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B) Rendimientos del capital
1. Rendimientos de capital inmobiliario (arts. 22 a 24 LIRPF)
a) Rendimiento íntegro: concepto y caracteres
Según el art. 22 LIRPF son rendimientos íntegros de capital inmobiliario “todos los que procedan de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
EJEMPLO
El Sr. A es propietario de una finca rústica, dedicada a olivar, que se encuentra cedida en arrendamiento por un canon anual de 2.000 euros, estando obligado el arrendatario, además, a ceder a la propiedad 100 litros de aceite al año ( hectolitro). En el ejercicio el precio normal de mercado del aceite ha sido de 3’ euros/litro. Sabiendo que el IC ha sido repercutido al Sr. A.
El Sr. A deberá computar como rendimientos del capital inmobiliario la cantidad de 2.350 euros : 2.000 retribución dineraria y 350 como retribución en especie (100 x 3’ = 350 euros. IC = 21% de 350 = 73’5 repercutido al Sr. A.
El Sr. B es propietario de una vivienda y de un solar. Sobre la vivienda constituye un derecho de usufructo vitalicio a favor del Sr. C por un importe de 180. euros. En relación al solar cede el derecho de superficie por un periodo de 10 años a una compañía que explota gasolineras por un precio de 300.000 euros. Calcular el RI de CI.
II = 180.000 + 300.000 = 480.000 euros
Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
EJEMPLO
El Sr. A tiene arrendado un local de negocio por el que percibe un alquiler anual de 7.500 euros más el importe de los recibos de la comunidad de propietarios que se elevan a 750 euros para todo el año. Además, ha recibido en concepto de IVA 1. euros. Determinar el II de CI.
II = 7.500 + 750 = 8.
Se excluye lo percibido en concepto de IVA
En el supuesto de que un bien inmueble sea, simultáneamente o sucesivamente, objeto de utilizaciones diversas, habrá que aplicar diferenciadamente las reglas del impuesto que correspondan a cada una de esas utilidades.
EJEMPLO
El Sr. A es propietario de una casa de dos plantas con garaje. El Sr. A tiene alquilada como vivienda la segunda planta, pero se reserva el garaje para su uso particular y en la primera planta tiene su estudio profesional de arquitecto, actividad que ejerce por las tardes de 16 a 21 horas, aprovechando que tiene acceso independiente.
• El importe de los alquileres constituirá rendimiento del capital inmobiliario,
como inmueble arrendado (art. 22 LIRPF)
• La utilización de la plaza de garaje para usos particulares constituye un
aprovechamiento reservado que genera una imputación de rentas inmobiliarias, como inmueble urbano no arrendado (art. 85 LIRPF), en la parte proporcional correspondiente al valor del garaje.
• La primera planta, que se encuentra afectada al ejercicio de la actividad
profesional, generará rendimientos (ingresos y gastos) de la actividad profesional, en la parte proporcional correspondiente.
El Sr. B es propietario de una inmueble dedicado a vivienda que alquila seis meses al año.
• El importe del alquiler de los seis meses constituirá rendimientos del capital
inmobiliario (art. 22 LIRPF)
• Por los seis meses restantes habrá una imputación de rentas inmobiliarias
(art. 85 LIRPF).
No constituyen rendimientos del capital inmobiliario, sino rendimientos del capital mobiliario, las cantidades percibidas por el subarrendador, o derivadas del arrendamiento de negocios o minas. Asimismo, no son rendimientos de capital mobiliario sino ganancias o pérdidas patrimoniales, las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso, así como las cantidades percibidas por el titular, en la transmisión o extinción de derechos reales sobre los bienes.
EJEMPLO
El Sr. A es propietario de un local que arrienda a B. A su vez, B lo subarrienda a C.
• Todo lo que percibe el Sr. A son rendimientos del CI
• Todo lo que percibe el Sr. B son rendimientos de CM
adquisición y su recuperación se efectuará a través de la correspondiente amortización, en el mismo sentido se manifiesta la SSTSJ de Galicia 28 de octubre de 2003 (JT 2004,490) y 17 de noviembre de 2003 (JT 2004,500)).
• El importe total a deducir por estos gastos no podrá
exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
• Gastos necesarios deducibles sin límite de deducción: el resto de
gastos, considerados necesarios, podrán deducirse de los ingresos íntegros sin limitación alguna, pudiendo determinar un rendimiento neto del capital inmobiliario negativo.
• El importe del deterioro sufrido en los inmuebles por el uso o el transcurso
del tiempo (amortizaciones).
• El art. 23.1,b) LIRPF entiende que la amortización sólo será deducible
cuando responda a la depreciación efectiva del inmueble y demás bienes cedidos con el mismo.
