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Servidumbres Las servidumbres, se regulan en el Capítulo VI, del Título VI, rubricado como "De los derechos reales limitados", de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
El Código Civil Catalán no dedica una norma específica para diferenciar los dos tipos de servidumbres más destacados: las forzosas y las voluntarias. Pero sí que se dan suficientes elementos como para que se pueda suponer esta distinción:
• En primer lugar, los artículos destinados a “Las servidumbres” están distribuidos y
estructurados en cuatro secciones, una de ellas dedicada especialmente a las “servidumbres forzosas” (art. 566-7 hasta el art. 566-10). Esto implica que las demás servidumbres, reguladas en secciones diferentes a las establecidas entre los art. 566- hasta el art. 566-11, serán servidumbres voluntarias.
• Además, el art. 566-2.1 dispone: “las servidumbres solo se constituyen por el título,
otorgado de manera voluntaria o forzosa. ”
Por, tanto las diferencias son claras: las voluntarias son aquellas que no están integradas dentro de las forzosas, dos personas que prestan su consentimiento libremente. En cambio, las forzosas son aquellas que se constituyen debido a que la ley permite exigir al titular de cierta finca. Las servidumbres forzosas no existen “ope legis”, por la imposición de una ley, sino que se le otorga a cierta persona la legitimación necesaria para pedir la constitución de la servidumbre.
El profesor Lucas Estévez, en su manual expresa que, al margen de esta clasificación de las servidumbres, el Código Civil de Cataluña no contiene ninguna otra, una omisión que no impide que se pueda continuar utilizando las diferencias entre servidumbres continuas y discontinuas; aparentes y no aparentes; y, positivas y negativas.
Nosotros hemos decidido por ello analizar, a modo introductorio, el Título VI dedicado a las servidumbres.
En el art. 566.1 ,Código Civil Catalán define la servidumbre.
El art. 566.2 ,Código Civil Catalán contiene lo relativo a la constitución de la servidumbre.
En lo que respecta a la servidumbre sobre finca propia , el art. 566.3 , Código Civil Catalán establece que el propietario de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes. En este caso, la servidumbre sobre una finca propia que solamente se publicite por la existencia de un signo de apariencia, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste o sigue existiendo la servidumbre si se establece expresamente en el acto de enajenación. El artículo expresa que una servidumbre no se extingue tan solo porque una sola persona reúna la propiedad de las fincas dominante y sirviente. El único titular de ambas fincas puede extinguir la servidumbre y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas. Podríamos decir que en este caso, el legislador autonómico ha sido más garantista en contraposición del derecho común.
El contenido general del derecho de servidumbre, es abordado por el art. 566.4 ,Código Civil Catalán.
El art. 566.5 ,Código Civil Catalán, se encarga de lo relativo a la servidumbre de luces y vistas, indicando que esta permite recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas y claraboyas. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y medidas convenidas según las buenas prácticas de la construcción.
Lo concerniente a servidumbres forzosas , se encuentra regulado en los art. 566.7 - art. 566. ,Código Civil Catalán.
Respecto a las causas de extinción de las servidumbres, considerando también para el caso, las derivadas de modificaciones de las fincas, es preciso estar a lo contenido en los art. 566.11 , art. 566.12 , Código Civil Catalán.
Por último, el art. 566.13 ,Código Civil Catalán hace mención a la acción confesoria.
Luces y vistas
El derecho de servidumbre de luces y vistas, es un derecho que una finca tiene o puede ejercer sobre otra y que impide a la sirviente oponerse o no al derecho de servidumbre pretendido por la finca dominante sobre las luces (huecos en pared) y de vistas (balcones, ventanas, etc.). En Cataluña este derecho a servidumbre se encuentra regulado en el art. 566.5 de el Código Civil de la autonomía citada. En este artículo el legislador utiliza términos algo confusos y abstractos como “abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción”. Es por ello por lo que en este caso nos remitiremos al Código Civil por supletoriedad.
que forme con ésta un ángulo muy agudo. Son oblicuas las que obligan al hombre a girar su cabeza, es decir, las que corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o muy próximo a 90 grados, con el límite de los dos fundos.
En el art. 582 se refiere a las distancias, estas se cuentan en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya relieves o voladizos. En caso de que estos sí que existan, desde la línea exterior de estos. Para las paredes oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades (art. 583).
