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Tema 28. Los contratos consensuales (I).
1. LA COMPRAVENTA.
a. Naturaleza de la compraventa y el problema de su celebración.
Los contratos consensuales se caracterizan porque se perfeccionan por el simple acuerdo de las partes. Si las partes se ponen de acuerdo sobre un contenido típico resultan obligadas y nace el contrato. Por eso, Gayo dirá que los contratos consensuales se basan en el acuerdo y surgen por el consentimiento de las partes. El consentimiento no requiere forma ninguna, ni que una de las partes del contrato algo o haga algo, ni que estén presentes en el momento de la celebración del contrato. Ni siquiera tienen que decir expresamente que están de acuerdo con el contrato, esto puede producirse de un modo tácito.
Los contratos consensuales, aunque se rigen mediante unos esquemas típicos son muy flexibles en su práctica por su carácter consensual. Lo relevante al fin y al cabo es que las partes se hayan puesto de acuerdo sobre el contenido típico. En la compraventa el contenido típico es el intercambio de la cosa por precio o dinero. Desde el momento en el que las partes están de acuerdo sobre la cosa y sobre el precio, nace para la vida jurídica un contrato y las partes quedan vinculadas mediante este.
Es importante la diferencia existente entre un contrato de compraventa y una operación negocial de compraventa. Una operación negocial de compraventa puede tener distinta configuración jurídica: un intercambio al contado de cosa por precio, por ejemplo. Esta posibilidad puede ser anterior al reconocimiento del contrato de compraventa, de hecho desde que existe el dinero se da. Tratándose de cosas muy importantes se le puede imponer una forma especial a esa compraventa, lo cual sucede con la mancipatio. Cuando se trata de cosas mancipi su compraventa se va a hacer mediante una operación formal, lo cual da seguridad al tráfico jurídico. Se evitan así posibles discusiones sobre quien tiene derecho sobre estas cosas.
b. El problema de la celebración de la compraventa.
Uno de los problemas que se plantean en una operación de compraventa es el de aplazar el pago del precio ¿cómo hacerlo de forma que el pago sea vinculante para el comprador? Se puede prometer mediante una estipulación el pago del precio. El vendedor entrega la cosa y el comprador le promete en una estipulación que le pagará un precio a cambio. Esto puede hacerse totalmente al margen del contrato de compraventa mediante distintas configuraciones jurídicas de las dos partes.
Lo característico de la compraventa es que si hay un acuerdo sobre la cosa y el precio, ya se puede ejecutar el negocio. Es lo único relevante: ponerse de acuerdo en la operación de comprar y vender. Esto da una flexibilidad muy grande a la compraventa, ya que permite que se pueda realizar a distancia y sin la necesidad de ninguna forma (no hace falta hacer un escrito, presentar testigos, que se utilicen unas palabras expresas, etc.) como en otros negocios. De modo tácito ya se realiza la compraventa.
En el derecho griego este contrato de compraventa no estaba reconocido (sí la operación de compraventa). De esta forma, bien había que realizarlo por escrito, bien era necesario que una de las partes entregará la cosa o una parte del precio (las arras ). En Roma, se va a utilizar también esta entrega de una cantidad de dinero por parte del
comprador en el momento de celebración del contrato y también se denominará arras. Esta entrega de parte del precio es una entrega realizada a cuenta del precio completo.
Tiene la finalidad de confirmar el negocio, pero es prescindible, las partes lo hacen porque quieren pero el negocio sería igualmente válido sin ella por el simple acuerdo. Esta tendencia a confirmar los negocios es muy habitual en la práctica.
En la época de Justiniano cambia la finalidad de las arras. Ya no van a tener una función puramente confirmatoria, sino aseguradora. Se suele dar cuando las partes hacen un acuerdo verbal que luego pretenden perfeccionar por escrito, de modo que la compraventa como tal sólo queda acordada en el momento en el que se redacta el documento. Así, tenemos dos momentos: el acuerdo inicial y el posterior. El inicial podemos llamarlo un " precontrato ", un contrato con la finalidad de celebrar otro contrato. El preacuerdo, como tal en el derecho romano, no es vinculante. Con objeto de hacerlo vinculante el comprador entrega unas arras al vendedor y si después no se llega a celebrar este porque el comprador se haya echado atrás, pierde esas arras. Si no se celebra el contrato porque quien se ha echado atrás es el vendedor, debe de devolver las arras dobladas.
