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EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Regulado en los artículos 1445 y ss del Código civil.
CARACTERISTICAS
- Oneroso, bilateral y conmunativo: tiene como finalidad el traspaso de la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho por parte del vendedor, a cambio de percibir un precio del comprador. Y ambas partes buscan el equilibrio económico proporcionado entre ambas prestaciones.
- La compraventa es mercantil cuando tiene por objeto una cosa mueble y el comprador la adquiere con la finalidad de revenderla para obtener un beneficio con la reventa (animo de lucrarse en la reventa). Mientras que en la compraventa civil, el comprador adquiere la cosa para satisfacer sus propias necesidades privativas de consumo. La compraventa mercantil se regula por las normas del Código de Comercio; artículos 325 y ss.
LA FORMA
En principio, no está sujeto a ninguna forma determinada para su valida celebración. Rige el principio de libertad de forma que contemplan los artículos 1258 y 1278 Cc. No obstante, cuando la compraventa es un contrato de consumo, el empresario-vendedor debe respetar los requisitos de forma que se le exigen, tanto en la información y publicidad precontractual, como en el contenido del propio contrato.
Tales requisitos de forma vienen contemplados en la Ley del Código de Consumo de Catalunya y en el R. Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios. En estas disposiciones se establece que el empresario-vendedor tiene la obligación de documentar esta información por escrito o en cualquier otro soporte de naturaleza duradera adecuado a la técnica de contratación empleada.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Debe transmitir la propiedad o titularidad de la cosa o derecho, para lo cual, debe ser propietario o titular del derecho que transmite. Si el vendedor no tiene la propiedad de la cosa que transmite, entonces la propiedad no se transmitirá al comprador (supuesto de transmisión a non domino). Por lo que puede venir posteriormente el verdadero propietario y arrebatársela al comprador mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria. No obstante, el comprador que adquiere de un vendedor no propietario, será mantenido en su adquisición, convirtiéndose en propietario definitivo cuando reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (para el caso de compraventa de bien inmueble). O los requisitos del 464 Cc y 522-8 Cccat (para compraventas de bienes muebles). En estos supuestos, en los que el comprador, por ser un adquiriente “a título oneroso” y de buena fe, es mantenido en su adquisición, el verdadero propietario perderá la cosa, no pudiendo reclamársela al comprador, y solo podrá dirigirse contra el vendedor no propietario para reclamarle el precio que recibió por ella, más una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
El contrato de compraventa queda válidamente celebrado aunque el vendedor no tenga todavía la propiedad de la cosa en el momento mismo de la perfección (conclusión) del contrato. Pues lo que importa es que ostente dicha propiedad cuando le corresponda cumplir con su obligación de entrega de la cosa, que puede quedar pospuesta a un momento posterior a la celebración del contrato. Así, aunque no se hallen reguladas específicamente
Contratos en particular
como tales en nuestro ordenamiento, se admiten la venta de cosa futura y la venta de cosa ajena (1271.1 y 1451 Cc), en las que el vendedor se compromete a vender una cosa que pertenece a otro (venta de cosa ajena) o una cosa que todavía no tiene existencia (venta de cosa futura) en el momento de la perfección del contrato. Siempre y cuando el vendedor adquiera la cosa del tercero o la cosa llegue a tener existencia en el momento del cumplimiento o de la ejecución de su prestación de entrega.
Es decir, en el contrato de compraventa de cosa ajena o de cosa futura (ej; cosa todavía no construida o no fabricada en el momento de la celebración del contrato), lo que sucede es que la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor se pospone a un momento posterior a la celebración o perfección del contrato.
GASTOS
El vendedor está obligado a sufragar los gastos de entrega o transmisión y de otorgamiento de escritura pública. Y debe facilitar al comprador la documentación necesaria para asegurarle la titularidad de la cosa o derecho que adquiere. Los gastos que comporte el retirar la cosa después de su entrega son a cargo del comprador (1465 Cc).
Se trata de una norma dispositiva que admite pacto en contra.
