UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
INSTITUTO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
APOSTILA DA DISCIPLINA
IT 188 - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Profa. Msc. Marlene Salete Uberti
Seropédica, 2006
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Apostila de Avaliações e Pericias
Tipologia: Notas de estudo
2011
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UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
INSTITUTO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
APOSTILA DA DISCIPLINA
IT 188 - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Profa. Msc. Marlene Salete Uberti
Seropédica, 2006
1 - ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
1.1 - Introdução
A Engenharia de Avaliações é uma especialidade da engenharia que reúne um conjunto amplo de conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, bem como em outras áreas das ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução. A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades específicas onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. A arte da Engenharia de Avaliações foi desenvolvida principalmente a partir de 1890 quando engenheiros, economistas e os tribunais começaram a encarar seriamente o trabalho formal de avaliações. A Engenharia de Avaliações serve para subsidiar tomadas de decisões a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza, tais como: imóveis, máquinas e equipamentos, automóveis, móveis e utensílios, culturas, jazidas, instalações, empresas, marcas, patentes, softwares, obras de arte, empreendimentos de base imobiliária como shopping centers, hotéis, parques temáticos, cinemas, etc. além de seus frutos e direitos. A Engenharia de Avaliações deve ser praticada por engenheiros, arquitetos, agrônomos, cada um obedecendo a sua habilitação profissional, de acordo com as leis do Confea – Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, que detenham os conhecimentos necessários para realização do trabalho avaliatório a ser executado. As avaliações devem ser realizadas com base em normas técnicas da ABNT – Associação brasileira de normas técnicas, através da aplicação de metodologia apropriada. A sua aplicação adequada exige, além dos conhecimentos necessários para elaboração do trabalho, dedicação, segurança, reserva, consciência, sendo de justiça, ética profissional, isenção, competência, senso crítico, investigação, observação, criatividade e, acima de tudo, amor.
1.2 - Campo de aplicação
A Engenharia de Avaliações é de grande interesse para os diversos agentes do mercado imobiliário tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, compradores ou vendedores de imóveis. Ainda para empresas seguradoras, o poder judiciário, os fundos de pensão, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investidores, etc. Entre diversos serviços que podem ser realizados, a Engenharia de Avaliações pode subsidiar:
- Operações de garantias;
- Transações de compra e venda;
- Transações de locação;
- Decisões judiciais;
- Taxação de impostos prediais, territoriais, de transmissão;
- Decisões sobre investimentos;
- Balanços patrimoniais;
- Operações de seguros;
- Separações ou cisões de empresas;
- Desapropriações amigáveis ou judiciais;
- Etc. Existe um vasto mercado de trabalho, formado tanto pelo setor público como pelo setor privado, destacando-se entre eles o poder judiciário. Neste último, para cada causa
Assim, surge um aspecto bastante complexo que é o conceito de valor. Existem diversos tipos de valor que podem ser atribuídos a um bem, entre eles: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de Mercado, Valor Contábil, etc. Com tantos tipos de valor o engenheiro de avaliações se defronta com uma questão: Qual o valor a adotar? Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preço. Mas onde está a importância dessa diferenciação, tratando-se de uma avaliação imobiliária? A resposta a esta pergunta nos leva aos primórdios da Engenharia de Avaliações, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram “valor” como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade da avaliação, envolvendo aspectos psicológicos. Surgia então a chamada escola plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contábil, o tributário dentre muitos outros relacionados, considerando assim o valor como um elemento puramente subjetivo. Em oposição, surgia a escola monovalente, que estabelece que o valor de um imóvel em dado momento é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Ou seja, não existe diferença entre fazer uma avaliação para quem deseja vender ou para quem deseja comprar: o valor determinado pelo avaliador deverá ser o mesmo nas duas situações. Hoje, prevalece o princípio monovalente, cujo valor de um bem é único, referenciado inclusive na NBR 14653-1 como valor de mercado : Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, entendida esta como a sua capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo, e até mesmo a um capricho (MOREIRA, 1994). Para o mesmo autor, a palavra valor é usada em muitos sentidos diferentes. Quando aplicado a propriedade, traz consigo um sentido de desejo, de posse, domínio ou troca de propriedade, medida em termos de unidade imobiliária. Contudo, não se pode perder de vista as condições sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha um significado real, pois o tempo, lugar, a finalidade e as partes interessadas são elementos que afetam a medida do valor da propriedade.
