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la contrucción extralimitada, Apuntes de Derechos Humanos

Universidad de Jaén (UJA)Derechos Humanos

en este pdf explico lo que es la construcción extralimitada

Tipo: Apuntes

2025/2026

Subido el 26/01/2026

blanca-ruiz-gallardo
blanca-ruiz-gallardo 🇪🇸

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LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA
La construcción extralimitada, también denominada accesión inverAda, es una figura de creación
jurisprudencial, no regulada expresamente en el Código Civil. Su reconocimiento se debe a una
evolución doctrinal del Tribunal Supremo, iniciada por la STS de 31 de mayo de 1949, y
consolidada en resoluciones posteriores, entre las que destacan la STS 360/1971, la STS 798/1994
y la STS 101/2008.
1. Concepto y fundamento
El Tribunal Supremo configura la accesión inver@da como una modalidad excepcional de
adquisición de la propiedad, por la cual el propietario de una edificación adquiere la propiedad del
terreno ajeno parcialmente ocupado, cuando concurren razones de políAca económica, social y de
buena vecindad.
Se produce cuando una persona, actuando de buena fe, construye un edificio en parte sobre
suelo propio y en parte sobre suelo ajeno, dando lugar a una situación en la que la aplicación
estricta del principio superficies solo cedit resultaría desproporcionada.
2. Consecuencias jurídicas
El constructor adquiere la propiedad del terreno ocupado, con la obligación de indemnizar al
propietario del suelo invadido, abonando:
•El valor del terreno ocupado, y
•Los daños y perjuicios causados, incluyendo el menoscabo patrimonial derivado de la
segregación del resto de la finca, conforme al art. 1902 CC (STS 798/1994; STS 101/2008).
3. Requisitos de la accesión inverAda
A) Buena fe del constructor
Existe buena fe cuando el constructor cree razonablemente que edifica sobre terreno propio o
sobre suelo respecto del cual @ene derecho a construir (STS 681/1988; STS 54/2000).
B) Construcción parcialmente en suelo propio y parcialmente en suelo ajeno
Es indispensable que:
•La edificación se asiente en ambos terrenos, y
•La parte construida en suelo propio tenga mayor valor que la realizada en suelo ajeno (STS
78/1978; STS 240/2001).
Si la construcción se realiza íntegramente en terreno ajeno, se aplica la regla general del art. 358
CC (superficies solo cedit) (STS 246/2007).
No existe construcción extralimitada cuando un comunero edifica en suelo común, pues no
construye en terreno ajeno (STS 976/2007).
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LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA

La construcción extralimitada , también denominada accesión inverAda , es una figura de creación jurisprudencial , no regulada expresamente en el Código Civil. Su reconocimiento se debe a una evolución doctrinal del Tribunal Supremo, iniciada por la STS de 31 de mayo de 1949 , y consolidada en resoluciones posteriores, entre las que destacan la STS 360/1971 , la STS 798/ y la STS 101/.

1. Concepto y fundamento El Tribunal Supremo configura la accesión inver@da como una modalidad excepcional de adquisición de la propiedad , por la cual el propietario de una edificación adquiere la propiedad del terreno ajeno parcialmente ocupado, cuando concurren razones de políAca económica, social y de buena vecindad. Se produce cuando una persona, actuando de buena fe , construye un edificio en parte sobre suelo propio y en parte sobre suelo ajeno , dando lugar a una situación en la que la aplicación estricta del principio superficies solo cedit resultaría desproporcionada. 2. Consecuencias jurídicas El constructor adquiere la propiedad del terreno ocupado, con la obligación de indemnizar al propietario del suelo invadido , abonando: - El^ valor del terreno ocupado , y - Los^ daños y perjuicios causados , incluyendo el menoscabo patrimonial derivado de la segregación del resto de la finca, conforme al art. 1902 CC (STS 798/1994; STS 101/2008). 3. Requisitos de la accesión inverAda A) Buena fe del constructor Existe buena fe cuando el constructor cree razonablemente que edifica sobre terreno propio o sobre suelo respecto del cual @ene derecho a construir (STS 681/1988; STS 54/2000). B) Construcción parcialmente en suelo propio y parcialmente en suelo ajeno Es indispensable que: - La edificación se asiente^ en ambos terrenos , y - La parte construida en suelo propio tenga mayor valor^ que la realizada en suelo ajeno (STS 78/1978; STS 240/2001). Si la construcción se realiza íntegramente en terreno ajeno , se aplica la regla general del art. 358 CC (superficies solo cedit) (STS 246/2007). No existe construcción extralimitada cuando un comunero edifica en suelo común, pues no construye en terreno ajeno (STS 976/2007).

