Baixe il bene e la proprietà e outras Esquemas em PDF para História, somente na Docsity!
Il diritto di proprietà Contenuto del diritto di proprietà (art. 832 c.c.): L’art. enuncia il principio secondo cui, il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. La proprietà è un diritto reale, caratteri del diritto di proprietà sono: o Pienezza: è un diritto che consente al proprietario ogni lecita utilizzazione del bene, ossia il diritto di fare tutto ciò che vuole del bene, perfino distruggerlo, la pienezza dunque a sua volta implica per il proprietario: -Potere di godimento del bene: ovvero di trarre dal bene l’utilità che lo stesso è in grado di offrire, decidendo SE, QUANDO e COME utilizzarlo, cioè: *Direttamente (ad es. attribuendo la cosa di proprietà) *Indirettamente (ad es. concedendo la cosa in locazione, onde ricavarne un corrispettivo in denaro). o Esclusività: ossia il diritto del proprietario di vietare ogni ingerenza di terzi o Elasticità: sta ad indicare la mutevolezza del contenuto stesso della proprietà derivante dall’estensione o restrizione del diritto a seconda delle eventuali fattispecie che condizionano l’esercizio del diritto stesso (ad es. nei casi in cui il diritto di proprietà riscontra dei limiti). o Imprescrittibilità: sebbene l’art. 948 c 3 c.c. riferisca l’imprescrittibilità non alla proprietà, bensì all’azione di rivendicazione, è logico che anche la proprietà non si può perdere per il non uso, bensì soltanto per usucapione o Perpetuità: una proprietà ad tempus sarebbe una contraddizione, ciò nonostante vi sono talune ipotesi di proprietà temporanea (si pensi ad es. alla proprietà trasferita a terzi in forza di un contratto con termine iniziale. Modi di acquisto della proprietà Art. 922 c.c. =La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge. L'art. 922 elenca i diversi modi di acquisto della proprietà, senza, però, indicarli in modo tassativo (infatti la proprietà si acquista anche "negli altri modi stabiliti dalla legge"). Per lo più l’articolo, non riporta espressamente la sostanziale e importante distinzione tra modi di acquisto a titolo originario e a titolo derivato, seppure forse tenuta presente dal legislatore. Ad ogni modo nei: Modi di acquisto a titolo derivativo: si verifica una successione del diritto, il quale viene trasmesso (compresi i vizi del diritto stesso) da un soggetto ad un altro. (Ad es. successione mortis causa, contratti traslativi, trasferimenti coattivi). Modi di acquisto a titolo originario: si determina la nascita di un diritto nuovo del tutto indipendente rispetto al precedente (eventualmente spettante ad altro proprietario). Vi sono vari modi di acquisto della proprietà a titolo originario indicati dal codice (mentre di quelli a titolo derivativo cioè contratti e successioni, li tratteremo altrove) e sono: o Occupazione (art. 923 c.c.) Il primo comma dell'art. 923 ci svela, in primo luogo, che con l'occupazione si può divenire proprietario di soli beni mobili, beni mobili, però, che non siano di proprietà di nessun altro soggetto. Per i beni immobili abbandonati non è possibile l'occupazione perché l'art. 827 c.c. sancisce espressamente che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato. Il secondo comma dell'art. 923 ci specifica, poi, quali sono questi beni mobili che non sono di proprietà di alcuno, dividendole in:
- cose abbandonate: sono quegli oggetti che altri gettano via, come spesso si vede nelle strade e nei campi. È importante, però, che dalle circostanze di tempo e di luogo si evinca chiaramente l'intenzione di spogliarsi del bene, e tale non sarebbe il caso di chi impegnato nelle pulizie di casa, lasci temporaneamente al di fuori della sua porta un vaso. L'appropriazione di detto vaso non darebbe luogo ad occupazione, ma ad un furto. Sono anche oggetto di occupazione le cose che non sono mai state in proprietà di alcuno. per acquisire la proprietà di un bene abbandonato basterà appropriarsene materialmente, compiuto questo atto si presume che il bene sia stato appreso con la volontà di farlo proprio.
- gli animali che formano oggetto di caccia e di pesca: per cui ricordiamo che la disposizione del codice civile è sostituita dalla legislazione speciale in materia affidata ex art. 117 della Costituzione alla competenza delle regioni. o Invenzione: Riguarda esclusivamente le cose mobili smarrite. In base a quanto sancito dall’art. 927 c.c. il ritrovatore in primo luogo deve restituire il bene al proprietario, qualora non lo conoscesse il ritrovatore deve consegnarla senza ritardo al sindaco del luogo in cui l'ha trovata, indicando le circostanze del ritrovamento. Al ché successivamente in base a quanto sancito dall’art. 928 c.c. il sindaco deve rendere noto il ritrovamento pubblicandolo nell'albo pretorio del comune. Da questa pubblicazione possono scaturire due eventi:
- non si presenta nessuno a reclamare il bene entro un anno dalla pubblicazione, il bene diviene di proprietà del ritrovatore, come stabilito dall’art. 929 c.c.
- il proprietario si presenta a ritirare la cosa o la somma smarrita, in questo caso deve pagare a titolo di premio al ritrovatore, se questi lo richiede, il decimo della somma o del prezzo della cosa ritrovata, ma se il valore del bene eccede
5,16 euro, il premio per il sovrappiù è solo del ventesimo. Se la cosa non ha valore commerciale, la misura del premio è fissata dal giudice secondo il suo prudente apprezzamento, come stabilito dall’art. 930 c.c. Particolare invenzione riguarda il tesoro, cioè una cosa mobile nascosta, di cui nessuno può dimostrarne di essere il proprietario, quest’ultimo diviene immediatamente di proprietà di colui che l’ha ritrovato, se viene però trovato in fondo altrui spetta per metà al ritrovatore e per l’altra metà al proprietario del fondo (art. 932 c.c.) Mentre per quel che riguarda il ritrovamento dei beni culturali questi ultimi spettano automaticamente allo stato, mentre al ritrovatore o al proprietario del fondo su cui il bene era situato, spetta un premio. o Accessione: opera in caso di stabile incorporazione di beni diversi. Per stabilire quale bene attrae l'altro (o meglio a quale proprietario andrà la proprietà del bene) si ricorre al concetto della prevalenza. La cosa prevalente, e quindi principale, attrae la cosa secondaria, che è accessoria, pertanto l’accessione e si divide in accessione di:
- Mobile ad immobile (art. 934 c.c.): è l’ipotesi prevista dall’art. 934 c.c. il quale sancisce che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge. Da questa regola, quindi, potrebbe sembrare che tutto quello che si trova sul fondo divenga del proprietario di detto fondo, e se io lascio la mia bicicletta sul fondo altrui ne perderò la proprietà. In realtà non tutto quello che si trova sul suolo diviene del proprietario del fondo, ma solo quello che vi è incorporato, come, appunto, le piantagioni, le costruzioni, poiché per l’appunto il fondo rimane il bene principale. Le eccezioni al principio dell'accessione sono elencate nello stesso articolo 934 e si riferiscono ai casi dell' *art. 935 c.c. (opere fatte dal proprietario del suolo con materiali non suoi) *art. 937 c.c. (opere eseguite dal terzo con materiali altrui) Ambedue gli articoli mirano a tutelare il 3° proprietario dei materiali utilizzati per la costruzione, con l’esigenza di evitare l’ingiustificato arricchimento del proprietario del suolo e al contempo ad impedire la distruzione di una ricchezza *art. 936 c.c. (opere eseguite dal terzo con materiali propri) in tal caso se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo. Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. *art. 938 c.c. fa riferimento al fenomeno dell’accessione invertita, l’art. sancisce che Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni. (Come si vede in questo caso, di natura eccezionale, è il costruttore dell'edificio che diviene, o almeno può divenire, proprietario del suolo e dello stesso edificio, mentre secondo i normali principi dell'accessione dovrebbe essere il proprietario del suolo a divenire proprietario della costruzione fatta sul suo terreno).
