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TEMA 8. EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
- La compraventa: conceptos y caracteres. Compraventa civil y mercantil. Sujetos y capacidad
- Prohibiciones de compra
- Objeto: la cosa y el precio. La venta de bienes futuros
- La venta de bienes ajenos: régimen jurídico. La pluralidad de ventas de un mismo bien. Obligaciones del vendedor 4.1 Libramiento de la cosa: lugar, forma, plazo, gastos 4.2 La obligación de saneamiento por evicción y por vicios ocultos
- Obligaciones del comprador: 5.1 Pago. El ajornamiento del pago y las garantías 5.2 El pacto de reserva de dominio
- Los riesgos
- Compraventa a carta de gracia. La venta en garantía
- Compraventas especiales: venta a prueba, venta de bienes muebles a plazo
PUNTO 1: La compraventa: concepto y caracteres. Compraventa civil y mercantil. Sujetos y capacidad
Regulado en los arts: 1445 y siguientes del CC.
CARACTERES
◦ Oneroso, bilateral y conmutativo: tiene como finalidad el traspaso de la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho por parte del vendedor, a cambio de percibir un precio del comprador. Y ambas partes buscan el equilibrio económico proporcionado entre ambas prestaciones.
◦ La compra-venta es mercantil cuando tiene por objeto una cosa mueble y el comprador la adquiere con la finalidad de revenderla para obtener un beneficio con la reventa (con ánimo de lucrarse en la reventa). Mientras que en la compra- venta civil, el comprador adquiere la cosa para satisfacer sus propias necesidades privativas de consumo. La compraventa mercantil se regula por las normas del Código de Comercio (arts: 325 y siguientes).
LA FORMA
ҩ En principio, no esta sujeto a ninguna forma determinada para su válida celebración. Rige el principio de libertad de forma que contemplan los arts:1258 y 1278 CC. No obstante, cuando la c-v es un contrato de consumo, el empresario-vendedor debe respetar los requisitos de forma que se le exigen, tanto en la información y publicidad precontractual, como en el contenido del propio contrato.
Tales requisitos de forma vienen contemplados en la Ley del Código de Consumo de Cataluña, y en el Real Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios. En estas disposiciones se establece que el empresario-vendedor tiene la obligación de documentar esta información por escrito o en cualquier otro soporte de naturaleza duradera adecuado a la técnica de contratación empleada.
GASTOS
El vendedor está obligado a sufragar los gastos de entrega o transmisión y de otorgamiento de escritura pública. Y debe facilitar al comprador la documentación necesaria para asegurarle la titularidad de la cosa o derecho que adquiere. Los gastos que comporte el retirar la cosa después de su entrega son a cargo del comprador (art.1465 CC).
Se trata de una norma dispositiva que admite pacto en contra.
LUGAR DEL CUMPLIMIENTO
La entrega de la cosa debe hacerse en el lugar pactado, en su defecto, en el lugar donde se hallaba la cosa al perfeccionarse el contrato. Y si no se pacta nada y la cosa no existía todavía en el momento de la conclusión del contrato (venta de cosa futura), el lugar de la entrega será el domicilio del deudor (art.1171 CC).
COMPRA-VENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
En las c-v con precio aplazado o con precio a plazos, es habitual el pacto de reserva de dominio , por medio del cual, la cosa es entregada materialmente al comprador en el momento de la celebración del contrato, y el vendedor se reserva el domino o propiedad de la misma hasta que se le pague la totalidad del precio, o el último de los plazos.
La ventaja de este pacto estriba en que, si el comprador incumple con su obligación de pago del precio, el vendedor, que conserva la propiedad, podrá resolver el contrato fácilmente y recuperar la cosa sin problemas. Pues ya tiene la propiedad de la misma, que no ha podido ser transmitida a un tercero por el comprador. De manera que al resolver el contrato (art.1124 CC), el comprador queda obligado a devolverle la posesión de la cosa + una indemnización por daños. Y asimismo, el vendedor deberá restituir al comprador el precio recibido.
Este tipo de pacto tiene sentido cuando lo que pretenda o interese al vendedor, en el caso de incumplimiento del comprador, sea la resolución del contrato ex.art.1124 CC (devolución de las cosas y del precio). Pues de esta manera, al permanecer la propiedad de la cosa en manos del vendedor, éste se asegura de que la cosa le será restituida por el comprador si éste incumple.
