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DOCUMENTO DA CAIXA PARA FINANCIAMENTO HABITACIONAL
Tipologia: Manuais, Projetos, Pesquisas
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Não perca as partes importantes!
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
PESSOA FÍSICA
1.1. Este caderno descreve as atividades desenvolvidas pelas empresas credenciadas no processo de análise técnica das propostas de financiamento imobiliário para pessoas físicas.
1.2. A análise de viabilidade técnica das propostas de financiamento de pessoas físicas engloba o conjunto de ativida- des realizadas por profissional habilitado para verificar o atendimento às exigências normativas e legais, caracte- rizar as unidades imobiliárias quanto às condições de estabilidade, habitabilidade e salubridade, bem como esta- belecer a definição de valor de mercado com a finalidade de constituir garantia para a operação financeira.
1.3. A análise técnica das propostas de financiamento de pessoas físicas está orientada a partir de três grupos de ações:
a) Avaliação; b) Análise da viabilidade do projeto; c) Acompanhamento de obras.
1.4. As propostas de financiamento de imóveis urbanos residenciais e comerciais para pessoa física envolvem as seguintes modalidades:
d) Aquisição de imóvel novo (residencial ou comercial); e) Aquisição de imóvel usado (residencial ou comercial); f) Aquisição de lote urbanizado; g) Aquisição de terreno e construção; h) Construção em terreno próprio; i) Ampliação; j) Conclusão; k) Melhoria/reforma.
2.1. A realização da análise de viabilidade técnica de propostas de financiamento de pessoas físicas para as modalidades acima citadas, bem como outras propostas de crédito com garantia imobiliária e acompanhamento de obra, para uso residencial e/ou comercial, constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia e arqui- tetura.
2.2. Os procedimentos de análise da viabilidade técnica das propostas de financiamento imobiliário para pessoas físicas estão relacionadas às ações de avaliação do imóvel, análise da proposta de intervenção construtiva e acompanha- mento da evolução de obra.
2.3. Toda e qualquer solicitação de correção de trabalho de ordem técnica deve ser feita única e exclusivamente pela GIHAB de vinculação.
2.4. Vistoria de Imóveis
2.4.1. A Vistoria é realizada pela empresa credenciada de engenharia com foco nas seguintes atividades:
a) Análise documental; b) Vistoria; c) Elaboração de Relatório de Vistoria.
2.5. Avaliação de Imóveis
2.5.1. Avaliação é a análise técnica, realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para deter- minada finalidade, situação e data.
2.5.2. O procedimento de avaliação é necessário para todas as modalidades de financiamento imobiliário, sendo caracte- rizado por duas etapas bem definidas: Vistoria e Definição de valor de mercado, que, no âmbito das empresas credenciadas, será reali-zada de dois modos distintos:
2.5.2.1. Vistoria e Definição de valor de mercado executadas por empresa credenciada de engenharia, abrangendo as seguintes atividades:
a) Análise documental; b) Vistoria; c) Pesquisa de mercado; d) Modelagem de dados; e) Análise mercadológica; f) Elaboração de Laudo de Avaliação.
2.5.2.2. Vistoria e Definição de valor de mercado realizadas por empresa credenciada de engenharia, sendo a definição de valor de mercado desenvolvida a partir de base de dados e modelos estatísticos fornecidos pela CAIXA, e envolvendo as seguintes atividades:
a) Análise documental; b) Vistoria; c) Análise mercadológica; d) Elaboração de Laudo de Avaliação.
2.6. Análise da Viabilidade do Projeto
2.6.1 O procedimento de análise da proposta de intervenção construtiva está vinculado às modalidades de financiamen- to imobiliário, associadas à realização de obras, ou seja, nos casos de aquisição de terreno e construção, constru- ção em terreno próprio, obras de ampliação, conclusão e melhoria/reforma.
2.6.2 A análise da proposta de intervenção construtiva do projeto compreende as seguintes atividades:
a) Recebimento da proposta (PFUI-Proponente) e verificação dos documentos pertinentes; b) Vistoria do terreno e entorno e, no caso de conclusão/melhoria/reforma, do imóvel que será objeto de intervenção;
3.1. Nas análises técnicas de engenharia orientadas por este documento, verificará o atendimento às condições mínimas visíveis para aceitação dos imóveis como garantia – descritas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Acei- te do Imóvel como Garantia de Financiamento e fichas de checklist , com os destaques a seguir.