LUGAR DEL CUMPLIMIENTO
La entrega de la cosa debe hacerse en el lugar pactado, en su defecto, en el lugar donde se hallaba la cosa al perfeccionarse el contrato. Y si no se pacta nada y la cosa no existía todavía en el momento de la conclusión del contrato (venta de cosa futura), el lugar de la entrega será el domicilio del deudor. (1171 Cc).
COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
En las compraventas con precio aplazado o con precio a plazos, es habitual el pacto de reserva de dominio, por medio del cual, la cosa es entregada materialmente al comprador en el momento de la celebración del contrato, y el vendedor se reserva el dominio o propiedad de la misma hasta que se le pague la totalidad del precio, o el último de los plazos.
La ventaja de este pacto estriba en que, si el comprador incumple con su obligación de pago del precio, el vendedor, que conserva la propiedad, podrá resolver el contrato fácilmente y recuperar la cosa sin problemas. Pues ya tiene la propiedad de la misma, que no ha podido ser transmitida a un tercero por el comprador. De manera que al resolver el contrato ( Cc), el comprador queda obligado a devolverle la posesión de la cosa mas una indemnización por daños. Y asimismo, el vendedor deberá restituir al comprador el precio recibido.
Este tipo de pacto tiene sentido cuando lo que pretenda o interese al vendedor, en el caso de incumplimiento del comprador, sea la resolución del contrato ex.art. 1124 Cc (devolución de las cosas y del precio). Pues de esta manera, al permanecer la propiedad de la cosa en manos del vendedor, este se asegura de que la cosa le será restituida por el comprador si este incumple.
Si al comprador se le ocurriera transmitir la propiedad de la cosa a un tercero, infringiendo el pacto (pues no ostenta la titularidad del bien), entonces el vendedor, en principio, podrá reivindicarla del tercer adquiriente (podría dirigirse contra el tercer adquiriente para reclamársela). No obstante, si se tratase de un tercer adquiriente de buena fe, que desconoce la existencia del pacto de reserva de dominio en el momento en que efectúa la adquisición; y a título oneroso, protegido por el juego de los artículos 34 LH (bien inmueble) o 464 cc y 522-8 Cccat (bien mueble), sería mantenido en su adquisición, y al vendedor, entonces, solo
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por los artículos: 34 LH o 464 Cc y 522-8 Cccat, el verdadero propietario puede arrebatarle la cosa mediante el ejercicio de una acción reivindicatoria.
De esta forma, la evicción tiene lugar cuando el comprador es privado de la cosa mediante sentencia judicial en virtud del ejercicio de la acción reivindicatoria que ejercita el verdadero propietario.
Cuando esto suceda, el vendedor vendrá obligado a responder por evicción frente al comprador despojado. Para que el comprador pueda exigir esta responsabilidad al vendedor, debe notificarle la sentencia judicial de privación de la cosa por evicción.
La responsabilidad del vendedor se concreta básicamente, en que el comprador tendrá derecho a exigirle la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el precio que se pagó por su venta más una indemnización por los daños si la cosa se vendió de mala fe (sabiendo el vendedor que la cosa no le pertenecía) 1478 Cc.
Las partes pueden suprimir voluntariamente la obligación de saneamiento por evicción del vendedor, pero este pacto solo será admisible cuando el vendedor sea de buena fe (no sabe que la cosa no le pertenece). Si contrariamente, el vendedor es de mala fe, el pacto de exclusión de dicha responsabilidad será nulo (1475 Cc, último párrafo y 1476 Cc).
El Código Civil no señala el plazo para el ejercicio de esta acción, por lo que hay que acudir al plazo general para las acciones personales previsto en el 1964 Cc, que es de 15 años contados desde la evicción (privación por sentencia judicial de la cosa).
En la legislación catalana el plazo es de 10 años (121-20 Cccat).
LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Los vicios ocultos son defectos o anomalías que padece la cosa vendida, que la hacen impropia o inapta para el uso al que se destina (ej: animal enfermo, funcionamiento defectuoso de una maquina por la mala calidad de sus piezas, automóvil con frenos en mal estado…). De manera que de haberlos conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiese dado menos por ella.