¤ Si al comprador se le ocurriera transmitir la propiedad de la cosa a un tercero infringiendo el pacto (pues no ostenta la titularidad del bien), entonces el vendedor, en principio, podría reivindicarla del tercer adquirente (podría dirigirse contra el tercer adquirente para reclamársela).
No obstante, si se tratase de un tercer adquirente de buena fe (que desconoce la existencia del pacto de reserva de dominio en el momento en que efectúa la adquisición) y a título oneroso, protegido por el juego de los arts: 34 LH (bien inmueble), ó 464 CC y 522-8 Ley Libro Quinto CCCat (bien mueble), sería mantenido en su adquisición, y al vendedor, entonces, solo le quedaría la posibilidad de dirigirse contra el comprador que infringió el pacto para reclamarle una indemnización por daños. Para evitar que esto suceda; es decir, para evitar que el tercer adquirente sea mantenido en su adquisición, convirtiéndose en propietario por el juego de los arts: 34 LH y 464 CC y 522-8 Ley Libro Quinto CCCat, el vendedor debe inscribir el pacto de reserva de dominio en el Registro de la Propiedad (cuando la c-v verse sobre un bien inmueble), o en el Registro de Bienes Muebles (cuando la c-v verse sobre bien mueble). Pues si el pacto se inscribe en el Registro, será oponible frente a los terceros adquirentes. Esto es, que el tercero nunca podrá ser considerado de buena fe, no pudiendo llegar a adquirir la propiedad de la cosa por la aplicación de los arts: 34 LH ó 464 CC y 522-8 Ley Libro Quinto CCCat. Al ser considerado siempre un tercer adquirente de mala fe, que conocía la existencia del pacto en el momento de adquirir la cosa.
¤ Si el comprador cumple con el pago del precio, la transmisión de la propiedad a éste se producirá automáticamente, sin necesidad de ningún desplazamiento posesorio, al tener el comprador ya la cosa en su poder.
4.2 Obligación de saneamiento por evicción y la obligación de saneamiento por vicios ocultos
LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
- Tiene lugar cuando el vendedor no es propietario de la cosa que transmite, en cuyo caso, al celebrar el contrato, la propiedad no se le transmite al comprador. Si este no esta protegido por los arts: 34 Lh ó 464 C.c y 522-8 Ley Libro Quinto CCCat, el verdadero propietario puede arrebatarle la cosa mediante el ejercicio de una acción reivindicatoria. De esta forma, la evicción tiene lugar cuando el comprador es privado de la cosa mediante sentencia judicial en virtud del ejercicio de la acción reivindicatoria que ejercita el verdadero propietario.
- Cuando esto suceda, el vendedor vendrá obligado a responder por evicción frente al comprador despojado. Para que el comprador pueda exigir esta responsabilidad al vendedor, debe notificarle la sentencia judicial de privación de la cosa o de evicción.
La noción de perito no se refiere únicamente a personas con titulación oficial, sino también a quien tiene conocimientos prácticos en el concreto sector económico en el que se inserta el contrato. Se trata de una persona que por su actividad profesional, posee los conocimientos necesarios para conocer a primera vista, los defectos.
Ej: un ganadero que contrata la compra de vacas que padecen una enfermedad difícilmente detectable para una persona normal, pero no para el profesional de la ganadería, que por sus conocimientos técnicos, tiene la posibilidad de descubrirla examinando los animales en el momento de la entrega.
La responsabilidad del vendedor se concreta en que el comprador podrá optar entre a) resolver el contrato (acción redhibitoria), o b) que se le rebaje una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos, y se queda con la cosa (acción estimatoria) (arts:1485 y 1486 .1º C.c).
Pero si resulta que el comprador opta por la resolución del contrato, y el vendedor conocía los vicios o defectos (vendedor de mala fe), entonces tendrá que abonarle además, al comprador, una indemnización por daños.
Este tipo de responsabilidad especial del vendedor excluye las acciones típicas de cumplimiento contractual para exigir responsabilidad.
◦ El plazo para el ejercicio de esta acción es de 6 meses a contar desde la entrega de la cosa vendida (art.1490 C.c).
◦ Cuando los vicios ocultos tienen lugar en una edificación o vivienda, es de aplicación el régimen de responsabilidad previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999.
LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR GRAVÁMENES OCULTOS
Tiene lugar cuando la cosa que se transmite se encuentra gravada con algún derecho real limitado a favor de un tercero (ej: derecho de uso, derecho de usufructo, derecho real de garantía….) que desconoce el comprador en el momento de la entrega, porque el vendedor no se lo comunica.
Si el comprador no esta protegido por el juego de los arts: 34 LH ó 464 CC y 522-8 Ley Libro Quinto CCCat, el tercero podrá arrebatarle la cosa (y seguir ejercitando sus facultades sobre la cosa) mediante el ejercicio de una acción real derivada de su derecho real limitado. De ser así, el comprador podrá dirigirse contra el vendedor para reclamarle la siguiente responsabilidad.
La responsabilidad del vendedor se concreta en que el comprador podrá optar entre pedir la resolución del contrato, o bien, no resolverlo, y exigir al vendedor una indemnización por daños. (art.1483 C.c).
El plazo para el ejercicio de esta acción es de 1 año a contar desde la celebración del contrato. Una vez transcurrido este año, el comprador solo podrá ejercitar la acción indemnizatoria en el plazo de 1 año a contar desde el descubrimiento del gravamen oculto (art.1483 C.c).
Las partes también pueden excluir por pacto las obligaciones del vendedor de saneamiento por vicios ocultos y por gravámenes ocultos. Pero el pacto solo será válido y viable, si el vendedor es de buena fe.
RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR UNA VEZ CELEBRADO EL CONTRATO Y ANTES DE LA ENTREGA DE LA COSA
Desde que se celebra el contrato hasta que el vendedor entrega la cosa al comprador, aquel tiene la obligación de conservarla con diligencia (art.1094 C.c). Por lo que responderá ante el comprador por la pérdida, deterioro o destrucción por su culpa (acciones típicas de cumplimiento contractual: ejecución forzosa, ex.arts: 1101 y 1911 CC, o resolución del contrato, ex.art.1124 CC). Contrariamente, si la cosa se pierde, destruye o deteriora sin culpa del vendedor, entonces éste queda liberado de su obligación de entrega, por imposibilidad de cumplimiento sobrevenido sin su culpa: se extingue su obligación (art.1182 CC), por aplicación de las reglas generales de las obligaciones. La cuestión que entonces se plantea, es la de si pese a ello, subsiste la obligación para el comprador de pagar el precio. Pues el Código Civil no contempla una solución al respecto.
Una parte de la Doctrina, sostiene que estos riesgos los soporta el comprador, que de todas formas, vendrá obligado al pago del precio. Otra parte, sostiene que el comprador podrá resolver el contrato por incumplimiento no culpable del vendedor (art.1124 CC), para de esa forma, poder recuperar el precio que pagó, o evitar tener que pagarlo, si todavía no ha pagado el precio.
PUNTO 5: Obligaciones del comprador
5.1 El pago. El ajornamiento del pago y las garantías
El pago del precio , que deberá cumplirse, si no se pacta otra cosa, en el momento mismo de la entrega de la cosa. Por pacto puede anticiparse o diferirse el pago respecto al momento de la entrega de la cosa.
El pago se hará en el lugar fijado en el contrato. Y en su defecto, en el lugar en que se haga entrega de la cosa vendida (art.1500 CC).
El precio consiste en la entrega de una suma de dinero o signo que lo represente. Por lo que el pago puede realizarse también mediante un documento que represente dinero (ej: un cheque).
La Ley solo se aplica a los bienes muebles corporales destinados al consumo privado. Quedan fuera los incorporales, los bienes inmuebles y los servicios. Tiene carácter imperativo. Por lo que no caben pactar cláusulas que excluyan su aplicación. Dichas cláusulas serán nulas y se tendrán por no puestas.
Si el comprador celebra este tipo de contrato, ante el incumplimiento del vendedor podrá optar por exigirle la responsabilidad: bien, por los regímenes de reparación que contempla esta Ley. O bien, por medio de las acciones típicas de cumplimiento contractual. El comprador podrá elegir uno u otro régimen de responsabilidad.
No obstante, en los supuestos de prestación con vicios ocultos , se aplica obligatoriamente el régimen específico que contempla esta Ley, que excluye la regulación del Código Civil en materia de vicios ocultos en la compra-venta.
LOS REGÍMENES DE RESPONSABILIDAD
ҩ Los regímenes de responsabilidad que contempla esta Ley son 4:
la sustitución de la cosa; la reparación; la rebaja proporcional del precio, y la resolución del contrato.
