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Tema 18 – Las servidumbres
Ya hemos visto el derecho de propiedad, pero también hay derechos reales limitados bien por el tiempo bien por las facultades que conceden.
El primero que vamos a ver es las servidumbres llamadas “ iura praediorum” que significaba derecho de los predios.
1. Las servidumbres prediales
Los derechos de los predios son derechos reales limitados que se constituyen a favor del titular de una finca, de un inmueble como aumentando las facultades del dominio sobre el inmueble.
Se constituyen las facultades que consisten en poder hacer algo en una finca vecina o en que el dueño de la finca vecina no haga algo, como en el derecho a pasar por una finca vecina, lo cual sería una servidumbre de paso, o el derecho a que el vecino no pueda edificar a partir de una determinada altura.
La servidumbre se constituye a favor del titular, pero como tal titular, no a favor de un propietario eventual de una finca, sino a favor del propietario de la finca, por eso es como si aumentara el título de propiedad de manera que si se vende la finca se vende automáticamente con ese derecho de servidumbre. Igual que si una finca está gravada por una servidumbre, si esta se vende, se vende con ese derecho de servidumbre. Por eso se usa la metáfora de que una finca sirve a la otra y por eso se le llama servicio y a las partes previo dominante y previo sirviente.
Las servidumbres pueden ser:
- Rústicas. Están constituidas en interés de una explotación agrícola o ganadera. Son las más antiguas. El derecho de paso, por ejemplo. Esta tenía tres manifestaciones: Iter (derecho a pasar a pie), actus (derecho a pasar con ganado) y via (derecho a pasar con un carro). El actus incluía al iter y el via incluía a las dos anteriores. La más antigua es la servidumbre de acueducto que era la posibilidad de pasar agua. Estas cuatro servidumbres, que son las más antiguas, eran consideradas como res mancipi junto a las demás cosas mancipi como las fincas, el ganado mayor y los esclavos. No se sabe muy bien si consideraban estas servidumbres como una propiedad, habiendo así una confluencia de dos propiedades: la del dueño y la de la servidumbre (propiedad funcionalmente dividida).
Pero hay otras distintas como pueden ser la servidumbre de pastos (derecho a llevar el ganado a comer a la finca vecina), derecho a sacar agua de la finca vecina…
- Urbanas. Están constituidas a favor de la titularidad de un edificio. Son servidumbres que se constituyen en interés de los edificios. Son servidumbres relacionadas con la caída del agua de la lluvia que plantea problemas pues cada finca tiene derecho a no recibir más agua de lluvia que el que cae en sus propios límites. Por lo tanto, para que el agua pueda caer en la finca vecina es necesario constituir una servidumbre. Otro ejemplo es en el caso de querer construir un balcón pero con esto se invaden los límites del vuelo de la finca vecina, por lo
que habría que pedir una servidumbre de balcón. También hay que pedir una servidumbre en el caso de que para construir una casa o algo de una casa se necesite apoyar una pared o una viga en la finca vecina.
El criterio que distingue el interés entre ambas no es el lugar de ubicación del inmueble sino la constitución.
Las servidumbres tienen una serie de principios generales.
I. El más importante, que tiene que ver con la idea romana de la propiedad es el principio “ servitus in faciendo consistere neopit ” la servidumbre no puede consistir en un hacer positivo. La servidumbre consiste en un soportar. Los romanos no permitieron que se establecieran en las fincas derechos que implicaran el tener que hacer algo a favor del dueño de una finca como el tener que dar una parte de la cosecha o el tener que hacer trabajos en la finca vecina. Esto después se va a desarrollar en la Edad Media mediante las cargas reales (cargas que soporta una finca que consiste en tener que hacer algo como dueño de la finca) pero esto los romanos no lo permiten pues consideran que el derecho de propiedad debe mantenerse con sus cualidades fundamentales, y por tanto, el dueño no puede estar gravado (aunque si puede hacerse un contrato). El dueño como tal dueño, es contradictorio que tenga que hacer algo, esta idea es la idea de la libertad de dominio y la idea de mantener las ideas de la facultad del dominio como derecho real separado de otros derechos.
