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TEMA 1.- SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS
8.2.4. Saneamiento por vicios o defectos ocultos: El vendedor responde frente al comprador, según dispone el artículo 1484 CC, de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o disminuyan este uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Esa responsabilidad cesa si se trata de defectos manifiestos o a la vista, o, aun no siendo manifiestos, si el comprador es un perito que por razón de su oficio debería fácilmente conocerlos. Los vicios han de ser anteriores a la conclusión del contrato, aunque su desarrollo puede ser posterior.
El concepto de perito que maneja el artículo 1484 CC se entenderá no en sentido técnico de persona con título profesional, sino en el de persona que por su actividad profesional esté facultada para conocer las características de las cosas. La obligación de responder por los vicios ocultos es contenido natural del contrato de compraventa. No obstante, pueden las partes atenuar o agravar la responsabilidad del vendedor. Si el vendedor ignoraba tales vicios, no por ello queda exento de responsabilidad, salvo que se hubiese pactado lo contrario (art. 1485 CC). No puede en cambio pactarse la exclusión de responsabilidad para los casos en que el vendedor sea consciente del vicio (art. 1102 CC).
Existiendo la obligación de sanear por vicios, el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o exigir una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris) , a juicio de peritos. Actuando el vendedor con mala fe, es decir, si conocía los vicios de la cosa y no los manifestó, está obligado además a indemnizar los daños y perjuicios al comprador que opta por la resolución (art. 1486 CC). Si se ejercita la acción quanti minoris no se puede obtener más que una reducción del precio, no una indemnización complementaria.
La opción es libre para el comprador, pero si se ejerce una, queda excluida la otra. El plazo para el ejercicio de estas acciones, denominadas edilicias , es el de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC). Es cuestión debatida si es éste un plazo de prescripción o de caducidad, existiendo un argumento literal a favor de la consideración de plazo sometido a caducidad, pues el precepto dice que las acciones se extinguirán a los seis meses.
La jurisprudencia ha sido vacilante, aunque la más reciente se inclina por la tesis de la caducidad. La entrega a que se refiere el artículo 1490 CC es la física o material, pues es la única que posibilita al comprador el contacto físico con la cosa y por ende la comprobación de sus posibles vicios. A la entrega material no puede asimilarse a estos efectos la traditio ficta. Frente al tenor literal del artículo 1490 CC puede defenderse que el plazo no empieza a correr hasta que hayan cesado las reclamaciones del comprador o las discusiones entre comprador y vendedor sobre los vicios.
Cuestión polémica es la de si además de las específicas edilicias, el comprador tiene a su disposición otras acciones de carácter general, como son la acción resolutoria del artículo 1124 CC, o la acción de anulabilidad por error o dolo (arts. 1301 y ss. CC). Piénsese que existe cierto paralelismo entre los supuestos que dan lugar al ejercicio de las citadas acciones y el de los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 CC.
Por un lado, los vicios que la cosa padece pueden causar el incumplimiento del vendedor por entrega de prestación diversa (aliud pro alio). Por vicios del consentimiento, el error que sufre
el comprador, ya que desconoce los defectos de la cosa –art. 1266 CC-, o el dolo del vendedor, que puede conocer y no manifestar los vicios de la cosa. Una primera posición se decanta por la compatibilidad de las acciones, de manera que la regulación especial en materia de compraventa no desplazaría a la general. Frente a esta opinión se puede señalar que el ámbito de coincidencia no es total y que las acciones edilicias tienen su propio ámbito de aplicación, distinto de aquél que es propio de las acciones generales citadas.
En las ventas judiciales se da el saneamiento por vicios ocultos, pero no tiene el comprador derecho a indemnización de daños y perjuicios, debido a que el dueño de la cosa no interviene en la venta ni en la determinación del precio (art. 1489 CC). La intervención judicial excluye la mala fe en el vendedor. A la venta judicial se asimila la venta forzosa acordada por la autoridad no judicial, como la que se produce como consecuencia de las expropiaciones.