La Ley impone la obligatoriedad de que el comprador elija, en primer lugar, entre la reparación o la sustitución del bien gratuitas. Y solo cuando no resulten viables ninguna de las dos medidas, o bien resulten insatisfactorias, podrá optar por los otros dos remedios: rebaja del precio o resolución del contrato. La resolución del contrato no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.
Junto a estos 4 remedios, el comprador puede solicitar, además, una indemnización por daños y perjuicios, cuando pruebe que la falta le ha provocado un daño en su persona o bienes.
La Ley, lo que pretende, es que el vendedor entregue al comprador un bien que sea “conforme” con el contrato. Esto es, que cumpla fielmente con las características y condiciones pactadas; se ajuste a la descripción realizada por el vendedor y tenga las cualidades que éste haya presentado. La facultad de ejercitar las acciones que contempla esta Ley se produce en el supuesto de “disconformidad” – falta de conformidad.
Para poder exigirle responsabilidad al vendedor por los mecanismos que contempla esta Ley, el defecto o falta de conformidad debe haberse producido dentro de un plazo de tiempo concreto. Es el denominado plazo de garantía , que es de 2 años a contar desde la entrega del bien, durante el cual, deben manifestarse las faltas. Transcurrido este plazo sin que se haya manifestado el defecto, el comprador ya no podrá exigir responsabilidad al vendedor por las acciones que contempla esta Ley, teniendo que
acudir a las acciones típicas de cumplimiento contractual (arts: 1101 y 1124 CC). O en su caso, a la responsabilidad típica de la c-v cuando proceda.
Además, para que puedan ejercitarse las acciones que contempla esta Ley, es necesario que el comprador pruebe que las faltas de conformidad existían ya cuando el bien se le entregó. A este respecto, la Ley presume que las faltas que se manifiesten dentro de los 6 meses posteriores a la entrega del bien, ya existían cuando el bien se entregó. Por lo que el comprador podrá reclamar sin necesidad de tener que probar aquella circunstancia. Si contrariamente, la falta se presenta una vez transcurridos los 6 meses, el comprador, para poder ejercitar las acciones, deberá acreditar o demostrar que dicha falta preexistía a la entrega; prueba que en la práctica puede resultarle bastante difícil.
Las acciones están sometidas a un plazo de prescripción de 3 años contados, no desde que se manifestaron los defectos o faltas de conformidad, sino desde la entrega del bien.
SUJETOS RESPONSABLES
La responsabilidad se exige directamente al vendedor. Pero la Ley permite reclamar directamente contra el productor/fabricante, cuando al consumidor le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse contra el vendedor (ej: cuando el establecimiento del vendedor ha cerrado o radica en el extranjero, etc). Y además, solo cuando la falta de conformidad haya sido provocada por el productor (defecto de fabricación).
El productor no responde por las faltas de conformidad causadas después de la puesta en circulación de los bienes ya elaborados. Por lo tanto, la responsabilidad del productor es subsidiaria.
Además, las reclamaciones contra el productor se limitan solo a la sustitución o reparación del bien , no pudiendo exigir, ni la rebaja del precio ni la resolución.
El productor responde de manera objetiva, con los mismos plazos y condiciones que el vendedor, y con la misma indemnización. Aunque su responsabilidad es extracontractual.
Si resulta que responde el vendedor frente al consumidor por una falta imputable al productor (que es el verdadero culpable), entonces, el vendedor, después podrá dirigirse en repetición contra el productor en el plazo de 1 año a contar desde que el vendedor hizo efectiva su responsabilidad, para reclamarle lo que haya pagado por aquél.
que quiere celebrar el préstamo. Pues el ordenamiento considera que el consumidor debe disfrutar de absoluta autonomía dentro del amplio abanico que le ofrece el mercado.
Esta Ley regula los requisitos que debe respetar la entidad que concede el préstamo (en la información precontractual y en el contenido del propio contrato de préstamo), y la facultad que tiene el consumidor de cancelar el contrato de préstamo con la parte vendedora (si fue ésta quien le concedió el préstamo) o con la entidad financiera con la que la vendedora tiene un acuerdo previo de vinculación en exclusiva (si fue esta entidad la que concedió el préstamo al consumidor), en aquellos supuestos en los que se extinga o se declare la ineficacia del contrato principal de consumo, ya sea por desistimiento del consumidor, por la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, o por decretarse su invalidez por vicios del consentimiento. Facultad que también ha sido recogida en el R.D Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Una vez extinguido el contrato principal, el consumidor debe informar de ello al Banco, aportando la documentación que lo acredite, para poder cancelar con el Banco el crédito. La cancelación del crédito conlleva como consecuencia que las partes (entidad financiera y consumidor) deberán restituirse recíprocamente las prestaciones recibidas en virtud del contrato accesorio vinculado (contrato de préstamo).