- Immobile a Mobile: si articola nelle seguenti figure:
- Alluvione (art. 941 c.c.): unioni di terra e incrementi, che si formano successivamente e impercettibilmente nei fondi posti lungo le rive dei fiumi o torrenti. Appartengono al proprietario del fondo
- Avulsione (art. 944 c.c.): un fiume o torrente stacca una parte considerevole e riconoscibile di un fondo contiguo al suo corso e la trasporta verso un fondo inferiore o verso l'opposta riva. Il proprietario del fondo al quale si è unita la parte staccata ne acquista la proprietà. Deve però pagare all'altro proprietario un'indennità nei limiti del maggior valore recato al fondo dall'avulsione
- Alveo abbandonato: se un fiume o un torrente forma un nuovo letto, abbandonando l'antico, il terreno abbandonato rimane assoggettato al regime proprio del demanio pubblico.
- Isola formata nel fiume: le isole e unioni di terra che si formano nel letto dei fiumi o torrenti appartengono al demanio pubblico
- Mobile a mobile: da luogo all’unione o commistione = se due cose mobili appartenenti a proprietari diversi sono state unite o mescolate in modo da formare un tutto unitario e non sono separabili senza un notevole deterioramento, la proprietà ne diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno, ma se una cosa può essere considerata principale rispetto all'altra o è molto superiore per valore, il proprietario della cosa principale o di maggior valore acquista la proprietà del tutto, pagando però, all'altro proprietario il valore della cosa che vi è unita o mescolata (art. 939 c.c.). o Specificazione (art. 940 c.c.): consista nella creazione di un bene del tutto nuovo, creazione che avviene utilizzando beni mobili altrui (ad es. produco gelati servendomi del latte altrui) nel caso in cui si adoperi della materia altrui per formare una nuova cosa, chi ha compiuto l'opera diviene proprietario della cosa dovendo solo pagare al proprietario della materia il suo valore. Se, però, il valore della materia sorpassi notevolmente quello della mano d'opera la cosa spetta al proprietario della materia, il quale deve pagare il prezzo della mano d'opera(art. 940 c.c.).
Limiti di interesse pubblico Espropriazione per pubblica utilità (art. 834 c.c.): l’art. 42 c.3 Cost. dispone che “la proprietà privata, può essere nei casi previsti dalla legge e salvo indenizzo, espropriata per motivi d’interesse generale. “ La norma tende a ricercare un punto di equilibrio fra l’interesse del proprietario alla conservazione del suo diritto sul bene e l’interesse della collettività ad utilizzarlo (ad es. per destinarlo alla costruzione di opere pubbliche come scuole, ospedali ecc..) l’espropriazione può essere: –Traslativa: quando vi è il trasferimento della titolarità di un bene dal precedente titolare ad un altro soggetto pubblico o privato. –Larvata: pur non determinando per il proprietario la perdita del suo diritto, comporta delle limitazioni tali da svuotare il contenuto del diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto profondamente da renderlo inutilizzabile. La corte tende inoltra a distinguere: *disposizioni che si riferiscono ad intere categorie di beni le quali prevedono restrizioni ai poteri di godimento e disposizione per i proprietari, tali disposizioni non rientrano nel concetto di espropriazione, bensì in quello di conformazione del contenuto del diritto di proprietà *disposizioni che si riferiscono a singoli cespiti, tali disposizioni rientrano perfettamente nel concetto di espropriazione e necessitano di indennizzo. È a queste ultime disposizioni che si riferisce l’art. 834 c.c. il quale sancisce che il proprietario può essere privato della proprietà del suo bene (espropriato) in tutto o in parte per causa di pubblico interesse legalmente dichiarata e contro il pagamento di una giusta indennità. (L'art. 834 puntualizza ulteriormente la previsione del comma terzo dell'art. 42 della Costituzione). La corte costituzionale ha però escluso che l’indennizzo debba necessariamente consistere in un integrale risarcimento del pregiudizio economico sofferto dall’espropriato, con la conseguenza che non è richiesto che l’indennizzo sia pari al valore venale (di mercato). Ma allo stesso tempo la stessa corte cost. ha escluso che l’indennizzo possa essere dal legislatore stabilito in termini meramente “simbolici”, dovendo piuttosto rappresentare un serio ristoro del pregiudizio conseguente all’espropriazione. Al fine di incentivare la cessione volontaria, vale a dire un negozio bilaterale concluso tra il proprietario del bene e beneficiario dell’espropriazione, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia maggiore rispetto l’indennizzo. Si verifica spesso che la P.A. realizzi un’opera pubblica su un fondo privato occupato illegittimamente senza aver prima adottato un valido provvedimento d’urgenza. In tale ipotesi l’autorità è legittimata ad adottare un provvedimento di acquisizione coattiva, in forza della quale, l’immobile viene acquisito, non retroattivamente, al suo patrimonio indisponibile “acquisizione senante”. Al proprietario è riconosciuto un indennizzo per il giudizio patrimoniale e non patrimoniale sofferto. L'espropriazione riguarda fondamentalmente beni immobili, anche se vi sono norme che prevedono l'espropriazione anche di particolari beni mobili. o Requisizione (art.835 c.c.): può essere disposta per gravi ed urgenti necessità pubbliche, militari o civili ed avere oggetto beni mobili o immobili. La requisizione si distingue dalla espropriazione per una serie di importanti motivi:
- può essere disposta solo per gravi ed urgenti necessità pubbliche, militari o civili o non per semplici motivi di pubblico interesse
- può riguardare indistintamente beni mobili e immobili
- la requisizione di beni immobili ha carattere temporaneo, mentre quella relativa ai beni mobili può portare al trasferimento del diritto di proprietà sul bene requisito In comune con l'espropriazione la requisizione ha le fonti normative da cui deriva (leggi speciali) e la previsione dell'indennità dovuta al proprietario. o La proprietà dei beni culturali (art. 839 c.c.): l’articolo dispone, a tutela del nostro patrimonio culturale, un particolare regime dominicale per le cose di proprietà privata, immobili o mobili, che presentano interesse storico o artistico. Sulla stessa lunghezza d’onda si muove l’art. 9 c.2 che enuncia il principio secondo cui la Repubblica tutela il patrimonio artistico e storico della nazione. Il codice dei beni culturali e del paesaggio delinea un particolare regime proprietario per i beni culturali per garantirne la protezione e la conservazione per fini di pubblica funzione, impone al privato proprietario tutta una serie di vincoli: sia per quel che riguarda il potere di godimento (ad es. prevedendo che i beni culturali non possono essere distrutti o deteriorati, imponendo dunque al proprietario di garantirne la conservazione, in taluni casi addirittura possono essere consentite visite al pubblico per scopi culturali) sia per quel che riguarda il potere di disposizione. È inoltre previsto che i beni culturali possano essere espropriati per cause di pubblica utilità, quando l’espropriazione risponde ad un importante interesse a migliorarne le condizioni di tutela. o Limiti alla proprietà edilizia (869 e ss.): Al proprietario di un’area interessata all’edificazione compete lo ius edificandi, cioè il diritto a costruire; bisogna precisare che il c.d. ius aedificandi, è subordinato al rilascio di una concessione edilizia, il c.d “permesso di costruire” che comporta la corresponsione di un “contributo” commisurato al costo di costruzione e all’incidenza