Esta función aseguradora de las arras también se da cuando la relación no es precontractual, sino ya en la firma de las escrituras. Se da una parte del precio como arras y se acuerda que si el comprador después de la compraventa se echa para atrás pierde lo que dio, y si es el vendedor debe de devolver el doble de las arras. En conclusión, siempre que una de las partes se echa para atrás pierde dinero.
Esta operación mide por acuerdo de las partes su interés en el contrato. Las partes acuerdan que el incumplimiento del contrato tiene el valor de las arras, lo cual significa al mismo tiempo que al establecer de esta manera el incumplimiento se está permitiendo el echarse atrás. De esta forma, las partes pueden arrepentirse del contrato, aunque perdiendo. De ahí que los medievales lo llamasen "arras penitenciales", la penitencia por echarse atrás.
Existe en el Derecho de contratos la pena convencional (pena acordada), en la que se incurre por razón de un acuerdo, que en el Derecho Romano se podía pactar por medio de una estipulación, con la finalidad de señalar la responsabilidad por un incumplimiento contractual. La pena convencional puede tener dos finalidades: delimitar la responsabilidad por incumplimiento, es decir que ese resarcimiento vale únicamente esto; pero se puede expresar que es además de los daños y perjuicios.
c. Problema del objeto de la compraventa: la cosa y el precio.
- La cosa.
La cosa, objeto del contrato de compraventa puede ser cualquier tipo de objeto. La compraventa puede existir en cosas corporales o incorporales, como derechos (se puede comprar así una servidumbre o un usufructo). La cosa tiene que tener las características propias de cualquier prestación: debe de estar determinada, ser posible, lícita, tener un valor económico, etc.
Respecto de este carácter de determinable, en el derecho romano existía una regla particular que lo diferencia del derecho moderno. La compraventa romana es normalmente una compraventa de cosa específica, o de cosa genérica pero perteneciente a un género limitado. Esto sería, por ejemplo, 10 sacos de trigo de tu granero. No se sabe porque esto se realiza así y por qué no se pueden comprar cosas en general, como
compraventa. Los sabinianos pensaron que el intercambio de cosa por cosa podría valer como una compraventa y que por lo tanto si había un acuerdo de entregar una cosa a cambio de otra, debería de ser vinculante. Los proculianos negaron esto: la compraventa es el intercambio de la cosa por el precio, en el que se distingue un vendedor y un comprador. La posición de los sabinianos era la posición correcta, porque no se trata de confundir la compraventa con la permuta, ambas partes son diferentes en uno y otro contrato, pero no se trata de esto, sino a efectos de considerar la relevancia del contrato, tienen razón los sabinianos en que ambos casos hay un acuerdo sobre un intercambio de bienes, y no hay ninguna razón para que siendo vinculante un acuerdo de cosa por precio, no lo sea también uno de cosa por cosa.
El precio debe de ser, además de en dinero, determinado o determinable de forma que cuando se realice el contrato de compraventa no sólo hay que determinar la cosa, también el precio. Sin embargo, no es necesario decir la cantidad (determinado) puede fijarse el criterio para su determinación posterior (determinable). El criterio puede ser muy variado, como por ejemplo el precio de mercado en el día de la entrega, el arbitrio de un tercero de buena fe, etc.
Justiniano determinó que en caso de que se acuerde la compraventa de esta última forma se está acordando una compraventa bajo condición suspensiva, de forma que sólo tendrá efectos la compraventa si el tercero fija un precio.
El precio debe de ser además verdadero , por lo que no vale que sea simbólico. En el derecho inglés existe el requisito en los contratos de que tiene que haber una contraprestación, pero no tiene porqué ser adecuada ( nominal price ).
Esto no se da en el derecho romano, donde el precio debe de ser real. Si el precio simbólico fuese posible estaríamos saliendo del marco de la operación de compraventa y entrando en el negocio de la donación respecto al cual el edicto no da acción.
A partir de Diocleciano, el precio va a ser además justo. Esta norma surge en un contexto de inflación en el cual Diocleciano estableció un edicto de precio. Muchos vendedores de tierras vendían sus inmuebles por precios irrisorios. Diocleciano estableció que si se había producido para el vendedor un perjuicio que representaba más de la mitad del valor de la cosa vendida, se podía rescindir la compraventa y el vendedor tenía derecho a recuperar la cosa entregando lo que había recibido. Llamamos a esto laesio enormis o ultra dimidium (enorme, en más de la mitad del precio).