II. (^) El principio “ nemini res sua servi” a nadie sirve la cosa propia. Esto quiere decir que, puesto que la servidumbre se constituye a favor de la propiedad, si después caen en la misma titularidad dos fincas (predio dominante y predio sirviente) desaparece la servidumbre. Esto se expone porque si después el dueño del antiguo dominante y sirviente enajena o vende una de las fincas no se restituye la servidumbre pues esta ya se extinguió en el momento en el que los dos fundos estuvieron bajo el dominio de la misma persona.
Pero se puede plantear un problema. En el caso de la servidumbre de balcón, en virtud de la cual el dueño del predio dominante pudo hacer el balcón pero resulta que el dueño del predio dominante compra la del predio sirviente desapareciendo así la servidumbre de balcón, posteriormente se muere el dueño y se vuelve a dividir la finca en dos predios como estaban en un inicio. Aquí se plantea el problema de que ocurre con el balcón. ¿Habría que quitarlo? No, pues se entiende que se constituye tácitamente una servidumbre de balcón. Si se vende una finca con signos externos de servidumbre respecto de la otra propiedad, entonces se entiende constituida tácitamente la servidumbre, no hace falta indicarlo. Lo mismo ocurre en el caso de la caída del agua.
III. El principio “ servitatus es non potes” no es posible una servidumbre de una servidumbre. No se puede disponer de la servidumbre libremente, independientemente, sino que esta acompaña al predio dominante. Pero si se puede pignorar una servidumbre a favor del predio sirviente. No cabe hacer una disposición independiente de una servidumbre.
IV. El principio de que las servidumbres prediales son indivisibles, pero sin embargo se puede dividir el predio sirviente o el dominante. Si se divide el
III. Si desaparece la utilitas, como, por ejemplo, si se derruye un edificio y se destroza el balcón se deja de tener servidumbre de balcón.
IV. Por no uso de la servidumbre positiva (derecho a hacer algo en la finca vecina), o por usucapio libertatis en servidumbres negativas, donde hay un cambio que es contrario a la existencia de la servidumbre. Por ejemplo, yo tenía la servidumbre de no poder edificar a partir de una cierta altura y de pronto, por la razón que sea, empiezo a edificar por encima de la altura limite. En este caso se utiliza la idea de que por usucapión se obtiene la libertad del dominio y se da un estado de hecho contrario a la servidumbre que si se mantiene durante 10 o 20 años la servidumbre se extingue.
V. Mortis causa por legado.
La protección de las servidumbres prediales. Las servidumbres prediales tienen dos escalones de protección, igual que la propiedad:
I. Escalón posesorio. Protección que se da por el simple hecho de poseer. La posesión que se refiere a este problema de la usucapión es la posesio iuris o quasiposesio, es decir, el ejercicio de hecho de los derechos reales limitados. Acción interdictal.
II. Escalón petitorio. Protección que se da por razón de tener un derecho reconocido. Se usa la llamada “ vindicatio servitutis” , la acción real con la que se reclama la servidumbre. En este terreno pasa lo mismo que en el terreno de la reclamación de las cosas. El juicio posesorio prepara el juicio petitorio: la situación prepara la discusión sobre el derecho de servidumbre, por ello, un conflicto en relación con una servidumbre predial se puede plantear de dos maneras distintas:
- Acción negatoria. se defiende la libertad del dominio. La inicia el dueño del predio sirviente y lo realiza cuando el dueño del predio dominante ejerce una servidumbre que no existe.
- Vindicatio servitutis o acción confesoria. La ejercita una persona que no tiene la cuasiposessio de la servidumbre y que quiere que se le reconozca el derecho de servidumbre.
2. Las servidumbres personales
Son el usufructo y algunos derechos parecidos al usufructo. Se consolidaron como servidumbre en una época tardía.
El usufructo es el derecho de utilizar y disfrutar una cosa ajena, pero con el límite de respetar sus sustancias, es decir, es un derecho que le da al titular unas facultades exclusivas de uso y disfrute de una cosa, normalmente vitalicio, por lo tanto, el usufructo se extingue a la muerte del usufructuario.
Frente al usufructo, el propietario no puede utilizar la cosa ajena, sino que simplemente tiene una propiedad, una propiedad desnuda pues está vacía de propiedades, de facultades. Se habla del propietario desnudo de propiedades que posee una cosa sobre la que rehace un usufructo. Solo posee el título de propietario.