O valor de um bem imóvel, a exemplo de outros bens de consumo, também é determinado pela lei da oferta e da procura, que estabelece que quanto maior a necessidade, maior a procura e maior o valor. E, quanto menor a quantidade de bens disponíveis no mercado, maior a raridade e maior seu valor. O valor de um imóvel é então, função da utilidade e da escassez. O valor não pode ser confundido com “preço”, pois este representa a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transação comercial. Quando existe um equilíbrio entre os fatores econômicos e sociais que ocorrem numa operação imobiliária, o preço pago pelo imóvel deve representar o valor deste imóvel. Isto nem sempre ocorre, pois interesses pessoais, representados pelos desejos ou necessidades, podem conduzir a preços maiores ou menores do valor de mercado. As palavras custo e valor têm significados distintos: preço é a quantia paga pelo comprador ou vendedor e custo é o preço pago mais as outras despesas em que incorre o comprador na aquisição da propriedade.
1.5 - Definições de valor
A literatura da Engenharia de Avaliações é abundante em termos que são usados num sentido técnico especial, e conseqüentemente, exigem uma definição precisa para fixação do seu sentido quando usados em trabalhos de avaliação. Valor é a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo de possuir um bem.
Valor de Mercado – Corresponde ao preço que as partes envolvidas – compradores e vendedores – acordariam entre si em condições de concorrência perfeita. O vendedor deseja vender, mas não é obrigado a tal; por outro lado, o comprador deseja comprar, mas igualmente não é forçado, podendo escolher livremente entre outras opções que o mercado oferece. Além disto, ambos conhecem o imóvel e o comportamento do mercado, tendo condições de avaliar sua tendência de valorização (ou de desvalorização).
Valor de Reposição – Refere-se àquele valor da propriedade determinado na base do que ela custaria para ser substituída por outra igualmente satisfatória.
Valor Rentábil – de uma propriedade é o valor atual de suas receitas líquidas prováveis e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas e despesas recentes e nas tendências dos negócios.
Valor de Uso – em muitas ocasiões, o imóvel avaliando apresenta características específicas e/ou atípicas, que fazem com que não haja um mercado para eles. É o caso, por exemplo, de prédios públicos como escolas, museus, igrejas, praças, etc. Apesar destes imóveis não terem um valor de mercado, eles tem um valor de uso, que pode ser avaliado. Os imóveis de caráter histórico, artístico, monumentos, apresentam atributos que podem valorizar (ou desvalorizar) o valor deles. Nestas situações, deve-se considerar estas características, justificando-se qualquer alteração de valor delas decorrentes.
1.6 - Técnicas de Avaliação
A aplicação da metodologia mais adequada para realização de um trabalho avaliatório depende fundamentalmente das condições mercadológicas com se defronta o avaliador, pelas informações coletadas neste mercado, bem como pela natureza do serviço que pretende desenvolver. Os métodos disponíveis, de acordo com a NBR 14653- 1, classificam-se em métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos e métodos para identificar o custo de um bem, podendo ser, em determinadas circunstâncias, conjugados. Cada um destes métodos será estudado posteriormente.