Cuando se produce la venta de dos o más cosas conjuntamente, a precio alzado o señalando uno individual a cada una de ellas, el vicio de una cosa no da lugar al saneamiento con respecto a las demás, salvo que resulte que el comprador no habría comprado la cosa carente de vicios sin la viciosa (art. 1491 CC, por remisión del art. 1492 CC). Tratándose de saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales hay que estar a lo dispuesto en las reglas específicas contenidas en los artículos 1491 a 1499 CC.
¿Qué ocurre si se produce la pérdida de la cosa vendida con vicios ocultos? Obviamente, la pérdida de la cosa vendida imposibilita su devolución. Si la cosa se pierde a causa de los vicios ocultos, la pérdida la sufre el vendedor, que deberá restituir el precio y abonar al comprador los gastos del contrato que hubiesen sido de su cargo. Si el vendedor conocía los vicios ocultos – mala fe-, deberá además indemnizar los daños y perjuicios (art. 1487 CC).
Si la pérdida no se produce por los vicios ocultos, sino por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que tenía la cosa al tiempo de perderse. Si el vendedor era de mala fe, deberá abonar al comprador además daños e intereses (art. 1488 CC). En este caso la pérdida de la cosa la sufre el comprador. Pero como pagó por ella más de su valor objetivo debe ser resarcido en esa medida.
El comprador tiene derecho a que se le devuelva la diferencia entre el precio que pagó por la cosa y lo que la cosa realmente valía por tener vicios. Es decir, que pese a que el comprador sufre la pérdida no derivada de los vicios ocultos, no deja por ello de tener derecho a la compensación derivada de haber pagado por la cosa más de su valor real.
8.2.5. Garantía de los bienes de consumo. La falta de conformidad del bien con el contrato de compraventa: La obligación de saneamiento por vicios ocultos que pesa sobre el vendedor presenta caracteres específicos que difieren del régimen general contenido en el Código Civil cuando el objeto de la venta son bienes de consumo. Ese régimen especial queda integrado en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
El citado Real Decreto deroga expresamente la Ley 23/2003 se aprobó con objeto de incorporar a nuestro ordenamiento la Directiva comunitaria 1999/44. Es objeto de la nueva regulación la imposición de una garantía legal mínima en la compraventa de productos de consumo que amplíe las garantías tradicionales del comprador, así como la regulación de la posible garantía
comparación con la otra, no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que tendría el producto si no hubiera falta de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese realizar sin mayores inconvenientes para el consumidor.
La reparación o la sustitución se ajustarán a las reglas que señala el artículo 120 TRLGCDU, destacando su carácter gratuito y la preocupación por el menor perjuicio posible para el consumidor. El consumidor no podrá exigir la sustitución en el caso de bienes no fungibles o bienes de segunda mano. El vendedor está obligado a entregar al consumidor justificación documental de la entrega del producto, en la que conste la fecha de entrega y la falta de conformidad.
Asimismo, junto con el producto reparado o sustituido, el vendedor entregará justificación documental de la entrega, en donde constará fecha y reparación efectuada. Si no son posibles la reparación o la sustitución, si no se llevan a cabo en el plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor, éste puede optar entre la rebaja del precio o la resolución del contrato, salvo que la falta de conformidad sea de escasa importancia, en cuyo caso no procederá el derecho de resolución. Los criterios para la rebaja del precio aparecen recogidos en el artículo 122 TRLGCDU.
En cuanto al plazo, la falta de conformidad se habrá de manifestar en el período de dos años desde la entrega. Sólo se podrá pactar un plazo menor tratándose de bienes de segunda mano, con el límite mínimo de un año. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esa presunción sea incompatible con la naturaleza del bien o la índole de la falta de conformidad. Salvo prueba en contrario, la entrega se entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de entrega si éste fuera posterior. La reparación y la sustitución del bien suspenden el cómputo de los plazos del artículo 123 [art. 120.c) y e) TRLGDCU].
