Depreciação de Edificações, Slides de Engenharia Civil

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XVIII COBREAP IBAPE / IBAPE/MGIBAPE / IBAPE/MG DEPRECIAÇÃO DE EDIFICAÇÕESEng.Civil José Tarcísio Doubek Lopes

1.3.^ IDADE REAL DE UM BEM (IR)Período decorrido entre a data que foi concluído e a data da avaliação.1.4. VIDA REMANESCENTE DE UM BEM (VR)Período decorrido entre a avaliação e o fim de sua vida útil.

Temos então: VU = IR + VR

1.5.^ VALOR RESIDUAL DE UM BEM (R)É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais no fim da vida útil.

1.6^ IDADE APARENTEÉ aquela atribuída pelo avaliador tendo em vista as características visuais de projeto e conservação,atribuídas pela sua experiência profissional.A atribuição de idade aparente é muito subjetiva, motivo pelo qual não é utilizado atualmente paracálculo de depreciação. O único método citado a seguir que utiliza a idade aparente é o do ValorDecrescente.

2.2.^ MÉTODO DA LINHA RETA (VARIANTE)A depreciação total, na data da avaliação é calculada através da seguinte expressão:D =^ (i - 5) x 7% , onde^5 D = Depreciação total, na data da avaliaçãoi^ = Idade real= Intervalo de cinco anos7% = depreciação do imóvel durante o intervalo de 5 anos O coeficiente de depreciação (K

) é dado por: K= (1 – D)dd^

Exemplo:Calcular o coeficiente de depreciação pela variante do método da linha reta de uma benfeitoriaurbana com 25 (vinte e cinco) anos de idade real.Solução:K= [1 – (25 – 5) x 0,07] =d^

2.3.^ MÉTODO DO VALOR DECRESCENTE (“diminisching balance method”)Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e manutenção normais(decrepitude) o de emprego mais corrente, porém não o mais acertado, é o método do valordecrescente (“diminisching balance method”), que fornece o coeficiente de depreciação atravésda seguinte fórmula:x^ K= ( 1 – R )onde:d^ K= coeficiente de depreciaçãod^ R = razão de depreciação (recíproca da vida útil)x = idade aparente^

TIPO^ %^

VIDA ÚTIL^ (ANOS)

As razões a considerar são as seguintes:Exemplo:Seja calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo sobrado, comidade real de 25 anos.Solução:^25 Kd = (1 – 0,015)=^ 0,

(ANOS)

Barracos^

4,0^25

Residências^ proletário^ rústico^

a^ médio

comercial

1,5^67

Residências médio superior a luxo

2,0^50

Apartamentos e Escritórios^

2,5^40

Armazéns e Indústrias^

1,5^67

Construções de madeira^

4,0^25

2.5.^ MÉTODO DE ROSSEste método situa-se numa posição intermediária entre o da linha reta e o da parábola.O coeficiente de depreciação é dado pela expressão:^2 K= 1 – 1^ ( x^ + x)d^22 n^ n Exemplo:Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Ross, de uma benfeitoria urbana da classeresidencial, grupo casa, padrão médio, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de vidaútil de 60 (sessenta) anos.Solução:^2 K= 1 – 1^ ( 25^ + 25) =d^

2.6. MÉTODO DE HEIDECKEEste método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto queoutra mal conservada deprecia-se mais rapidamente.O estado de conservação da edificação deveser classificado segundo a graduação queconsta do quadro ao lado, proveniente doestudo de Heidecke:

Ref.^ ESTADO DAEDIFICAÇÃO

DEPRECIAÇÃO(%)

a^ Nova^

b^ Entre nova e regular^

c^ Regular^

c^ Regular^

d^ Entre regular e necessitando reparos simples

e^ Necessitando de reparos simples

f^ Necessitando de reparos simples a Importantes

g^ Necessitando de reparos importantes

h^ Necessitando de reparos Importantes aedificação sem valor^

i^ Sem valor^

2.7. MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE Trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e estado de conservação(Heidecke). O cálculo é efetuado através da seguinte fórmula:D = [^ α^ + ( 1 -^ α^ ) c ] V

d

Onde: D = Depreciação totalD = Depreciação total^2 α^ = 1^ ( x^ + x) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross^22 n^ n c = Coeficiente de HeideckeV= Valor depreciável (sem incluir o residual)d^ A vida útil ou referencial (VU) e o valor residual (R), estimados para os padrões especificadosneste estudo, são:

CLASSE^ TIPO^ PADRÃO

VIDA ÚTILVALOR RESIDUALVU (anos)R (%)

RESIDENCIAL^ BARRACO^ RÚSTICO

SIMPLES^10

CASA^ RÚSTICO^

60 20 PROLETÁRIO 60 20 ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 70 20 SUPERIOR 70 20 FINO 60 20 LUXO 60 20