3.2. Caso o profissional responsável pela análise técnica verifique que algum dos itens constantes das Condições Mínimas para Aceitação do Imóvel como Garantia relacionadas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento não foi atendido, ele preenche o Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria ou PFUI-Análise, conforme o caso, com definição dos valores, negando a aceitação do imóvel como garantia e, no campo apropriado, registra “IMÓVEL NÃO ACEITO COMO GARANTIA POR SE VERIFICAR O NÃO ATENDIMENTO DAS CONDIÇÕES MÍNIMAS” e identifica a condição não atendida.
3.3. Imóvel com característica multifamiliar, ou seja, unidade habitacional em um mesmo lote, com única matrícula, en- tradas distintas e medidores de água e energia elétrica separados, não pode ser aceito como garantia.
3.4. Abastecimento de Água
3.4.1. É imprescindível a existência de abastecimento de água potável.
3.4.2. É exigida a outorga do Poder Público sempre que o abastecimento for feito por:
3.4.3. As derivações, captações e extrações d’água de aqüíferos subterrâneos considerados insignificantes pelo Poder Público independem de outorga, sendo necessário apenas apresentar o registro no órgão competente.
3.5. Imóveis Contaminados
3.5.1. Relatar todos os indícios de contaminação constatados na vistoria do imóvel e seu entorno no Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria ou no PFUI-Análise, negando a aceitação do imóvel como garantia.
3.5.2. Seja no presente ou passado, constituem indícios de contaminação no imóvel quaisquer das seguintes ocorrências:
a) Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto; b) Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento; c) Produtos químicos armazenados em recipientes de 20 l ou mais (bombonas, tambores ou sacos); d) Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água; e) Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível.
3.5.3. Verificam-se os indícios acima inclusive em áreas comuns do condomínio: garagens, salões comerciais no térreo etc.
3.5.4. Ainda constituem indícios de contaminação no imóvel (passado ou presente), as seguintes ocorrências:
a) Indústrias; b) Mineradora, infraestrutura ferroviária ou portuária; c) Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível; d) Oficina mecânica, troca de óleo, garagens de ônibus ou caminhões, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria, gráfica; e) Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério; f) Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, her- bicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
3.5.5. Os aspectos listados acima também são verificados no entorno de até 100 m, principalmente se localizados a mon- tante do imóvel.
3.5.6. Dispensa-se a verificação do entorno se o imóvel avaliando for unidade em prédio (apartamentos residenciais ou salas comerciais).
3.5.7. Consultar o endereço do imóvel junto à lista pública de áreas contaminadas do órgão ambiental responsável pelo controle de poluição, caso este a forneça.
3.5.7.1. Alguns órgãos ambientais que já possuem listagens de áreas contaminadas: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, PMSP/SP.
3.5.8. Caso o resultado para contaminação de solo nesta listagem se configure positivo, será consignado tal fato no Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria ou no PFUI-Análise e negada a aceitação do imóvel como garantia.
3.5.9. A apresentação de licenciamento ambiental válido, emitido por órgão ambiental para a atividade desenvolvida, não afasta o indício de contaminação do solo ou águas subterrâneas.
3.5.10. A apresentação de declaração de inexistência de lançamento do imóvel em lista pública de áreas contaminadas, emitido por órgão ambiental competente, não afasta o indício de contaminação do solo.
3.5.11. Caso o Cliente/Agência/CCA conteste formalmente quanto aos indícios de contaminação aqui mencionados, esta contestação é encaminhada à GIHAB para a tomada de providências e, se for o caso, adoção de procedimentos com- plementares de investigação confirmatória, atentando que a posição da empresa credenciada será conclusiva quan- to à negação da aceitação do imóvel como garantia.
3.5.12. A posição da empresa credenciada será sempre conclusiva quanto à negação do imóvel como garantia.
3.5.13. O site da CAIXA oferece o Guia CAIXA de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com Po- tencial de Contaminação, no link abaixo:
http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf
3.5.14. Os indícios de contaminação serão relatados à GIHAB para a tomada de providências para a adoção de procedimen- tos complementares de investigação confirmatória, atentando que, uma vez mais, nesta situação, a posição da em- presa credenciada sempre será conclusiva quanto à negação da aceitação do imóvel como garantia.
3.6. Sistemas Construtivos sem Prescrição Normativa
3.6.1. Serão aceitos como garantia, prioritariamente, imóveis com sistema construtivo convencional, ou seja, aquele executado com tecnologia já normalizada ou consagrada pelo uso.
3.6.2. Nas operações de crédito imobiliário, para a utilização de componentes, elementos ou sistemas construtivos inovado- res, aqueles executados com aperfeiçoamento tecnológico e ainda sem normalização prescritiva, é necessária a com- provação de desempenho conforme PBQP-H - SiNAT, pela apresentação de DATec válido.