Tratándose de la reparación, el período de suspensión comenzará desde que el consumidor ponga el bien a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor del bien ya reparado. El período de suspensión en el caso de la sustitución abarca desde el ejercicio de la opción hasta la entrega del nuevo bien. La acción para exigir responsabilidad al vendedor prescribe a los tres años desde la entrega del bien, debiendo el consumidor informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuviere conocimiento de ella.
No obstante, el incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del derecho al saneamiento correspondiente, siendo responsable el consumidor de los daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la comunicación.
Salvo prueba en contrario, se entenderá que la comunicación ha tenido lugar dentro de plazo. El vendedor no es el único responsable frente al consumidor, ya que éste tiene acción directa contra el productor cuando le resultara imposible o le supusiere una carga excesiva dirigirse frente al vendedor.
Los derechos del consumidor se limitan en ese caso a obtener la sustitución o reparación del bien, pues el productor es ajeno al contrato de compraventa. Para ejercer la acción contra el productor dispone el consumidor del mismo plazo, debiendo darse las mismas condiciones que la Ley exige para el vendedor. Con carácter general, el productor responde por la falta de conformidad cuando ésta se refiera al origen, identidad o idoneidad de los bienes, de acuerdo con su naturaleza, finalidad y con las normas que los regulan.
Quien haya respondido frente al consumidor tiene un plazo de un año para repetir frente al responsable último de la falta de conformidad, plazo que se contará, como es propio en las acciones de regreso, desde que se hizo el pago. El TRLGCDU contiene no sólo la regulación de la garantía legal en la compraventa de bienes de consumo, sino también la de la garantía comercial que adicionalmente pueda ofrecerse con carácter voluntario y obligará a quien figure como garante en las condiciones establecidas en el documento de garantía y en las correspondiente publicidad.
La garantía comercial deberá suponer una mejora con respecto a la posición en que se encuentra el consumidor según la Ley. A diferencia de la garantía legal, que se impone imperativamente, la garantía comercial es opcional para el garante, que, sobre la base de la calidad del producto que oferta, se responsabiliza de los posibles vicios que puedan afectar al mismo. Una vez finalizado el plazo de garantía legal, el consumidor podrá dirigirse exclusivamente contra quien hubiera asumido la posición de garante, sea el vendedor, el fabricante o el importador. Las reglas sobre la forma del documento que contiene la garantía difieren en función de si se trata o no de bienes de naturaleza duradera.
No tratándose de bienes de naturaleza duradera, la garantía comercial deberá formalizarse al menos en castellano, y, a petición del consumidor, por escrito o en cualquier otro soporte duradero acorde con la técnica de comunicación empleada, debiendo contener las menciones a que se refiere el artículo 125.3 TRLGDCU. Son las siguientes: El bien sobre el que recae la garantía. El nombre y dirección del garante. Que la garantía no afecta a los derechos de que dispone el consumidor conforme a las previsiones de la ley. Los derechos del consumidor como titular de la garantía.
El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial. Las vías de reclamación de que dispone el consumidor. Tratándose de bienes de naturaleza duradera deberá entregarse en todo caso al consumidor la garantía comercial formalizada por escrito o en otro soporte duradero aceptado por el consumidor. La garantía comercial contendrá las menciones del artículo 125.3 y los derechos que el propio TRLGCDU reconoce al consumidor ante la falta de conformidad con el contrato (garantía legal) y señalará que se trata de derechos compatibles con la garantía comercial.
La infracción de las exigencias formales no afectará en ningún caso a la validez de la garantía – sea comercial o legal-, estando legitimado el consumidor para exigir su cumplimiento. Prescribe el plazo de seis meses la acción para exigir el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial, que se contará desde la finalización del plazo de la garantía. El plazo para la manifestación del vicio será el declarado en la propia garantía, con independencia de que el consumidor pueda hacer uso de sus derechos después.
