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CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES
INTRODUÇÃO
Constitui fato comum na evolução das atividades humanas, o surgimento de fenômenos sociais à margem do sistema legal vigente, e que, por sua reiteração, aceitação e final consagração pela sociedade, acabam por repercutir nos Parlamentos, onde forçam o legislador a estabelecer as necessárias regulamentações. É sabido, porém, que os provimentos legislativos por vezes são demorados e sujeitos a injunções de várias origens, o que impõe aos operadores do Direito, no vácuo legal, a tarefa de adequar ao sistema jurídico as situações negociais e sociais decorrentes, a maioria das vezes através de interpretação teleológica de dispositivos legais assemelhados, tendo em vista principalmente o desafio de criar proteções e garantias aos protagonistas teoricamente mais frágeis daquele cenário. É o caso da nova modalidade de condomínio residencial, ao qual tem-se atribuído a denominação de “condomínio horizontal de lotes”, sem a prévia previsão de construção de casas, ou seja, a unidade autônoma é o próprio terreno. E ela surgiu sob o impacto de necessidades condizentes com o moderno modo de habitar, principalmente no que diz respeito a questões essenciais, como segurança e privacidade, mas também para atender exigências subjetivas, como liberdade de escolha do projeto da residência, para adequá-la ao modelo de premências e gostos dos consumidores de tais produtos imobiliários. O presente artigo traduz esforço doutrinário no sentido de traçar as características desse novo fenômeno imobiliário e de tentar enquadrá-lo na normatividade pertinente, sob a consideração de que não existe previsão legal própria.
I – DOS TIPOS JURÍDICOS ASSEMELHADOS
De início se constata que a hipótese contemplada configura uma espécie de parcelamento do solo. Há em nosso arsenal jurídico, previsão legal para suas formas tradicionais: a) o loteamento e o desmembramento do solo urbano para fins de edificação, disciplinado na Lei 6766/79; b) e o condomínio especial previsto na Lei 4591/64, a Lei dos Condomínios e Incorporações. O loteamento e o desmembramento da Lei 6766/79, caracterizam-se pela subdivisão da gleba de terras em lotes destinados à edificação. Há abertura de vias públicas para circulação, que se inserem na malha urbana, ou prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes, além da previsão, criação e implantação de equipamentos comunitários, como jardins, praças, escolas, centros de convivência social, áreas verdes e de preservação ambiental e paisagística, que se tornam, via do registro do parcelamento, em bens públicos de uso comum do povo. Tendo em linha de consideração as premissas justificativas para a criação e desenvolvimento dos “condomínios horizontais de lotes”, sua definição e enquadramento legal na Lei 6766/79 devem ser descartados, na medida em que, como vimos, nas hipóteses de parcelamento nela disciplinados, as vias de circulação se tornam públicas e se inserem na malha urbana, e os equipamentos comunitários se transmudam em bens públicos, passando umas e outros ao domínio público pelo simples registro do empreendimento no Ofício de Imóveis e, assim, podem ser utilizados por todos do povo, com prejuízos para os requisitos de segurança e privacidade, que são algumas das vantagens que fazem o sucesso da nova modalidade que abordamos. Já com relação ao condomínio, forma especial de parcelamento do solo está prevista no artigo 8º da Lei 4591/64, segundo o qual: “Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como
de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.” Há quem sustente que esse artigo estaria revogado com o advento do novo Código Civil. Pensamos o contrário: essa norma legal está em pleno vigor. A Lei 4591/64 é subdividida em dois Títulos: o primeiro, que compreende os artigos 1º a 27, trata dos condomínios; o segundo, das incorporações imobiliárias. A matéria contida no Título I, do condomínio, foi parcialmente disciplinada pelo novo Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título CONDOMÍNIO EDILÍCIO. O Código Civil nenhuma referência faz, porém, ao condomínio do art. 8º da Lei 4591, que continua vigente, na exegese do artigo 2º, parágrafos primeiro e segundo da