3.6.3. Não é admitida a adoção de metodologia construtiva que use alvenaria com função estritamente de vedação como se fosse estrutural nas contratações de operações de programas habitacionais, sem distinção da fonte de recurso.
3.6.4. Não é admitida a adoção de metodologia construtiva que use alvenaria de tijolos de solo-cimento ou tijolo ecoló- gico nas contratações de operações no âmbito dos programas habitacionais, sem distinção da fonte de recurso.
3.6.5. Quando a credenciada recebe documentação de uma proposta e constata que se trata de imóvel que utiliza sistema construtivo com elementos com inovação tecnológica, ela preenche o Laudo de Vistoria/Avaliação ou PFUI-Análise e encaminha a documentação para que a GIHAB se manifeste sobre a possibilidade de uso da inovação identificada.
3.6.6. A empresa credenciada salientará, em campo específico, que o PFUI-Análise ou Laudo de Avaliação somente é vali- do e apresenta viabilidade se o sistema construtivo proposto, considerado inovador, for aceito pela CAIXA e se o proponente atender às eventuais exigências ou condicionantes relacionadas no parecer técnico de análise da ino- vação, emitido pela GIHAB.
3.7. Aberturas e Afastamentos
3.7.1. Os imóveis (novos ou usados) ofertados como garantia, bem como os projetos de intervenções construtivas que plei- teiam financiamento para a sua execução, não podem apresentar ou prever abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas em paredes paralelas à divisa do terreno, a menos 1,50 m da linha divisória que delimita as proprie- dades contíguas, tanto em loteamentos quanto em condomínios.
3.7.2. Em condomínios, quando não existir divisa física ou demarcada, a regra se aplica à divisa virtual ou imaginária, a ser verificada no local.
3.7.3. As janelas cuja visão não incida diretamente sobre a linha divisória, como as perpendiculares, não serão abertas a menos de 0,75 m desta divisa.
3.7.4. O afastamento perpendicular à divisa poderá ser inferior a 0,75 m quando for abertura para varanda, garagem ou ambiente aberto, desde que protegido por elemento antidevassa, com altura igual ou superior ao pé-direito e profun- didade mínima de 0,75 m.
3.7.5. Ambientes de permanência prolongada (salas e dormitórios) apresentarão janelas nas fachadas das habitações.
4.1. Vistoria de Imóveis
4.1.1.1. Todos os documentos fornecidos pelo proponente precisam estar completos e coerentes entre si.
4.1.1.2. Cabe à empresa credenciada verificar a suficiência e a compatibilidade da documentação recebida.
4.1.1.3. Os documentos necessários para Aquisição de Imóvel Novo são:
a) Certidão individualizada e atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel objeto do financiamento; b) ART/RRT de autoria do projeto legal (conforme NBR ABNT nº 13.532), aprovado pelos órgãos competentes; c) ART/RRT de execução de obra; d) Declaração de execução de elementos construtivos — somente quando o imóvel for casa nova.
4.1.1.3.1.A análise da Declaração de execução de elementos construtivos será minuciosa:
4.1.1.4. A documentação necessária para Aquisição de Lote Urbanizado, Aquisição de Imóvel Usado e outras propostas de crédito com garantia imobiliária é:
4.1.2.1. A vistoria do imóvel visa verificar a compatibilidade entre a descrição do objeto constante na matrícula (docu- mento de propriedade apresentado) com as características observadas no local.
4.1.2.2. Observar a área do entorno do imóvel e verificar as condições mínimas visíveis para o aceite do imóvel como garan- tia do financiamento, relacionadas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento, no que se refere à infraestrutura urbana básica, como equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, vias de circulação, pavimentadas ou não, e solução para esgoto sanitário.
4.1.2.3. Ao se constar indícios de contaminação no terreno durante a vistoria da área, descrever no Relatório de Vistoria.
4.1.2.4. O Relatório Fotográfico não deve conter fotografias onde apareçam pessoas, ainda que de forma parcial, para res- guardar o direito de uso de imagens.
4.1.2.5. A ocorrência de uma vistoria infrutífera ocasiona uma interrupção no processo e será tratada como uma pendência.
4.1.2.6. Define-se Vistoria Infrutífera quando a empresa agenda e confirma data e horário com o contato informado na AS e ainda assim não obtém acesso ao imóvel, sendo imprescindível aguardar no local por, no mínimo, 30 minutos.
4.1.2.7. Ressaltamos que uma vistoria infrutífera é apenas caracterizada quando atestada que a impossibilidade de acesso ao imóvel foi causada exclusivamente pelo cliente, sendo necessário comprovar que o credenciado confirmou o agendamento, esteve presente no local na data e hora acordada e atendeu à regra do tempo mínimo de espera.