C) Falta de oposición eficaz del propietario del terreno invadido Como regla general, es necesario que el dueño del suelo invadido no se haya opuesto oportunamente a la obra (STS 623/1986; STS 1019/2006). No obstante, puede apreciarse accesión inver@da pese a la oposición cuando concurran circunstancias que jus@fiquen la creencia fundada del constructor de ser propietario del terreno (STS 664/1985). D) Invasión material del suelo o del vuelo La invasión puede producirse:

  • Por ocupación del suelo o subsuelo, o
  • Por invasión del^ vuelo , como ocurre con voladizos u otras proyecciones que afectan a las facultades dominicales del vecino (STS 386/1980; STS 351/1992). E) Indivisibilidad del edificio Las partes construidas sobre ambos terrenos deben formar un todo indivisible , pues si la división fuera posible desaparecería el fundamento de la accesión inver@da (STS 922/2002; STS 1019/2006). 4. Conclusión La construcción extralimitada cons@tuye una excepción jurisprudencial al principio general de accesión, basada en la buena fe del constructor , la preeminencia económica del edificio y la necesidad de evitar soluciones injustas o an@sociales, garan@zando siempre la indemnización íntegra del propietario del suelo invadido. **EL USUFRUCTO
  1. Concepto** El usufructo se define en el art. 467 CC como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia , salvo que el Ytulo cons@tu@vo o la ley autoricen otra cosa. - Forma : se refiere al^ desAno económico^ de la cosa, que no puede alterarse de manera perjudicial respecto del uso que le imprimió el propietario. - Sustancia : alude al^ valor y potencial producAvo^ de la cosa, de modo que el usufructuario no puede realizar actos que disminuyan su capacidad frucYfera. El propio precepto admite dos excepciones: - El^ _tulo consAtuAvo , que puede configurar un^ usufructo con facultad de disposición , permi@endo al usufructuario enajenar el bien. Si no se dispone de él antes de la ex@nción del usufructo, el bien se consolida en el nudo propietario. Esta modalidad aparece
  • Puro o some@do a condición suspensiva o resolutoria. También puede recaer sobre un derecho , siempre que no sea personalísimo o intransmisible. La cons@tución inter vivos puede realizarse:
  • Por^ enajenación del usufructo , conservando el cons@tuyente la nuda propiedad, o
  • Por^ reserva o detracción , enajenando la nuda propiedad y reservándose el usufructo. En estos supuestos rige el sistema general de transmisión de derechos reales conforme a la teoría del _tulo y el modo del art. 609 CC, siendo posible atribuir el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra. Los derechos y obligaciones del usufructuario se determinan prioritariamente por el _tulo consAtuAvo , aplicándose supletoriamente las normas legales cuando este sea insuficiente ( art. 470 CC ). La cons@tución del usufructo no exige necesariamente escritura pública , bastando el acuerdo de las partes conforme al principio de libertad de forma del art. 1278 CC (STS 3 de octubre de 1979; STS 21 de diciembre de 2006). 4. Conclusión El usufructo es un derecho real de disfrute, temporal y limitado , que supone una separación entre propiedad y aprovechamiento , permi@endo al usufructuario usar y disfrutar la cosa ajena sin menoscabar su valor ni su des@no económico, conforme a la ley y al Ytulo cons@tu@vo. 2. SUJETOS DEL USUFRUCTO Los sujetos de la relación jurídica usufructuaria son:
  • El^ nudo propietario ,^ @tular del dominio del bien gravado, y
  • El^ usufructuario ,^ @tular del derecho real de usufructo. El nudo propietario debe ostentar poder de disposición sobre el bien, ya que la cons@tución del usufructo supone un acto de gravamen sobre la propiedad. El usufructuario no requiere una capacidad especial, bastando la exigida por el _tulo consAtuAvo del usufructo:
  • Si se cons@tuye por^ testamento , deberá tener capacidad para suceder.
  • Si se cons@tuye por^ contrato , será necesaria la capacidad para contratar. 2.1. Usufructo a favor de persona jurídica El usufructo puede cons@tuirse tanto a favor de personas bsicas como jurídicas. No obstante, el art. 515 CC limita su duración cuando el usufructuario es una persona jurídica, estableciendo un plazo máximo de treinta años , con el fin de evitar la perpetuación del gravamen sobre la propiedad.

Si durante ese plazo:

  • El pueblo quedara yermo, o
  • La corporación o sociedad se disolviera, el usufructo se ex@nguirá automá@camente. Cuando no se haya fijado plazo, se en@ende cons@tuido por el máximo legal de 30 años. Si se estableciera un usufructo por un plazo superior o a perpetuidad, se reduce legalmente a treinta años (SSTS 8 de enero de 1968 y 15 de abril de 1988). 2.2. Usufructo a favor de una pluralidad de personas El usufructo puede cons@tuirse a favor de varias personas , de forma simultánea o sucesiva (art. 469 CC). a) Usufructo simultáneo Cuando varios usufructuarios ostentan el derecho al mismo @empo, existe una comunidad de usufructo , que se rige por las normas de la comunidad de bienes (arts. 392 y ss. CC). En este caso, al fallecimiento de uno de los usufructuarios su cuota acrece a los restantes , en proporción a las suyas (STS 24 de abril de 1976). b) Usufructo sucesivo En el usufructo sucesivo, varios usufructuarios se suceden en el ejercicio del derecho, entrando cada uno en vigor al ex@nguirse el anterior. Cada usufructuario adquiere su derecho directamente del consAtuyente , y no del usufructuario precedente (STS 26 de abril de 1954). 3. Conclusión El usufructo puede recaer sobre una pluralidad de sujetos , con un régimen flexible que permite su adaptación a diversas necesidades, si bien la ley impone límites temporales estrictos cuando el usufructuario es una persona jurídica, para evitar la perpetuación del gravamen sobre la propiedad. 5. LA DISPONIBILIDAD DEL USUFRUCTO El usufructuario, como @tular de un derecho real de disfrute , puede disponer de su derecho , aunque siempre dentro de los límites derivados de su carácter temporal y de la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa. Esta disponibilidad se manifiesta principalmente en las facultades de arrendar, hipotecar y enajenar el usufructo. a) Facultad de arrendar la cosa usufructuada