APARTAMENTO^ ECONÔMICO^

60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20

TABELA 1

SUPERIOR^60

FINO^50

LUXO^50

COMERCIAL^ ESCRITÓRIO^ ECONÔMICO

SIMPLES^70

MÉDIO^60

SUPERIOR^60

FINO^50

LUXO^50

GALPÕES^ RÚSTICO^

60 20 SINPLES 60 20 MÉDIO 80 20 SUPERIOR 80 20

COBERTURAS^ RÚSTICO^

20 10 SIMPLES 20 10 SUPERIOR 30 10

• 2.4. MÉTODO DE KUENTZLE (Parábola)A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas de uma parábola,apresentando menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com odesgaste progressivo das partes de uma edificação. O coeficiente de depreciação é dado pelaexpressão:^2 2 K= n– x, onde:d^2 n Kd = Coeficiente de depreciação n = Vida útiln = Vida útil x = Idade da benfeitoria no momento da avaliaçãoExemplo:Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma benfeitoria urbana, daclasse residencial, grupo apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade eexpectativa de 60 (sessenta) anos de vida útil.Solução:^2 2 K= 60– 25= 0,826 d
• É importante notar que as características relativas aos estados de conservação acima reproduzidosdevem ser tomadas como referência geral, cabendo ao avaliador a ponderação das observaçõescolhidas em vistoria.Exemplo:Calcular o coeficiente de depreciação a ser aplicado na avaliação de uma benfeitoria urbananecessitando de reparos importantes. Solução:Solução: Pela tabela, verifica-se que a benfeitoria avalianda necessita de reparos importantes – “g” = 18,10%.Assim, o coeficiente para a obtenção do valor depreciado é:Kd = 1 – 0,181 = 0,
• 2 0,990 0,987 0, d e f g h
• 0,910 0,811 0,661 0,469 0,
• 4 0,979 0,976 0,
• 0,900 0,802 0,654 0,464 0,
• 6 0,968 0,965 0,
• 0,890 0,793 0,647 0,459 0,
• 8 0,957 0,954 0,
• 0,879 0,784 0,639 0,454 0,
• 10 0,945 0,942 0,
• 0,869 0,774 0,631 0,448 0,
• 12 0,933 0,930 0,
• 0,857 0,764 0,623 0,442 0,
• 14 0,920 0,917 0,
• 0,846 0,754 0,615 0,436 0,
• 16 0,907 0,904 0,
• 0,834 0,743 0,606 0,430 0,
• 18 0,894 0,891 0,
• 0,821 0,732 0,597 0,424 0,
• 20 0,880 0,877 0,
• 0,809 0,721 0,588 0,417 0,
• 22 0,866 0,863 0,
• 0,796 0,709 0,578 0,410 0,
• 24 0,851 0,848 0,
• 0,782 0,697 0,569 0,403 0,
• 26 0,836 0,834 0,
• 0,769 0,685 0,559 0,396 0,
• 28 0,821 0,818 0,
• 0,754 0,672 0,548 0,389 0,
• 30 0,805 0,802 0,
• 0,740 0,659 0,538 0,382 0,
• 32 0,789 0,786 0,
• 0,725 0,646 0,527 0,374 0,
• 34 0,772 0,770 0,
• 0,710 0,632 0,516 0,366 0,
• 36 0,755 0,753 0,
• 0,694 0,619 0,504 0,358 0,
• 38 0,738 0,735 0,
• 0,678 0,604 0,493 0,350 0,
• 40 0,720 0,718 0,
• 0,662 0,590 0,481 0,341 0,
• 42 0,702 0,700 0,
• 0,645 0,575 0,469 0,333 0,
• 44 0,683 0,681 0,
• 0,628 0,560 0,456 0,324 0,
• 46 0,664 0,662 0,
• 0,610 0,544 0,444 0,315 0,
• 48 0,645 0,643 0,
• 0,593 0,528 0,431 0,306 0,
• 50 0,625 0,623 0,
• 0,574 0,512 0,418 0,296 0,
• 50 0,625 0,623 0,
• 0,574 0,512 0,418 0,296 0,
• 52 0,605 0,603 0,
• 0,556 0,495 0,404 0,287 0,
• 54 0,584 0,582 0,
• 0,537 0,478 0,390 0,277 0,
• 56 0,563 0,561 0,
• 0,518 0,461 0,376 0,267 0,
• 58 0,542 0,540 0,
• 0,498 0,444 0,362 0,257 0,
• 60 0,520 0,518 0,
• 0,478 0,426 0,347 0,246 0,
• 62 0,498 0,496 0,
• 0,458 0,408 0,333 0,236 0,
• 64 0,475 0,474 0,
• 0,437 0,389 0,317 0,225 0,
• 66 0,452 0,451 0,
• 0,416 0,370 0,302 0,214 0,
• 68 0,429 0,427 0,
• 0,394 0,351 0,286 0,203 0,
• 70 0,405 0,404 0,
• 0,372 0,332 0,271 0,192 0,
• 72 0,381 0,380 0,
• 0,350 0,312 0,254 0,180 0,
• 74 0,356 0,355 0,
• 0,327 0,292 0,238 0,169 0,
• 76 0,331 0,330 0,
• 0,304 0,271 0,221 0,157 0,
• 78 0,306 0,305 0,
• 0,281 0,250 0,204 0,145 0,
• 80 0,280 0,279 0,
• 0,257 0,229 0,187 0,133 0,
• 82 0,254 0,253 0,
• 0,233 0,208 0,170 0,120 0,
• 84 0,227 0,226 0,
• 0,209 0,186 0,152 0,108 0,
• 86 0,200 0,200 0,
• 0,184 0,164 0,134 0,095 0,
• 88 0,173 0,172 0,
• 0,159 0,142 0,115 0,082 0,
• 90 0,145 0,145 0,
• 0,133 0,119 0,097 0,069 0,
• 92 0,117 0,116 0,
• 0,107 0,096 0,078 0,055 0,
• 94 0,088 0,088 0,
• 0,081 0,072 0,059 0,042 0,
• 96 0,059 0,059 0,
• 0,054 0,048 0,040 0,028 0,
• 98 0,030 0,030 0,
• 0,027 0,024 0,020 0,014 0,
• 100 0,000 0,000 0,
• 0,000 0,000 0,000 0,000 0,
• Exemplo:Calcular o coeficiente de depreciação de uma benfeitoria urbana com as seguintescaracterísticas:Classe: ResidencialGrupo: ApartamentoValor residual ( V) = 20%r Idade ( x ): 25 anosVida útil ( n): 60 anos Condições físicas: Requer reparações importantes; em mau estado de conservação.Condições físicas: Requer reparações importantes; em mau estado de conservação. Solução:Ross: α = 1 ( 25 +
• 2 ) = 0,295^22 60
• Heidecke: c = 52,60% (Estado “g”)Cálculo do coeficiente de depreciação aplicável sobre a parcela sujeita à mesma e considerando oresidual de 20%:[0,295 + ( 1 – 0,295 ) 0,526] x (1 - 0,20) + 0,20 = 0,