• Tratándose de bienes inmuebles, se entiende que la amortización cumple
el requisito de la efectividad si no excede del 3 por 100.
• La base del cálculo sobre la que se aplicará el citado porcentaje será el
mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
• Si por el contrario, se trata de rendimientos derivados de la titularidad de
un derecho o facultad de uso o disfrute, será deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición. A estos efectos el art.14 del RIRPF establece los supuestos en los que se cumple, el requisito de la efectividad.
d) Reducciones del rendimiento neto
• Reducciones de los rendimientos netos procedentes del arrendamiento de bienes
inmuebles destinados a vivienda. La Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011 introduce algunas modificaciones en el apartado 2 del art. 23 de la LIRPF, por lo tanto, a partir del 1 de enero de 2011, las citadas reducciones se aplicarán como sigue:
• Reducción ordinaria: el rendimiento neto se reducirá en un 60 por 100.
Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
• Reducción incrementada: dicha reducción será del 100 por 100 cuando el
arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiple (IPREM). Cuando existan varios arrendadores de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que
proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en el art. 23.2.2º de la LIRPF. La Ley 39/2010 añade una disposición transitoria decimonovena, a efectos de la aplicación de esta reducción del 100 por 100: “la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad al 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario”.
• Reducciones por rendimientos netos generados en más de dos años, así como los
que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma irregular en el tiempo: el rendimiento neto se reducirá en un 40 por 100. Según el art. 15 RIRPF los rendimientos del capital inmobiliario pueden considerarse como obtenidos de forma irregular en el tiempo, siempre que se imputen a un mismo período impositivo, exclusivamente en los siguientes supuestos:
• Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de
arrendamiento de locales de negocios
• Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o
cesionario por daños o desperfectos en el inmueble
• Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o
disfrute de carácter vitalicio.
EJEMPLO
El Sr. A, alquila un inmueble de su propiedad, destinado a vivienda, a un matrimonio cuyos cónyuges, a 31 de diciembre de 2012, tenían 44 y 45 años respectivamente, el importe mensual del alquiler asciende a 901’52 euros.
La vivienda fue adquirida en 2001 por un importe equivalente a 90.151’82 euros más 7.212’15 euros de gastos. Para su adquisición solicitan al Banco X un préstamo hipotecario, por el que han pagado en 2012 la cantidad de 1803’04 euros en concepto de intereses y 2.223’74 euros de amortización del capital. El valor catastral de dicha vivienda asciende en el citado ejercicio a 45.075’91 euros, correspondiendo el 40% de dicho valor al suelo.
El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2005, asciende a 6.971’74. Los gastos satisfechos en 2012 por dicha vivienda han sido los siguientes:
• IBI…217’
• Comunidad…. 853’
• Revoco de fachada…210,
II = 901’52 x 12 = 10.818’
Gastos Deducibles:
• Intereses y gastos de conservación: 1.803’04 + 210’35 = 2013’
El Sr. A, arrienda a su hermano, de 29 años de edad y con unos RT superiores al IPREM, un inmueble destinado a vivienda por 300’51 euros mensuales, los datos de dicho inmueble son los siguientes:
• Valor catastral: 13.823’28 euros.
• Valor de adquisición: 45.075’91 euros, incluidos los gastos inherentes a
dicha adquisición, correspondiendo el 35% al valor del suelo. Dicho valor catastral no está revisado.
Los gastos de esta vivienda a lo largo de 2012 han sido los siguientes:
• IBI…..91’35.
• Intereses de préstamo para la adquisición de la vivienda…4.207’
• Comunidad…..721’
• Instalación de aire acondicionado (1/07/2012)
Determinar el rendimiento neto reducido de capital inmobiliario.
Al tratarse de una segunda vivienda arrendada a un familiar deberá computarse (art. 24 LIRPF) como rendimiento neto total mínimo el mayor de los siguientes valores:
a) la diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles:
II = 300’51 euros x 12 meses = 3.606’12 euros
GD:
• intereses y gastos de conservación (con el límite de los II) ..3.606’
• otros gastos (IBI y Comunidad)…..812’
• Amortización:
• Vivienda…[3% x (65% x 45.075’91)] = 878’
• Aire acondicionado… [6:12 x (10% x 1.502’53)] = 75´
Total GD = 5.372,
RN = 3606’12 – 5372’79 = - 1.766’
REDUCCIÓN POR ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA = 100% -1766’67 = 0
b) 2% del valor catastral (2% x 13.823’28) = 276’47.
RN se declarará el mayor de los dos calculados en las letras a) y b). Es decir, 276’
f) Cuantificación
Rendimientos íntegros (-) Gastos deducibles = Rendimiento neto (-) Reducciones:
- arrendamientos destinados a vivienda
- notoriamente irregulares = Rendimiento neto reducido