Esta situación surgió de una necesidad práctica concreta que consiste en qué se pretende, sobre todo en actos mortis causa , dejar el uso y disfrute de una cosa hasta la muerte de la persona, pero no se quiere dejar la disposición definitiva de la cosa al beneficiario. Un ejemplo sería del marido que deja el uso y disfrute a su mujer viva hasta que esta muera, y después la disposición recae en sus hijos.
Este derecho se acaba consolidando, por parte de los juristas romanos, como un derecho real sobre cosa ajena, de manera que está el dueño propietario desnudo de facultades y el usufructuario y es una situación parecida a la de las servidumbres prediales, pero aquí se atribuye a una persona concreta, por eso hablamos de servidumbre personal.
El usufructo surgió para la atribución de unos bienes a una persona de manera que está fuera prácticamente como su dueño, pero sin que tuviera la facultad definitiva sobre esos bienes. Nació en el terreno de los testamentos. Al principio probablemente no tenía un carácter real, sino que es la jurisprudencia quien, al tratar con este asunto, acaba interpretándolo en un derecho real, es decir, al destinatario de usufructo se le concede una vindicatio. Los juristas van a interpretar también el contenido del usufructo, pero este contenido, de entrada, se va a manifestar en la cautio usufructuaria (documento de una estipulación) que es una estipulación que el pretor obligaba a celebrar al usufructuario en virtud de la cual el usufructuario se comprometía a actuar de una manera determinada, devolver los bienes al término del usufructo, usar los bienes de manera que se respetara su naturaleza…
El contenido típico del usufructo se va a desarrollar también en virtud de los negocios de los particulares, privados, auxiliados por el pretor y de aquí surge la necesidad de respetar la sustancia de la cosa sobre la que recae el usufructo que se presenta como un límite al derecho de usufructuario. El legado del usufructo normalmente pone límites al usufructuario, pero, poco a poco, se va a entender que hay un contenido típico del usufructo que funciona automáticamente si las partes no han dicho nada (normativa dispositiva, por defecto, las partes pueden cambiarla, pero si no la cambian se atienen a ella) y se han consolidado por la práctica como la solución más habitual y la que debe seguirse si no se dice otra cosa.
El usufructo, en concreto, resulta por tanto distinto respecto de cada tipo de cosa: si se trata, por ejemplo, de un rebaño entonces el usufructuario puede utilizar y percibir los frutos del contrato de manera que, a término del usufructo, el usufructuario deberá restituir todas las cabezas del rebaño. En el caso de un bosque depende de la naturaleza de este, si era maderero el usufructuario debería seguir el régimen de cortas que se venía haciendo (siempre que el titulo no establezca algo distinto). En el caso de las minas, el usufructuario tiene derecho a seguir utilizando la mina, en principio de la manera que se venía utilizando y la devolverá tal como ha quedado, aunque se haya ido agotando.
El usufructo se podía constituir sobre toda clase de bienes corporales, pero en un momento determinado los particulares consideran la posibilidad de establecerlo sobre un patrimonio entero o una cuota aritmética de este. El problema se plantea porque se pueden encontrar dentro del patrimonio dinero o cosas fungibles. Cuando se constituye un usufructo sobre un patrimonio y dentro se encuentra dinero se entiende que el usufructuario se convierte en el propietario del dinero y de las cosas fungibles si las hubiera. A este usufructo se le va a llamar, aunque no es un usufructo propiamente al no ser un derecho real limitado, cuasiusufructo.
Otro derecho que es parecido a este, pero que se da sobre fincas rústicas es la emphyteusis , una especie de arrendamiento a muy largo plazo. En la época del Bajo imperio termina configurando un derecho real limitado sobre la finca rústica, de modo que el arrendatario de largo plazo ( emphyteuta ) tiene un derecho independiente sobre la finca. El emphyteuta tiene que pagar el canon anual, los impuestos y el propietario tiene derecho a si el emphyteuta transmite el derecho intervivos a una parte del precio llamada landerium.
Esta figura de la emphyteusis tiene gran importancia en el antiguo régimen cuando los señores feudales conceden sus tierras a los vasallos.