degli oneri di urbanizzazione, tale contributo sarà poi destinato alla realizzazione di opere urbanistiche come scuole, strade pubbliche ecc.. Mentre per quel che riguarda gli interventi di minor impatto sarà sufficiente una comunicazione di inizio lavori osservata (CILA) o una segnalazione di certificato e di inizio attività (SCIA) da indirizzare all’amministrazione comunale. Al fine di evitare l’abusivismo edilizio, oltre agli strumenti amministrativi come ad es. la demolizione dell’opera abusiva la legge fa ricorso anche a strumenti di tipo privatistico, infatti tra le varie sanzioni l’art. 872 c.c. impone a chi abbia violato disposizioni che regolamentano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire i danni che terzi (i vicini) ne abbiano eventualmente sofferto. Limiti di interesse privato o Limiti all’estensione della proprietà privata: L’estensione della proprietà privata, è da intendersi sia in linea verticale che orizzontale, -Estensione VERTICALE: secondo il brocardo medievale in linea verticale si estenderebbe all’infinito sia nel sottosuolo che nello spazio aereo soprastante. L’art. 840 c.2 c.c. dispone che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interessa da escludere (in sostanza il proprietario non può opporsi all’escavazione di 1 galleria che non pregiudichi l’utilizzo della sua proprietà o al passaggio di aeromobili sopra di essa). Dunque la proprietà del suolo si estende solo a quella parte del sottosuolo suscettibile di utilizzazione, analogo principio vale per il soprassuolo. Una limitazione all’estensione verticale si ha quando venga costituito un diritto di superficie. -Estensione ORIZZONTALE: Mentre per quel che riguarda l’estensione orizzontale della proprietà privata quest’ultima si estenderebbe nell’ambito dei propri confini. In base a quanto sancito dall’art. 841 c.c. il proprietario ha la facoltà di cintare in qualsiasi momento il proprio fondo e di impedirne l’accesso a chiunque, salvo: *che vi entri per l’esercizio della caccia (art. 842 c.c.) *o per costruire o riparare opere, come ad es. il muro che si trovi sul confine o presso di esso, o per riprendere qualcosa che sia finito accidentalmente sul fondo (art. 843 c.c.) *le consuetudini consentono l’accesso ai fondi altrui per passeggiarvi, raccogliere fiori, funghi, specie in zone di montagna. o Gli atti emulativi (art. 833 c.c.): Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione, ovvero quelli che non hanno altro scopo che quelli di nuocere o arrecare molestia ad altri. Il codice vieta gli atti emulativi quando concorrono due elementi:
- elemento oggettivo (mancanza di utilità per il proprietario nel compiere tale atto)
- elemento soggettivo (intenzione di nuocere o di recare molestia ad altri) Per fare un es. risulta emulativo piantare alberi senza alcuna utilità al solo scopo di togliere la veduta al vicino. o Le immissioni (art 844 c.c.): il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se queste non superano la soglia della normale tollerabilità, chi subisce tali immissioni, è tenuto a sopportarle e non ha il diritto a farle cessare. Ma qualora tali immissioni dovessero superare la soglia della normale tollerabilità: –se sono giustificate da esigenze di produzione, chi le subisce non ha il diritto di farle cessare, ma può ottenere un indennizzo in denaro per il pregiudizio sofferto. Si ricordi che l’industria deve l’indennizzo alla proprietà danneggiata solo se la cessazione dell’attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietario del fondo vicino. –se non sono giustificate da esigenza di produzione, chi le subisce ha il diritto di farne cessare la prosecuzione per il futuro o quanto meno che vengano adottate misure idonee affinché tali immissioni rientrino nei limiti della normale tollerabilità, inoltre gli si dovrà un risarcimento del danno sia patrimoniale che non, sofferto in passato. L’AZIONE REALE, che è quella rivolta all’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e la condanna alla loro cessazione deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo dal quale esse provengono. L’AZIONE RISARCITORIA, va invece esercitata contro coloro che hanno provocato il danno di cui viene richiesta la riparazione. La tollerabilità di un’immissione va analizzata caso per caso tenendo conto della “condizione dei luoghi” cioè dalla attività normalmente svolte nelle zone del sistema, del sistema di vita che vi opera ecc.. Non hanno rilevanza né le condizioni soggettive di chi utilizza il fondo (ad es. un sogg. Particolarmente irritabile), né l’attività da quest’ultimo svolta (ad es. una guardia notturna che riposa nelle ore diurne). o Le distanze legali (art. 873 c.c.): L’Art. dispone che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri tra loro, tale distanza dovrà valere per tutte le parti della costruzione, nessuna esclusa. In caso di violazione delle norme di edilizia l’art. 872 c.c. prevede che se l’immobile risulta a distanza inferiore il vicino può agire per la rimozione dell’opera abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto. Sempre l’art. 873 c.c. fa salvi i casi in cui gli strumenti urbanistici locali richiedano una distanza superiore ai 3 metri e quindi una distanza diversa rispetto a quella prevista dal codice (e cristallizzata all’interno dell’articolo stesso) in questi casi se le diverse disposizioni previste dagli strumenti urbanistici: –sono mirate specificatamente ai rapporti di vicinato, la suo violazione legittima automaticamente il vicino ad agire sia per la rimozione dell’opera abusivamente costruita, sia per il risarcimento del danno sofferto.
il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo, senza che il proprietario del fondo inferiore possa opporvisi. se le sponde o gli argini che servivano di ritegno alle acque siano stati in tutto o in parte distrutti o atterrati, il proprietario del fondo dove si siano verificati detti eventi è tenuto a ripararli o a costruirli. o Stillicidio (art. 908 c.c.): Il proprietario di un fondo deve fare in modo che le acque piovane che cadono dai suoi tetti non scolino nel fondo del vicino. L'art. 908 c.c. prevede due possibilità: non esistono pubblici colatoi, il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. È necessario però rispettare in ogni caso i regolamenti locali e le leggi sulla polizia idraulica. Superficie (art. 952 c.c.) Sappiamo che per il fenomeno giuridico della accessione il proprietario del suolo è anche proprietario di quello che vi è posto al di sopra. È possibile, tuttavia, separare la proprietà del suolo da quella della soprastante costruzione attraverso il diritto di superficie, che è un vero e proprio diritto reale. Per quel che riguarda l’istituto della superficie il principale articolo a cui bisogna far riferimento è l’art. 952 c.c. il quale sancisce che il proprietario di un suolo può concedere ad altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al proprio suolo attribuendogli la proprietà separata dell'edificio. Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo. Dunque l’art. 952 c.c. prevede due ipotesi di diritto di superficie: -la prima ipotesi, cristallizzata all’interno del 1° comma, riguarda una costruzione non ancora eseguita, in tal caso il diritto di superficie può assumere la forma di una concessione (di diritto privato) da parte del proprietario del suolo, che attribuisce ad altro soggetto il potere di costruire sul proprio suolo, e di mantenere la proprietà della costruzione effettuata. Vi saranno, quindi, due proprietà diverse, quella del proprietario, e quella del titolare del diritto di superficie. -la seconda ipotesi, cristallizzata al 2° comma, riguarda una costruzione già edificata, il proprietario può infatti alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. In questo caso il proprietario del suolo aliena la proprietà superficiaria. La superficie può essere a termine oppure, Secondo l'art. 953 c.c. è anche possibile costituire il diritto a tempo determinato, con la conseguenza che alla scadenza del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Potrebbe quindi essere questa una ipotesi di proprietà temporanea, cioè di proprietà (della costruzione) che si estingue alla scadenza del termine del diritto di superficie. Specifichiamo, ora, alcuni aspetti relativi al diritto di superficie: costituzione del diritto di superficie: -per contratto con forma scritta ad substantiam ex. n. 2 dell'art. 1350 c.c. -per testamento -per usucapione, ma in questo caso si discute se sia possibile usucapire il diritto ad edificare, mentre è pacifico che possa essere usucapita la proprietà superficiaria oggetto del diritto di superficie: -costruzioni al di sopra o al di sotto del suolo (art. 955 c.c.) -non possono essere concesso il diritto di superficie per le piantagioni (art. 956 c.c.) estinzione del diritto di superficie (art. 954 c.c.): -scadenza del termine -prescrizione; in questo caso bisogna distinguere tra il diritto ad edificare e quello relativo alla proprietà superficiaria.