El problema que semejante regulación plantea es la prueba. El consumidor que reclama finalizado el plazo de garantía necesita probar que el vicio se habría producido aún vigente la garantía comercial. Por último, el artículo 127 TRLGDCU reconoce al consumidor, tratándose de productos de naturaleza duradera, el derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos al menos durante cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse.
8.3. Otras obligaciones del vendedor: Junto a las obligaciones principales del vendedor recogidas en el artículo 1461 CC (entrega y saneamiento), existen otras. Entre ellas se encuentra
comprador. El comprador no tiene derecho a la suspensión si se hubiera estipulado que, no obstante cualquier contingencia, estaría obligado a verificar el pago.
9.2. Abono de intereses: El artículo 1501 CC recoge determinados supuestos en los que el comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio. Son los siguientes: 1.º Si así se hubiera convenido. 2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. 3.º Si el comprador se hubiere constituido en mora, con arreglo al art. 1100 CC (mora solvendi).
9.3 Otras obligaciones del comprador: El comprador deberá recibir la cosa vendida, como deber de colaboración al cumplimiento de la obligación de entrega del vendedor. Si falta a ese deber incurrirá en la llamada mora accipiendi , que puede dar lugar a la consignación judicial de la cosa, y que en cualquier caso hace recaer sobre el comprador el riesgo de la compraventa (de la pérdida de la cosa vendida). Por otra parte, los gastos de primera copia de escritura, y demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador (p. ej. El impuesto que grava las transmisiones patrimoniales), salvo pacto en contrario –art. 1455 CC-.
La trascendencia de esa libertad de pacto queda restringida en sus efectos a las relaciones entre las partes. Según el artículo 1465 CC, los gastos de transporte de la cosa corren por cuenta del comprador salvo que otra cosa se hubiere pactado. Y de acuerdo con el artículo 1468.II CC corresponden al comprador los gastos de producción y conservación de los frutos desde la perfección del contrato hasta la entrega de la cosa. Es una consecuencia del derecho del comprador a los frutos (art. 356 CC).
10. GARANTÍAS DEL VENDEDOR POR EL PRECIO APLAZADO:
10.1. Riesgo de pérdida de la cosa y el precio: Si el vendedor tuviere motivo fundado para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta (art. 1503 CC). Son requisitos para la aplicación del precepto los siguientes: 1.º El vendedor habrá entregado ya la cosa, pues en otro caso sería de aplicación el artículo 1467 CC. 2.º El objeto de la venta será un bien inmueble. Aunque podría defenderse la aplicación analógica del precepto a los bienes muebles.
3.º Se tratará de venta con precio aplazado, pues en otro caso sería directamente aplicable el artículo 1124 CC sobre la base del incumplimiento actual. 4.º Existirá como causa de la resolución un fundado motivo para temer la pérdida de la cosa. El artículo 1503 CC concede el derecho a resolver por el solo temor de que pueda llegar a existir incumplimiento contractual. En este sentido sería una excepción al artículo 1124 CC, pues aún no existe tal incumplimiento, sólo el temor de que lo habrá en el futuro.
De ahí que el artículo 1503. II CC se remita a este último precepto cuando no exista en el vendedor aquel fundado motivo. Si se dan los requisitos descritos, podrá el vendedor pedir la resolución de la venta, sin posibilidad de concesión de nuevo plazo. No obstante, se puede defender que no resulta de aplicación el artículo 1503 CC si el precio aplazado está garantizado o el comprador lo afianza cuando el vendedor insta la resolución (argumento ex art. 1467 II).