1.6.1 - Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
Método comparativo direto de dados de mercado : Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Método involutivo : Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico- econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Método evolutivo : Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Uma vez identificado o problema, o processo de avaliação continua com um levantamento preliminar (condições mercadológicas, informações coletadas neste mercado), que servirá para indicar o método mais aconselhável de avaliação. Como exemplo, vamos supor que um avaliador venha a se defrontar com o problema de avaliar uma igreja que deverá ser desapropriada para atender à execução de uma obra pública; uma igreja é um imóvel que não produz renda, então o método da renda não poderá ser aplicado. Da mesma forma, o método comparativo direto de dados de mercado não poderá ser aplicado porque nunca houve igrejas a venda para servirem de comparação. Fica assim definido o plano de trabalho, que só poderá ser encaminhado pelo método da quantificação do custo. O processo de avaliação prossegue com a obtenção dos dados, que tem por objetivo reunir dados de mercado referentes a vendas, rendas (aluguéis) e custos de outros imóveis e também obter dados referentes ao imóvel sob avaliação. A obtenção dos dados é seguida pela análise dos dados, quando o avaliador deverá fazer uma triagem destes dados, descartando aqueles que se distanciaram demasiadamente da média ou que não sirvam de comparação com o imóvel em avaliação. O avaliador deverá também fazer um exame das tendências locais onde o imóvel está localizado, que afetem o valor da propriedade que se tem sob exame. Após todas estas etapas, o avaliador deverá aplicar um dos métodos citados, conforme o caso em questão e assim determinar o valor mais provável da propriedade, que mais se aproxime do valor de mercado.
2.2 - Atividades Básicas
2.2.1 - Requisição da documentação Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.
2.2.2 - Conhecimento da documentação É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
2.2.3 - Vistoria do bem avaliando Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.
2.2.4 - Coleta de dados É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas
anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.
Aspectos Quantitativos : É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando. Aspectos Qualitativos : Na fase de coleta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Situação mercadológica: Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.
2.2.5 - Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.
2.2.6 - Tratamento dos dados Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.
3. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
3.1. Introdução
Neste método, o valor da propriedade avalianda, ou de alguma de suas partes, é determinado através da comparação entre dados de mercado relativos a propriedades de características semelhantes a ele. A classificação dos imóveis urbanos está descrita da seguinte forma: Quanto ao uso : a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto. Quanto ao tipo do imóvel, entre outros : a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritório (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpão; g) vaga de garagem; h) misto; i) hotéis e motéis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n) prédios industriais. Quanto ao agrupamento dos imóveis : a) loteamento; b) condomínio de casas; c) prédio de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); e) conjunto de salas comerciais; f) prédio comercial; g) conjunto de prédios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial.
O método comparativo direto de dados de mercado é o método que deve ser utilizado preferencialmente numa avaliação de propriedades. Sua aplicação desenvolve- se através das seguintes etapas: a) Caracterização da propriedade avalianda;
- Dimensões (testada, laterais, fundos), área e forma;
- Topografia;
- Pedologia;
- Restrições ao uso e/ou existência de direitos que possam alterar o valor (servidões, usufrutos, aforamentos, ...), etc.
3.2.3 – Benfeitorias
- Características de localização (vão influir no conforto térmico e acústico):
- No terreno ou edifício;
- Orientação solar, ventilação, iluminação.
- Segurança (invasões, incêndios, outros sinistros);
- Características da construção (tipo, qualidade da construção e do projeto, padrão, idade real, idade aparente, vida útil estimada, estado de conservação);
- Descrição da construção (área útil e total, áreas cobertas e descobertas, número e caracterização das dependências);
- Benefícios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou estacionamento, salão de festas, parque de recreação, piscina, sauna, ...); etc.
A vistoria é a atividade que permite ao engenheiro de avaliações conhecer da melhor maneira o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. Devem ser levantados apenas os principais aspectos relevantes à formação do valor. Além daqueles já mencionados na caracterização da região, do terreno, a NBR 14653-2 menciona ainda o levantamento dos aspectos funcionais (arquitetônicos, de projetos e paisagísticos) e dos aspectos ambientais (adequação da construção ao uso recomendado para a região e preservação do meio ambiente) na caracterização das edificações e benfeitorias. A caracterização do imóvel avaliando pode ser complementada com fotografias, plantas, desenhos e outros documentos, para esclarecer aspectos relevantes na avaliação.