4.1.2.8. A impossibilidade de o credenciado comparecer ao local na data e hora acordada não configura vistoria infrutífera.
4.1.2.9. Para registrar uma vistoria infrutífera, o credenciado preenche o PFUI-PEPT, relatando a não realização da vistoria e anexa o arquivo na aba Incluir/Excluir Documentos do Siopi, selecionando o documento do tipo “Outros”.
4.1.2.10. Neste PFUI-PEPT, o credenciado obrigatoriamente registra todas as informações que comprovam a confirmação do agendamento pelo cliente, bem como o registro da hora de chegada e saída do local onde seria realizada a vistoria.
4.1.2.11. A empresa credenciada informa a inserção do formulário PFUI-PEPT relativo à vistoria infrutífera no Siopi por correio eletrônico ( email ) à Agência e à GIHAB de vinculação.
4.1.2.12. Ressaltamos que a AS deverá permanecer aberta até a finalização do trabalho, mediante a inserção no Siopi do Relatório de Vistoria.
4.1.2.13. Após averiguar as informações contidas no formulário PFUI-PEPT junto ao cliente, a Agência prossegue com processo, pelo recolhimento da tarifa para realização de nova vistoria e encaminha à GIHAB o comprovante de pagamento por correio eletrônico ( email ).
4.1.2.14. A empresa credenciada será responsável por realizar nova vistoria, sem ônus para a CAIXA, nos seguintes casos:
4.1.2.15. A GIHAB solicita que o credenciado reagende a vistoria, prossiga com a análise do imóvel, elabore o Relatório de Vistoria e insira os documentos no Siopi.
4.1.2.16. Para pagamento de nova vistoria à empresa credenciada, a GIHAB de vinculação abre uma nova solicitação de ser- viço no Sigdu na atividade G–415 — Vistoria após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do valor correspondente ao deslocamento.
4.1.2.17. Havendo desistência do cliente, ou após o prazo de 60 dias sem encaminhamento de comprovante de pagamento para a realização de nova vistoria, a demanda (AS) será cancelada no Siopi pela GIHAB de vinculação.
4.1.3.1. Os serviços de avaliação, vistoria e caracterização de imóveis, pesquisa de mercado e estudo simplificado de velocida- de de vendas provenientes do grupo de atividades terceirizáveis, são relativos às tipologias de atividade A-401 (códi- gos de sistema A-412 a A-431).
4.1.3.2. O objetivo do Relatório de Vistoria é identificar as características do imóvel e verificar se este atende às condi- ções mínimas visíveis para ser aceito como garantia no processo de financiamento imobiliário; esta peça técnica tem, como origem, uma Autorização de Serviço (AS) do tipo A-412.
4.1.3.3. A empresa credenciada faz o download da Certidão de Matrícula e do arquivo Características Físicas:
4.1.3.4. Nas demandas de avaliação do grupo A-401, abertas diretamente no sistema Sigdu, a empresa credenciada receberá a documentação conforme indicado no campo Local Retirada Documentação, constante na AS recebida, e o resultado do trabalho, ou seja, a peça técnica, será encaminhada por e-mail à Unidade Demandante.
4.1.4.1. Quando uma credenciada recebe a demanda para vistoria via Siopi sem toda documentação necessária para conclusão do serviço, ela preenche o PFUI-PEPT, relatando as insuficiências constadas; as pendências mais recorren- tes são relativas a matrícula incompleta ou que não descreve o imóvel, ou ausência de documentos, como licenças/ outorgas;
4.1.4.2. O prazo máximo para informar pendências documentais é de 2 (dois) dias úteis após a emissão da AS.
4.1.4.3. Em caso de atendimento das pendências listadas no PFUI-PEPT e recebimento da documentação complementar, a empresa credenciada agenda a vistoria, prossegue com o trabalho e finaliza com a inserção do Relatório de Vistoria.
4.1.4.4. Em caso de não resolução das pendências apontadas, a empresa credenciada deixa a AS em aberto, pois a demanda apenas será concluída pela inserção do Relatório de Vistoria com manifestação conclusiva.
4.1.4.5. As AS com pendências não solucionadas serão concluídas pela GIHAB de vinculação.
4.2.2.11. A empresa credenciada informa a inserção do formulário PFUI-PEPT relativo à vistoria infrutífera no Siopi por correio eletrônico ( email ) à Agência e à GIHAB de vinculação.
4.2.2.12. Ressaltamos que a AS deverá permanecer aberta até a finalização do trabalho, mediante a inserção no Siopi do Laudo de Avaliação.