Lei de Introdução ao Código Civil, a saber: “Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. §1º - “A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior”. §2º - A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior”. O mencionado artigo 8º da Lei dos Condomínios e Incorporações não foi objeto de quaisquer dessas hipóteses de revogação no novo Código Civil, sendo lícito concluir-se, portanto, que continua em vigor. E este artigo, em sua alínea “a”, trata do comumente denominado “condomínio horizontal”, em que, em vez da construção vertical de prédios, os condomínios são constituídos de casas térreas isoladas ou geminadas, em que o respectivo memorial da incorporação deve destacar a parte do terreno global do empreendimento que é ocupado pela projeção da construção de cada casa, dos jardins e quintais, se houver, além de estabelecer a fração ideal de cada uma no terreno global e nas coisas comuns do condomínio, como portões e guaritas de acesso, muros, vias de circulação interna, infra-estrutura, áreas, construções e equipamentos para recreação comunitária. Já na alínea “b” do mesmo artigo, prevê-se a construção dos conhecidos blocos de apartamentos num mesmo terreno, quando deverão ser observadas as mesmas disposições quanto à referência à parte do terreno ocupada pela construção de cada bloco. Nesses tipos de condomínio, notadamente no chamado “condomínio horizontal de casas”, a que se refere a alínea “a”, é possível o fechamento com muros e portões para fiscalização do ingresso; ruas, praças e equipamentos de lazer são privativos, não passando ao domínio público. A contratação com o adquirente pressupõe venda de terreno, com ou sem venda ou construção das unidades residenciais; se o negócio envolver venda ou construção do prédio, este será executado segundo projeto aprovado e registrado com o memorial da incorporação, geralmente padronizado, ao qual aderem os interessados. Idealizado inicialmente para a periferia das grandes cidades, esse tipo de condomínio projetou-se paulatinamente para as cidades litorâneas, bem como para as demais zonas de lazer e turismo, também estas afetadas pela praga da violência e insegurança urbanas. Pode, também, ser objeto de execução na zona rural, de acordo com a previsão do art. 68 da Lei 4591/64: “Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendem construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente satisfazer as exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores no que lhes for aplicável”. Existente minuciosa previsão legal, que deve ser observada pelo memorial descritivo para o registro da incorporação, com a documentação arrolada no art. 32, as espécies previstas no art. 8º da Lei 4591/64, não comportam maiores indagações, uma vez cumprido o requisito básico da aprovação municipal do projeto. Os inconvenientes do “condomínio horizontal” da alínea “a”, são a inexistência de liberdade de escolha da casa por parte do adquirente; além da necessária previsão de construção das residências pelo incorporador, o que nem sempre constitui seu objetivo negocial. As modernas exigências de segurança, privacidade e liberdade de escolha da residência, entretanto, provocaram o espírito criativo dos empreendedores na busca de um tercium genus, mescla de loteamento e condomínio especial. Constituem tentativas praticadas com esse objetivo certas incorporações, em que o registro do empreendimento compreende um condomínio de lotes, mas com aprovação municipal de projeto de uma
§1º - O Poder Executivo, dentro de 180 dias, regulamentará este Decreto-lei, especialmente quanto à aplicação da Lei 4591, de 16 de dezembro de 1.964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.” Como se constata, o citado dispositivo promove EQUIPARAÇÃO LEGAL entre loteamento e incorporação, cujas adaptações foram delegadas à regulamentação, que até o momento não foi baixada, circunstância que não prejudica sua vigência. O Decreto-lei 271/67 dispõe sobre o loteamento urbano, responsabilidade do loteador e concessão de uso e espaço-aéreo; posteriormente, a Lei 6766/79 regulou inteiramente a matéria relativa ao loteamento urbano, revogando implicitamente os artigos 1º e 2º do Decreto-lei 271/67; porém, as demais disposições deste, com exceção dos também revogados