3.3 – Fatores de valor
Muitos são os fatores que influenciam o valor de um imóvel urbano, seja um terreno, seja uma construção ou benfeitoria. Um terreno é único. Mesmo em loteamentos nos quais encontramos, a princípio, terrenos muito semelhantes entre si, características de vizinhança em breve lhe conferirão atributos de diferenciação. Além de singulares, os terrenos são irreprodutíveis e inamovíveis. Sua situação pode lhe conferir um valor excepcional. Apresentamos a seguir alguns fatores que influenciam o valor de terrenos urbanos (MOREIRA, 1994; FIKER, 1993).
3.3.1 - Região (Bairro)
O ambiente onde está inserido o imóvel tem grande influência no seu valor. Alguns aspectos a serem considerados: i) Serviços comunitários: transporte coletivo; equipamentos comunitários de ensino; cultura e recreação; comércio e prestação de serviços; mercado de trabalho; saúde; segurança, etc. ii) Vizinhança: proximidade a instalações poluentes (gases, ruídos excessivos, etc.) e a vizinhos incômodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhança tem o efeito contrário.
iii) Potencial de utilização: um imóvel vale pelo que produz. A produtividade de um terreno pode ser medida pelo seu aproveitamento potencial, definido pelo Plano Diretor Municipal, que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo.
- Parcelamento do solo: área para fins de circulação, áreas verdes, áreas institucionais. As quadras e os lotes devem ter medidas que possibilitem uma boa utilização do terreno.
- Uso do solo: residencial (uni e multifamiliar); comercial (varejista e atacadista); industrial (indústria não incômoda, pesada, poluente, etc.); prestação de serviços; uso institucional; usos especiais.
- Ocupação do solo: recuos, altura máxima e mínima das edificações, taxa máxima de ocupação do lote. A cidade é dividida em zonas, onde são definidos os usos permitidos, os toleráveis sob certas condições e os não permitidos. As diretrizes acima relacionadas fixam a densidade demográfica e estabelecem o coeficiente de aproveitamento do terreno, que é a relação entre a área da construção e a área do lote.
3.3.2 - Logradouros públicos
i) Largura: uma rua muito estreita tem tendência a desvalorizar um terreno, pela dificuldade de circulação e estacionamento. Ruas de largura média são fáceis de serem atravessadas, beneficiando a concentração de estabelecimentos de serviços (comércio em geral); ii) Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno; iii) Melhoramentos públicos: redes de água, de esgoto, de telefone, de iluminação, de drenagem de águas pluviais; pavimentação e arborização das vias, etc., são fatores de valorização; iv) Tráfego intenso de pedestres e veículos: influi positivamente no valor dos terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas residenciais.
3.3.3 - Características físicas do imóvel
i) Frente para o logradouro: o valor do imóvel é proporcional à sua frente. ii) Profundidade: existe uma faixa de profundidade dentro da qual o valor unitário é máximo e permanece constante. Além do limite desta profundidade, o valor unitário decresce, devido à maiores dificuldades de aproveitamento do terreno. Também existe um limite mínimo de profundidade, aquém do qual o valor unitário também decresce, pois terrenos com pouca profundidade também oferecem dificuldades para um aproveitamento otimizado. Estes limites máximos e mínimos dependem da localização do terreno. iii) Área: áreas muito pequenas podem impossibilitar o aproveitamento do terreno para construções de unidades autônomas. Deve-se verificar outras possibilidades de aproveitamento e de remembramentos com terrenos vizinhos. iv) Relevo: tradicionalmente, existe uma tendência para desvalorizar os terrenos que não estão em nível, pois estes exigem movimentos de terra para torná-los aproveitáveis e/ou exigem construções mais elaboradas para seu aproveitamento. Contudo, para compradores de poder aquisitivo mais elevado, um terreno deste tipo pode ser atraente, pois permite soluções arquitetônicas singulares. Terrenos nesta situação também podem possuir uma vista privilegiada, o que pode lhes conferir um valor bem acima da média.
a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”); b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico); c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3; topografia plana igual a 100 e não plana igual a 1, etc.).