Assim, para o cálculo do valor depreciado, devemos tirar esta parcela de depreciação, oque corresponde a multiplicar o valor de novo por:1 – 0,533 =^ 0,466 O mesmo exemplo anterior, agora repetido e resolvido com a aplicação da Tabela 2,resultaria:Entra-se na linha de idade em % da vida referencial:^ 25/60 = 0,417 ou aproximadamente 0,42 = 42%,e na coluna “g” do estado de conservação,

encontra-se o coeficiente “K” = 0,333.

Cálculo do coeficiente de depreciação:Kd = 0,20 + 0,533 =^ 0,733 = CONSIDERANDO A IDADE E O ESTADO DE CONSERVAÇÃO OBS: Valor intermediário entre o de Ross = 0,705 e o de Heidecke = 0,

O preenchimento da linha ESTADO/COEFICIENTES PARCIAIS PARA A IDADE EM % DA VIDA é feito comos coeficientes obtidos da tabela de Ross – Heidecke.No trabalho de campo deve ser verificado o estado de cada item, classificando-os segundo os 8 níveisestabelecidos, assinalando “x” na coluna correspondente ao estado.No escritório fazem-se os produtos de cada “peso x coeficientes parciais de depreciação”, que sãolançados na última coluna. Sua soma “S” dividida por 100 fornece o coeficiente na forma decimal aser aplicado sobre o valor de novo para obter o depreciado. MAIOR DETALHAMENTOCaso seja desejada uma precisão ainda maior, podemos calcular a depreciação, considerando damesma forma a idade real e estado de conservação, porém partindo-se de idades em % da vida paracada etapa, cada uma com sua vida útil própria. A forma de cálculo é a mesma já citada e a ficha autilizar é a^ FICHA PARA APURAÇÃO DA DEPRECIAÇÃO COM IDADES POR ETAPAS

, que segue juntada

na sequência da anterior.

FICHA PARA APURAÇÃO DETALHADA DADEPRECIAÇÃO BENFEITORIA:^ CASA PADRÃO MÉDIO LOCALIZAÇÃO:^ RUA X, Nº 1 IDADE REAL:^12 ANOSVIDA ÚTIL:^60 % DA VIDA:^12 /60 =

ESTADOS DA EDIFICAÇÃO:a) Novab) Entre nova e regularc) Regulard) Entre regular e necessitando de reparos simplese) Necessitando de reparos simples f) Necessitando de reparos simples a importantesf) Necessitando de reparos simples a importantes g) Necessitando de reparos importantesh) Necessitando de reparos importantes a edificaçãoi) sem valor COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO É O VALOR DE^ S^ (SOMA DOS PRODUTOS PESO xCOEFICIENTES PARCIAIS DE DEPRECIAÇÃO)NA FORMA DECIMAL: S/100 =^ 75,

/100 =^ 0,

VALOR DEPRECIADO: É O PRODUTO DO VALOR DENOVO PELO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO:^ R$ 50.000,00^ x^ 0,758^ =^ R$ 37.900,