artigos 4º, 5º e 6º, permanecem em vigor, inclusive o seu artigo 3º que nos interessa, pois não houve qualquer outro dispositivo legal posterior que o revogasse implícita ou explicitamente. Podemos ainda argüir, em prol da tese da vigência do art. 3º do Decreto-lei nº 271/67, não tendo sido revogado pela Lei dos Loteamentos de 1979, que aquele tem sido alterado até recentemente, por medidas provisórias já convertidas em Lei, por exemplo, a Lei nº 11.481, de 31/05/2.007. Também Theotônio Negrão, em um de seus conhecidos repertórios de legislação civil, de consulta obrigatória aos lidadores do Direito, ao transcrever o Decreto-lei nº 271/67, destaca o seu art. 3º como em pleno vigor (in Código Civil e Legislação Civil em vigor, 22a. edição, pág. 902/903). Então, por força do mandamento legal insculpido no art. 3º do Decreto-lei nº 271/67, fica o incorporador equiparado ao loteador; o condômino ao adquirente de lote, e as obras de infra-estrutura às edificações. Quanto à última equiparação, para poder socorrer-se do art. 8º da Lei dos Condomínios e Incorporações, a solução encontrada foi buscar a equiparação das obras básicas de segurança, recreação, saneamento e lazer, às obras das edificações do condomínio especial, tendo em vista que só existirá regime condominial se houver edificação (art. 1º da Lei 4591/64). É o que ensinam os mestres que se debruçaram sobre a matéria em busca de solução, podendo trazer-se como exemplo o seguinte trecho de renomados estudiosos da matéria: “O fundamento legal desta nova modalidade condominial – condomínio de lotes – encontra-se no artigo 8º da lei 4591/64 e no artigo terceiro do decreto-lei 271/67. Conforme a lei 4591/64, somente havendo edificação é que se pode instituir o regime condominial. Mas, por força do artigo terceiro do decreto-lei 271/67, equiparam-se as obras de infra-estrutura à construção da edificação. “Logo, a realização das obras básicas do empreendimento, supre a necessidade de necessidade de prévia construção do prédio (casa/edifício), pois o requisito legal contido na lei dos condomínios já estará atendido tão logo a infraestrutura esteja concluída” (Décio Antônio Erpen, João Pedro Lamana Paiva, Mário Pazutti Mezzari, in “Condomínio Horizontal de Lotes. Edificação de livre escolha do condômino” – XVII Encontro do Comitê Latino-americano de Consulta Registral, 09/14 de março de 2.003, México. A propósito, ainda, afirma o Juiz de Direito Severiano Ignácio de Aragão em publicação do Boletim de Direito Imobiliário nº 4/1996, (Ed. Diário das Leis): “Entendemos que é perfeitamente possível, à luz da doutrina, e com espeque no art. 8º da Lei 4591/64, a adoção do regime condominial especial (horizontal), aos chamados conjuntos, loteamentos ou condomínios fechados. Caio Mário da Silva Pereira e Waldemar Leandro isso avalizam, salvo erro nosso. (...) A ressalva óbvia é a de que estamos cogitando, não de loteamentos abertos ou associações de bairros, onde até a C.F. pode ser invocada, pela faculdade de não associação. “In casu”, trabalhamos com a hipótese de conjunto residencial ou loteamento fechado, com serviços e utilidades permanentemente prestados à comunhão, a cujo custeio deve estar vinculado todo e qualquer titular da unidade, posto que quem ingressa nesse complexo comunhal sabe (arts. 8º, 9º, 2º e 13, Lei 4591/64 e 624 e 626 do Código Civil), que estará sujeita sua unidade, “propter rem”, aos ônus do custeio. Em resumo, na espécie “condomínio horizontal de lotes”, o próprio lote constitui a unidade autônoma com área privativa e fração ideal de participação, calculada em função da área do terreno, nas coisas comuns condominiais, constituídas estas, normalmente, de portões, muros, guaritas de segurança, vias de acesso e circulação, saneamento e iluminação, áreas de lazer, todas elas de uso privativo dos condôminos, posto que, não se tratando de loteamento, esses equipamentos não passam ao domínio e uso públicos, mas permanecem na fruição privativa dos condôminos. Cada proprietário de unidade-autônoma-lote, terá liberdade de utilização e edificação, respeitadas as normas de ordem pública e as estipulações da Convenção de Condomínio, que, por essa mesma razão, adquire importância fundamental, com relevância e importância ainda maior do que nos condomínios comuns.
