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SEMINARIO 1: - DERECHO DE COSAS Y RELACIONES JURIDICAS REALES
- Como califica el TS el bote encontrado, con su contenido.
El bote encontrado el TS lo califica como tesoro oculto, el cual establece que para que sea tratado de ese modo ha de tratarse, de una cosa que no tenga dueño legítimo, y, por tanto, se desconozca la identidad del dueño o los dueños originarios.
En este supuesto el dueño originario sí que aparece mencionado, aunque lo difícil será determinar el sucesor de ese tesoro, debido al tiempo pasado entre la ocultación y el hallazgo.
El TS lo define como tesoro oculto, puesto que, aunque se conozca al dueño originario, no se puede determinar si los herederos, pueden tener el título de herederos. La argumentación del TS se basa en el art 352 CC: “Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.”
- ¿Qué tipo de eficacia tiene la cláusula de “reserva de tesoro”? ¿qué os parece la denominación?
El art 351 CC hace referencia a la pertenencia del tesoro oculto, y este refleja que “El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.”
Tiene eficacia contra todos, es decir, tendría eficacia contra todos; por el contrario, si se califica como obligacional, se tendría que haber incluido en todos los contratos de transmisión.
- (^) En consonancia con esta cláusula, ¿Qué conclusiones se da con el contenido del bote?
El TS hace referencia a los arts. 351 y 352 CC, así como en cuanto a la adquisición de la propiedad, estipulado en el art 609 CC: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”
Un derecho real es aquel que otorga un poder inmediato, solo puede recaer sobre cosas presentes. Eficacia jurídico – real absoluta.
SEMINARIO 2.- POSESION Y USUCAPION
Posesión, art 430 CC: “Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.” La posesión es la tenencia material, pero no tiene por qué ser objetivo de derecho. La posesión adquirirá derechos cuando el poseedor, posea el objeto como si fuera suyo, o tener intención de hacerlo suyo. También tendrá una posición fundamental, la posesión en concepto de dueño pues, derivará en la adquisición de la propiedad por usucapión.
Otros artículos fundamentales, que hacen referencia a los principios básicos que hacen referencia a la regulación sobre los efectos de la posesión: art: 432 CC, indica que puede haber un poseedor distinto que el titular del dominio, es decir, la titularidad puede recaen en diferentes sujetos. Art 433 CC, regula al poseedor de buena fe (teoría del título y el modo), es decir, el poseedor que sepa que existe vicio: de consentimiento. Art 434 CC, presunción de buena fe, prueba de la mala fe. Art 435 CC, prueba de mala fe. Art 436 CC, se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario. Art 437 CC Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.
Art 446 CC, Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.
No hay medios de acción, solo hay unos métodos de defensa a través de los interdictos: créditos de retener y de recobrar.
Tutela sumaria de la posesión, se redime en juicio verbal, procedimiento rápido, pero con unos efectos no tan efectivos como cuando se va a ejercer alguna acción.
Concepto de dueño no quiere decir concepto de propietario, sino del uso como titular de un derecho real, art 447 CC: Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. Art 448 CC presunción del justo título. Art 449 CC
Art 459 CC El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
En cuanto a la usucapión, hay que tener en cuenta los arts. Desde 1930 a 1939 CC; los requisitos de la usucapión se recogen en los arts. 1940 a 1960 CC. Los requisitos básicos son: posesión publica, pacifica, en concepto de dueño, ininterrumpida, además hay que tener en cuenta los plazos de la usucapión ordinaria (buena fe y justo título), distinguiendo entre bienes muebles, 3 años y bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 30 años entre ausentes; la usucapión extraordinaria, no exige buena fe ni justo título, pero si exige los requisitos de la posesión, con un plazo de prescripción de 6 años en bienes muebles y 30 años en bienes inmuebles.
1.- Julián adquiere de Pablo un inmueble por medio de compraventa y tradición el 1 de enero de 2000, inmueble que Pablo había poseído durante 5 años. El 1 de enero de 2006 Ricardo ejercita una acción reivindicatoria contra Julián, que posee el inmueble
El plazo de la acción reivindicatoria, empieza a computar desde el momento que se empieza a cuestionar la posesión, por lo que se puede reivindicar la posesión porque no se ha invertido la posesión en concepto de dueño.
3.- Marta compra a Luisa, que había sido anteriormente condenada por estafa, un local comercial inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de Martin. Marta se lo arrienda al poco tiempo de haberlo comprado. Al cabo de 7 años, Martin, que ha estado ausente, reivindica el local y pide que se condene a Marta a entregarle el local y abonarle todas las rentas que había percibido por el arrendamiento. ¿Tendrá éxito la pretensión de Martin?
