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Viabilidad
Para realizar los ejercicios de viabilidad nos basaremos en los parámetros urbanísticos de cada ejercicio y en UNA fórmula:
LA FÓRMULA
(PEM + % sobre el PEM + Precio Solar) · %Beneficio = Precio Venta
Generalmente:
PS =
PEM = Precio Ejecución Material % PEM = Gastos = permisos, licencias… Precio Venta = La suma del valor de todo lo que queremos vender. Pisos, plazas de parking. Si nos dan el precio de urbanización lo sumamos al PEM antes de hacer el %del PEM.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS RELEVANTES
Edificabilidad = Relación entre m2 construibles del solar con los m2 construibles para el total del edificio. Sus unidades son m2techo/m2terreno. SI LO MULTIPLICAMOS POR LOS METROS CUADRADOS DEL SOLAR OBTENDREMOS EL VALOR MÁXIMO DE METROS CUADRADOS QUE PODREMOS REALIZAR SOBRE RASANTE (SÓTANOS NO SE CONTABILIZAN EN ESTE PARÁMETRO).
Ocupación = % del solar donde podremos ubicar nuestro edificio. Si tenemos un 80% de ocupación sobre un solar de 100m2 únicamente podremos construir en 80m2.
Profundidad edificable = ml desde fachada que se podrán construir hacia el interior del solar.
ARM (altura reguladora máxima) = máxima altura que podrá tener el edificio.
Densidad = Nº máximo de viviendas que se podrán construir. Sus unidades son viv/Ha. Multiplicaremos el valor que tengamos por lo metros cuadrados del solar Y LO DIVIDIREMOS ENTRE 10.000 para obtener el total de vivienda que podemos construir.
Material
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Macrógrafo
Mov. Tier-Cim Estructura Cerramientos Acabados
Para realizar los cálculos trabajaremos con el siguiente metraje:
Mov Tierra y Cimentación m2 planta edificio en el solar. Estructura m2 totales de las superficies del edificio (todas las plantas). Cerramientos ml del perímetro total (perímetro x nº plantas) Acabados m2 totales de las superficies del edificio (todas las plantas).
Si Mov y Cim van por separado la cimentación se calculará en Ml en planta
RESOLUCIÓN en función del profesor: EN CASO DE TENER MÁS DE UN EDIFICIO SIEMPRE INICIAREMOS LOS CÁLCULOS CON EL EDIFICIO MÁS GRANDE!! CONCEPTOS PARA TODOS! Siempre y cuando el enunciado no nos diga lo contrario y nos de un edificio de referencia. Fase Calculo P1: 1 pastilla = 2 semanas; en la repetición de plantas no habrá solape pero en las juntas entre pastillas sí. P2: No existe el concepto pastilla. Proporcionamos todo según fórmula y según la unidad.
Estructura M2 totales M.T. = Estr/4 M2 en planta Cim = Est/4 Ml en planta Cerra = estr Ml totales Acab = est /2 M2 totales
MT-CIM= EST=CER=ACA o MT=CIM=EST=CER=ACA *Con las proporciones que nos dé el enunciado.
El resto de edificios más pequeños. PARA P1: Si tiene el mismo nº de juntas de dilatación (número de pastillas) se proporcionará al de mayor m edificables. Si tiene diferente nº de juntas (pastillas), se calculará la duración de la estructura y el resto de las fases se proporcionará al edificio mayor.
Material
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LOCALES PARA EL PERSONAL
Vestuario (armario por trabajar más banquetas)
- Obra pequeña 0.75 m2/trabajador
- Obra grande 1 m2/trabajador
Comedor (mesa más banquetas, más microondas mínimo)
- Obra estándar 1,10 m2/trabajador
Servicios higiénicos
- Obra estándar 0.75 m2/trabajador o 1 ducha cada 10 trabajadores o 1 lavabo cada 10 trabajadores o 1 wc cada 10 trabajadores
Oficina de obra
- Obra estándar 1,25-2 m2/persona o Prefabricados 10, 15, 18, 25… m
POP CONTENIDOS
Instalaciones Generales:
- Vallado del recinto de la obra
- Carteles señalización seguridad
- Accesos 3.1. Vehículos 3.2. Personas
- Locales personas 4.1. Vestuarios 4.2. Servicios 4.3. Oficina 4.4. Dirección de obra 4.5. Sala ventas
- Instalaciones 5.1. CGP 5.2. Conexión agua 5.3. Conexión residuales
- Grúas (marcando brazo y altura sobre gancho)
Estructura:
- Taller de armaduras 1.1. Stock de barras 1.2. Medida y corte 1.3. Montaje 1.4. Stock preparados
- Encofrados 2.1. Stock general 2.2. Elementos preparados 2.3. Sierra de disco
- Casetones
- Central hormigonera siempre que sea necesaria, podemos no ponerla y justificar que el hormigonado de la estructura se realizará mediante bombeo de camiones bomba.
Movimientos de tierras:
- Armaduras 1.1. Stock general armado cimientos 1.2. Taller móvil armado in situ
- Ejecución cimientos
- Rampa de acceso
- Maquinaria (retro)
- Bañera tierras
- Camión grúa para descarga de palets
- Protección.
Cerramientos:
- Amasadora continua
- Andamios tubulares
- Montacargas
- Plataforma descargable
- Colector i evacuación ruinas
- Transpalet
- Serra diamant
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GRÚAS
- Tiene una cimentación propia de aproximadamente 3x3x2prof en función de la grúa. (se queda fija en el solar para siempre)
- Características vitales para definirla: o Peso máximo en punto (cálculo según hormigonado o estándares) o Altura propia edificación y edificios colindantes (3-6m sobre ellos de margen). o Radio de giro La TOTALIDAD DEL EDIFICIO, estándar de 30–40 m
o Distancia entre la punta de pluma y la torre de la otra >= 2m
Ubicación:
- Siempre que sea posible en el exterior del edificio cubriendo su totalidad.
- En caso de ser en el interior. (Gallofre ascensor lo último). o Patio trasero (Toda al descubierto y el gruista tiene buena visibilidad) o Patio interior o Zona ascensor
- Separarla lo máximo de fachadas para facilitar su ejecución
- Por norma general en las aceras no está permitido
En su radio debe cubrir:
Salida de hormigón preparado / armaduras preparadas / encofrados preparados y todo aquello que no necesite de ella fuera del radio siempre que sea posible.