3.4.3 - Coleta de Dados
A coleta de dados é feita através de um trabalho de campo. É a etapa mais exaustiva do processo avaliatório, exigindo do avaliador muita persistência. A qualidade da amostra depende da técnica de amostragem, diversidade de fontes, tipo e quantidade de dados. Os imóveis que vão formar a amostra devem ser caracterizados, exigindo portanto uma vistoria, que pode ser menos detalhada do que aquela necessária para caracterizar o imóvel avaliando. Todos os atributos importantes devem ser levantados, sendo preenchido uma ficha para cada imóvel. O nível de detalhamento deve ser tal que permita a comparação entre os imóveis que compõem a amostra e o imóvel avaliando. Caso não haja informação em número suficiente de imóveis assemelhados entre si, admite-se dados de condições distintas, desde que interpretados e justificados por equações de regressão, observadas as exigências para a fixação do nível de rigor da avaliação. Todas referências devem ter a identificação da fonte informante. Deve-se justificar a exclusão de referências, ou a sua não consideração. As ofertas também são admitidas como eventos do mercado imobiliário, podendo fazer parte da amostra. Resumidamente, uma boa amostra deve ser composta de imóveis assemelhados entre si e ter dados atuais, completos, perfeitamente identificados quanto ao objeto. Os dados devem ser aleatórios, de fontes diversas e perfeitamente identificadas. Como fontes de dados pode-se citar contratos de compra e venda, escrituras, guias de ITBI, bancos de dados de instituições de classe, empresas atuantes no mercado imobiliário, anúncios de jornais, etc.
3.4.4 - Processamento e Análise dos Dados
O processamento e a análise dos dados coletados permite eliminar de antemão os dados não confiáveis. Por isso, cada dado coletado deve ser criteriosamente analisado. Por exemplo, dados de escrituras e guias de ITBI, nem sempre são confiáveis, pois por motivos relacionados ao imposto de renda, os valores que ali constam podem não refletir a realidade. Quanto aos anúncios de jornais, eles refletem uma expectativa de valor, que muitas vezes não se caracteriza por estar muito além dos valores praticados no mercado.
3.4.5 - Interpretação dos Resultados
Uma análise exploratória dos dados possibilita ao avaliador uma percepção do comportamento do mercado imobiliário para o segmento estudado. Análises gráficas são muito úteis nesta etapa. A interpretação dos resultados vai auxiliar na escolha do método avaliatório a ser utilizado posteriormente.
4. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Após a coleta dos elementos que servirão de base para a avaliação, o avaliador geralmente está diante de uma amostra formada por imóveis com características heterogêneas, tornando-se imprescindível a homogeneização dos dados em relação ao bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilização adequada do método comparativo. Nesta etapa são retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos dados de referência em relação ao bem avaliando ou a um paradigma adotado. Para isto deve-se utilizar a homogeneização pela metodologia tradicional ou as ferramentas de inferência estatística, através de modelos explicativos do mercado imobiliário.
- Estatística Descritiva – pela aplicação de fórmulas, modelos e ponderações arbitrárias e de consagrações empíricas.
- Estatística Inferencial – pela adoção de modelos resultantes de métodos científicos sustentados pela inferência estatística. No primeiro caso, em que as discrepâncias entre os dados são reduzidas através da aplicação de fatores determinísticos, há uma sensível perda de precisão da avaliação, enquanto que no processo científico, onde o comportamento do mercado é explicado através de modelos de regressão, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho.