Los vicios deben ser ocultos, es decir; que no son perceptibles externamente en el momento de la entrega de la cosa, y además, el vendedor no se los comunica al comprador, que los desconoce. Lo que sucede es que el comprador descubre los vicios después, con el tiempo y uso de la cosa.
El vendedor responderá por estos vicios tanto si los conocía como si no, pero no responderá cuando los vicios o defectos estuvieren a la vista o fuesen manifiestos en el momento de la celebración del contrato. Ni tampoco cuando no siendo manifiestos, el comprador sea un perito o profesional, que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente haberlos conocido.
La noción de perito no se refiere únicamente a personas con titulación oficial, sino también a quien tiene conocimientos prácticos en el concreto sector económico en el que se inserta el contrato. Se trata de una persona que por su actividad profesional, posee los conocimientos necesarios para conocer a primera vista, los defectos.
Ej: un ganadero que contrata la compra de vacas que padecen una enfermedad difícilmente detectable para una persona normal, pero no para el profesional de la ganadería, que por sus
Contratos en particular
conocimientos técnicos, tiene la posibilidad de descubrirla examinando los animales en el momento de la entrega.
La responsabilidad del vendedor se concreta en que el comprador podrá optar entre:
a. Resolver el contrato; acción redhibitoria
b. Que se le rebaje una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos, y se queda con la cosa (acción estimatoria) 1485 y 1486.1 Cc.
Pero si resulta que el comprador opta por la resolución del contrato, y el vendedor conocía los vicios o defectos (vendedor de mala fe), entonces tendrá que abonarle además, al comprador, una indemnización por daños.
Este tipo de responsabilidad especial del vendedor excluye las acciones típicas de cumplimiento contractual para exigir responsabilidad.
El plazo de ejercicio de esta acción es de 6 meses a contar desde la entrega de la cosa vendida (1490 Cc).
Cuando los vicios ocultos tienen lugar en una edificación o vivienda, es de aplicación el régimen de responsabilidad previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999.
LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR GRAVÁMENES OCULTOS
Tiene lugar cuando la cosa que se transmite se encuentra gravada con algún derecho real limitado a favor de un tercero (ej: derecho de uso, derecho de usufructo, derecho real de garantía…) que desconoce el comprador en el momento de la entrega, porque el vendedor no se lo comunica.
Si el comprador no está protegido por el juego de los artículos 34 LH o 464 Cc y 522-8 Cccat, el tercero podrá arrebatarle la cosa (y seguir ejercitando sus facultades sobre la cosa) mediante el ejercicio de una acción real derivada de su derecho real limitado. De ser así, el comprador podrá dirigirse contra el vendedor para reclamarle la siguiente responsabilidad.
La responsabilidad del vendedor, se concreta en que el comprador podrá optar entre pedir la resolución del contrato, o bien no resolverlo, y exigir al vendedor una indemnización por daños (1483 Cc).
El plazo para el ejercicio de esta acción es de un año a contar desde la celebración del contrato. Una vez transcurrido este año, el comprador solo podrá ejercitar la acción indemnizatoria en el plazo de un año a contar desde el descubrimiento del gravamen oculto (1483 Cc).
Las partes también pueden excluir por pacto las obligaciones del vendedor de saneamiento por vicios ocultos y por gravámenes ocultos. Pero el pacto solo será válido y viable, si el vendedor es de buena fe.
RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR UNA VEZ CELEBRADO EL CONTRATO
Y ANTES DE LA ENTREGA DE LA COSA
Desde que se celebra el contrato hasta que el vendedor entrega la cosa al comprador, aquel tiene la obligación de conservarla con diligencia (1094 Cc). Por lo que responderá ante el comprador por la perdida, deterioro o destrucción por su culpa (acciones típicas de cumplimiento contractual: ejecución forzosa, ex.arts: 1101 y 1911 Cc; o resolución del
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empresario o profesional que se dedica de modo habitual a la venta de bienes muebles de consumo; y el comprador es un consumidor.
La Ley solo se aplica a los bienes muebles corporales destinados al consumo privado. Quedan fuera los incorporales, los bienes inmuebles y los servicios. Tiene carácter imperativo. Por lo que no caben pactar cláusulas que excluyan su aplicación. Dichas clausulas serán nulas y se tendrán por no puestas.
