Prepara tus exámenes y mejora tus resultados gracias a la gran cantidad de recursos disponibles en Docsity
Gana puntos ayudando a otros estudiantes o consíguelos activando un Plan Premium
Prepara tus exámenes
Prepara tus exámenes y mejora tus resultados gracias a la gran cantidad de recursos disponibles en Docsity
Prepara tus exámenes con los documentos que comparten otros estudiantes como tú en Docsity
Encuentra los documentos específicos para los exámenes de tu universidad
Estudia con lecciones y exámenes resueltos basados en los programas académicos de las mejores universidades
Responde a preguntas de exámenes reales y pon a prueba tu preparación
Consigue puntos base para descargar
Gana puntos ayudando a otros estudiantes o consíguelos activando un Plan Premium
Comunidad
Pide ayuda a la comunidad y resuelve tus dudas de estudio
Ebooks gratuitos
Descarga nuestras guías gratuitas sobre técnicas de estudio, métodos para controlar la ansiedad y consejos para la tesis preparadas por los tutores de Docsity
compra venta ubp de 2023 mercantil
Tipo: Apuntes
1 / 27
Esta página no es visible en la vista previa
¡No te pierdas las partes importantes!
En el presente trabajo se expondrá un análisis desarrollado sobre boletos de compraventa en el concurso preventivo y la quiebra. Actualmente, esta cuestión se encuentra regulado por la Ley de Concursos y Quiebras 24522, en el Título III, capítulo II, sección V: “Efectos de la relaciones en particular”. También se encuentra regulado por el Código Civil y Comercial en su artículo
Realice una evolución legislativa y jurisprudencial de como se fue desarrollando a lo largo del tiempo, con las modificaciones de la Ley de Concursos y Quiebras y la modificación del nuevo Código Civil y Comercial. También vemos cual es la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, cuales son los requisitos que deben cumplirse para que se de la oponibilidad del boleto de compraventa ante el concurso o la quiebra del vendedor, si es procedente la verificación de dicho boleto y cuáles son los medios de prueba.
PALABRAS CLAVE: Ley de Concursos y Quiebras, Código Civil y Comercial, Boleto de Compraventa.
10.1 Valentini Jorge s/ quiebra s/ incidente de verificación tardía de Sergio González …………………………………………………………………………….. 17 10.2 Boca Ratón Golf Club S.A. s/ concurso preventivo, incidente de revisión por la concursada (de la Puente Alejandro)……………………………………………..… 10.3 Ballestracci Adolfo Héctor s/ quiebra - incidente de revisión de crédito por Claps Diego y otros………………………………………………………………………..
Conclusión………………………………………………….………………………................... 23 Bibliografía boleto de compraventa……………………………..………………………….… 26
El boleto de compraventa en el concurso preventivo y la quiebra ha sido un tema que ha traído diversas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales. Anteriormente, esta cuestión se encontraba regulada por el artículo 1185 bis del CC y el artículo 150 de la ley 19551, luego se dieron modificaciones legislativas, pasando a estar regulado por el artículo 146 de la Ley de Concursos y Quiebras 24522 y el artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es una temática con una importancia trascendental ya que es habitual que se realicen boletos de compraventa sobre inmuebles sin cumplir con la forma requerida (escritura pública), ya sea por diversos motivos. Resulta una práctica usual que se realicen boletos de compraventa previos a la escrituración del inmueble, quedando de esta forma, una obligación pendiente de hacer, la cual consiste en otorgar la escritura traslativa de dominio. El problema se da, cuando celebrado dicho boleto de compraventa entre el vendedor y el comprador, no se realiza la escritura pública, es allí donde hay que preguntarse qué sucede si ese vendedor solicita que se abra el concurso preventivo o cae en quiebra. Pese a la evolución legislativa mencionada, sigue habiendo hoy en día fallos contradictorios, la jurisprudencia y la doctrina no son pacificas y hay diversas posturas.
La oponibilidad del boleto de compraventa tanto en el concurso como en la quiebra ha sido duramente criticado por la doctrina ya que se entiende que abre las puertas al fraude, permitiendo sustraer bienes de la quiebra, afectando el principio de justicia distributiva que prima, ya que el comprador podrá separar un bien exclusivo. Por otra parte, se entiende que es una protección para aquellos adquirentes por boletos de compraventa que cumplan con lo recaudos exigidos para gozar de dicha protección. Debe interpretarse como una solución excepcional, su aplicación debe ser estricta porque de lo contrario sería un privilegio. Con respecto a los contratos a los que se refiere, la ley alude a los boletos de compraventa pero se pueden aplicar a cualquier contrato que tenga por objeto la transmisión del dominio de inmuebles. No solo queda limitado a los casos de compraventa sino también a la dación en pago, permuta, cesión de créditos, leasing y otros casos donde haya transferencia de dominio por un instrumento privado que no se llego a perfeccionar con la escritura pública. Sin embargo no sería posible la oponibilidad del boleto de compraventa para el caso de transferencia del fondo de comercio porque es necesario seguir el procedimiento establecido en la ley 11867.