4.1 – Homogeneização por Estatística Descritiva
A seguir serão apresentados os modelos determinísticos adotados para alguns fatores mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos coeficientes a serem utilizadas: Coeficiente de oferta - Cof Coeficiente de profundidade – Cp Coeficiente de frente – Cf Coeficiente de forma - Cforma Coeficiente de esquina - Ce Coeficiente de topografia - Ctop Coeficiente de pedologia - Cped Coeficiente de serviços públicos - Csp
I - COEFICIENTE DE OFERTA
Utilizado para retirar dos imóveis colocados em oferta os acréscimos sistemáticos que geralmente são dados pelos ofertantes, esperando atingir uma posição de equilíbrio, através da barganha com o comprador. Admite-se geralmente uma superestimativa da ordem de 11%, o que resulta em Cof=0,90 para dados de ofertas e Cof=1,00 para dados transacionados.
II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE
Quanto à profundidade, várias hipóteses de leis de variação tem sido lançadas, como a hipótese de Hoffman, Jerrett, etc. Nesta disciplina adotaremos a Hipótese de Harper, que apresenta a variação através de um gráfico (figura 2), onde no eixo das abscissas estão representadas as profundidades equivalentes e, no eixo das ordenadas, os valores unitários por metro quadrado. O IBAPE/SP, através da norma para avaliação de imóveis urbanos, também indica a utilização da hipótese de Harper para o cálculo do coeficiente de profundidade.
Onde: Fp = frente ou testado do terreno da amostra Fr = frente de referência ou testada do terreno paradigma
Então, o valor (Vt), será:
Vt = A x Vu x Cf A norma do IBAPE/SP recomenda as seguintes frentes de referência, de acordo com cada zona determinada no item anterior: Fr = 10,00m para a 3ª, 4ª e 6ª zonas Fr = 16,00m para a 1ª e 5ª zonas Fr = 20,00m para a 2ª zona
Exemplo:
Local: Avenida Rio Branco Área: 700 m^2 Frente: 25 m Preço: R$ 840.000, Terreno Padrão: Fr = 10m Fonte / Telefone:
Neste exemplo, temos que a frente do terreno padrão ou paradigma é de 10 m e a frente do imóvel avaliando é de 25 m. Como o limite máximo para a aplicação da fórmula é de 2Fr temos ao invés de 25 m, o valor de Fp = 2Fr = 2 x 10 m = 20 m. Então:
Cf = ( Fp/ Fr )1/4^ = ( 20/10 )1/4^ = 1,
Vt = R$ 840.000,00 x 1,1892 = R$ 998.928,
IV - COEFICIENTE DE FORMA Não há um critério matemático definido para se fixar um coeficiente de forma, mas já se tem tratado de minimizar essa falta de uma norma procurando homogeneizar as superfícies tomadas para comparação. Uma solução seria fazer uma série de pequenos triângulos, não utilizáveis para ocupação, a cujas áreas seria aplicável um coeficiente de depreciação para homogeneizar a área total do lote avaliando. Podemos verificar a aplicação no exemplo abaixo:
Área homogeneizada = A1 + A2 x redutor Redutor na ordem de 0,50 a 1,
Então:
Cforma = Área homog. / Área total (<1,0)
V - COEFICIENTE DE ESQUINA - Ce Os terrenos de esquina ou de várias frentes podem ser avaliados observando-se as vantagens e desvantagens decorrentes das suas características especiais, podendo ser como terrenos de uma frente, dando a valorização para a outra frente ou outras frentes. O coeficiente de valorização pela esquina ou várias frentes será obtido pela seguinte fórmula (IBAPE/SP):
Ce = [(Cz+20) F 1 V 1 + F 2 V 2 +.........+Fn Vn] / 20 F 1 V 1 , onde:
Cz = 1, nas zonas 1a, 4a^ e 6a; Cz = 2, nas zonas 2a, 3a^ (exceto nas centrais/bancárias de alta densidade) e 5a; Cz = 3, na 3a^ zona (nas centrais/bancárias de alta densidade); F 1 = frente projetada, testada para via pública de maior valor, ou testada menor no caso de ruas de igual valor, ou ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote de uma frente nos terrenos de esquina; F 2 ,..,Fn= frentes secundárias; V 1 ,V 2 ....,Vn = valores unitários das frentes principal e secundárias.
