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manual de topoevn
Tipologia: Manuais, Projetos, Pesquisas
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Não perca as partes importantes!
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MATERIAL DIDÁTICO
Conchas Agosto de 2005
Palestra de Eduardo Augusto no GeoPOA, em novembro de 200 4
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A decisão pela inserção ou modificação de dados da qualificação pessoal das partes é de extrema dificuldade. Há casos que o registrador deve resolver de ofício e outros que apenas um procedimento judicial específico tem o poder de solucionar. A inserção do CPF não existente no título (pessoa era menor impúbere na época do título) deve ser feita de ofício, mas a correção do nome, quando há dúvidas se realmente se trata da mesma pessoa, somente mediante intervenção judicial.
A retificação extrajudicial efetuada por simples requerimento engloba as mesmas hipóteses legais para a retificação de ofício, mas, por envolver a iniciativa do titular do direito real, sua segurança jurídica é maior ainda. De qualquer forma, compete ao oficial verificar se a alteração pretendida não tem o condão de prejudicar terceiros; havendo qualquer indício, a qualificação negativa do pedido é a única saída (na dúvida, prevalece o registro).
O procedimento sumário de retificação extrajudicial é utilizado quando se faz necessária a análise de provas produzidas pelo interessado para decidir sobre o pedido. Pode envolver todas as hipóteses anteriormente enumeradas quando a complexidade exigir. Mas as principais hipóteses em que tal procedimento será necessário são as seguintes:
retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; e reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.
Qualquer uma dessas hipóteses, ao contrário do que a disposição geográfica dos incisos do artigo 213 leva a crer, exige a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico e anotação de responsabilidade técnica (A.R.T.).
Quanto à retificação que vise à indicação de rumos, ângulos ou coordenadas geodésicas, há que se verificar se os dados constantes da matrícula permitem, com a necessária segurança jurídica, concluir pelos dados a serem inseridos (neste caso, como o registrador não é um matemático, compete ao agrimensor atestar a veracidade de tal condição, sob as penas da lei). Se os dados existentes na matrícula forem tênues para tal conclusão, tal retificação deverá seguir o procedimento ordinário (artigo 213, inciso II).
Por fim, o procedimento ordinário, utilizado para efetuar qualquer uma das hipóteses legais de retificação previstas na Lei dos Registros Públicos. Sua diferença para o procedimento sumário está na existência de contraditório, pois torna-se obrigatória a anuência dos proprietários ou posseiros dos imóveis confrontantes, haja vista o potencial perigo de causar prejuízos a terceiros.
Estrutura básica de um procedimento
Conhecendo a estrutura básica do procedimento ordinário de retificação extrajudicial, fica mais fácil deduzir como ordenar os documentos e provas no procedimento sumário, por ser este resumido, mais simples. Esta estrutura é apenas uma sugestão, podendo ser adaptada de acordo com o caso concreto e com suas particularidades. O que importa é conseguir unir as informações necessárias de forma coerente que facilite e justifique a decisão tomada.
Estrutura básica:
^ requerimento; certidão atualizada da matrícula ou transcrição; ^ laudo técnico do agrimensor; memorial descritivo; ^ levantamento planimétrico; e outras provas necessárias.
Qualquer tipo de prova pode ser incluído no procedimento, desde que útil para a decisão a ser tomada. Assim, podem ser incluídos mapas, fotos, recibos, imagens de satélite, contratos, etc. Compete ao interessado instruir o procedimento da melhor maneira possível para que o registrador tenha condições de decidir com maior segurança jurídica. Em contrapartida, pode o oficial, se julgar necessário, exigir novos meios de prova, sob pena de indeferir o pedido (na dúvida, prevalece o registro).
O procedimento ordinário é essencial, portanto, quando a descrição tabular apresenta falhas que podem influenciar as descrições dos imóveis confrontantes, como medida de perimetrais, área, ângulos de deflexão, etc. Por esse motivo, a participação dos titulares dos imóveis confrontantes é a regra que o diferencia do procedimento sumário.
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Detalhamento da estrutura básica
O requerimento deverá ser firmado pelo interessado pela retificação que, em regra, é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado.
No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (dos cônjuges, inclusive).
Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização, ou seja, de que “declaramos, sob as penas da lei, que todas as informações apresentadas com este requerimento são a expressão da verdade”.
Ilmo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas
Os proprietários do imóvel de matrícula 5.768, abaixo qualificados, vêm à presença de V. Sa. requerer o que segue. Tendo em vista que a descrição tabular do imóvel não apresenta as distâncias e os rumos das perimetrais, requer a retificação dos dados descritivos do imóvel, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73. Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais documentos probantes para a devida avaliação e decisão. Declaram, sob as penas da lei, que os dados e informações juntadas a este requerimento são verdadeiras.
Conchas, 12 de outubro de 2004.
……………………………………… Pedro Gonçalves Almada RG – CPF
…………………………………… Ana Maria Almada - cônjuge RG – CPF
Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por exemplo, um desmembramento havido no imóvel.
Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para o levantamento da situação tabular e apresentação de soluções concretas para o problema.
Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar a titularidade exclusiva sobre um único imóvel.
Numa folha à parte, de preferência em papel timbrado de sua empresa, se houver, o agrimensor deverá fazer um sucinto histórico da situação tabular do imóvel e dos motivos da retificação. Nesse laudo, o agrimensor deverá declarar, sob as penas da lei, de que efetuou pessoalmente o levantamento do imóvel e que todos os dados apresentados são verdadeiros.
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Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e memorial anexo nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa propriedade.
nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 10.
nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 2.
nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 11.
Havendo confrontação com imóvel público, exigir a anuência municipal, tanto na planta como no memorial, com dizeres equivalentes a este:
Atesto, para os devidos fins, que os dados apresentados nesta planta e memorial anexo não prejudicam a área da Praça Tiradentes que é administrada por este Município.
Conchas, 14 de outubro de 2004.
Ludmila Capellari Secretária de Obras de Conchas-SP
O livre convencimento motivado
Estando devidamente instruído o procedimento, compete ao Oficial de Registro decidir pela procedência ou não do pedido.
Faltando a anuência de um ou mais confrontantes, esta será suprida pela notificação extrajudicial. A não-impugnação no prazo legal de 15 dias resultará na anuência tácita do confrontante.
A inexistência de impugnação ou a anterior anuência de todos, apesar da literalidade do texto do §5º do artigo 213, não é suficiente para decidir pela procedência do pedido. O pedido somente será acatado se comprovado sua juridicidade.
Assim, compete ao registrador as seguintes precauções antes de decidir o pedido:
a área abrangida pelo registro é a mesma apresentada na retificação? ^ não está sendo incluída área não titulada na retificação, ou seja, utilizando o procedimento extrajudicial da retificação para aquisição originária de imóvel? não houve a omissão, proposital ou não, de algum imóvel confrontante? todos os titulares do imóvel objeto do pedido anuíram com a retificação?
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Após essas considerações, o registrador deverá decidir se defere ou não o pedido de retificação extrajudicial de registro. Para tal, deverá utilizar-se de seus conhecimentos jurídicos (o registrador é um profissional do direito) e decidir com base em seu livre convencimento motivado.
Não existem verdades absolutas. A decisão de apenas deferir o pedido nos casos em que houve completa comprovação dos dados não é o objetivo da lei. Os dados existentes no registro imobiliário estão tão defasados (em virtude da antiga e inflexível imutabilidade dos registros), que exigir mais do que o “fumus boni juris” é impedir a modernização dos registros e atravancar a solução de seus problemas.
Assim, não havendo indícios de erros ou fraudes, prevalece a boa-fé do requerente e do profissional técnico, que declararam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os dados apresentados.
A responsabilidade pelos erros na retificação
Errar é humano. Ignorar que isso possa ocorrer nos procedimentos extrajudiciais de retificação é um erro maior ainda.
Esse risco, apesar de previsível, não pode ser usado como “muleta” para indeferir o pedido por não estar o registrador completamente seguro de que os dados são corretos. A definição sobre o pedido não é apenas um poder, mas principalmente um dever do registrador perante a comunidade. Esse poder-dever deve ser exercido com responsabilidade, sendo inafastável.