1- En 1967 la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de Capital Federal en el fallo “Lozzi, Eleodoro c/Socha SA s/ Quiebra” resolvió que “la demanda por escrituración de un inmueble deducida por el titular del boleto de compraventa no procede, cuando el vendedor con posterioridad a su otorgamiento, ha caído en quiebra, aun habiendo mediado tradición y pago del precio”. El adquirente debía verificar su crédito, es decir lo pagado, como quirografario^1 , de esta manera se dejaba en estado de indefensión a los adquirentes de
(^1) RIVERA, Julio César “Instituciones de Derecho Concursal” Tomo II. Editorial “Rubinzal - Culzoni”. Año1997. Pág. 170
buena fe de bienes inmuebles cuando la operación era instrumentada por boleto de compraventa. 2- Con la reforma de la ley 17711 se agrega el artículo 1185 bis al Código Civil, que protege a los titulares de boletos de compraventa ante los acreedores del vendedor que se le hubiese declarado concurso preventivo o quiebra con posterioridad al otorgamiento del boleto. Como se podrá observar en el mencionado artículo, el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio es facultativo del juez, no se constituye como una obligación de su parte, este podrá decidir discrecionalmente. 3- La Ley de Concursos y Quiebras 19.551 en su artículo 150 toma como base el artículo 1185 bis del Código Civil, sin embargo acota a los boletos de compraventa solo en los casos donde los inmuebles adquiridos por dicho boleto sean destinados a vivienda. Parte de la doctrina estableció que el artículo 150 de la ley 19551 era discriminatorio al limitarlo solo a los inmuebles cuyo destino era la vivienda familiar. Mientras que otra parte considera acertada tal limitación ya que sería coherente darle la protección a la vivienda familiar ante estas situaciones. Asimismo, establecen que se constituye también como una forma de evitar que el deudor utilice este medio para deshacerse de sus bienes en perjuicio de sus acreedores. 4- La Ley 19551 es reemplazada por la Ley de Concursos y Quiebras 24522, la cual en su artículo 146 hace referencia a la oponibilidad de los boletos de compraventa en la quiebra, pero protegiendo al comprador indistintamente del uso del inmueble, siempre que se cumplan con los requisitos mencionados en dicho artículo. Este artículo es aplicable tanto para concursos preventivos como para quiebra. Así, con el artículo 146 de la ley 24522 se vuele al sistema del 1185 bis del CC, sin distinción del destino del inmueble.
Las principales críticas que se dieron fueron:
no es nuevo en el derecho, solamente se adiciona la exigencia de que el boleto debe tener fecha cierta. El artículo regula el régimen de oponibilidad del titular de un boleto de compraventa de inmuebles frente al concurso o quiebra del vendedor, para hacer valer su instrumento y el derecho que él refleja. Los requisitos que el artículo exige para que el adquirente por boleto pueda oponer su instrumento al concurso o quiebra del vendedor y, por lo tanto, tenga un trato preferencial diferenciado del régimen de los acreedores quirografarios, son los siguientes: a) El adquirente debe ser de buena fe; b) El boleto debe tener fecha cierta; c) El comprador debe haber abonado el veinticinco por ciento del precio de venta, como mínimo; d) No se requiere que se haya transmitido la posesión al comprador. Reunidos estos requisitos, el art. 1171 establece que el juez debe disponer el otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador.
6 .1 Artículo 150 de la Ley 19551. “… Boletos de inmuebles: El artículo 1185 bis del Código Civil sólo se aplica a los casos de inmuebles destinados a vivienda.” Este artículo limitó el alcance del 1185 bis CC. Tuvo como objetivo mantener la operatividad de la garantía constitucional del derecho a una vivienda digna, brindando protección a quienes adquirieron un inmueble destinado a vivienda, frente a la quiebra del vendedor. Sin embargo, este artículo defraudó las expectativas de la doctrina, ya que solo limito el alcance del artículo 1185 bis del CC a los supuestos de inmuebles con destino a vivienda pero
Son requisitos para la oponibilidad del boleto de compraventa en los casos de concurso o quiebra los siguientes:
7.1 Pago del precio. El comprador debe pagar más del 25% del precio, el cual debe ser abonado antes de decretarse la quiebra. Una parte de la doctrina entiende que ese 25% hace referencia al capital, y otra parte agrega además los gastos e intereses.