En el siglo IV entra en desuso esta figura pero Justiniano la recupera, extendiéndola además en beneficio no sólo del vendedor, sino también del comprador. En el derecho justinianeo el precio se presenta como un precio justo. El derecho canónico también recogió esta idea del precio justo, llegando a la época de la codificación. En esta época sin embargo la idea no está tan clara. El código francés la acoge y señala como lesión los 5/12 del valor del precio justo.
El problema se plantea sobre cuál es el precio justo ya que es fácil ver cuando el precio es simbólico e irreal pero no saber cuál es el precio justo. La doctrina francesa de después del código enlaza este problema con el de los vicios de la voluntad del contrato: el dolo y el engaño. Así, el precio será injusto si la parte afectada no sabía cuál era el precio o si es engañada por la otra parte. Por ejemplo, un señor vende una tierra como tierra rústica pero está en realidad en terreno urbanizable. Como se prevé una ampliación de la ciudad su precio es mucho superior. Esto el vendedor lo desconoce y el
precio que se acuerda resulta injusto, ya que ha sido víctima de un engaño o porque simplemente lo desconocía.
d. Las obligaciones que nacen del contrato de compraventa.
El vendedor está obligado a entregar la cosa de la manera acordada, dependiendo de lo que se haya acordado y de las circunstancias que rodean el contrato. El vendedor, además, desde el momento en el que se celebra el contrato y la cosa está lista para ser entregada asume una responsabilidad especialmente fuerte respecto de la conservación de la cosa. Responderá el vendedor si la cosa perece no habiendo aplicado la máxima diligencia en su conservación (esta es la misma medida por la que responde el comodatario). A los efectos prácticos, es como si la cosa ya fuese del comprador y debe por ello custodiarla de una manera especial y sólo se eximirá de responsabilidad si la cosa perece por un caso fortuito inevitable.
Un problema que se plantea es si el vendedor está obligado a transmitir la propiedad de la cosa. La respuesta que da el derecho romano es que no, está obligado a transmitir la posesión pacífica de esta pero no la propiedad.
- Podemos pensar que esto se debe a la idea de que como la compraventa es un contrato de derecho de gentes, que puede ser llevado a cabo por los peregrinos y que como estos no pueden tener la propiedad civil lo más práctico resulta que el vendedor sólo está obligado a transmitir un uso pacífico de las cosas, "no estorbado" por un supuesto verdadero propietario.
- También puede deberse a que no es difícil a priori saber si se está transmitiendo la propiedad o no. "Yo adquirí de Ticio, pero tal vez no era de él".
En el derecho romano no existe la regla de que el vendedor esté obligado a transmitir la propiedad. Normalmente esto se va a hacer así, ya que si es el dueño, al entregar la cosa en virtud de la compraventa va a transmitir la propiedad. El problema se plantea cuando no es el dueño, no es necesario que lo sea, pero sí que su transmisión no de problemas al adquirente sobre supuestos verdaderos dueños. En el derecho español y francés sólo existe la obligación de transmitir una posesión pacífica de la cosa, pero no en la propiedad En el derecho alemán, en cambio, el vendedor incumple sin no transmite la propiedad.
Otro problema que se plantea es el problema del riesgo de perecimiento de la cosa. Esto se da una vez que se ha realizado el contrato pero cuando aún no se ha realizado la entrega de la cosa. El riesgo, en el derecho romano, lo va a soportar el comprador. Esto quiere decir que si la cosa, antes de su entrega, perece por una circunstancia que normalmente no puede evitar el vendedor es el comprador quien tiene que pagar el precio.
Esto no ocurre si el contrato está bajo una condición, hasta que ésta se produzca si la cosa tiene que prepararse o especificarse si se trata de un género limitado (por ejemplo el vino, que se especifica en cubas). Esta regla nace de la práctica de los particulares. Por ello, los frutos que producen las cosas desde el momento en el que están listas para ser entregadas hasta la entrega le pertenecen al comprador. Las partes, por supuesto, pueden acordar otra cosa pues esta regla es dispositiva y se impone por defecto.
Hoy en día, en el derecho francés se recoge la regla romana pero adquiere más sentido debido a que el código francés establece la regla en materia de transmisión de la propiedad de que el contrato, por sí sólo, transmite la propiedad. Por ello, atribuir el
mancipatio. Cuando esto se ha realizado así y se ha pagado el precio en función la extensión de la finca y resulta que la finca tiene una extensión menor de la señalada, el comprador tiene derecho a reclamar el doble de la cantidad en que ha resultado perjudicado. Sin embargo este no es un problema de vicios materiales, sino análogo a este.