- diritto ad edificare: si estingue per prescrizione ventennale per non uso
- proprietà superficiaria: è imprescrittibile In merito alla estinzione, dobbiamo, infine parlare dei diritti acquistati dai terzi in base al diritto di superficie, distinguendo tra tre ipotesi:
- diritti reali acquisiti da terzi dal titolare del diritto di superficie: cessano insieme al diritto di superficie;
- diritti reali concessi a terzi dal proprietario del suolo: si estendono alla costruzione per il principio della espansione del diritto di proprietà;
- diritti personali di godimento: cessano allo spirare del termine del diritto di superficie. Enfiteusi
Nozione: è un diritto reale che attribuisce all'enfiteuta il diritto di godimento di un immobile dietro l'obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene. (L'enfiteusi è un diritto reale ormai quasi completamente in disuso; fu usato soprattutto nell' per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l'enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario. Per cercare di bilanciare la posizione dell'enfiteuta e quella del proprietario, spogliato in gran parte dei suoi poteri, si stabilì un periodo minino di durata del diritto, 20 anni, e la stessa possibilità di affrancazione era subordinata alla trascorrere del ventennio. Questa situazione è stata, però, in parte modificata dall''art. 10 l. 18 dicembre 1970, n. 1138 che ha abrogato i primo 3 commi dell'art. 971 che stabilivano, appunto, il periodo minimo di affrancazione in venti anni. Nella situazione attuale, quindi, non c'è termine per procedere alla affrancazione, potendo chiederla anche subito dopo la nascita del diritto; stando così le cose, i casi in cui sopravvive l'enfiteusi sono davvero pochi). Fatta questa premessa, vediamo di schematizzare gli aspetti essenziali del diritto. costituzione dell'enfiteusi, può costituirsi mediante: -contratto -testamento -usucapione sia del diritto del concedente che di quello dell'enfiteuta diritti e obblighi dell'enfiteuta:
- l'enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo, sui frutti, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo (art. 959 c.c.) ma non può alienarlo
- può disporre del suo diritto sia per atto tra vivi che per testamento (artt. 965 e 967 c.c.). La forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 135o n. 2) -può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo (art. 971 c.c.). L'atto di affrancazione costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi
- non è ammessa la subenfiteusi (art. 968 c.c.)
- ha l'obbligo di migliorare il fondo
- ha l'obbligo di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali (art. 960 c.c.) diritti e obblighi del proprietario:
- può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico se l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità di canone ( art. 972 c.c.)
- quando cessa l'enfiteusi deve rimborsare l'enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate (art. 975 c.c.)
- può chiedere la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi si trova nel possesso del fondo. La ricognizione è un atto di accertamento del diritto delle parti (art. 969 c.c.)
- deve subire l'affrancazione del fondo durata e prescrizione: -il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di affrancazione. Si può costituire in maniera perpetua -si prescrive per non uso ventennale estinzione dell'enfiteusi: -decorso del termine eventualmente stabilito -prescrizione ventennale -affrancazione -devoluzione -perimento totale del fondo (art. 963 c.c.) Usufrutto (art. 981 c.c.) nozione (art. 981 c.c.): è il diritto reale che permette all'usufruttuario di godere della cosa e di trarne ogni utilità rispettando, però, la destinazione economica del bene. L'usufrutto è un altro diritto reale che limita in maniera quasi completa le facoltà del proprietario sul bene. Da questo punto di vista è simile all'enfiteusi, ma da questa se ne distingue perché l'usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene e non ha alcun obbligo di miglioramento. Aggiungiamo, poi, che non è previsto alcun diritto di affrancazione in suo favore. Anche con queste differenze, tuttavia, le facoltà del proprietario sono totalmente compresse, tant’è vero che per indicare il suo diritto si parla di "nuda proprietà". Il proprietario può però vendere la sua nuda proprietà, o costituirvi pegno o ipoteca. L'usufrutto si distingue dall'enfiteusi anche per i beni che ne possono costituire l'oggetto. Mentre l'enfiteusi ha per oggetto solo beni immobili, l'usufrutto può avere oggetto anche beni mobili, titoli di credito (come le azioni), ma anche aziende, universalità prodotti dell'ingegno oltre a, ovviamente, ai beni immobili. In genere tale diritto ha ad oggetto beni inconsumabili, ma può esserci usufrutto anche su beni consumabili.
Uso e abitazione nozione dell'uso (art. 1021c.c.): è un diritto reale dal contenuto più limitato dell'usufrutto perché attribuisce al suo titolare il potere di servirsi del bene e, nel caso sia fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo per quanto occorre per i bisogni suoi e della sua famiglia. (Aggiungiamo, poi, che non può appropriarsi dei frutti civili, cedere il diritto o dare in locazione il bene). Nozione dell’abitazione (art. 1022 c.c.): Per l'abitazione i poteri del titolare del diritto sono ancora più limitati. Dispone, infatti, l'art. 1022 c.c. che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Come si vede in questo caso il diritto è limitato alla solo abitazione della casa, escluso, quindi, l'uso del bene. Anche per l'abitazione vige il divieto di cessione e di locazione, ma in entrambi i casi vi è l'obbligo delle riparazioni ordinarie, al pagamento dei tributi come l'usufruttuario(art. 1025 c.c.). Chiudiamo l'argomento ricordando che l'art. 1026 c.c. dispone che le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all'uso e alla abitazione, confermando, così, la "parentela" tra questi tre diritti reali. Le servitù prediali Nozione (art. 1027 c.c.): L’art. sancisce che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Detto ciò vanno precisati taluni elementi: -il peso imposto su un fondo, di cui l’art. 1027 c.c. parla, consiste nella limitazione di una o più facoltà del proprietario di un fondo -il fondo servente, è il fondo che sopporta il peso a favore dell'atro fondo -il fondo dominante, è il fondo che, in relazione al peso imposto al fondo servente, ne trae utilità, vantaggi Ad una compressione delle facoltà del proprietario del fondo servente, corrisponde, quindi, una utilità del fondo dominante. Stabiliamo adesso con precisione quale rapporto deve esserci tra i fondi affinché vi sia una servitù i fondi devono essere vicini ed appartenere a due proprietari diversi. La vicinanza non significa, però, che i fondi debbano essere confinanti. Per soddisfare il requisito basta che un fondo si trovi abbastanza vicino per essere utile all'atro. (Dobbiamo considerare, infatti, che in un paese antico e popolato come l'Italia è ben difficile che vi siano fondi "liberi" perché quando non sono di proprietà di alcuno, fanno parte del patrimonio dello Stato (art. 827 c.c. ); accade, quindi, che un fondo necessariamente confinerà con un altro di proprietà pubblica o privata, e questi ben potrà succedere che i proprietari dei fondi contigui o vicini si accordino affinché un fondo possa trarre utilità dall'altro, con la compressione di alcune facoltà che spettano al proprietario dell'atro fondo. Si potrà convenire, infatti, che il proprietario di un fondo non possa sopraelevare per evitare di togliere la veduta all'altro fondo. Notiamo che il codice civile non parla di proprietari, ma di fondi, volendo porre l'accento sul fatto che il diritto riguarda dei fondi, e le utilità che se ne traggono sono oggettive dei fondi considerati e non dei singoli proprietari. Se ad esempio, mi accordo con il mio confinante per far istallare delle luci sul suo fondo in modo da poter meglio indicare la direzione del mio ristorante, non avremo servitù, perché l'utilità che ne traggo è personale dovuta alla mia attività di ristoratore. Ma se mi accordo con il mio confinante affinché si crei un passaggio sul suo fondo per accedere al mio, avremo servitù, perché vi sarà vantaggio per il mio fondo indipendentemente dalla mia attività o da quelle che possano svolgere i successivi proprietari). Il codice civile all'art. 1028 c.c. ci chiarisce quello che è il concetto di utilità, il vantaggio del fondo dominante affermando che l'utilità può consistere "anche "nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo. Servitù per vantaggio futuro (art. 1029 c.c.): L’articolo ci specifica che si può costituire la servitù anche per una utilità futura, Se l'utilità futura è connessa ad un edificio da costruire o ad un fondo da acquistare, la costituzione del diritto in esame ha una differita efficacia reale: la servitù viene, cioè, in essere esclusivamente dal giorno in cui l'immobile è costruito o il fondo è acquistato. (In altre parole il codice dà una nozione ampia di utilità). Per comprendere in cosa consiste il dovere del titolare del fondo servente potremmo far riferimento all’art. 1030 c.c. il quale sancisce che Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù. Dunque il proprietario del fondo servente deve solo sopportare il peso sul suo fondo. È vero però che al proprietario del fondo servente spetterà un corrispettivo per la servitù, e che potrebbe anche impegnarsi (o essere obbligato per legge) a prestazioni accessorie. In questo caso non può liberarsi delle spese necessarie per l'uso o per la conservazione della servitù, se non cedendolo al proprietario del fondo dominante (art. 1070 c.c.). se il fondo servente venisse venduto, poiché la natura del diritto di servitù riguarda i fondi e non le persone dei singoli proprietari, il diritto riguarderà tutti i proprietari di quel fondo. Il diritto reale di servitù ha quindi caratteristiche particolari rispetto agli altri diritti reali di godimento. Rispetto a questi, infatti, non può essere ceduto né ipotecato, proprio perché si risolve in una qualità inseparabile del fondo, e nemmeno può essere diviso. Se, quindi, la proprietà del fondo dominate è frazionata la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1071 c.c. ).