Si el comprador celebra este tipo de contrato, ante el incumplimiento del vendedor, podrá optar por exigirle la responsabilidad: bien, por los regímenes de reparación que contempla esta Ley. O bien, por medio de las acciones típicas de cumplimiento contractual. El comprador podrá elegir uno u otro régimen de responsabilidad.
No obstante, en los supuestos de prestación con vicios ocultos, se aplica obligatoriamente el régimen específico que contempla esta Ley, que excluye la regulación del Código Civil en materia de vicios ocultos en la compraventa.
LOS RÉGIMENES DE RESPONSABILIDAD
Los regímenes de responsabilidad que contempla esta Ley son cuatro
- La sustitución de la cosa
- La reparación
- La rebaja proporcional del precio
- La resolución del contrato
La Ley impone la obligatoriedad de que el comprador elija, en primer lugar, entre la reparación o la sustitución del bien; gratuitas. Y solo cuando no resulten viables ninguna de las dos medidas, o bien resulten insatisfactorias, podrá optar por los otros dos remedios: rebaja del precio o resolución del contrato. La resolución del contrato no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.
Junto a estos cuatro remedios, el comprador puede solicitar además, una indemnización por daños y perjuicios, cuando pruebe que la falta le ha provocado un daño en su persona o bienes.
La Ley, lo que pretende, es que el vendedor entregue al comprador un bien que sea “conforme” con el contrato. Esto es, que cumpla fielmente, con las características y condiciones pactadas; se ajuste a la descripción realizada por el vendedor y tenga las cualidades que éste haya presentado. La facultad de ejercitar las acciones que contempla esta Ley se produce en el supuesto de “disconformidad” – falta de conformidad.
Para poder exigirle responsabilidad al vendedor por los mecanismos que contempla esta Ley, el defecto o falta de conformidad debe haberse producido dentro de un plazo de tiempo concreto. Es el denominado plazo de garantía, que es de dos años a contar desde la entrega del bien, durante el cual, deben manifestarse las faltas. Transcurrido este plazo sin que se haya manifestado el defecto, el comprador ya no podrá exigir responsabilidad al vendedor por las acciones que contempla esta Ley, teniendo que acudir a las acciones típicas de cumplimiento contractual (1101 y 1124 Cc). O en su caso, a la responsabilidad típica de la compraventa cuando proceda.
Además, para que puedan ejercitarse las acciones que contempla esta Ley, es necesario que el comprador pruebe que las faltas de conformidad existían ya cuando el bien se le entregó.
Contratos en particular
A este respecto, la Ley presume que las faltas que se manifiesten dentro de los 6 meses posteriores a la entrega del bien, ya existían cuando el bien se entregó. Por lo que el comprador podrá reclamar sin necesidad de tener que probar aquella circunstancia. Si contrariamente, la falta se presenta una vez transcurridos los 6 meses, el comprador, para poder ejercitar las acciones, deberá acreditar o demostrar que dicha falta preexistía a la entrega; prueba que en la práctica puede resultarle bastante difícil.
Las acciones están sometidas a un plazo de prescripción de tres años contados, no desde que se manifestaron los defectos o faltas de conformidad, sino desde la entrega del bien.
SUJETOS RESPONSABLES
La responsabilidad se exige directamente al vendedor. Pero la Ley permite reclamar directamente contra el productor/fabricante, cuando al consumidor le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse contra el vendedor (ej: cuando el establecimiento del vendedor ha cerrado o radica en el extranjero…). Y además, solo cuando la falta de conformidad haya sido provocada por el productor (defecto de fabricación). El productor no responde por las faltas de conformidad causadas después de la puesta en circulación de los bienes ya elaborados. Por lo tanto, la responsabilidad del productor es subsidiaria.
Además, las reclamaciones contra el productor se limitan solo a la sustitución o reparación del bien, no pudiendo exigir, ni la rebaja del precio ni la resolución.
El productor responde de manera objetiva, con los mismos plazos y condiciones que el vendedor, y con la misma indemnización.
