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LES SERVITUDS
1. Aspectes generals del dret de servitud Dret real sobre una finca veïna, i que el propietari de la finca li dona un cert ús sobre la fina veïna. Permet el propietari de la finca dominant pactar amb una altra persona (la finca veïna- servent) per atravesar la finca mitjançant un camí. El problema bé que si es ven la finca a un tercer, aquest tercer no está en el contracte, en el cas de venda de la finca arrendada, el comprador no té perque aceptar l’anterior contracte Grava la finca sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante; éste es el caso, por ejemplo, de la llamada servidumbre de paso → construir un derecho real que, con carácter estable e indefinido, le garantice el paso a través de la finca del vecino, aunque esta finca cambie de titular. En el futur enderrocament d’un edifici, el propietari de la futura finca dominant pacta ja la servitud d’un dret de pas sotmesa a una condició suspensiva. Diferència: la servitud necessita 2 o + finques (carácter predial), i son relacions entre finques. En canvi, el dret d’aprofitament parcial, permet al titular treure una certa titularitat de la finca -”favor”. No son servidumbres: - Los derechos de aprovechamiento parcial - Prestaciones personales vinculadas a la propiedad de una finca - Servidumbres legales 2. La constitució de les servituds 2.1 Les servituds només es constitueixen per títol otorgat de forma voluntaria (contrato) o forzosa (ex: servitud de pas) - Forzosas: servidumbre de paso, servidumbre de acceso a una red general (solo puede exigirse si la conexión a la red general no puede hacerse por no por ningún otro lugar sin gastos desproporcionados), servidumbre de acueducto Las servidumbre forzosas sólo pueden establecerse previo pago de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada, pero esta se reduce si los propietarios de la finca sirviente utilizan el paso. Las servidumbres no se pueden adquirir por usucapión La inscripción al registro es voluntaria Para constituir la servidumbre sólo se requiere el título, no se precisa de tradición 2.2 La constància registral de les servituds Principio de libertad de forma → para su constitución se puede hacer mendicante documento privado o mediante título público o constituirse verbalmente. La servidumbre no inscrita sólo surtirá efecto frente a quien la constituyó y a sus herederos. La constancia de la servidumbre en el Registro de la Propiedad puede producirse en dos asientos distintos (art. 13 LH): a) Un asiento de inscripción en el folio de la finca sirviente, pues es la finca sirviente. b) Una mera referencia en la inscripción de la finca dominante, como cualidad de la misma. En estos casos, el asiento más conveniente sería el de nota marginal, en el cual se haría referencia, respecto al contenido de la servidumbre, a la inscripción de la misma en el folio de la finca sirviente. 2.3 Persones legitimades per a constituir la servitud La servitud la poden constituir els propietaris de les finques dominants i servents, però també els titulars de drets reals possessoris sobre aquestes finques, és a dir, un usufructuari de alguna de les finques. 2.4 Les servituds constituïdes sota condició i a termini La existencia de una "condición presunta" está contemplada en el caso concreto del art. 566-2.3, según el cual "las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición". En cuanto a la constancia de la condición y su cumplimiento en el Registro de la Propiedad. 2.5 La no adquisició de la servitud per usucapió Eliminar definitivamente las dudas e incertidumbres que la regulación de la usucapión de las servidumbres planteaba hasta entonces. El cambio radical de criterio, es decir, la no usucapibilidad de las servidumbres, tiene una clara razón de ser y se basa en dos argumentos contundentes. - servidumbre no es un derecho posesorio, es decir, no comporta posesión sobre la finca gravada, por lo que falta uno de los requisitos de la usucapión - la posibilidad de usucapir una servidumbre, genera incertidumbres en el tráfico, y ello puede redundar en un aumento de la litigiosidad entre vecinos, ya que resuta muy difícil diferenciar una hipotética posesión ad usucapionem de la simple tolerancia del propietario a los actos aparentemente parecidos a una servidumbre que lleva a cabo su vecino. 3. La servitud sobre finca pròpia La servidumbre sobre una finca propia consiste en una relación de servicio entre fincas, cuyo ejercicio queda incluido en el ejercicio del derecho de propiedad realizado por el
propietario único. Puede decirse, por lo tanto, que la servidumbre está latente, que existe, pero, como tal, no se ejerce; por ejemplo, cuando el propietario de dos fincas utiliza el paso para ir de una a otra, no ejerce su derecho de servidumbre, sino su derecho de propiedad. La servidumbre sobre finca propia toma importancia cuando se enajena una de las fincas. En este caso, si la servidumbre estaba publicada únicamente por un signo aparente -por ejemplo, un camino o una ventana- la misma sólo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación (a partir del acto de enajenación cuando empezará a desplegar su eficacia como servidumbre). El art. 566-3.3 establece que "una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas". La servitud es pot mantenir, però s’ha de dir, en el contracte de compravenda, en el testament… per evitar dubtes.