Os cálculos de áreas e frações ideais para registro da incorporação do empreendimento, são feitos com base na área dos lotes, permanecendo imutáveis mesmo que haja alterações nas áreas edificadas. Evita-se, dessa forma, o inconveniente de produzirem-se alterações na proporcionalidade das frações ideais das unidades autônomas, em função do lançamento, nos terrenos, de edificações com áreas construídas diferentes entre si, o que pode se transformar, como se disse acima em relação às incorporações em condomínio de terrenos com projeto de casa-piloto, projeto esse de obediência não obrigatória aos adquirentes, em fonte de desentendimentos entre estes, subvertendo o princípio motivador da adesão a empreendimentos desse tipo: em vez de paz, privacidade, harmonia, segurança, os condôminos poderão haver-se com discórdias e litígios entre si.
II – DOS PROCEDIMENTOS REGISTRAIS
A alienação dos lotes nesse tipo de condomínio, antes da conclusão das obras básicas de infra-estrutura e demais dependências e coisas comuns, por se tratar de venda durante a construção, deverá ter o tratamento de incorporação, com obrigatoriedade para o registro do respectivo memorial a vista dos documentos elencados no art. 32 da Lei 4591/64, para possibilitar a promoção, o lançamento e o início das vendas. Destes documentos – em função das peculiaridades do tipo condominial – avulta o projeto urbanístico aprovado, como comprovação de sua conformidade às exigências da legislação municipal. Com base no projeto aprovado e no cálculo das áreas e frações ideais segundo normas da NBR 12.721, deve ser elaborado o memorial da incorporação, contendo a descrição pormenorizada dos lotes com suas áreas e frações ideais nas coisas de uso comum (sistema viário interno, instalações de água, luz, esgoto, telefone, muros perimetrais, guaritas de segurança). Indispensável a Convenção de Condomínio, verdadeiro estatuto a disciplinar a vida comunitária, contendo, além das normas exigidas pela legislação própria e pela necessidade de manter a boa convivência dos consortes, também as restrições edilícias e de uso do solo, ditadas pela legislação municipal e refletidas no projeto urbanístico aprovado, sendo recomendável que a Convenção tenha dispositivo exigindo aprovação condominial unânime para alterações destas últimas, com o desiderato não só de manter a uniformidade do projeto, como também assegurar a paz e a harmonia entre os condôminos e a obediência à legislação municipal.. Juntada prova da titularidade sobre a gleba de terreno e demais documentos, certidões negativas e atestados relacionados no art. 32, serão todos esses documentos, introduzidos por requerimento do empreendedor, submetidos ao crivo do Registrador e, uma vez aprovados, arquivados na Serventia, fornecendo-se a competente matrícula com o lançamento do registro da incorporação. A “competente matrícula” é aquela cujo conteúdo seja a descrição da gleba total; a par desse registro na chamada “matrícula-mãe”, poderão ser criadas desde logo as matrículas individuais das unidades-autônomas, por provocação do empreendedor mediante requerimento, ou em função de outros atos jurídicos envolvendo os lotes e a demandar registro, como, por exemplo, contratos de promessa de compra e venda e contratos de mútuo com garantia hipotecária. Ao final, a vista da certidão municipal atestando a execução completa das obras básicas e de infra- estrutura, bem como da CND/INSS quanto ao exato recolhimento das contribuições previdenciárias relativas à mão de obra empregada, o empreendedor requererá a averbação da conclusão do condomínio. Cada lote será uma unidade autônoma com matrícula própria (art. 176 da Lei dos Registros Públicos), se não tiver sido criada anteriormente como acima explanado. Entretanto, se a intenção do empreendedor não for comercialização antes da conclusão das obras de urbanismo e demais previstas no respectivo projeto, o procedimento registral fica simplificado, desnecessário o registro da incorporação, pois lançamento e venda após conclusão não caracterizam incorporação. Nesse caso, a situação registral dos lotes ficará perfectibilizada com a criação das matrículas autônomas para cada terreno, o que se fará à vista de requerimento formulado pelo empreendedor, acompanhado de projeto urbanístico aprovado, cálculo de áreas e frações ideais dos lotes segundo a NBR 12.721, certidão municipal atestando a conclusão das obras básicas e de infra-estrutura e CND/INSS.