Es decir, el Banco debe devolver al consumidor las cuotas del préstamo recibidas, y a su vez, éste debe devolver al Banco todo el capital del préstamo recibido.
El problema que se le ha planteado a la Jurisprudencia es el de la carga de la prueba que recae sobre el consumidor de tener que demostrar la existencia del acuerdo previo en exclusiva entre el vendedor y el tercero financiador. Dada la dificultad de prueba que este hecho conlleva para el adquirente, la Jurisprudencia ha sentado que solo debe acreditar la existencia de “simples indicios”, teniendo que ser el vendedor el que pruebe que no existe tal acuerdo, en virtud del principio de facilidad o disponibilidad probatoria que recoge el art.217.6º y 7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es un contrato formal, por ser preciso para su validez que se haga por escrito, en el que se contendrán los datos que marca la ley.
DERECHOS DEL COMPRADOR
ҩ Desistir del contrato dentro de los 14 días siguientes a la entrega del bien. No siendo necesario que alegue causa alguna. Dentro de este plazo que tiene el comprador para desistir, todavía no está obligado al pago del precio. Si desiste dentro de plazo, el contrato se extinguirá y el comprador debe devolver la cosa. Si transcurren los 14 días y no desiste, el contrato surtirá sus efectos: el comprador vendrá obligado al pago y se le transmitirá el dominio.
ҩ - En cualquier momento de vigencia del contrato el comprador podrá pagar anticipadamente todo el precio pendiente de pago.
ҩ - Solicitar, concurriendo justa causa apreciada por el Juez, la alteración de los plazos convenidos (ej: por desgracias familiares, situación de desempleo, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios).
DERECHOS DEL VENDEDOR
o - Si resultan impagados o el comprador se demora en el pago de 2 plazos o en el último de ellos, cuando el pago es fraccionado, o bien, no cumple en el tiempo pactado cuando se aplaza todo el precio, el vendedor podrá optar entre exigir al comprador el abono de los plazos pendientes de pago (cumplimiento forzoso) o la resolución del contrato (art.1124 CC).
o - Posibilidad de incluir en el contrato una “cláusula de reserva de dominio”. En virtud de la cual, no llegará el comprador a adquirir la propiedad en tanto no satisfaga la totalidad del precio pactado.
LA COMPRA VENTA A CARTA DE GRACIA
También denominada compra-venta con pacto de retro , o retroventa (arts: 326 a 328 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña. Y arts: 1507 y 1518 CC). Tiene lugar cuando se celebra un contrato de compra-venta, en el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar de nuevo la propiedad de la cosa vendida, pagando un precio determinado, y dentro de un plazo de tiempo concreto que establecen las partes.
Es un pacto añadido que debe acordarse en el momento mismo de la compra-venta. Puede ser verbal o escrito.
Se ejercita mediante una declaración de voluntad unilateral recepticia del vendedor dirigida al comprador, que no exige ninguna forma concreta, y que puede ejercerse judicial o extrajudicialmente.
TEMA 10. CCONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE COSA
Arrendamiento de cosa
No se encuentra regulado como tal contrato en nuestro código civil, su regulación se extrae de las disposiciones generales de los arrendamientos rústicos y urbanos del CC. Pero el CC si regula 2 subtipos de arrendamiento de cosa:
- El contrato de arrendamientos rustico
- y urbano
Que son dos subtipos de arrendamiento de cosa. Sobre este arrendamiento solo tenemos dos preceptos en nuestro CC:
por un lado, el art.1542 CC, que nos dice que el arrendamiento en nuestro sistema, puede ser de cosa, de servicios o de obras. Son 3 tipos de arrendamientos, y los estudiaremos; por otro lado, tenemos el 1543, q nos da una definición sobre el arrendamiento de cosa. Y comenzando por la definición de este contrato, podemos conceptuarlo como: contrato en que una parte, el arrendatario, se obliga a proporcionar a la otra parte en el contrato denominada arrendatario, por un periodo de tiempo concreto, se obliga a proporcionar el uso de una cosa, o el uso y disfrute de una cosa, a cambio de percibir, el arrendador, un precio cierto.