4. El contingut del dret de servitud a. Contenido general del derecho de servidumbre i. Armonización de intereses 1. Los propietarios de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre deviene excesivamente gravoso e incómodo, pueden exigir, a su cargo, las modificaciones que estimen convenientes en la forma y el lugar de prestar la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad Ejemplo: Harmonització d’interessos entre la finca dominant i la finca servent que está gravada amb una servitud si ens fixem en la primera imatge a l'esquerra hi ha un cami que va desde la finca dominant fins a la via publica, és una servitud de pas, potser que el propietari de la finca servent decideixi obrir un restaurant i que el lloc idoni per posar-hi la terrassa doncs és la zona on ara hi ha el camí, en aquest cas, la servitud s’ha convertiti en gravosa pel propietari de la finca servent, aleshores el art 566-4 li permet imposar pagant ell les despeses, el canvi de la ubicació del camí i que passi per la part dreta com es pot veure en la segona figura. ii. Servidumbres recíprocas
- La posibilidad de establecer servidumbres recíprocas entre diversas fincas, que serán a la vez y de manera simultánea dominantes y sirvientes. Ejemplo: aparcamiento b. El contenido de las servidumbre de luces y de vistas _"1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el título de constitución, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas.
- La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción"_ En estas servidumbres es preciso, además, tener en cuenta las normas sobre relaciones de vecindad, que determinan las posibilidades edificatorias de la finca gravada con una de estas servidumbres c. Contenido accesorio de la servidumbre (1) Las obras y actividades necesarias para el establecimiento y conservación de la servidumbre, y a los criterios de contribución a las mismas. "Las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre corren a cargo de quien es su titular, salvo que el título de constitución establezca otra cosa”. Se trata de las obras y actividades imprescindibles para la operatividad de la servidumbre. La posibilidad que permite este precepto, de que el título de constitución de la servidumbre "establezca otra cosa" debe entenderse en el sentido de que es posible que el propietario de la finca sirviente, que acepta la servidumbre, acepte también, seguramente a cambio de una contraprestación económica, que él se hará cargo de las obras de constitución y del mantenimiento de la servidumbre durante unos años, o incluso de manera indefinida mientras él sea propietario de la finca gravada. En cambio, nunca puede pactarse con carácter real, en el sentido de que cualquier propietario futuro de la finca sirviente estará obligado a realizar el mantenimiento de la servidumbre, pues ello significaría una limitación, inadmisible en el siglo XXI d. Contenido accesorio de la servidumbre (2) "Los propietarios de la finca sirviente, si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a su finca, deben contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservación, salvo pacto en contrario". 5. Servituds forçoses Aquellas servidumbres que se constituyen por título "forzoso" u "otorgado forzosamente". Se trata de aquellas servidumbres cuya constitución la persona titular de la finca dominante puede exigir a la titular de la finca sirviente, en los casos y en las condiciones establecidas por el propio CCCat. Su única especialidad radica en la
