Manual de Condominios, Notas de estudo de Engenharia Civil

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MANUAL DE CONDOMÍNIOS

ORIENTAÇÃO DE PROCESSOS DE OBRAS E REFORMAS

SUMÁRIO

• Apresentação
• 1. Sistema de Gestão de Reformas
• 2. Realização da Reforma
• 3. Incumbências e Encargos
• 4. Ampliação de Áreas
• 5. Tratamento de Fachadas
• 6. Iluminação
• 7. Aprovação de Projetos
• 8. Programa de Resíduos Sólidos
• 9. Normas Relacionadas
• 10. Conclusão
  • Referências Bibliográficas

APRESENTAÇÃO

E

ste Manual, para elaboração de projetos, reformas, reparos e obras, tem por objetivo esclarecer e orientar síndicos, condôminos e profissionais na elaboração de projetos, em sua aprovação e em sua execução de obras ou reformas, nas unidades privativas e nas áreas comuns dos condomínios.

Contempla, também, itens indispensáveis à elaboração de novos projetos, intervenções e manutenções e deve ser aplicado em conjunto com o regimento interno dos condomínios, código de obras e edificações dos municípios, normas técnicas, bem como todas as legislações federal, estadual e municipal vigentes.

Gestão de reformas: é a atividade técnica gerenciadora que

proporciona a execução de processos de reformas e obras indicando

os meios mais eficientes e econômicos para sua realização.

ABNT NBR 16.280 estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle

de processos, de projetos, de execução e de segurança, incluindo meios para:

Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenções

gerais ou pontuais nos sistemas, nos elementos ou nos componentes da

edificação;

Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da

reforma na edificação;

Alteração das características originais da edificação e das suas funções;

Descrição das características da execução das obras de reforma;

Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

Registro documental da situação da edificação, antes da reforma,

dos procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma;

Supervisão técnica do processo das obras.

A Gestão de Reforma tem como objetivo

os seguintes itens:

Organização do plano formal de diretrizes das intervenções

inerentes à reforma;

Preservação dos meios de segurança existentes na edificação;

Apresentação das modificações dentro do prazo legal;

Meios que protejam os usuários das edificações de eventuais

danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;

Descrição dos processos, atendendo os regulamentos;

Registro e aprovação pelos órgãos competentes e pelo

condomínio, quando aplicável;

Definição dos responsáveis e suas responsabilidades em

todas as fases do processo;

Planejamento da reforma: técnico, financeiro, material e humano;

Garantia de que a reforma não altere a continuidade dos diferentes

tipos de manutenção das edificações após a obra.

SISTEMA

Equipamentos Industrializados

Hidrossanitário

Prevenção e Combate a Incêndio

Instalações Elétricas

ATIVIDADE

Toda reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas originalmente em projeto.

Reforma para continuidade de uso do equipamento.

Toda reforma para alteração do sistema ou de adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

SISTEMA

Instalações de Gás

Dados e Comunicação

Automação

Ar Condicionado, Ventilação e Exaustão

ATIVIDADE

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

Toda reforma para alteração do sistema ou da adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.

RESPONSÁVEL

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

RESPONSÁVEL

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Empresa Especializada

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Empresa Especializada

Empresa Capacitada

Modelo Orientativo para Elaboração

de Obras de Reforma em Edificações

REALIZAÇÃO

DA REFORMA

Preliminarmente à realização da reforma deve ser

encaminhado por profissional habilitado ao responsável

legal da edificação (síndico ou conselho), em comunicado

formal, o conjunto documental de variadas informações.

Este conjunto denominado de “Plano de Reformas” deve

atender às legislações vigentes, em todas as escalas.

Este plano de obra deve contemplar:

Atendimento às legislações vigentes e às normas técnicas pertinentes;

Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários durante e após a execução da obra;

Autorização para circulação nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras, nos horários de trabalho permitidos;

Apresentação dos projetos, memoriais descritivos e referências técnicas;

Escopo dos serviços a serem realizados;

Identificação das atividades que causem ruídos;

Identificação de uso dos materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis, quando aplicável;

Localização e implicações no entorno da reforma;

Cronograma;

Dados das empresas, dos profissionais e dos funcionários envolvidos na realização da reforma;

Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras;

Planejamento do descarte de resíduos;

Previsão dos locais de armazenamento dos insumos a serem empregados e dos resíduos gerados;

Implicações sobre a utilização do manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e da gestão da manutenção, conforme ABNT NBR 5674;

Alterações técnicas ou reformas devem ser documentadas e apresentadas ao responsável legal antes do início das obras;

Apresentação de justificativa técnica ou legal ao solicitante, caso não seja autorizado trânsito dos insumos e dos funcionários que trabalharão na obra;

Não obstrução, temporária ou parcial, das saídas de emergência. Caso necessário, devem ser criadas rotas de fuga e saídas de emergência compatíveis com a ABNT NBR 9077, a serem implementadas antes da reforma;

Se for constatada alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida, e proibido o acesso de materiais e funcionários. A documentação deverá ser atualizada de acordo com as alterações e submetida à análise do responsável legal da edificação.