La disponibilidad del usufructo se proyecta sobre el derecho , pero no sobre la cosa , salvo autorización expresa, manteniéndose siempre el carácter temporal y limitado del usufructo y la protección de los derechos del nudo propietario.

6. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO El art. 513 CC enumera las causas de ex@nción del usufructo, a las que debe añadirse la expropiación forzosa. Son las siguientes: 6.1. Muerte del usufructuario Como regla general, el usufructo se ex@ngue por la muerte del usufructuario , salvo que se haya pactado un término dis@nto. Cuando el usufructo se hubiera cons@tuido a favor de varias personas vivas al Aempo de su consAtución , no se ex@nguirá hasta la muerte del úl@mo sobreviviente (arts. 513.1 y 521 CC). En el usufructo simultáneo, la cuota vacante por fallecimiento o renuncia acrece a los demás usufructuarios (SSTS 29 de marzo de 1905 y 24 de abril de 1976). 6.2. Expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria El usufructo se ex@ngue cuando vence el plazo pactado o se cumple la condición resolutoria establecida en el Ytulo cons@tu@vo. Si el usufructuario fallece antes del vencimiento del plazo, el usufructo subsiste hasta el término fijado , prevaleciendo lo dispuesto en el Ytulo. El usufructo concedido por el @empo que tarde un tercero en alcanzar cierta edad subsis@rá durante el número de años prefijado, aunque el tercero muera antes, salvo que se hubiese cons@tuido expresamente en atención a su existencia (art. 516 CC). 6.3. Consolidación El usufructo se ex@ngue por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona , produciéndose la consolidación del dominio. 6.4. Renuncia del usufructuario El usufructuario puede renunciar a su derecho. No obstante, la renuncia será ineficaz frente a terceros cuando les cause perjuicio (por ejemplo, arrendatarios o acreedores con derechos sobre el usufructo), conforme al art. 6 CC. 6.5. Pérdida total de la cosa La pérdida total de la cosa usufructuada ex@ngue el usufructo. Si la pérdida es parcial , el usufructo subsiste sobre la parte restante (art. 514 CC). Cuando el usufructo recaiga sobre una finca con edificio y este pereciera, el usufructuario conserva el derecho a disfrutar del suelo y de los materiales. Si el propietario decide reconstruir, podrá

ocupar el suelo, pero deberá abonar al usufructuario los intereses del valor del suelo y los materiales mientras dure el usufructo (art. 517 CC). En caso de siniestro con seguro:

  • Si usufructuario y propietario contribuyen al seguro, el usufructo con@núa sobre el nuevo edificio o sobre los intereses del capital asegurado.
  • Si solo el usufructuario aseguró, percibirá íntegramente la indemnización, con obligación de inver@rla en la reconstrucción.
  • Si solo aseguró el propietario, percibirá la indemnización, respetando el derecho del usufructuario conforme al art. 517 CC (art. 518 CC). 6.6. Resolución del derecho del consAtuyente El usufructo se ex@ngue cuando se resuelve el derecho del cons@tuyente, sin perjuicio de la protección del adquirente de buena fe de un usufructo a non domino. 6.7. Prescripción El usufructo se ex@ngue por la prescripción adquisiAva del derecho por un tercero. 6.8. Expropiación forzosa La expropiación forzosa ex@ngue el usufructo, ya que el expropiante debe adquirir el bien libre de cargas. El propietario percibe la indemnización, pero debe:
  • Subrogar al usufructuario en el disfrute de otro bien equivalente, o
  • Abonarle el^ interés legal de la indemnización^ durante el^ @empo restante del usufructo, con obligación de afianzar el pago (art. 519 CC). 7. Efectos de la exAnción del usufructo 1.º Entrega de la cosa al propietario, sin perjuicio del derecho de retención del usufructuario o sus herederos por los gastos reintegrables. Realizada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca (art. 522 CC). 2.º Reversión automáAca al propietario de todas las facultades integradas en el usufructo, producida ipso iure con la ex@nción del derecho (STS 19 de diciembre de 1958).