade el IVA y se retiene una garantía ( pactada por contrato ): así se obtiene el total a cobrar este mes.
· COMPLEMENTOS DEL PEM:
El precio de ejecución material ( PEM ) contiene tradicionalmente todos los costes directos de la obra, a los que ocasionalmente se añade un porcentaje de gastos indirectos.
· Seguridad y salud:
Los estudios y planes de seguridad y salud en el trabajo deben acompañar al proyecto o al plan de obra realizado por la empresa constructora. Su objetivo es dotar a la obra de los medios necesarios para evitar accidentes.
Los estudios y planes de seguridad y salud se basan en la determinación de los riesgos que se prevén en esa obra y se asocian a actividades de obra.
- Riesgo : cualquier amenaza para la seguridad o la salud de los que trabajan en dicha obra o la visitan por cualquier motivo.
- Actividad de obra : grupo de unidades de obra relacionadas entre sí, que comparten los mismos riesgos.
Los riesgos, los oficios, las instalaciones fijas, los medios auxiliares y las actividades aconsejarán la aplicación en la obra de los elementos de protección adecuados:
· Equipos de protección colectiva. · Equipos de protección individual. · Señalizaciones de obra y de viales.
El presupuesto de seguridad y salud puede ser independiente del de la obra si el plan de seguridad y salud ha sido redactado por un técnico diferente del arquitecto o de la constructora, o formar parte de él, y se crea del mismo modo que el presupuesto, utilizando un cuadro de precios que cuente con las unidades adecuadas.
El capítulo de seguridad y salud de una obra se detalla al redactar el estudio correspondiente a este tema, que es responsabilidad del “ coordinador de seguridad y salud “, quien puede encargarlo al arquitecto o a otro técnico.
· Calidad:
Cada vez es más frecuente que el contrato de ejecución de obra ( CEO ) incluya la obligación de realizar una serie de comprobaciones relativas al cumplimiento de las especificaciones de la obra.
En la década de los 70, las Normas Tecnológicas de la Edificación ( NTE ) ya indicaban unos ensayos y controles que se habían de aplicar a cada elemento descrito.
El Plan de calidad de una obra consiste en la determinación de los procedimientos de control que se han de aplicar a cada componente crítico de dicha obra.
demasiado bajas que suelen preceder a obras malas. Una garantía es la solvencia de la empresa constructora.
- Incluir en el contrato con la constructora todo lo necesario para terminar la obra, evitando la subcontrata directa. La constructora debe ser responsable de la obra íntegra.
- Cerrar el precio incluyendo un margen de precios contradictorios y reformados. El CEO puede regular el modo de calcular esos precios, para evitar eventuales abusos.
- Incluir las suficientes pruebas de control de calidad, pero solo las justas, adecuando que elementos son los que se quieren asegurar y realizar las pruebas sobre ellos, puesto que estos controles son muy caros. Es bueno seleccionar y controlar las deficiencias que más molestarán a los clientes.
· Mejoras en la ejecución:
- Comprender los puntos críticos del edificio y hacérselos comprender a la empresa constructora, para poder cuidarlos con prioridad.
- Intervenir en la compra de los 50 elementos de mayor incidencia en el coste, de modo que no obstaculicen la marcha de la constructora. Para ello el contrato debe consentirlo, incluyendo un texto que diga: “ cualquier capítulo, partida o material incluido en la oferta puede ser suministrado por el cliente, lo que reducirá el importe correspondiente; la constructora los asumirá y los integrará en la obra como si hubieran sido suministrados por ella”. Pedir ofertas a terceros y exigir a la constructora su sustitución cuando se detecte una diferencia palpable. En general todos los elementos de terminación son adecuados para obtener importantes rebajas del PEM.
- Exigir el cumplimiento de los requisitos menores desde el principio.