Tipi di servitù La servitù e trattata nel codice in ben 72 articoli (dal 1027 al 1099) e si rende quindi necessaria una elencazione dei veri tipi di servitù: Apparenti: sono quelle cui sono destinate opere visibili e stabili per il loro esercizio (ad esempio la servitù di acquedotto) Non apparenti: sono quelle dove non vi sono opere destinate all'esercizio della servitù. Pensiamo ad una servitù di passaggio pedonale. Se non vi è una strada per consentirlo la servitù è non apparente, c'è ma non si vede (art. 1061 c.c. comma 2) Continue: quelle per il cui esercizio non è necessario il fatto dell'uomo in quanto vi sono delle opere permanenti per il loro esercizio Non continue: quelle per cui è necessaria un attività umana Da quanto abbiamo detto si evince che la servitù di acquedotto è apparente e continua, mentre quella di passaggio pedonale è non apparente e discontinua. La distinzione in continue e discontinue può sembrare un innocuo giochino privo di rilevanza pratica, ma non è così. Ai fini della prescrizione, infatti, se una servitù è discontinua la prescrizione inizia a correre dall'ultima attività eseguita dall'uomo, dall'ultima passeggiata; nell'altra ipotesi sino a quando l'acquedotto è in attività, non vi sarà mai inizio della prescrizione (art. 1073 c.c.). Sempre in relazione alla prescrizione distinguiamo tra: Servitù positive: quelle in cui il proprietario del fondo servente deve sopportare l'attività del fondo dominante. Il comportamento del proprietario del fondo serventesi sostanzia in un "pati", in una sopportazione. servitù negative: quelle in cui il comportamento del proprietario del fondo servente si sostanzia in un non fare, come la servitù di non soprelevare Abbiamo detto che la differenza è importante ai fini delle prescrizione. In quelle negative fino a quando il proprietario del fondo servente si attiene al "non facere" non vi sarà mai prescrizione, ma se "fa" ad esempio costruendo quando non poteva, la prescrizione ventennale inizierà a correre dal momento in cui ha violato l'obbligo (art. 1073 comma 2). Costituzione della servitù modo di costituzione (art. 1031 c.c.): Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Nulla di strano sul fatto che si possa costituire una servitù per volontà di una o più soggetti, ma è sicuramente eccezionale la previsione che il diritto possa sorgere anche coattivamente, cioè anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. Il motivo di tanta severità va ricercato in situazioni che pongono il proprietario di un fondo in situazioni difficili se non proprio insostenibili. Prendiamo l'ipotesi dell'art. 1051 c.c. che prevede la servitù di passaggio coattivo. In questo caso abbiamo un fondo che non ha accesso sulla via pubblica, o lo avrebbe ma con eccessivo dispendio o disagio. Se il proprietario del fondo intercluso non si è accordato con quello del fondo confinante, ecco che potrà rivolgersi al giudice affinché la servitù si costituisca per sentenza. La volontà della legge, quindi, si sostituisce a quella delle parti costituendo una servitù per sentenza. Il diritto del proprietario del fondo intercluso è, quindi, un vero e proprio diritto potestativo, e la sentenza avrà carattere costitutivo. Avendo spiegato la ragione per cui il legislatore ha previsto le servitù coattive, possiamo classificare i modi di costituzione delle servitù. modo di costituzione delle servitù volontarie: -contratto o testamento (art. 1058 c.c.) me se il bene appartiene a più comproprietari c'è bisogno del consenso di tutti (art. 1059 c.c.). Il contratto deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità (art. 1350 n. 4) e deve essere trascritto
- usucapione, ma solo se si tratta di servitù apparenti (art. 1061 c.c. comma 1) Non abbiamo considerato tra le servitù volontarie quella che si costituisce per destinazione del padre di famiglia prevista dall'art. 1062 c.c. In questo caso un proprietario costituisce delle opere sul suo fondo, una strada asfaltata, per esempio, tali da essere utili per una porzione del fondo rispetto ad un'altra. Ebbene se queste opere sono permanenti e visibili e se il fondo viene diviso e venduto a due (o più) soggetti diversi, basterà dimostrare che il proprietario ha lasciato le cose in maniera corrispondete all'esistenza di una servitù che questa, in assenza di una diversa volontà del vecchio proprietario, è costituita. La servitù si costituisce, quindi, se si verifica la situazione prevista dalla legge, senza che vi sia una specifica manifestazione di volontà e senza che nemmeno vi sia una sentenza. Come risulta evidente da quanto detto, tale servitù può costituirsi solo se apparente. Servitù coattive (art. 1032 c.c.): Sono espressamente previste dalla legge, ma sorgono, (in mancanza di contratto) solo a seguito a sentenza o atto dell'autorità amministrativa. Al proprietario del fondo servente è dovuta una indennità. Possono costituirsi vari tipi di servitù coattive: -passaggio coattivo (art. 1051 e ss. c.c.) si verifica quando il fondo è circondato da fondi altrui, e non ha uscita sulla via pubblica né è possibile procurarla senza eccessivo dispendio o disagio, oppure quando il fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato (art. 1052 c.c.). Non sono compresi nella
Chiudiamo, finalmente, l'argomento relativo alla servitù accennando ai mezzi di tutela previsti dal legislatore. L'art. 1079 c.c. prevede che il titolare del diritto di servitù, a pari del proprietario, può esercitare l'azione confessoria chiedendo al giudice di farne accertare l’esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e per farne cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Anche per le servitù sono possibili le azioni possessorie di cui parleremo in seguito. La comunione (art. 1100 c.c.) Nozione (art. 1100 c.c.): si ha comunione quando la titolarità di un diritto reale è in comune a più persone. (Questa situazione può verificarsi per la maggior parte dei diritti, ma solo quando ha ad oggetto un diritto reale si parla correttamente di comunione per il semplice motivo che il codice civile ne detta una disciplina specifica agli artt. 1100 e ss.) oggetto della comunione: sono i diritti reali di godimento poiché la dottrina maggioritaria nega che la comunione possa avere ad oggetto i diritti reali di garanzia. (Se la comunione ha ad oggetto il diritto di proprietà si chiamerà condominio, mentre se ha ad oggetto altri diritti reali si chiamerà, di volta in volta, coenfiteusi, cousufurtto (o usufrutto congiuntivo) etc.) costituzione: La costituzione può avvenire in tre modi diversi:
- volontaria , nasce per volontà delle parti
- forzosa , si costituisce obbligatoriamente per volontà di legge, come nel caso del condominio negli edifici
- incidentale, quando si costituisce per cause fortuite come nel caso di comunione ereditaria quota della comunione Nozione: ogni partecipante alla comunione è titolare di una quota ideale del diritto sull'intero bene che indica la quantità di potere che si può esercitare sulla cosa e la misura del diritto in caso di divisione. Ciò significa che ogni comunista è in realtà titolare dell'intero bene, mentre la quota indica solo la quantità di potere che si può esercitare sulla cosa e la misura del diritto in caso di divisione. Il singolo comunista può quindi esercitare le normali facoltà di proprietario su tutto il bene, secondo le regole previste dalle legge o dal titolo. Se quindi più persone sono comproprietari di un fondo, ognuno di loro potrà accedere al fondo e trascorrervi le vacanze, e non può impedire che gli altri facciano la stessa cosa, né può prendere che gli altri possano stare solo su di una parte del fondo, magari proporzionato al valore della quota. Possedere una quota non vuol dire, infatti, avere un diritto su una porzione delimitata del bene perché se cosi fosse non si avrebbe comunione ma proprietà solitaria su singole parti del bene e non sia applicheranno le norme sulla comunione. disciplina della quota:
