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PROGRAMA DE INTRODUCCION AL DERECHO
LECCION CINCO
PRINCIPALES MODALIDADES CONTRACTUALES
I. LA COMPRAVENTA.
La compraventa, contrato por excelencia, puesto que su regulación servirá para
determinar el alcance del resto de contratos, se encuentra, básicamente regulada en los
artículos 1445 a 1537 del Código Civil. La regulación de la compraventa mercantil se
contiene en los artículos 325 a 345 del Código de Comercio.
Es el contrato dirigido a trasmitir la propiedad de la cosa sobre la que recae, lo
que le diferencia del resto de contratos, pues su fin primordial, reitero es la transmisión
de la propiedad, con las facultades de disposición sobre la cosa, que la misma conlleva.
Dispone el art. 1445 del CC que: Por el contrato de compra y venta uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un
precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Las notas caracterizadoras de este
contrato son: su carácter consensual, bilateral, obligacional, no formal, oneroso y
conmutativo.
El carácter consensual de la compraventa, conforme al cual, la perfección de los
contratos y el nacimiento de las obligaciones recíprocas, recuerden que son aquellas en
que hay obligaciones por parte de los dos sujetos intervinientes, que son a la vez sujetos
activos y pasivos de la misma, nace del consentimiento, a él se refiere el artículo 1450:
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos,
si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una
ni el otro se hubieran entregado, y 1451 del CC: La promesa de vender y comprar,
habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para
reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
El carácter bilateral y obligacional de la compraventa, se deduce de lo dispuesto
en los artículos 1461 y 1500 del CC, cuando afirman respectivamente que: El vendedor
está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta y El comprador
está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y el lugar fijados por el
contrato.
Al principio de libertad de forma de la compraventa, con las salvedades
previstas en el artículo 1280, ver el artículo en los acompañados a la lección , se refiere el
artículo 1278 del CC: Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma
en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales
para su validez.
Las condiciones para su validez, son las exigidas por el ya estudiado artículo
1271 CC, los elementos esenciales del contrato, consentimiento, objeto y causa.
Consentimiento libre de vicios y expresado mediante la correspondiente declaración de
voluntad, objeto cierto, determinado o determinable, y lícito, y causa o fin del contrato,
que, en la compraventa supone un desplazamiento patrimonial, en ambos contratantes.
Véase el artículo 1445.
El contrato de compraventa se caracteriza asimismo por la onerosidad, en cuanto
que supone cargas o desplazamientos patrimoniales para cada uno de los intervinientes
en la relación obligatoria y por su naturaleza generalmente conmutativa, en cuanto que
se consideran equivalentes las obligaciones asumidas por las partes.
El sistema de nuestro Código Civil, que requiere la entrega o traditio de la cosa
para la transmisión de la propiedad, trae su origen del derecho clásico romano,
conforme al cual, el contrato de compraventa constituye el título para adquirir el
dominio de la cosa, lo que unido a la entrega de ésta, el modo, produce la transmisión
de la propiedad. A esta configuración legal de la compraventa se refieren los artículos
609 y 1095 del CC, y su formulación doctrinal es conocida con la denominación de:
Teoría del título y el modo.
Se suele estimar que la compraventa obligatoria, meramente consensual, que
Deberán constar en documento público :
1º) Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles
2º ) Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3º) Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4º) La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
5º) El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6º) La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1500 pesetas.
Artículo 1445
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Artículo 1446
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.
Artículo 1447
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.
Artículo 1448
También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.
Artículo 1449
El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Artículo 1450
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
Artículo 1452
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182.
Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un sólo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
Artículo 1453
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es
servicios cedidos como accesorios a la finca por el mismo arrendador y los llamados
elementos comunes de la propiedad horizontal.
Se entiende que es arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel que tiene
un destino diverso al anteriormente señalado. Especialmente son de este tipo los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, como por ejemplo, para el
mes de agosto o las vacaciones de Navidad y aquellos celebrados para ejercer en la
finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial,
cultural o docente (art. 3 LAU).
Están excluidos de la legislación específica y por tanto no tienen la
consideración de arrendamiento urbano:
1) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que
presten, que estarán regulados por la relación laboral o de otro tipo que exista entre el
propietario de la finca y el arrendatario.
2) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que
se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
3) Los arrendamientos rústicos, aun cuando sean de una finca con casa-habitación si es
el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento.
4) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las
mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente
Universidad, y al personal docente y de administración y servicios dependiente de
aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad
respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que
se someterá su uso.
La distinción entre el arrendamiento de vivienda y el de uso distinto para vivienda tiene
posteriormente en la LAU un conjunto de consecuencias, pues se otorga, en líneas
generales, mayor protección al arrendamiento de vivienda.
Las obligaciones del arrendador se desprenden de todo lo anterior, serán permitir el uso
de la cosa, no interferir en la misma, y abonar las reparaciones que se refieran a gastos
no comunes o cotidianos, por ejemplo arreglar techos o cañerías, el arrendatario por el
contrario deberá abonar la renta en los siete primeros días del mes, debe conservar la
cosa con la diligencia debida, y abonará las reparaciones cotidianas, por ejemplo el
arreglo de una persiana o un grifo.
Artículos para este epígrafe siendo de especial importancia la duración del contrato.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
- Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
- Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas
- El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
- En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
- El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
- La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el art. 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo
- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
- Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
- No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
- Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado art. 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
- Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
- Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