En un plenario se estableció que el 25% del precio debe haber sido efectuado por el comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado o no por parte del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél (CNCom ., en pleno 8/7/1981 , LA LEY, 1 9 81- C, 465).
Por otro lado, el recibo es el medio de prueba de que se realizo el pago, debiendo haber sido otorgado por el concursado y que haya sido acreditado el pago en efectivo o probarse la capacidad del adquirente de poder realizar tal negocio.
7 .2 Buena fe del adquirente. El Código Civil y Comercial enumera el principio general de la buena fe que rige para todo el ordenamiento jurídico en el título preliminar donde establece que “los derechos deben ser ejercidos de buena fe”, y en su artículo 961 regula la buena fe en los contratos. Este requisito tiene que ver con el hecho de que el adquirente no conocía el estado de cesación de pagos del fallido al momento de contratar. De acuerdo con los principios generales, la buena fe se presume, exista o no posesión y es irrelevante el conocimiento que haya tenido el comprador respecto de la situación del deudor si
es posterior a la entrega del boleto. Por lo tanto, el principio de buena fe es una presunción iuris tantum, se presume hasta tanto se demuestre lo contrario. Será el síndico o los terceros acreedores perjudicados los encargados de llevar al convencimiento del juez sobre la inexistencia de la buena fe del adquirente y del posible fraude con el vendedor fallido. Si bien el conocimiento del estado de cesación de pagos del vendedor por parte del adquirente por boleto al momento de celebrar el acto, puede ser indicio de la inexistencia de buena fe, no podrá asimilarse buena fe con desconocimiento del estado de cesación de pagos.
7 .3 Fecha cierta. El artículo 1171 del CCC establece que los boletos de compraventa deben tener fecha cierta, es un recaudo necesario para la oponibilidad del boleto. Pero la mayoría de la doctrina establece que no es necesaria ya que el antiguo 1185 bis del CC y el artículo 146 de la Ley 24522 no lo piden.
Con el viejo Código Civil la fecha cierta no era exigida expresamente pero si debía quedar acreditado de alguna manera que el contrato era anterior a la sentencia de quiebra^2 , para concluir acerca de su autenticidad y su efectiva oponibilidad.
Anteriormente, la fecha cierta estaba regulada en el artículo 1035 CC y este enumeraba los supuestos para que el instrumento privado adquiriera dicha fecha cierta. Con el artículo 317 del CCC determina cuando un instrumento privado adquiere fecha cierta: “La eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en el que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después…”. (^2) GRAZIABILE Dario J. “Manual de Concursos” editorial Abeledo Perrot, año 2016. Pag. 735
oponible al boleto de compraventa, admite la obligación de hacer y ordena la escrituración del inmueble. Además, otorgara la posesión si no la hubiese tomado con anterioridad. La jurisprudencia se inclina por esta postura. Para otra parte de la doctrina, el comprador por boleto no debe verificar su crédito, porque la obligación de escriturar consiste en una obligación de hacer, la cual no es susceptible de ser presentada en el proceso de verificación ya que, solo las obligaciones de dar son las que se verifican, sean estas dinerarias o no dinerarias. Se postula que solo podría verificarse si se hubiere convertido en deuda dineraria como pago de daños y perjuicios. Por lo tanto el trámite debería realizarse por incidente autónomo. También están quienes tienen posturas intermedias, que consideran que la demanda de escrituración debe tramitarse como un incidente dentro del mismo juicio de quiebra.
9. PRUEBA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA:
Con respecto a la prueba del boleto de compraventa debe ser probado por escrito sin poder ser suplido por otro elemento probatorio. Sin embargo, jurisprudencialmente se han admitido otros elementos indubitables de que acrediten la existencia de la compraventa. Puede suceder que se presente el comprador sin el boleto y deberá constatar de algún modo el pago que haya realizado. La falta del boleto no impide su oponibilidad siempre y cuando este pueda constatarse por otros medios idóneos. Kemelmajer de Carlucci entiende que el nuevo texto abre peligrosamente las puertas de la justicia al fraude y se corre riesgo de que a través del boleto se sustraigan los bienes más valiosos de la masa. Por ello afirma que para amortiguar esos efectos, los jueces deberán
requerir pruebas indubitables de existencia del negocio través de exigencias tales como la fecha cierta del instrumento, la entrega de la posesión. Dice que la solución es justa en un concurso pero no en una quiebra donde el objetivo es liquidar bienes, dominada por el principio de justicia distributiva. Kemelmajer de Carlucci considera que el beneficio del artículo 146 es lo que califica como una prioridad excluyente que tiende a restar del patrimonio común un bien en concreto^4.