E se houver erros? E se for comprovado que os dados apresentados estavam incorretos, por falha na digitação do memorial e da planta? E se for comprovada a má-fé do proprietário que pretendia prejudicar um vizinho ausente e incluir parte de suas terras em seu imóvel? Quem será responsabilizado?
A responsabilidade principal está nas mãos do proprietário (no tocante à localização e principais dados de seu imóvel) e do agrimensor (no tocante aos dados técnicos de levantamento). Esses sim poderão ser responsabilizados civil e criminalmente, nos casos em que o erro prejudicar terceiros.
O registrador também poderá ser responsabilizado, mas apenas se comprovada sua má-fé ou desídia na análise do procedimento. Entende-se por desídia o total desleixo, negligência, descaso, preguiça na atividade de análise e decisão no procedimento.
O segredo para evitar uma futura (e injusta) acusação de desídia, nos casos em que se comprovar a existência de fraudes ou erros no resultado da retificação, está na correta condução do procedimento, em que dois verbos devem prevalecer a todo o custo: documentar e justificar.
Havendo a juntada de todas as provas existentes e a consistente justificação com base nelas do porquê do deferimento do pedido, o registrador estará isento de qualquer responsabilização por eventuais falhas que o procedimento poderá conter. A própria legislação já prevê essa possibilidade erros, tanto que o artigo 214 facilita a invalidação desses atos. Além disso, o procedimento do artigo 213 pode ser utilizado novamente para retificar a retificação, uma vez que não gera coisa julgada, podendo o registro ser alterado toda vez que for provada sua necessidade e juridicidade.
Falhas comuns na leitura do artigo 213
Há algumas falhas de leitura e interpretação do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos que devem ser destacadas e desmitificadas:
a única diferença entre os procedimentos sumário (parte do inciso I) e ordinário (inciso II) é a necessidade ou não de anuência dos confrontantes;
apesar de a obrigação de apresentar memorial, planta e anotação de responsabilidade técnica estar prevista no inciso II do artigo 213 (procedimento ordinário), algumas das hipóteses de retificação previstas no inciso I (as do procedimento sumário) deverão estar instruídas com esses mesmos documentos, em virtude das características próprias do que deverá ser decidido;
os parágrafos do artigo 213, apesar de sua maioria se referir a detalhes sobre o procedimento ordinário, estão ligados ao “caput” e a seus dois incisos e não diretamente ao inciso II. Portanto, a notificação está revista no “§2º do artigo 213” e não no “§2º do inciso II do artigo 213”;
a apuração de remanescente, prevista no §7º do artigo 213, poderá ser efetivada pelo procedimento sumário, se for desnecessária a anuência dos confrontantes, ou ordinário, no caso contrário; em alguns casos especiais em que a segurança jurídica permite, até mesmo por simples requerimento;
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Requerimento
Laudo Técnico
Memorial Descritivo
Levantamento Planimétrico
Extra: Anuência acertada por Email
MEMORIAL DESCRITIVO
De Para Ângulo Distância 1 2 132°00'57" 240,108 m 2 3 67°56'27" 265,312 m 3 4 123°19'52" 213,512 m 4 5 213°12'55" 161,362 m 5 6 147°54'47" 239,008 m 6 7 254°49'38" 491,225 m 7 8 304°45'42" 262,138 m 8 9 260°47'20" 180,721 m 9 10 343°02'02" 198,270 m 10 11 18°41'14" 230,733 m 11 1 61°12'22" 240,237 m
Área m²: 390.777,949 m² Área ha: 39,0778 ha Perímetro: 2.722,626 m
Vértices Confrontações 1 ao 4 Imóvel de Matrícula 1634 3 ao 6 Imóvel de Matrícula 8731 6 ao 7 Imóvel de Matrícula 12650 7 ao 10 Imóvel de posse de Paulo Amarildo 10 ao 1 Imóvel de Transcrição 34219 (confrontação pelo rio do Peixe)
Conchas, 12 de julho de 2005.
Daniel Alexandre Janini Engenheiro Agrimensor CREA 5060726074/B
Av. Independência, 546 – sala 92 – Piracicaba-SP [email protected] (19) 3432-
continuação do memorial descritivo do Sítio São José:
Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as informações apresentadas nesta planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo.