- le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali; ciò vuol dire che è possibile provare che la disuguaglianza delle quote quando ciò sia stato voluto dagli aderenti alla comunione
- la parte di quota posseduta determina in proporzione a questa il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione
- ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota
- gli utili della cosa comune sono ripartiti tra i partecipanti in proporzione della quota Come si vede le quote indicano la misura degli obblighi e vantaggi di ogni singolo partecipante. In merito agli utili prodotti dalla cosa comune bisogna sottolineare che la regola si applica nella sua semplicità solo quando ci sia effettivamente comunione, perché se la cosa comune serve, in realtà, per svolgere una attività commerciale, non avremo più comunione, ma società con l'applicazione della relativa disciplina. Uso della cosa comune e obblighi dei partecipanti Uso (art. 1102 c.c.): Come abbiamo già detto ogni partecipante alla comunione può esercitare le normali facoltà che spettano ad ogni titolare di un diritto reale, ed infatti l'art. 1102 c.c. dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La libertà del singolo partecipante, non deve trasformarsi, quindi, in limitazione della libertà altrui. Si può, infatti, fare della cosa comune ciò che si ritiene più opportuno, anche migliorarla apportando a proprie spese e a proprio vantaggio le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. È da considerare, tuttavia, che l'attività del singolo partecipante non può spingersi sino a mutare la destinazione del bene, trasformando, ad esempio, un terreno coltivato in un parcheggio. È possibile, inoltre, che siano apportate migliorie che siano di vantaggio per tutti i comunisti, ma queste non potranno essere prese per iniziativa di un singolo partecipante, essendo necessario il concorso della volontà degli altri partecipanti. Il partecipante non può, inoltre, estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri (art. 1102 comma 2) se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Ciò vuol dire che l'uso della cosa comune non può far usucapire la quota di uno o più condomini, a meno che non muti l'atteggiamento del singolo condomino, che, per esempio, usa il bene come se fosse di sua esclusiva proprietà. Obblighi (art. 1104 – 1105 c.c.): In merito agli obblighi, l'art. 1104 c.c. dispone che ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e per le altre spese deliberate dalla maggioranza dei comunisti. Non c'è modo di liberarsi da questi obblighi, a meno di non rinunziare al proprio diritto.
Ciò stabilito, poniamoci una delicata questione, i comunisti sono responsabili in solido per le obbligazioni contratte per la cosa comune? L'art. 1115 c.c. che si occupa delle obbligazioni solidali dei partecipanti, non ci chiarisce il problema, ma si ritiene che le obbligazioni prese per la cosa comune siano solidali, sempre che siano state validamente contratte con il terzo, che, cioè siano state rispettate le norme sulla comunione in merito alla amministrazione della cosa comune. Amministrazione della cosa comune (art. 1105 c.c. e ss.) Il peso della quota è però particolarmente rilevante anche per quanto riguarda l'amministrazione della cosa comune. L'art. 1105 c.c. , infatti, dopo aver ribadito che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune, stabilisce le maggioranze necessarie per le deliberazioni relative alla comunione. In proposito distinguiamo tra atti di ordinaria amministrazione e atti di straordinaria amministrazione. atti ordinaria amministrazione: sono obbligatorie anche per la minoranza dissenziente le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote atti di straordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.): -innovazioni e atti eccedenti l'ordinaria amministrazione: è necessaria la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune -atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e locazioni ultranovennali: è necessario il consenso di tutti i partecipanti I comunisti possono anche decidere di nominare un amministratore della cosa comune e formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa (art. 1106 c.c.). Sia le deliberazioni relative alle decisioni sulla cosa comune sia le deliberazioni relative alle nomina dell'amministratore e al regolamento possono essere impugnate davanti alla autorità giudiziaria(art. 1107 e art. 1109 c.c.). Scioglimento della comunione La comunione si scioglie con la divisione. Sul punto è chiaro l'art. 1111 c.c. secondo cui: Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione. Se, quindi, uno dei partecipanti decide di sciogliere la comunione, gli altri non possono impedirlo. Il diritto alla divisione si configura, quindi, come vero e proprio diritto potestativo proprio perché gli altri comunisti non possono far altro che subire la decisione presa. Per evitare, però, che la comunione sia sciolta poco dopo la sua costituzione, i comunisti possono stipulare un patto per rimanere in comunione per un tempo determinato. Tale patto, tuttavia, non può avere durata superiore a dieci anni; nel caso sia stato stipulato per un periodo superiore non sarà invalido, ma il termine originariamente stabilito si riduce a dieci anni. Deciso di comune accordo o con l'intervento del giudice di sciogliere la comunione si dovrà procedere alla divisione della cosa. Questa ha luogo in natura (art. 1114 c.c.) ma solo se la cosa può essere comodamente divisa in parti secondo le quote dei partecipanti. La divisione in natura è quindi possibile solo se la cosa è divisibile, ma se la cosa è indivisibile sarà necessario applicare l'art. 720 c.c. con la possibile vendita del bene immobile e ripartizione del ricavato. Condominio negli edifici Nozione (art. 1117 c.c.): è una forma di comunione in proprietà forzosa di parti comuni di un edificio. Il condominio negli edifici; anche in questa ipotesi si parla pur sempre di comunione, ma di comunione forzosa, indivisibile e irrinunciabile che ha ad oggetto il solo diritto di proprietà. Per questo tipo di comunione è prevista una disciplina specifica che si aggiunge, e a volte sostituisce, le regole previste per la comunione ordinaria. La materia è stata oggetto di riforma ex l. 220\2012 in vigore dal 18\06\2013, che ha praticamente riscritto l’originario testo del codice. Va precisato che per tutto quello non previsto dalla disciplina specifica sul condominio, si applicheranno le regole sulla comunione in generale (art. 1139). Per esserci condominio è necessario che vi siano delle parti di un edificio in comproprietà (forzosa) di più soggetti; detto ciò va precisato chi sono i condomini e su quali parti di una costruzione si estende il codominio. Sono condomini i proprietari di singole unità immobiliari; quindi se si possiede un appartamento in un palazzo, si sarà automaticamente condomino. Abbiamo, allora, una proprietà solitaria (il piano o la porzione di piano) cui si aggiunge la comproprietà sulle parti comuni. Per quel che riguarda la questione su quali parti si estende il condominio, occorre far riferimento all’art. 1117 c.c. elenca minuziosamente tali parti comuni. Sono, quindi oggetto di proprietà comune, e quindi in condominio: a) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come i pilastri, i portoni d’ingresso, i tetti ecc.. b) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia ecc.. c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica,