Características generales de este contrato y obligaciones que generan
El contrato de arrendamiento de cosa, puede recaer sobre cualquier tipo de cosa, bien mueble o inmueble, etc. Pero es un contrato de tracto sucesivo, tiene que ser una cosa no consumible con un solo uso, ha de durar. Este contrato, puede ser solo de uso, en cuyo caso, el arrendatario solo tendrá derecho a poseer y utilizarla, p.e., habitar una vivienda; o puede ser de uso y disfrute, en cuyo caso el arrendatario, además de poder poseer y utilizar la cosa, podrá disfrutarla, sacarle rendimiento, producto, y así quedarse con el fruto de ese rendimiento, p.e. el arrendamiento de unas tierras y quedarse con lo que produce esas tierras.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
- El arrendador está obligado a transmitir la posesión de la cosa al arrendatario. Aunque, el arrendador, no necesariamente ha de ser propietario de la cosa que trasmite. Basta con que el arrendador ostente sobre la cosa que transmite, algún tipo de derecho real que le legitime para poseer válidamente, p.e., basta con q tenga un derecho de usufructo, un derecho de uso, etc. Aunque el arrendador tmb puede ser propietario de la cosa la cual transmite.
- En el momento en que le corresponde entregar la cosa, ha de entregarla en condiciones aptas e idóneas para el destino, para su utilización, para servir a su destino. Por lo tanto, el arrendador habrá de realizar las obras de reparaciones necesarias.
- Otra obligación, el arrendador responde frente al arrendatario del goce pacifico de la cosa durante todo el tiempo de duración del arrendamiento. También se suele llamar a esto q responde de la posesión pacifica de la cosa frente al arrendatario durante todo el tiempo de duración del contrato. Esta obligación del arrendador, engloba las siguientes obligaciones del arrendador:
- La de abstenerse de llevar a cabo comportamientos que obstaculicen, impidan, o perturben, al arrendatario el poder utilizar la cosa con normalidad. Es la obligación del arrendador de abstenerse de realizar cualquier comportamiento que pueda obstaculizar al arrendatario el normal disfrute de la cosa. Si lleva a cabo el arrendador estas actitudes, el arrendatario puede llevar a cabo contra el las siguientes acciones: los interdictos (concretamente el de retener contra el arrendador, q tiene como finalidad retener las acciones q realiza el arrendador) junto a este la acción de daños y perjuicios.
- Comprende también el deber del arrendador de responder frente al arrendatario de las perturbaciones jurídicas o de derecho causadas por terceros al arrendatario. Estas perturbaciones, tienen lugar cuando, terceras personas emprenden acciones judiciales contra el arrendatario en las que estos terceros se creen titulares de una serie de derechos q reclaman. Daños directos en la cosa. El arrendador sí que tiene acciones para defenderse de estos terceros. Acción real de defensa de la posesión. Más además si acredita la existencia de daños económicos, materiales, una indemnización de daños y prejuicios.
- El arrendador, no responde de las perturbaciones de hecho causadas por terceros al arrendatario. Estas, tiene lugar cuando terceras personas le causan al arrendatario daños materiales directos en la cosa, pero son daños de terceros q no están basados en pretensiones jurídicas. Aquí el arrendatario si q tiene una acción para defenderse de estos terceros. Esta acción es la q le otorgar el art.1560 del CC, q le permite ejercer una acción real de defensa de su posesión.
OBLIAGCIONES DEL ARRENDATARIO
- Este debe pagar un precio cierto. Pero no debemos interpretar esta frase literalmente. Debe interpretarse en el sentido de q no necesariamente el arrendatario viene obligado al pago de una suma dineraria. Generalmente en l práctica, consisten en el pago de una suma dineraria, aunque puede ser la suma de un solo pago. Lo característico de este contrato, para categorizarlo como un
Por otra parte, esta nueva ley de reforma, da facilidades al propietario para poder recuperar la vivienda arrendada mientras esta arrendada. Y también da facilidades al arrendatario de poder desistir.