Conchas, 12 de julho de 2005.
Pedro Gonçalves Almada CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-
Ana Maria Almada CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-
Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e memorial anexo nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa propriedade.
João Afonso da Silva RG 12.345.654 – CPF 050.121.246- Imóvel de Matrícula nº 1634
Mário Afonso da Silva RG 15.095.321 – CPF 094.548.356- Imóvel de Matrícula nº 8731
Eucatex S.A. – Paulo Salim Maluf RG 18.495.123 – CPF 087.900.533- Imóvel de Matrícula nº 12650
Paulo Amarildo RG 22.385.765 – CPF 076.768.546- Imóvel de Posse
USP-Esalq – Prof. Demétrius RG 11.447.365 – CPF 123.758.211- Imóvel de Transcrição nº 34219
Av. Independência, 546 – sala 92 – Piracicaba-SP [email protected] (19) 3432-
ANUÊNCIA DE CONFRONTANTE PEDIDA POR EMAIL
RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ÁREA
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-
Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro [email protected]
NO NOTTIIFFIICCAAÇÇÃÃOO EEXXTTRRAAJJUUDDIICCIIAALL
Trata-se de procedimento extrajudicial de retificação de registro envolvendo o imóvel de matrí- cula 2833, deste Registro Imobiliário, processado nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
Tendo m em m vista m que m V. m Sa. m é m titular/responsável m pelo m imóvel m confrontante m (Matrícula m 1634 ) m e não há sua anuência expressa na planta e no memorial descritivo apresentados, V. Sa. fica NOTIFICADO do inteiro teor dos trabalhos técnicos que seguem anexos, podendo, nos termos do §2° do artigo 213, impugnar fundamentadamente os presentes trabalhos, no prazo legal de 15 dias.
Nos termos do §4° do artigo 213 da LRP, a falta de impugnação no prazo da notificação resulta na presunção legal de anuência do confrontante ao pedido de retificação de registro.
Portanto, as opções que a lei confere ao NOTIFICADO são: 1) impugnar fundamentadamente;
Esclareço, finalmente, que eventuais falhas que venham a ser provadas no futuro não impe- dem novo procedimento retificatório nem vinculam a pessoa que anuiu nos presentes traba- lhos, estando resguardados seus direitos reais nos termos da legislação civil, exceto nos casos de usucapião (artigo 214, §5°, da LRP).
Em ......../........./ 2005
Recebi a 1ª via desta Notificação:
............................................................................................... nome: endereço: telefone:
Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-
Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro [email protected]
DDEECCIISSÃÃOO IINNTTEERRLLOOCCUUTTÓÓRRIIAA
Trata-se v de v requerimento v para v retificação v da v descrição v do v imóvel v de v matricula v 2833 v para corrigir a descrição tabular, que está precária e merece reparo.
Com vbase vna vatual vredação vdos vartigos v 212 ve v 213 vda v Lei v dos vRegistros vPúblicos, va vretificação de registro é de competência do Oficial de Registro de Imóveis.
O requerimento está devidamente instruído. O laudo técnico assinado pelo profissional e o requerimento dos proprietários atestam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os dados apresentados. O engenheiro atestou que fez pessoalmente o levantamento da área e apresentou a devida A.R.T.
Por envolver alteração de rumos em todas as faces do imóvel, todos os confrontantes devem apresentar sua concordância, o que fora efetivada apenas em parte, tendo sido requerida a notificação dos faltantes.
Entretanto, os trabalhos técnicos não atendem as normas de agrimensura, pois os dados apresentados (números) não conferem com a planta (desenho), conforme comprovado pelo anexo v a v esta v decisão. v A v divergência v foi v enorme, v havendo v erro v linear v absoluto v de v28, metros.
Em decorrência, proceda-se a notificação do interessado para apresentar, em 15 dias, novos trabalhos técnicos que representem a realidade fática do imóvel, pois a “retificação de registro” deve ser feita para adequar a matrícula ao imóvel, de acordo com o que existe na realidade. A notificação deverá ser certificada no verso desta decisão interlocutória, cuja cópia será entregue ao requerente.
Após o prazo, com ou sem manifestação do requerente, voltem os autos conclusos para a competente qualificação registral.