Dati i numerosi compiti e le numerose responsabilità affidate agli organi del condominio, ciò ci fa intuire che il condominio sia divenuto un ente autonomo, dotato di una propria soggettività giuridica. La figura dell’amministratore del condominio è stata ben delineata dal legislatore il quale ne ha dettagliatamente specificato compiti e responsabilità in modo particolare dall’art. 1129 al 1131 c.c. o La nomina: è necessaria solo quando i condomini sono più di otto, e spetta all’assemblea dei condomini; se l'assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Chiaramente è previsto un importo per l’attività svolta, l’amministratore, però, potrebbe prestare anche gratuitamente la sua opera. o Nomina del consiglio di condominio (art. 1130 bis c.2 c.c.): l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. o Obbligo di creazione di un conto corrente intestato al condominio: l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio o Durata dell’incarico: un anno, e può essere rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. o Revoca dell’incarico: può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. o Obblighi dell’amministratore in caso di cessazione dell’incarico: alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso sul condominio e sui singoli condomini Come abbiamo visto il codice civile individua, ma l’art. 1130 ne individua le principali attribuzioni dell’amministratore, infatti tale art. è composto da un solo comma, contenente però ben 10 numeri che elencano le attribuzioni dell’amministratore, come ad es. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni ecc.. Tra le più importanti attribuzioni dell’amministratore c’è la redazione del rendiconto condominiale previsto dall’art. 1130 bis, che è sostanzialmente il bilancio del condominio, con l’indicazione delle entrate e delle uscite e la situazione patrimoniale del condominio, con tanto di relazione sulla gestione. regolamento di condominio (art. 1138) È obbligatorio quando i condomini siano superiori a dieci. Il regolamento contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino. Non si può, inoltre vietare ai condomini di possedere o detenere animali domestici. Nel caso di infrazione al regolamento di condominio, può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie (art. 70 disp. att. c.c.) La multiproprietà Il codice del consumo si occupa di particolari contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni
immobili, l'art. 69 definisce tali contratti: uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un
prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana. Da questa definizione possiamo isolare due tipi di contratti;
- contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto reale per un tempo determinato;
- contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto di godimento per un tempo determinato. Solo per i primi è possibile parlare di "multiproprietà" ( art. 72). Il possesso (art. 1140 c.c.) Nozione (art. 1140 c.c.): il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. il possesso è una situazione di fatto che in genere dovrebbe corrispondere a una situazione di diritto (nel caso specifico al diritto di proprietà), però non sempre è ciò che concretamente avviene, infatti altro soggetto diverso da quello del proprietario potrebbe esercitare il possesso di un determinato bene pur non essendo legittimato a farlo, spesso ciò avviene quando l’effettivo proprietario è per un qualche motivo impossibilitato ad esercitare il possesso del suo bene o perché magari molto
più semplicemente è disinteressato. Per questo motivo non bisogna confondere lo ius possessionis con lo "ius possidendi" che è il diritto del proprietario a possedere, diritto che esiste anche quando il proprietario non possiede, perché è stato spogliato del possesso, o anche perché non lo ha mai conseguito. Bisogna tuttavia ricordare che dal solo possesso scaturiscono conseguenze giuridiche che possono portare anche all'acquisto del diritto, come accade nella usucapione. Gli elementi costitutivi del possesso sono:
- Elemento oggettivo -> il corpus possessionis, che si identifica nel comportamento del soggetto che agisce svolgendo un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale
- Elemento soggettivo -> l'animus possidendi, che si identifica nella intenzione di tenere la cosa come proprietario o come titolare di un altro diritto reale. È utile precisare che è proprio grazie all’elemento soggettivo che riusciamo il possesso dalla detenzione. Detenzione (art. 1140 c.c.): l’art. al suo 2° comma dispone infatti che Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa. La figura del detentore non si comporta diversamente da quella del possessore, ma è "nell'animus" che si scopre la differenza, perché il detentore esercita il potere sulla cosa con la consapevolezza di non voler tenere la cosa come titolare di un diritto reale, ma per ragioni diverse, come per ragioni di amicizia. Volendo individuare gli elementi della detenzione, non definita dal codice, possiamo individuarli in:
- disposizione materiale della cosa: cioè svolgere quella attività corrispondete al possesso
- laudatio possessionis: il riconoscimento del possesso altrui sulla cosa. Una ulteriore distinzione viene fatta in dottrina tra:
- detenzione qualificata, quando è esercitata nell'interesse proprio, come accade per il conduttore -detenzione non qualificata, quando è esercitata nell'interesse altrui, come accade per il depositario. In generale l'art. 1141 c.c. presume che chi esercita il potere di fatto su una cosa sia possessore e non detentore, tuttavia lo stesso articolo ammette che la detenzione possa mutarsi in possesso. Il mutamento dovrebbe avvenire nel momento in cui il detentore agisca con l'animus del possessore, ma da solo questo elemento non è sufficiente. Sono infatti necessari atti esteriori che diano riconoscibilità al mutamento dell'animus, e il 2° comma dell'art. 1141 c.c. fissa al suo interno l’interversione del possesso, che può verificarsi in presenza di una delle seguenti ipotesi:
- causa proveniente da un terzo -> è l'ipotesi in cui un terzo essendo possessore del bene, trasferisca il possesso al detentore o il diritto corrispondente
- opposizione del detentore -> il detentore manifesta al possessore la sua volontà di acquisire il possesso del bene (Come si può avere il mutamento della detenzione in possesso (traditio brevi manu), così si può verificare l'opposta ipotesi, cioè il mutamento del possesso in detenzione; questa ipotesi, non contemplata dal codice civile, potrà verificarsi ad esempio nel caso in cui il proprietario venda il suo appartamento divenendone, però, conduttore). Chiudiamo l'argomento con due importanti regole riportate dagli articoli 1142 e 1143 del codice civile. L'art. 1142 facilita il compito del possessore che voglia provare la continuità del suo possesso stabilendo, a suo favore, una presunzione di possesso intermedio; in altre parole se il possessore attuale dimostra che ha posseduto in un tempo più remoto, si presume, che abbia posseduto anche nel periodo intermedio. È però possibile fornire la prova contraria, dimostrare, cioè, che il possessore non ha esercitato il possesso nel periodo intermedio. Nella stessa ottica dell'art. 1142 si pone il successivo articolo 1143 perché dispone che se il possessore ha un titolo giustificativo del suo possesso, si presume che egli abbia posseduto dalla data del titolo sino al momento attuale; anche questa presunzione può però essere vinta dimostrando la mancanza di continuità del possesso. Acquisto e perdita del possesso Il possesso, risolvendosi in una situazione di fatto, si acquista e si perde per il verificarsi di fatti materiali. i modi di acquisto del possesso, possono essere: acquisto a titolo originario (art. 1144 c.c.): apprensione materiale della cosa con l'animus di possederla. Non sono idonei all'acquisto del possesso gli atti compiuti con l'altrui tolleranza (art. 1144 c.c.). Per acquistare il possesso a titolo originario è quindi necessario appropriarsi della cosa, sempre che l'appropriazione non avvenga per l'altrui tolleranza; se quindi il mio vicino di casa è solito usare la mia falciatrice per il suo giardino, questo non lo farà divenire un possessore. acquisto a titolo derivativo o successione (art. 1146 c.1 c.c.) l'erede continua il possesso del suo dante causa con effetto dalla apertura della successione o accessione (art. 1146 c.2 c.c.) il successore a titolo particolare, legatario o divenuto tale per atto tra vivi, può unire il suo possesso con quello del suo autore o attraverso la consegna: In merito alla consegna tradizionalmente se ne individuano diversi tipi -la prima è la classica traditio, in cui vi è la consegna effettiva del bene, il bene è materialmente consegnato al nuovo possessore