También pueden abrirse ventanas si, aunque existan menos de dos metros en las vistas rectas y menos de 60 centímetros en las oblicuas, los edificios se encuentran separados por una vía pública (cfr. art. 584).
Por último, el art. 585 dispone: “Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583”.
La medianería
En el derecho catalán , estafigura se encuentra regulada como en una comunidad especial. Además, presenta diferencias destacables con el derecho común. Esta se encuentra regulada en los a artículos 555-1 al 555-8 al amparo de la institución de la comunidad especial de medianería. Se diferencia entre la medianería de carga y la de vallado. Ambas reguladas por lo pactado y en su defecto por las disposiciones mencionadas.
- La medianería de carga tiene carácter voluntario, y a diferencia con el derecho común, nunca se presume. Para construirla, además es necesario el acuerdo entre los propietarios y una autorización administrativa para construir ambas fincas hasta el límite común. Las características de lo que se construya se regirá por lo pactado entre las partes y, en su defecto, “las usuales al lugar en que se construye y adecuadas a la obra que debe realizarse, según las reglas de la construcción aceptadas generalmente”. Además, aquel propietario que sea el que construye (en este ultimo supuesto) podrá construir la medianera como él necesite, pero estando la mitad en terreno propio y la mitad en el de los vecinos interesados. Se puede interpretar, por la manera en que esta regulado en el Derecho Catalán, que la medianería es una comunidad sui generis en cuando a que desde el primer momento en que se constituye el pacto, el propietario constructor tiene la capacidad de ocupar el suelo ajeno para la construcción. Ahora bien, no puede exigir gastos de construcción, ni siquiera de mantenimiento. Es cierto, por eso, que desde en el momento en que el otro
propietario empiece a construir en su terreno, podrás exigirle tales gastos, sin estar supeditada esta obligación a que cargue, o no, su nueva construcción sobre la pared medianera ya construida, ya que el artículo 555-6 así lo establece expresamente. Es por ello por lo que, se puede renunciar a las ventajas económicas que el uso de la medianería proporciona. Pero no ha asumir los gastos de la construcción y mantenimiento una vez se inicia la obra. “El propietario no constructor podrá cargar su edificación sobre la pared medianera una vez haya realizado el pago acordado, teniendo en cuenta que, se puede solicitar judicialmente la rectificación de esa cantidad en función de la naturaleza, antigüedad, estado de conservación y condiciones de la medianera. Además, la ley prevé que, en caso de estar tramitándose este proceso, se pueda cargar sobre la pared medianera, siempre y cuando se haya realizado el pago. El Derecho Catalán establece, a favor del propietario constructor, el derecho de derribo de la medianera, siempre y cuando, el otro propietario no haya realizado edificación alguna ni el pago que le corresponde al propietario constructor. En tal supuesto, este último, tendrá que comunicar de manera fehaciente su voluntad al primero, y en caso de no realizar el pago correspondiente en el plazo de un mes, se le facultará para realizar el derribo de esta comunidad especial.” Así lo respalda lo anteriormente dicho Cristina Grau, abogada de Ramón y Cajal Abogados
- En cuanto a la medianería de vallado, la ley la regula como una comunidad especial de naturaleza forzosa. El artículo 555-8 acuña el término de pared, por lo que se entiende que solo tendrá esta naturaleza en el supuesto de que la valla esté hecha de pared de obra. Esta afirmación cobra más sentido al observar lo dispuesto por el legislador en el artículo 546- donde establece que las vallas formadas por filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, cañas, redes o telas metálicas solamente son medianeras si así lo pactan los propietarios de las fincas colindantes. Así pues, este artículo faculta a un propietario, para que de manera unilateral, ocupe el suelo vecino y construya una valla medianera. Ahora bien, no se le podrá obligar a participar en la mitad de los gastos de construcción y mantenimiento, hasta que no edifique o cierre su finca. Así lo interpreta también nuestra jurisprudencia en la Sentencia 341/2011, de 29 junio, de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 11ª) al disponer que: “Aparentemente, excede la altura permitida en su componente de obra de fábrica. Lo que incide en el precio. Cuestión económica a parte, no se daría aún el presupuesto del art. 555-8.2 CCC, para la prosperidad de la reclamación, aún resuelta a favor del reclamante la cuestión de la legitimación activa: y es que la finca demandada está abierta por dos lindes y no está edificada, de suerte que la acción sería prematura, pues no cabe hasta que no haya edificado, porque el muro no aprovecha al demandado (art. 555-8.2 CCC)”