Somente após a aprovação, a obra poderá ser retomada.

INCUMBÊNCIAS

E ENCARGOS

As reformas que afetem a estrutura,

as vedações ou quaisquer sistemas da unidade

ou da edificação, devem atender às diretrizes abaixo:

Papel do Síndico

Antes da Obra

Disponibilizar toda a documentação do condomínio para a reforma, tais como projetos, normas, horários de trabalho, trânsito de insumos e de prestadores de serviço, de acordo com regimento interno. Caso o condomínio não disponha desses documentos, os autores dos projetos originais devem ser consultados;

Requerer atualização do manual de operação, de uso e de manutenção da edificação;

Solicitar aos responsáveis os projetos arquitetônico e complementares e suas respectivas RRTs/ARTs;

Receber documentação e propostas da reforma;

Encaminhar proposta de projeto e de reforma para análise técnica e legal. Esta deverá ser analisada pelo Regimento Interno e pela Comissão de Obras, solicitando eventuais ajustes, quando não estiverem de acordo;

Formalizar repostas e justificativas caso necessário (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);

Formalizar a liberação do início da obra;

Autorizar acesso de insumos e de pessoas contratadas para os serviços da reforma, se toda a documentação estiver de acordo.

Durante as Obras

Verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma, assegurando as condições para sua realização;

Tomar as ações legais necessárias sob qualquer condição de risco para a edificação, seu entorno ou usuários;

Estar disponível para sanar eventuais dúvidas do proprietário da unidade privativa ou do responsável técnico pela execução.

Após as Obras de Reforma

Vistoriar ou delegar a terceiros as condições da obra concluída;

Receber o termo de encerramento das obras e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

Encerrada a obra, cancelar autorizações da entrada de prestadores de serviço e da circulação de insumos;

Arquivar a documentação final fornecida pelo proprietário da unidade privativa, para futuras consultas (arquivos e registros).

Após as Obras de Reforma

Vistoriar ou delegar a terceiros as condições da obra concluída;

Receber o termo de encerramento das obras do responsável técnico pela execução, nos termos da ABNT NBR 14037;

Solicitar o cancelamento das autorizações de entrada dos insumos e das pessoas contratadas para a realização dos serviços;

Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, inclusive o termo de encerramento das obras.

Documentação

Projetos

Conforme a Norma NBR 16280, os projetos deverão contemplar:

Planta de obra (a demolir e a construir), com detalhamentos técnicos específicos;

Planta baixa final da área a sofrer intervenção;

Vistas e cortes no que diz respeito a alterações de estruturas e vedações;

Planta das alterações de pontos de gás, com marcação de pontos em planta baixa;

Planta das alterações elétricas, telefônicas, lógica, com marcação de pontos em planta baixa;

Planta das alterações hidráulicas, com marcação de pontos em planta baixa;

Estudo de luminotécnica, com análise de pontos existentes e a acrescentar;

Planta do forro;

Planta da paginação de revestimentos, quando houver alterações;

Memorial descritivo das principais intervenções que serão feitas, e escopo dos serviços a serem realizados.

Documentação para Obras de Reforma

Arquivos

Toda a documentação da obra de reforma deve ser arquivada e fazer parte do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal pelo condomínio.

A documentação deve estar disponível e prontamente acessível aos proprietários e profissionais contratados

Registros

Os registros devem ser legíveis e estar disponíveis. Devem conter a identificação da obra, da reforma, e da data.

Placa de Obra do Condomínio e da Unidade Privativa

As placas de obra devem conter, no mínimo, as seguintes informações, segundo o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo):

Nome do responsável técnico, com identificação do número da RRT/ART - para projeto e para execução, podendo ser a mesma placa se for o mesmo profissional a exercer as duas atividades;

Atividade técnica desenvolvida;

Endereço, e-mail ou telefone do profissional de arquitetura ou engenharia (pessoa física ou jurídica);

Data do início da obra;

Data do término da obra.