III – DA AUTONOMIA MUNICIPAL
A interpretação e aplicação conjunta da legislação federal até aqui aludida – Lei 4591/64 e Decreto-lei 271/67 - visa a proporcionar aos adquirentes a necessária segurança jurídica ao aderir a um empreendimento da espécie “condomínio horizontal de lotes” A nosso ver, o registrador não deverá opor
Como se pode constatar, o projeto ora em discussão no Congresso Nacional apresenta similitude com a legislação existente, conquanto não específica, cuja aplicação vimos desenvolvendo neste trabalho. Tal circunstância mais reforça a opinião dos que defendem a possibilidade de viabilização jurídica e registral dos “condomínios horizontais de lotes” com base nessa legislação, particularmente os artigos 8º da Lei 4591/64 e 3º do Decreto-lei 271/67. Por enquanto, ausente legislação própria de regência para a espécie, tomam-se alguns Registradores de compreensível perplexidade para conceder-lhe ingresso em seus registros. Compreensível, mas não procedente. Através do processo de interpretação que desenvolvemos neste trabalho, temos a convicção de que se poderá alcançar o ideal de legitimar esses empreendimentos, que aí estão provocando os operadores do Direito a também exercitar sua criatividade com o objetivo de, através dos mecanismos legais existentes, estabelecer meios de adequá-los aos modernos sistemas de garantias contidos em nosso Direito Registral, com a observância dos princípios que lhe são inerentes, tendo sempre como norte a proteção dos interesses sociais e econômicos envolvidos. Concluímos com o ensinamento do Dr. Gilberto Valente da Silva no trabalho já aqui mencionado, por sua integral pertinência e atualidade: “Assim, considera-se vigente o Decreto-lei nº 271/67, salvo a parte revogada pela Lei nº 6766/79, fazendo-se sua aplicação no que não foi derrogado. Interpreta-se esse diploma no sentido de que ele produza efeitos e atenda aos reclamos da sociedade, que ganha em segurança. (...) Ao registrador não é dado, portanto, negar validade à aprovação de um projeto nesse sentido que a Prefeitura Municipal aceite e autorize a implantação, especialmente considerando que as construções referidas na Lei nº 4591/64, em especial no art. 1º e 2º, por expressa equiparação legal feita não pelo intérprete, mas pela Lei, são também as obras de infra-estrutura que a municipalidade exigir do incorporador. A aceitação desta proposta, temos certeza, representa uma revisão em conceitos, considerando que todas as decisões existentes e transcritas, não enfrentaram a questão sob o enfoque da vigência do Decreto-lei nº 271/67. Representa o reconhecimento da autonomia dos Municípios para dirigir, implantar, fiscalizar, a ocupação do solo, na esfera de sua atribuição. Representa possibilitar aos cidadãos que, adquirindo unidades em tais empreendimentos tenham a indispensável segurança, que todos buscamos. Representa tomar-se um texto de lei e permitir que ele tenha atuação prática. Representa que o registrador não se erigirá em dique para que esses empreendimentos, especialmente considerando a existência de expressa previsão legal, tenham acesso à matrícula”.
Francisco Arnaldo Schmidt