As frentes de referência, profundidades máximas e mínimas, coeficientes de zona e limites para valorização de frentes múltiplas estão resumidos no quadro a seguir:
Frente de Profundidades
Coef. L i m i t e s
ZONA referência zona Frentes Coef. máximo valorização
Área de influência
Fr Mi Ma Cz adicionais Ce < Fpx Pe 1ª 16,00 30,0 60,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr Pe < Mi
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a solução do problema. Em áreas de grande porte, devem ser aplicados somente nas áreas diretamente afetadas. Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.Nos casos de terrenos nus de grandes proporções deve ser observado, também, o previsto na legislação Federal, Estadual e/ou Municipal.
VIII - COEFICIENTE DE SERVIÇOS PÚBLICOS - Csp
Para corrigir discrepâncias existentes entre melhoramentos públicos disponíveis na testada de um dado de referência, que correspondem a um peso fr, em relação aos pesos atribuídos à situação paradigma (fp), utiliza-se o modelo proposto pelo Eng. Ruy Canteiro, com os pesos constantes no quadro abaixo:
Csp = (1 + fp ) / (1+ fr)
Melhoramento Peso (fi) Água 0, Esgoto 0, Luz Pública 0, Luz Domiciliar 0, Guias – Sarjetas 0, Pavimentação 0, Telefone 0,
4.1.1 – Método de Chauvenet
A estimação do valor de mercado é feita, em geral, com base na média aritmética dos resultados homogeneizados. Como a média aritmética é um estimador bastante sensível à presença de dados discrepantes, faz-se necessário a análise individual dos dados que contribuem para a sua estimativa. No tratamento estatístico clássico, a NBR 14653-2 determina a utilização de processos estatísticos consagrados para a realização da análise e eliminação de dados discrepantes. Um dos critérios mais utilizados neste sentido é o do Chauvenet.
- Cálculo da média aritmética dos resultados homogeneizados (
PU (^) ) e do desvio
padrão ( S PU ):
=
n
K
K
n
PU
PU
1
e
___
1
2
−
n
K
n
K PU
PU PU
S
- Cálculo do desvio absoluto (S) para cada elemento da amostra:
S PUK PU
- Cálculo do dlim , onde o valor de (d/s)crítico encontra-se na tabela abaixo:
crítico
PU (^) s
d d S x
lim^ =
n (d/s)crítico n (d/s)crítico 5 1,65 20 2, 6 1,73 22 2, 7 1,80 24 2, 8 1,86 26 2, 9 1,92 30 2, 10 1,96 40 2, 12 2,03 50 2, 14 2,00 100 2, 16 2,06 200 3, 18 2,20 500 3,
- Se S dlim não há elementos discrepantes na amostra;
Se S > dlim elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.
4.1.2 – Método da dispersão
O método da dispersão segue os passos 1 e 2 do Método de Chauvenet, sendo para os passos 3 e 4 , são calculados da seguinte forma:
- Cálculo do desvio médio ( (^) S (^) PU
=
n
k
PU
n
k PU
S S 1
- Se (^) S (^) PU
> (^) S não há elementos discrepantes na amostra;
Se (^) S (^) PU
(^) S elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.
4.1.3 – Intervalo de confiança para a estimativa do valor
Nas avaliações estamos trabalhando com uma amostragem extraída da população, a média aritmética obtida refere-se à amostra e não à população, diante disto existe uma variação em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiança, cuja expressão matemática é a seguinte:
μ = Xa ± erro de amostragem μ = é a média populacional