-ai fini processuali la buona fede è presunta; sarà, in altre parole, chi la contesta a dover provare la mala fede del possessore -per aversi buona fede idonea a produrre gli effetti previsti dalla legge, basta che questa vi sia stata al momento dell'acquisito, essendo ininfluente la mala fede successiva. Art. 1153 c.c.: si fa in tal caso riferimento all’applicazione del principio di buona fede relativo al possesso di beni mobili. Ebbene, secondo questo articolo il possesso di beni mobili ricevuto da chi non è il proprietario fa acquistare la proprietà al possessore se:
- il possesso è stato conseguito in buona fede al momento della consegna
- esiste un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà Come si vede la buona fede gioca un ruolo determinante nell'acquisto della proprietà, infatti il bene si acquista libero da diritti altrui, a titolo originario. Di conseguenza il proprietario non potrà rivendicare il bene. Sempre secondo l'art. 1153 come si può acquistare la proprietà sui beni mobili, allo stesso modo si possono acquistare sui beni mobili i diritti di usufrutto, di uso e di pegno. Ricordiamo, infine, che la regola esposta nell'art. 1153 non si applica alle universalità di mobili e ai beni mobili registrati (art. 1156 c.c.). Tuttavia in base a quanto sancito dall’art. 1154 c.c. qualora il possessore di buona fede dovesse alienare il bene ad una terza persona che sa della illegittima provenienza della cosa, questa persona non vedrà fatto salvo il suo acquisto proprio perché è in mala fede. Azioni possessorie Sono azioni processuali che hanno come scopo la difesa del possesso indipendentemente dall'accertamento del diritto (di proprietà) che ne dovrebbe essere alla base. Forniscono una tutela provvisoria destinata a cessare di fronte alle azioni che accertano il diritto. Lo scopo delle azioni possessorie è quello di impedire che con azioni violente o clandestine il possessore possa essere privato o turbato nel suo possesso. Ma poiché il possesso è tutelato in quanto tale, è anche vero che l'accertamento del possesso deve cedere di fronte all'accertamento del diritto, ed è per questo che le azioni possessorie forniscono una tutela temporanea, destinata a cessare quando si accerterà il diritto reale mediante le azioni a difesa della proprietà. Ad ogni modo le azioni possessorie sono previste negli articoli 1168 e ss. c.c. e possono essere divise prettamente in 2 categorie:
- azioni che sono riconosciute al possessore in quanto tale sia o meno titolare del corrispondente diritto (azioni di reintegrazione e manutenzione)
- azioni di nunciazione, che sono riconosciute sia al possessore sia al titolare del diritto anche a prescindere del possesso Analizziamole singolarmente azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.): ha come scopo la reintegrazione nel possesso di chi ne sia stato spogliato in maniera violenta o clandestina.
- legittimati attivi: il possessore e il detentore qualificato, legittimati passivo è l'autore dello spoglio
- termine per la proposizione dell'azione: un anno dal sofferto spoglio In merito alla azione di reintegrazione ricordiamo che legittimato passivo non è solo l'autore dello spoglio, ma anche l'acquirente del bene quando sia consapevole dell'avvenuto spoglio (art. 1169 c.c.). azione di manutenzione (art. 1170 c.c.): scopo dell’azione è far cessare le molestie e se queste hanno avuto carattere materiale, ripristinare la situazione precedente.
- legittimato attivo: possessore di un bene immobile o universalità di mobili se possiede da un anno in maniera continua ed ininterrotta e non abbia acquistato il possesso in maniera violenta o clandestina: -legittimato passivo: l'autore delle molestie sia di fatto che di diritto -termine per la proposizione dell'azione: entro un anno dalla turbativa denunzia di nuova opera (art. 1171 c.c.): si può proporre quando il possessore teme di ricevere un danno da un'opera intrapresa su un fondo altrui e non ancora terminata.
- legittimati attivi, il proprietario, il titolare di altro diritto reale ed il possessore,
- legittimato passivo è il beneficiario dell’opera oltre all’autore materiale -Il termine per la presentazione del ricorso è di un anno dall’inizio dell’opera, purché non sia terminata. -Il contenuto del provvedimento può consistere nella sospensione dell’opera o nell’autorizzazione alla continuazione dovendo il giudice predisporre, in entrambi i casi, le opportune cautele. Poiché la sospensione dell’opera può danneggiare gli interessi del soggetto passivo del provvedimento, il giudice deve imporre una cauzione al ricorrente nel caso in cui decida per la sospensione dell’opera. Nel caso in cui il giudice deciderà per la continuazione dell’opera, le “opportune cautele” consisteranno nel versamento di una cauzione a favore del ricorrente oltre ai provvedimenti per la riduzione o demolizione dell’opera nel caso in cui si accerti il diritto del ricorrente nel procedimento di merito. La cauzione non potrà, però, essere imposta a chi risulti sfornito dei mezzi per prestarla. Secondo la cassazione la misura cautelare può essere chiesta anche nei
confronti della pubblica amministrazione ma non per contestare i provvedimenti che l’hanno resa possibile, ma le modalità materiali d’esecuzione che si assumono dannose. denunzia di danno temuto (art. 1172 c.c.): In questo caso il possessore teme che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso. Dunque l’azione mira a neutralizzare una situazione di pericolo dalla quale potrebbe scaturire un danno grave e prossimo.
- La legittimazione attiva è concessa al proprietario e al possessore
- la legittimazione passiva è del proprietario della cosa (l’albero) che potrebbe provocare il danno Il contenuto del provvedimento è atipico, in quanto il giudice deve prendere una decisione idonea per ovviare al pericolo. Oneri reali e obbligazioni propter rem oneri reali: consistono in una attività a carattere periodico che è dovuta da un soggetto per il fatto che si trova nel godimento di un bene. Gli oneri reali sono un numerus clausus, nel senso che sono possibili solo se previsti dalla legge, e il valore della prestazione è delimitato dal valore stesso della cosa; in tal caso non trova applicazione la regola dall’art. 2740 c.c. secondo cui il debitore risponde con tutti i suoi beni presenti e futuri; se quindi il valore dell’onere è superiore a quello della cosa, si risponderà solo per quel valore e non oltre. Dal punto di vista teorico la fonte dell’onere reale consiste unicamente nella relazione con la cosa. Se si è titolari di una enfiteusi bisognerà pagare il relativo canone (trattasi di onere reale, almeno secondo la giurisprudenza della Cassazione). Nelle obbligazioni propter rem obbligato è invece il debitore a causa del suo particolare rapporto con la cosa; di conseguenza il debitore risponderà con tutti i suoi beni in caso di inadempimento, e il creditore agirà contro di lui con azione personale e non reale. Come esempi ricordiamo l’ipotesi dell’art. 1149 c.c. , quella del nuovo proprietario che deve rispettare i contratti di locazione già stipulati, il pagamento delle spese di condominio ecc.. Nella obbligazione propter rem il collegamento con il bene serve solo ad individuare il debitore; l’obbligazione non nasce perché il debitore è nel solo godimento di un bene e quindi deve dare “ qualcosa in cambio”, ma perché la relazione con la cosa obbliga il proprietario a eseguire una prestazione dal contenuto più vario che può consistere anche in un non facere. In comune le due figure hanno:
- il necessario rapporto con la cosa;
- la sussistenza dell’obbligazione o dell’onere anche se sono sorti prima dell’acquisto del diritto;
- sono possibili solo in casi previsti dalla legge.