Cuando hay una cosa vendida con unos defectos que conocían las partes, el vendedor no responde. Lo que hacen las partes es precaverse , haciendo prometer al vendedor que responderá si la cosa tiene defectos ocultos. El vendedor promete así en una estipulación que va a indemnizar en la cuantía que sea, cuando la cosa tiene determinados defectos que no estaban a la vista (por ejemplo, el animal tenía una enfermedad). Igual que sucede en materia de vicios jurídicos, las partes pueden acordar que se responda por estos defectos materiales. Fue Salvio Juliano quien interpretó la obligación del vendedor como una obligación de responder por los vicios materiales, al ser algo conforme al principio de equidad que rige la compraventa basado en la buena fe.
Esta interpretación viene precedida por una regulación especial que apareció en el edicto de los ediles curules. Es el magistrado competente cuando se compran esclavos o animales en una feria. El edil, en su edicto, va a ofrecer al público además de las acciones normales que nacen de la compraventa una acción redhibitoria y una acción quanti minoris. Va a proponer estas acciones cuando los particulares hayan comprado un esclavo o un animal con defectos no a la vista. La primera se puede ejercitar en 6 meses, la segunda en 1 año a partir de la celebración de la compraventa. Con la primera acción se pide la resolución de la venta (devuelvo el esclavo porque está loco y me devuelven el precio o me lo quedo pero pido que me devuelvan parte del precio). Con la segunda para pedir una rebaja proporcional al menos valor.
En el derecho justinianeo desaparece la diferencia entre las acciones nacidas de la compraventa normales y la actio quanti minoris y a redhibitoria, se mezclan con la actio que nace a favor del comprador. Esta última permite en caso de vicio ocultos materiales, bien la resolución de la venta en el plazo de 6 meses, bien la devolución de parte del precio en el plazo de un año. Esta regulación de los vicios ocultos, tanto de los jurídicos como de los materiales pasó después al código civil español, de modo que actualmente esta es la regulación: hay responsabilidad por evicción. Existe una regulación especial en materia de compraventa de consumidores, desde el año 2003, donde no es de carácter dispositivo.
Problema de pactos especiales que señalen a la compraventa.
A la compraventa se le pueden añadir pactos accesorios pero que formen parte del contrato. Por ejemplo, se puede añadir una cláusula en virtud de la cual la operación de compraventa se echa para atrás si dentro de un plazo determinado aparece un comprador que paga un precio más alto. Este pacto se denomina in diem addictio.
Otro pacto consistía en realizar el pago a plazos pero si no se termina de realizar la venta se deshace la venta y el vendedor recupera el objeto, se denomina el pacto lex commissoria. Estos dos pactos admiten dos formas jurídicas distintas. Se pueden presentar como condición suspensiva y como condición resolutoria.
- Como condición suspensiva significa que hasta tanto no se pague la compraventa no tiene plenos efectos y por tanto la propiedad no pasa al
comprador. Sería lo que hoy llamamos un pacto de reserva de dominio. Esto quiere decir que el vendedor entrega la cosa pero se reserva su dominio hasta que el precio resulte totalmente pagado.
Otro pacto que se puede añadir a la compraventa es el de retrovendendo que consiste en vender una cosa pero con un acuerdo en el que el vendedor puede deshacer la venta dentro de un plazo y un precio determinado. Este pacto e podía celebrar por distintas razones:
- El vendedor puede estar interesado en recuperar la cosa porque eventualmente la necesite
- Con la finalidad de garantizar un crédito.
Este pacto se utilizaba en el ámbito rural del S.XIX pero también más adelante. Era un pacto que hacían los usureros. Este pacto en realidad es un pacto de simulación porque se simula una compraventa, un negocio determinado, pero en realidad lo que se pretende no es una compraventa sino una concesión de crédito y la creación de una garantía que no es admisible en el Derecho español. Esto es un pacto a favor del vendedor pero también hay patos a favor del comprador como el pacto de retrovendo donde se compra una cosa pero dentó de un tiempo se está autorizado a devolver la cosa y recuperar el dinero. También está la venta a prueba que en el DR presenta dos modalidades:
- Pacto de “no satisfacción” (Pactum displicentiaum) = Es un pacto a prueba donde si no gusta la cosa, esta se puede devolver. Este pacto le permitía al comprador actuar de manera arbitraria.
- Compra ad gustum = En estos casos, la compra se deshacía si la prueba de las cosas no resultaba objetivamente satisfactoria.