Si resulta que responde el vendedor frente al consumidor por una falta imputable al productor (que es el verdadero culpable), entonces, el vendedor, después podrá dirigirse en repetición contra el productor en el plazo de un año a contar desde que el vendedor hizo efectiva su responsabilidad, para reclamarle lo que haya pagado aquel.
LA COMPRAVENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES
CONCEPTO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
No tiene un tratamiento específico en el Código Civil, pero más tarde mereció un tratamiento legislativo propio y especifico, por adquirir este contrato un auge y reiteración en su práctica muy elevados. Piénsese en la frecuencia con la que en nuestro días se adquieren equipos tales como: televisores, videos, aparatos de música, electrodomésticos, mobiliario… Lo que propició una legislación especial: La Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles.
Para que se le aplique al contrato esta Ley, es necesario:
- Que sea el objeto una cosa mueble corporal no consumible (que no se consuma en un solo acto o en un periodo de tiempo relativamente corto) e identificable mediante marca, número de serie o fabricación.
- Que el precio se aplace en todo o en parte, en un tiempo que ha de ser superior a 3 meses desde la perfección del contrato.
La aplicación de esta Ley a este tipo de ventas es imperativa. Por lo que las cláusulas que excluyan su aplicación serán nulas y se tendrán por puestas.
Es habitual en la práctica, que estas compras se financien con préstamos que concede el propio vendedor, o bien, que concede una entidad financiera con la que el vendedor tiene un
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Se ejercita mediante una declaración de voluntad unilateral recepticia del vendedor dirigida al comprador, que no exige ninguna forma concreta, y que puede ejercerse judicial o extrajudicialmente.
Cuando el vendedor ejercite su derecho de redención (retracto convencional), deberá abonar al comprador el precio fijado en el pacto, que puede ser diferente del precio que pagó el comprador en su momento por la cosa. Y en el supuesto de que no se fijara ningún precio por las partes, la ley entiende que será el mismo que el de la venta.
El vendedor debe ejercitar este derecho en el plazo de tiempo acordado por las partes. Aunque esta libertad para fijar el plazo se encuentra limitada, porque el legislador catalán establece un plazo máximo de 30 años, cuando el objeto de la venta sea un bien inmueble. Y de 6 años, si es mueble. En el caso de no pactarse plazo para el ejercicio de este derecho, también regirán estos plazos indicados como tiempo máximo.
Si con anterioridad al ejercicio del derecho de redención la cosa se pierde, destruye o deteriora por culpa del comprador, responderá por daños y perjuicios frente al vendedor, cuando este, al ejercitar su derecho no pueda recuperarla. Porque el comprador tiene la obligación de conservarla con diligencia, en el estado en que se encontraba al tiempo de venderla.
Mientras el comprador tiene el dominio de la cosa, como tal propietario puede transmitirla a un tercero o bien gravarla. No obstante, como la cosa está sujeta al derecho de redención por parte del vendedor, entonces será transmitida al tercero gravada con el derecho de redención. De tal forma que cuando el vendedor lo ejercite, recuperará la cosa directamente del tercero, sin necesidad de dirigirse contra el comprador. Y el tercer adquiriente se quedará sin ella. A no ser que se trate de un tercero de buena fe, a título oneroso, protegido por los artículos 34 LH o 464 Cc y 522.8 Cccat. En cuyo caso, este tercer adquiriente no perderá la cosa, siendo mantenido en su adquisición por el ordenamiento y convirtiéndose en propietario definitivo. Por lo que el vendedor tendrá que dirigirse contra el comprador para reclamarle una indemnización por los daños que le haya acarreado la pérdida de la posibilidad de recuperar la cosa.
Ahora bien, si el vendedor inscribe el derecho de redención en el Registro de la Propiedad (cuando la compraventa recaiga sobre un bien inmueble), o en el Registro de Bienes Muebles (cuando recaiga sobre bien mueble), entonces, el derecho de redención será oponible frente a terceros. Lo que evitará que el tercer adquiriente pueda quedar protegido por el juego de los artículos mencionados. Pues en este caso, siempre será considerado por el ordenamiento como un tercero de mala fe. Lo que permitirá al vendedor poder recuperar siempre la cosa del tercero cuando ejercite su derecho de redención.
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