10.2. Resolución en la venta de inmuebles por falta de pago del precio: En el contrato de compraventa de bienes inmuebles se puede pactar que la falta de pago del precio en el tiempo convenido dé lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Es el pacto comisorio en la compraventa o condición resolutoria expresa. No obstante, el artículo 1504 CC dispone que el comprador podrá pagar, aun después de haber expirado el plazo convenido, en tanto no haya
sido judicial o notarialmente requerido de pago por el vendedor. Lo que implica que el incumplimiento no determina por sí solo la resolución, sino que es una condición para que el vendedor realice el requerimiento exigido.
Ahora bien, hecho el requerimiento el pago del comprador no evita la resolución y el Juez no podrá conceder al comprador nuevo término. La condición resolutoria no produce la resolución en el propio momento del incumplimiento –al ser necesario el requerimiento-, pero sí la produce retroactivamente, en aquel momento. El requerimiento ha de contener una intimación referida no al pago del precio, sino a que el comprador se allane a resolver la obligación, reflejándose la decisión expresa de optar por la resolución.
Son presupuestos para la aplicación del efecto resolutorio del artículo 1504 CC los siguientes: se tratará de venta con precio total o parcialmente aplazado; existirá incumplimiento total o parcial en el plazo estipulado; y, finalmente, el vendedor habrá cumplido sus obligaciones. El artículo 1504 CC concede mayor tutela a los compradores en cuanto que permite pagar después de incumplido el plazo. Sin embargo, producido el requerimiento, el juez no podrá otorgar un nuevo plazo para el cumplimiento, facultad que sin embargo reconoce el artículo 1124 CC.
El artículo 1504, como norma específica, resulta de aplicación preferente. La resolución del artículo 1124 CC es de aplicación a los contratos de compraventa de bienes inmuebles en todo caso, aun cuando no se haya establecido condición resolutoria expresa (condición resolutoria tácita). Resuelto el contrato, el comprador deberá devolver la cosa recibida y el vendedor la parte del precio que hubiese llegado a percibir. Si no opta por la resolución, el vendedor siempre podrá ejercer la acción de cumplimiento del contrato, esto es, exigir el precio aplazado debido.
10.3. Resolución en la venta de muebles por falta de pago del precio: Según el artículo 1505 CC, respecto de los bienes muebles la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se haya pactado mayor dilación.
Los requisitos para la aplicación del precepto son los siguientes: que se trate de venta de bienes muebles; que no se haya hecho entrega de la cosa ni del precio, pues en tal caso sería aplicable el artículo 1124 CC; que se haya señalado un plazo para la entrega; que el comprador haya incurrido en mora, al no haberse presentado dentro del plazo señalado o, habiéndose presentado, no pague el precio, siendo indiferente la causa de la mora, culpable o no.
Al establecerse la resolución de la venta en interés del vendedor, éste puede, si así lo estima oportuno, pedir el cumplimiento contractual. En otro caso la resolución opera automáticamente sin necesidad de requerimiento y sin necesidad de haberla pactado. En las compraventas de bienes muebles, el pacto comisorio (con los efectos del art. 1504 CC) puede resultar de interés para los supuestos no recogidos en el artículo 1505 (entrega inmediata de la cosa y aplazamiento del pago del precio).
11. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA: El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ésta se pierde, se destruye o se deteriora por caso fortuito, fuerza mayor, o como consecuencia de la actuación de un tercero. Habrá que determinar quién soporta el riesgo, si el comprador o el
la entrega material de la cosa o también estarían incluidos en el concepto de posesión los supuestos de traditio ficta.
Aunque existen diferentes opiniones, parece adecuado sostener que la posesión a la que alude el precepto es la entrega de la cosa que consuma la compraventa y que transfiere el dominio. En consecuencia, puesto que al lado de la tradición real o material se encuentran las formas espiritualizadas de entrega, éstas serán suficientes a los efectos del artículo 1473. Se ha discutido sobre si basta la mera inscripción –en el supuesto de los inmuebles- supliendo a la tradición o si la inscripción debe ir acompañada de la tradición.