Y por último, la nueva ley de reforma, agiliza el procedimiento de desahucio, mediante las modificaciones correspondientes de la LEC. Con la reforma, la modificación consiste en que el propietario, ante el impago de una sola renta, va al juzgado y interpone una demanda por el no pago, y en 10 días el juez llama al inquilino a comparecer pagando lo que debe o justificando las razones del impago. Si las justifica, ya se verá. Si en un plazo de 10 días desde q es demandado, el inquilino no comparece, no alega justificación ninguna, o no paga, el juez termina el procedimiento dictando auto por el que se procede al inmediato desahucio del inquilino o el inmediato fin del contrato del alquiler.
Otra novedad que introduce la ley de reforma, es que crea un registro de rentas firmes de impagos de rentas de alquiler. Este registro tiene la finalidad de publicar, con nombre y apellidos, la identificación de aquellas personas inquilinos que hayan sido condenados en un procedimiento pro impago de alquiler, y q por tal motivos hayan sido desahuciados, y todos estos irán al registro, con nombre y apellidos. (…)
No todo el mundo tiene acceso al registro, tiene acceso aquellos propietario q quieran alquilar la vivienda a laguna persona y quieran informarse si esa persona tiene precedentes por impagos anteriores. Para acceder la información, el propietario ha de presentar en el registro una propuesta del contrato de alquiler que pretenden celebrar con el nombre de la persona a la que se lo quiere alquiler, y ver así si está a ha tenido algún impago o no.
Contrato de arrendamiento de finca urbana
Aquí existen dos tipos:
El contrato de arrendamiento de vivienda : Cuando es? cuando el inmueble se arrienda para destinarlo a una finalidad permanente de vivienda. Por un lado, en nuestro ordenamiento se admite el arrendamiento mixto, que tiene lugar cuando se arrienda la vivienda para destinarla a otro tipo de actividades distintas a la de vivienda. Y no dejaría de ser un arrendamiento de vivienda, siempre y cuando el propietario lo admita, ya q el ordenamiento contempla la facultad del propietario de terminar con el contrato si el arrendatario alterara el destino de la vivienda. No obstante el ordenamiento es flexible, aunque el arrendatario no tenga la vivienda su residencia permanente, mientras en la vivienda continúen habitando su cónyuge y sus hijos dependientes, la vivienda no perderá la condición de permanente.
El arrendador también puede alquilar al arrendatario cuartos trasteros, plazas de garaje, etc. Estos otros espacios o elementos o dependencias cedidos por el arrendador al arrendatario conjuntamente con la vivienda principal, si se arriendan formando parte del contrato se entienden como elementos accesorios y se regulan por el mismo régimen q la vivienda principal. Pero si estos espacios, se arrendarán con carácter independiente, se les aplicaría el régimen general de contrato de arrendamiento de cosa.
El contrato de arrendamiento de local de negocio (o para uso distinto del de vivienda): tiene lugar cuando la edificación o inmueble se arrienda para destinarlo a una finalidad distinta ala de vivienda permanente. Dentro de esta categoría entran los siguientes arrendamientos:
- los celebrados por temporada, que son para destinarlos a finalidad de vivienda pero de carácter temporal.
- Los arrendamientos para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, docente, cultural, asistencial…
- Los destinados a segunda vivienda o residencia, porque las segundas viviendas no están destinadas a finalidad permanente de vivienda.
Régimen jurídico
En cuanto al primero, se caracteriza porque la mayoría de sus normas tienen una naturaleza imperativa, de manera que, para q las partes puedan proceder a excluir o a modificar sus normas, la norma tendrá q permitirlo o autorizarlo expresamente. Solo así cabra la posibilidad de pacto en contrario. De no ser así, serna nulas, y se tendrán por no puestas todas aquellas estipulaciones o pactos que modifiquen o excluyan las normas contradiciéndola, sin poder, ya que ésta no lo permite.
Tiene naturaleza imperativa para proteger los derechos del propietario y del arrendatario.
El arrendamiento de vivienda se regula por las normas del título 2 y cuando estas lo permitan por la autonomía de la voluntad de las partes. Todo lo contario pasa con el arrendamiento de local de negocio. Aquí la normativa que lo regula tiene naturaleza predominantemente dispositiva. Este arrendamiento se regula por el título 3 y principalmente por la autonomía de la voluntad de las partes.
Ambos arrendamientos se someten de forma imperativa a las normas del título 1 y del 4 de la Ley. Y supletoriamente se rigen por la normativa del C, los antiguos artículos.