Lo que tenemos que ver aquí, es la liquidación del estado posesorio, si ha habido buena fe, no hay que restituir los frutos, art 453, poseedor de buena fe y 455 CC, poseedor de mala fe.
4.- Alberto arrienda a Carlos un local comercial y se lo entrega. Diana, que es copropietaria con Alberto (a ella le corresponde 1/3 y a Alberto 2/3) y tiene la llave del local, penetra en él cuando Carlos está ausente en el trabajo, cambia la cerradura e impide a Carlos la entrada y continuar con las obras de adaptación para su negocio, para las que Alberto le había dado su autorización. Se pregunta:
a. ¿Carlos puede interponer alguna acción contra Diana?
Acción para posesión, hay que remitirse al interdicto de recobrar, con un plazo de 1 año, porque se le ha despojado
b. ¿Carlos tiene alguna acción frente a Alberto?
No puede ejercitar ninguna acción, aunque puede pedirle ayuda contra Diana.
5.- María, que vive como arrendataria en una casa de propiedad de Milagros, encarga a su representante, Marcelo, que gestiones para ella la compra de la casa. Pese a que Marcelo fracasa en su encargo porque Milagros se niega a vender la casa, miente a su representada, comunicando que ha perfeccionado la compra en su nombre el 1 de enero de 2000. María sigue viviendo en la casa creyéndose ya dueña de la misma.
a. En el momento actual (septiembre 2012), ¿cabe sostener que María ha adquirido la propiedad de la casa?
Si, puesto que se puede considerar que la propiedad ha sido adquirida mediante usucapión ordinaria, ya que han pasado 10 años, que es lo exigido para adquirir la propiedad por usucapión entre presentes.
No hay justo título, puesto que ha habido engaño, ya que no hay documento válido, por tanto, habrá usucapión extraordinaria.
b. ¿En algún momento futuro estaría en condiciones de adquirir la propiedad de la casa que habita?
Si cuando pasen 30 años.
SEMINARIO 3.- TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD. CESIÓN DE SOLAR A
CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA Y FUNCIÓN SOCIAL DE LA
PROPIEDAD. INMISIONES.
En febrero de 2010, Juan cede a Ramón y a su esposa Belén un terreno de su propiedad, situado en una urbanización residencial en régimen de propiedad horizontal, mediante un contrato que se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Como precio se fijó la cantidad de 300.000 euros, de los cuales 200.000 euros, manifestó el vendedor haberlos recibido, y los 100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se abonarían por el comprador mediante la entrega de una construcción a realizar en el futuro sobre una parte de dicho terreno, destinada a desarrollar la actividad profesional de cría de animales domésticos para su venta posterior, debiendo efectuar la entrega en enero de 2011.
En noviembre de 2010 finalizó la construcción de dicho local, pero no llegó a realizarse la entrega, ya que Ramón y Belén lo vendieron y entregaron a un tercero en diciembre de
Ante la falta de entrega, el vendedor del solar reclama judicialmente la resolución del contrato, promoviendo subsidiariamente, acción reivindicatoria frente al tercer comprador, fundada en que, como consecuencia del requerimiento de resolución del contrato, la finca en cuestión no es propiedad de Juan sino del vendedor.
En la demanda se formulan dos pedimentos: uno principal y otro subsidiario, instando la declaración de que la finca cedida es propiedad del vendedor, en virtud de resolución del contrato, o bien que se declare que el local construido para dichas actividades profesionales es de su propiedad en virtud de lo estipulado en dicho contrato.
Como consecuencia de la actividad de criadero de animales, D. Antonio, Dña. Beatriz y su hija, propietarios de una parcela colindante con la de aquéllos, y que se destina a vivienda, están soportando continuos ruidos, malos olores y enfermedades derivadas de problemas alérgicos, y quieren solicitar la retirada de dichos animales de la parcela, así como el depósito
SEMINARIO 6. PROPIEDAD HORIZONTAL.
CASO PRÁCTICO.
En un edificio de la calle Serrano, de Madrid, existen cuarenta pisos y cuatro locales comerciales. Inicialmente la cuota de participación era la misma para todos los locales comerciales y también era igual para los propietarios de los pisos de las letras A, B y C, por un lado, y para los propietarios de los pisos de las letras D y E, por otro lado. Pero dos de los propietarios de pisos de letra D han comprado el respectivo colindante piso letra E, para unirlo al suyo.