AMPLIAÇÃO

DE ÁREAS

(USO PRIVATIVO E USO COMUM)

Toda obra de ampliação requer os seguintes quesitos:

a) Verificação do regimento interno dos condomínios;

b) Verificação de todos os projetos originais com o síndico ou, em casos em que o condomínio não disponha desses documentos, com os autores dos projetos:

Projeto arquitetônico original para obter as informações referentes a índice

construtivo disponível para a ampliação. Verificação dos afastamentos

mínimos do perímetro da torre;

Validação com o autor do projeto original se a ampliação

está em conformidade com o padrão arquitetônico existente;

Os projetos de engenharia – estrutural, hidrossanitário, elétrico,

telecomunicações, preventivo de incêndio – devem ser previamente

consultados, em sua versão original, aprovados nos órgãos competentes;

No caso da necessidade de alterações, os projetos deverão ser novamente

submetidos à aprovação pelos órgãos competentes;

Recomendação de consulta aos autores dos projetos originais

para as reformas;

Observar questões de mobilidade e de segurança conforme

norma de acessibilidade - NBR9050;

c) Entrega dos projetos para aprovação do condomínio com respectivos documentos de responsabilidade técnica de projeto e execução (RRT e ART).

c) Fechamento de sacadas e envidraçamento de fachadas, quando

permitidos, devem considerar:

Aprovação dos órgãos competentes;

Todas as unidades devem respeitar o padrão de fechamento estabelecido

pelo condomínio;

As cortinas internas, quando existentes, devem seguir a padronização

estabelecida pelo condomínio;

Quando aprovado pelo condomínio, poderá ser retirada a porta entre a

sacada e a área interna;

O nivelamento do piso das sacadas somente poderá ser executado perante

a autorização do responsável pelo projeto estrutural, mediante laudo.

d) Elementos de Fachada:

Telas de Proteção: Importantes como elementos de segurança, as telas de

proteção devem ser padronizadas em todas as suas características: cor, ferragens,

dimensões da trama e pontos de fixação.

Portas e Janelas: As portas e janelas com acesso visual às áreas comuns do

condomínio só poderão ser trocadas com a aprovação dos condôminos, em acordo

com os autores do projeto. Tanto as portas quanto as maçanetas devem seguir o

padrão do projeto original.

Toldo: Toldos são elementos colocados pelo lado de fora do edifício configurando

alteração de fachadas; desta forma eles só poderão ser instalados nos apartamentos

com a aprovação de acordo com o regimento interno do condomínio.

Placas e Letreiros nas Janelas: As placas de “vende-se” ou “aluga-se”,

colocadas nos apartamentos, caracterizam alteração de fachada do edifício, mesmo

que temporariamente. Em imóveis comerciais as placas publicitárias têm a obrigação

de serem instaladas de acordo com o projeto. Em muitos municípios, leis específicas

já regem esse tema.

Outros Elementos: Deve existir bom senso a respeito da exposição de elementos

provisórios - bicicletas, varais, antenas de tv, etc. - para evitar poluição visual nas

fachadas.

a) Projeto Luminotécnico: Fachada, Paisagismo e Áreas Comuns:

Existem normas brasileiras de iluminação que regulamentam os níveis recomendados

para iluminância mínima (quantidade de luz), para iluminação artificial de interiores

onde se realizam diversas atividades, sejam elas esporte, comércio, estacionamentos,

dentre outras. A iluminação deve ser adequada e suficiente, pois é fator

preponderante para segurança e para qualidade do espaço.

Há ainda situações que requerem equipamentos que atendam a requisitos

especificos de seguranca, proteção contra intempéries, utilizados em áreas externas,

como paisagismo e fachadas. É importante que a iluminação das fachadas seja

padronizada, principalmente nas sacadas, que sofrem interferências dos moradores.

A especificação das lâmpadas, especialmente referente a sua temperatura de cor

deve ser respeitada e estabelecida como norma do regimento do condomínio.

b) Retrofit de Equipamentos de Iluminação existentes:

O retrofit consiste em conservar a estrutura original do edifício, acrescentando a ela

materiais e equipamentos modernos e mais eficientes. A simples troca de lâmpadas

convencionais por outras mais eficientes pode representar uma economia de 50% do

consumo, podendo chegar até 80% quando aliada à troca de luminárias e outras

pequenas alterações relacionadas às cores de tetos, de pisos e de paredes dos

ambientes, das áreas comuns dos edifícios.

Torna-se indispensável a consultoria de um profissional habilitado para atender as

expectativas de funcionalidade, de estética e de economia.

c) Sensores e Sistemas de Controle:

Quando o objetivo é a economia, redução na conta de luz, deve-se considerar

sistemas de iluminação eficientes, aliados a artifícios de controle, como sensores de

luminosidade ou de presença, dimmers, temporizadores e outros disponíveis no

mercado, considerando sempre cada situação.

6. ILUMINAÇÃO