10. JURISPRUDENCIA: 10.1 Valentini Jorge s/ quiebra s/ incidente de verificación tardía de Sergio González. Es un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario del año 2013. En el caso, Sergio A. G. González, promueve incidente de verificación tardía contra el fallido Jorge A. Valentini, consistente en una obligación de hacer (art.146 de la LCQ) por la alegada compra de un inmueble por boleto de compraventa; solicita la transferencia del bien a su favor. Afirma que el 15 de Abril de 2000 suscribió, como comprador, un boleto de compraventa con Jorge A. Valentini (vendedor), en instrumento privado, por medio del cual el primero adquirió un inmueble. Relata que desde la firma del boleto el 15 de Abril de 2000 entró en posesión del inmueble, haciéndose cargo desde entonces de todos los gastos, impuestos y servicios. En su condición de propietario dio en locación el inmueble. Señala que ha cumplido todas las obligaciones a su cargo y teniendo la posesión del inmueble, falta solamente la escrituración. Indica que es adquirente de buena fe. El fallido contesta la demanda y reconoce que efectivamente el actor adquirió de su parte el inmueble descripto en la demanda y que el negocio jurídico se celebró el 15 de Abril de 2000. (^4) JUNYENT BAS y MOLINA SANDOVAL, “Ley de concursos y quiebras comentada” tomo II segunda edición, año 2009. Pág. 227-
la falencia del titular registral". Esta Sala, antes de ahora, ha dejado sentado el criterio consistente en que ni la fecha cierta del boleto ni la posesión efectiva en cabeza del adquirente son exigencias legales, por lo cual ellas no pueden ser exigidas automáticamente, siempre y en todos los casos, como requisitos de oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles en la quiebra o concurso del enajenante. También se expresó que, que ambos elementos, posesión y fecha cierta, pueden y deben ser apreciados por los jueces concursales a la hora de juzgar la procedencia de la pretensión de escriturar, pero no como recaudos legales sine qua non, sino a los efectos de esclarecer, por caso, el hallarse frente a un acto no sincero o simulado, de ineficacia falencial, o la ausencia de buena fe del adquirente. De todos modos, debe quedar suficientemente en claro que si no es exigible, como condición sine qua non, la fecha cierta en el boleto, siempre será exigible al menos la llamada certidumbre fáctica. El fallido en su pedido de conversión de la quiebra en concurso preventivo no denunció la venta por boleto de compraventa como ocurrida el 15 de Enero de 2000, sino que por el contrario incluyó el inmueble como parte integrante de su activo patrimonial. El Sr. González no ha acreditado el efectivo traspaso de los fondos que se dicen fueron pagados, tampoco se ha acreditado que tales fondos hayan ingresado realmente al patrimonio del fallido. Y, por último, no se confirmó la capacidad económica suficiente de González para efectuar dicho pago de contado. En resumen, el boleto de compraventa no tiene fecha cierta anterior a la quiebra y, en su caso, tampoco hay certidumbre fáctica acerca de la existencia de la operación de compraventa invocada con anterioridad a la falencia, ni se ha acreditado fehacientemente el pago del precio en la fecha denunciada en el boleto, y ha quedado descartada la presunción de buena fe del pretenso
adquirente. En consecuencia, el negocio resulta inoponible a la quiebra. Por todo ello, la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario resuelve desestimar el recurso de nulidad y rechazar el recurso de apelación.
10.2 Boca Ratón Golf Club S.A. s/ concurso preventivo, incidente de revisión por la concursada (de la Puente Alejandro). Es un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial del año 2012. En el presente se establece que el artículo 146 de la LCQ, establece que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de los adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25% del precio, de lo cual se sigue que los requisitos exigidos por la norma, en el contexto del estado concursal del vendedor, son dos, a saber: buena fe y pago del 25% del precio y la posesión del inmueble cuya escrituración se pretende obtener no resulta requisito indispensable para admitir la acción intentada. No habiendo sido siquiera cuestionada la buena fe de la adquirente al convenirse la compraventa del lote en cuestión, corresponde otorgarle al mismo la escritura traslativa de dominio, sin que enerve lo expuesto el argumento basado en que el contrato de compraventa se hallaría rescindido por el supuesto incumplimiento del comprador en el pago de las cuotas comprometidas y ello por cuanto no se probó que la concursada hubiera ejercido la opción que el contrato le otorgaba de resolver el negocio. En la carta documento acompañada no se especificó la fecha en que la resolución habría tenido lugar, no detalló a qué incumplimientos se refiere para fundar tal decisión y tampoco hizo mención a que en su momento tal medida hubiera sido siquiera comunicada en forma fehaciente a la cocontratante, requisito indispensable para poder tener por resuelto el vínculo contractual.