6. L’extinció de les servituds a. En general, causes generals d’extinció de drets reals + causes específiques: a) El no uso de la servidumbre durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o la existencia de un acto obstativo b) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante. c) La imposibilidad de ejercicio y la pérdida de la utilidad de la servidumbre d) La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre e) La no mención de la servidumbre sobre finca propia b. La extinción y restablecimiento de las servidumbres forzosas Una servidumbre forzosa resulta extinguida y posteriormente se pretende volver a constituir. Pueden darse tres situaciones: - El no uso de la servidumbre forzosa - La imposibilidad de ejercer la servidumbre - El “acto propio de los titulares de la finca dominante” 7. La modificació de les finques i l’extinció de la servitud a. Modificaciones que afectan a la finca dominante; "las modificaciones formales de la finca dominante, entre las que se incluyen la división, segregación, agrupación o agregación, no extinguen la servidumbre ni pueden hacer más gravoso su ejercicio". En algunos casos, el propietario de la finca sirviente, si la servidumbre sólo es útil para alguna de las fincas resultantes, puede exigir la extinción de la servidumbre respecto a las demás fincas. Ejemplo: Si ens fixem la casa de la finca dominant esta edificada arran de la finca servent, i no es podria obrir cap finestra, si es fes una finestra seria perque s’ha pactat una servitud de vistes. Si anem a la figura de la dreta, la finca dominant es divideix en dos, la quüestió és que al dividir una finca, tots els gravàmens passen a les dues o més finques resultants de la divisió de manera que en el registre constarà que la finca 1 té al seu favor la servitud de vistes, però la finca 2 també té al seu favor la servitud pel lloc on esta ubicada la finestra. Aquesta situació al propietari de la finca servent li es perjudicial perque la servitud només produeix utilitat pel de la finca 1, però al registre consta com que el propietari 2 també tindria dret a obrir una finestra i es per això, que l’article permet al propietari de la finca servent demanar l'extinció de la servitud en el registre per aquella de les finques resultant de la divisó per la qual la servitud no li porta cap utilitat, en aquest cas es la finca dominant 2. b. Modificaciones que afectan a la finca sirviente "Si la finca sirviente se divide o si se segrega una parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reportan ninguna utilidad a la dominante pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a ésta". Ejemplo: La situació de les finques es la mateixa que en el cas anterior, la finca servent es divideix en dues parceles i las servitut de vistes fisicament afecta només a la finca servent 1 en el plànol de la dreta, en el plànol de l’esquerra també constara gravada en la servitud, tots els gravàmens de la finca servent, passen a les finques resultants en la divisió per tany, tot i que fisicament la finestra estigui en una finca diferent, en el registre, constarà aquesta finca gravada per una servitut, ara bé, el propietari de la finca servent no es pot veure afectat per aquesta situació, que d’altra banda beneficiaria al de la finca dominant que el permetiria obrir una nova finestra. La finca servent en aquest cas pot exigir la cancelació de la servitut en el registre de manera que, la seva finca, quedi neta de càrregues. Això passa perquè la servitud de vistes esta molt localitzada, si fos una servitud que afectés a la finca dividida en moltes o porques parcel.les, aquesta afectaria a totes les parcel.les resultants, si fos una servitut de sorolls que pot emetre la finca dominant, afectaria a la parcela única que es la servent i a totes les parcel.les resultant de la divisió d’aquesta finca única original. 8. La protecció del dret de servitud "los titulares de la servidumbre tienen acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que lo perturbe o que amenace con hacerlo”. Incluye cualquier actividad que perjudique o pueda llegar a perjudicar el normal ejercicio de la servidumbre. Así, se refiere no sólo a la simple "perturbación" al ejercicio de la servidumbre, sino también a la "oposición" al mismo; y ello, no sólo en el caso de la perturbación ya realizada, sino también en el de las perturbaciones previsibles ("amenace con hacerlo"). El plazo de prescripción de la acción confesoria es de diez años