El 15 de noviembre de 2013 se colocó en el tablón de anuncios del portal un aviso sobre “Convocatoria de junta general ordinaria”, con el siguiente contenido:
“Se convoca a los propietarios del inmueble a la Junta general ordinaria que tendrá lugar en el portal del mismo el día 18 de noviembre de 2013, a las 20 horas en primera convocatoria y a las 20: 15 en segunda convocatoria, de acuerdo con el siguiente orden del día:
a. Aprobación de las obras y presupuesto para la instalación de un ascensor adicional.
b. Aprobación de las obras y presupuesto para: reparación y pintura de la fachada del edificio y de sus paredes interiores comunes, construcción de una rampa en el lateral de la escalera del portal, sustitución de la puerta principal de acceso al inmueble y sustitución de tuberías por problemas en las bajantes.
c. Supresión del servicio de portería y destino de la vivienda del portero a sala de reuniones de la comunidad.
d. Ejercicio de acciones contra el propietario de un piso ante las quejas de vecinos por los ruidos, música a alto volumen y basuras de las continuas fiestas que celebra.
e. Renovación de cargos con la propuesta de acumulación de todos ellos en el administrador.
f. Aprobación de las cuentas del año anterior y de las de la siguiente anualidad.
g. Autorización al Presidente para que proceda contra propietarios morosos.
En Madrid, a 15 de noviembre de 2011,
Fdo: Angela Rodríguez López
Administradora colegiada de Fincas”.
Llegado el momento de celebración de la Junta, a las 20 horas sólo habían llegado 18 propietarios en total. La Junta se celebró a la hora señalada para la segunda convocatoria con la asistencia de 32 propietarios de pisos y 2 propietarios de locales comerciales. Los asistentes, que decidieron prescindir de los que nunca van a las reuniones, aprobaron todos los puntos del orden del día.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
LHP: Artículo primero.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Existen dos tipos de propiedad horizontal: vertical y horizontal. La vertical hace referencia a los edificios que se construyen y alcanzan alturas. Horizontal hace referencia a las urbanizaciones y que tienen unos servicios comunes.
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo dieciocho: 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
- La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
- ¿Instalación del ascensor adicional, puede oponerse algún vecino? ¿Y qué normas se aplican para la resolución de la cuestión?
Artículo 10 LHP: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Ascensor como un elemento común.
Artículo 17 LHP: 3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar
la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
- ¿Es necesario que en la junta se aprueben todas las obras mencionadas?
Las reparaciones no necesitan acuerdo.
Artículo 10: Rampa: si es una mejor si estamos ante un servicio común, sino, sigue otro régimen, pues las personas que necesitan esto viene determinado por el artículo 17.2 LHP.
Gastos generales para el sostenimiento del edificio: ¿en relación con estos gastos, que consecuencia tendría la falta de pago por los propietarios que se opusieran? ¿Cómo se puede actuar contra estos que se niegan?
¿Si es posible la impugnación de los acuerdos y en base a que normativa?
Artículo 18 LHP: 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
- ¿Cuórum necesario para la validez de los acuerdos tomados en la junta sobre las obras reflejadas en el orden del día?
Artículo 10.3 LHP: b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
- ¿Cómo puede actuar la comunidad ante un vecino que desarrolla actividades molestas?
Artículo 7 LHP: 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
i. Servidumbres:
- ¿Cómo se constituyen las servidumbres?
La servidumbre nace bien por voluntad de los particulares (servidumbres voluntarias) o bien por disposición de la ley (servidumbres legales o forzosas), art 536 CC.
La servidumbre es un gravamen de un inmueble (previo sirviente), según el art 530 CC, en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño, es decir, el principal beneficiario es el dueño del otro inmueble (previo dominante).
- Basta documento privado
Siempre y cuando se trate de una servidumbre que se ha constituido a través de un negocio jurídico la cual exigirá que haya un titulo, es decir, que se trate de un negocio oneroso o gratuito, intervivos o mortis causa. En cuanto a la legitimación, hay que determinar que puede establecer una servidumbre el dueño pleno del predio sirviente. Además del titulo será necesario para su nacimiento la tradición.
- Requisitos para la constitución de servidumbre en relación de la titularidad del previo sirviente, respecto de las voluntarias
- Si el promotor debe respetar el derecho de paso otorgado en documento privado, y si cambiaria algo el hecho de que si hubiera escrito en el RP.
Derecho de superficie:
- Requisitos de constitución ¿está bien constituido en el caso?
- ¿Qué ocurriría si no se edifica en el plazo previsto? ¿si hay pactos entre las partes, serían validos?
- Si el edificio se construye en el plazo previsto, ¿quién sería el propietario de los apartamentos durante la duración del derecho? ¿y quién sería el propietario cuando se extinga el derecho de superficie? El propietario del suelo hace suyo lo edificado cuando se produzca la extinción del plazo del derecho
- Como calificaríais la cláusula que impide a pedro destinar los apartamentos a bar-restaurante, ¿Por qué?
No es una servidumbre