La doctrina ha venido entendiendo que antes de la inscripción deberá haberse consumado la compraventa con la entrega de la cosa. Ahora bien, habiéndose admitido la traditio instrumental –otorgamiento de escritura pública- como forma de entrega apta para dar lugar a la posesión, y teniendo en cuenta que en el Registro se inscriben los títulos consignados en escritura pública conforme al artículo 3 LH, en la mayor parte de los supuestos ya se habrá producido la entrega – otorgamiento de escritura pública del art. 1462 II Cc- cuando el derecho acceda al Registro. Por último, en cuanto al título de fecha más antigua, éste lo será el contrato (título material) más antiguo, aunque no esté documentado, susceptible de ser probado por cualquier medio.
13. EL PROBLEMA DE LA VENTA DE COSA AJENA: La transmisión de la propiedad en nuestro Derecho sigue el principio general según el cual nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nadie puede transmitir más de lo que tiene). La venta de una cosa realizada por quien no es su propietario no es apta para transmitir la propiedad al adquirente, como regla general. Excepcionalmente, el Derecho protege la apariencia creada haciendo inatacable la adquisición del tercero, en virtud de la confianza depositada por éste, con sacrificio del verdadero titular: son las denominadas adquisiciones a non domino (arts. 464 CC).
Fuera de situaciones de este tipo que no se corresponde analizar en este momento, se puede calificar como venta de cosa ajena aquélla en que la cosa o derecho objeto del contrato no pertenece al vendedor. Nuestro ordenamiento no sanciona con la nulidad la venta de cosa ajena, pues ningún precepto exige que el vendedor sea el propietario de la cosa. La validez de la venta implica que produce efectos.
Así, en primer lugar, el vendedor estaría obligado a adquirir la cosa a fin de cumplir el contrato o a conseguir que su propietario la transmita al comprador (pago de tercero). Si no lo consigue, deberá indemnizar los daños y perjuicios correspondientes (arts. 1101 y 1106 CC) por incumplimiento del contrato (art. 1124 CC).
Cuando el vendedor entregue al comprador una cosa ajena, habrá que tener en cuenta las reglas del saneamiento por evicción si aquella es reclamada con éxito por su propietario (art. 1478 CC). Si el comprador adquiere la propiedad de la cosa por vía de la usucapión, quedará saneado el vicio de falta de propiedad del transmitente o tradens. La venta de cosa ajena se diferencia del supuesto de la doble venta.
La doble venta requiere que en el momento de perfeccionamiento de la segunda venta, la primera no se haya aún consumado. Lo que implica una cierta coetaneidad entre ellas, pues si la primeramente concertada ya había quedado completamente consumada por pago del precio y entrega de la cosa, estamos en puridad ante un supuesto de venta de cosa ajena.
14. LA OPCIÓN DE COMPRA: La opción de compra no aparece regulada en el Código (salvo, el concepto de la misma que deriva del art. 1451. I). Su concepto ha sido delimitado jurisprudencialmente, siendo sus elementos esenciales los siguientes.
Se trata de un acuerdo por el que una de las partes concede a la otra (titular de la opción) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, en un plazo cierto y con señalamiento del precio de la futura adquisición, pudiendo ir acompañada por el pago de una prima por la concesión de la opción. El concedente no podrá retirar la oferta de venta en el plazo fijado.
Cuando el titular de la opción ejerza ésta en plazo, se extingue la opción y nace y se perfecciona el contrato de compraventa. El incumplimiento de lo pactado faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento, no sólo para exigir una indemnización.
La oponibilidad del derecho de opción a terceros adquirentes del bien se consigue a través de su inscripción en el Registro, inscripción que admite en determinadas condiciones el artículo 14 RH. La oponibilidad de la opción a terceros adquirentes ha hecho que un importante sector de la doctrina considere que se trata de un derecho de naturaleza real.