4.2.2.13. Após averiguar as informações contidas no formulário PFUI-PEPT junto ao cliente, a Agência prossegue com processo, pelo recolhimento da tarifa para realização de nova vistoria e encaminha à GIHAB o comprovante de pagamento por correio eletrônico ( email ).
4.2.2.14. A empresa credenciada será responsável por realizar nova vistoria, sem ônus para a CAIXA, nos seguintes casos:
4.2.2.15. A GIHAB solicita que o credenciado reagende a vistoria e prossiga com a análise do imóvel, elabore o Laudo de Avaliação e conclua a AS no Siopi.
4.2.2.16. Para pagamento de nova vistoria à empresa credenciada, a GIHAB de vinculação abre uma nova solicitação de ser- viço no Sigdu na atividade G–415 — Vistoria após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do valor correspondente ao deslocamento.
4.2.2.17. Havendo desistência do cliente, ou após o prazo de 60 dias sem encaminhamento de comprovante de pagamento para a realização de nova vistoria, a demanda (AS) será cancelada no Siopi pela GIHAB de vinculação.
4.2.3.1. Os serviços de avaliação, vistoria e caracterização de imóveis, pesquisa de mercado e estudo simplificado de velocida- de de vendas, provenientes do grupo de atividades terceirizáveis, são relativos às tipologias de atividade A-401 (códi- gos de sistema A-412 a A-431).
4.2.3.2. O objetivo do Laudo de Avaliação é oferecer um valor de mercado para o imóvel vistoriado, além de identificar as características físicas e conferir se este atende às condições mínimas para ser aceito como garantia no processo de financiamento imobiliário; esta peça técnica tem, como origem, uma Autorização de Serviço (AS) do tipo A-413.
4.2.3.3. A empresa credenciada faz o download da Certidão de Matrícula:
4.2.3.4. Nas demandas de avaliação do grupo A-401, abertas diretamente no sistema Sigdu, a empresa credenciada receberá a documentação conforme indicado no campo Local Retirada Documentação, constante na AS recebida, e o resultado do trabalho, ou seja, a peça técnica, será encaminhada por e-mail à Unidade Demandante.
4.2.4.1. Quando uma credenciada recebe a demanda para avaliação via Siopi sem toda documentação necessária para conclusão do serviço, ela preenche o PFUI-PEPT, relatando as insuficiências constadas; as pendências mais recorren- tes são relativas a matrícula incompleta ou que não descreve o imóvel, ou ausência de documentos, como licenças/ outorgas;
4.2.4.2. O prazo máximo para informar pendências documentais é de 2 (dois) dias úteis após a emissão da AS.
4.2.4.3. Em caso de atendimento das pendências listadas no PFUI-PEPT e recebimento da documentação complementar, a empresa credenciada agenda a vistoria, prossegue com o trabalho e finaliza com a inserção do Laudo de Avaliação.
4.2.4.4. Em caso de não resolução das pendências apontadas, a empresa credenciada deixa a AS em aberto, pois a demanda apenas será concluída pela inserção do Laudo de Avaliação com manifestação conclusiva.
4.2.4.5. As AS com pendências não solucionadas serão concluídas pela GIHAB de vinculação.
4.2.4.6. Ressaltamos que o não-atendimento das condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia não constitui uma pendência; pendências referem-se a situações concretas, que impossibilitam a elaboração da peça técnica.
4.2.4.7. O não-atendimento das condições mínimas acima implica em elaboração de Laudo de Avaliação com manifestação conclusiva com negativa de aceitação de garantia.
4.2.5.1. Os pedidos de revisão de avaliações contratadas são admitidos não para atender o interesse das partes envolvidas, mas para corrigir distorções de qualquer natureza, porventura existentes nos trabalhos, por falha de seus autores, po- dendo, em termos de resultado da avaliação, resultar na diminuição, manutenção ou aumento de valor.
4.2.5.2. O cliente interessado solicita formalmente sua revisão à unidade CAIXA detentora do processo, com apresentação de argumentação fundamentada, com os subsídios que o levaram à sua convicção de valor, passíveis de confirmação.
4.2.5.3. A Unidade Demandante CAIXA encaminha formalmente a solicitação do interessado à credenciada fornecedora do trabalho, para que este seja revisto em primeira instância pelo profissional responsável por sua execução.
4.2.5.4. A Unidade Demandante CAIXA também pode pedir a revisão de avaliação por iniciativa própria, seguindo as mes- mas orientações dos itens anteriores.
4.2.5.5. A empresa credenciada fornecedora da avaliação dispõe de prazo de 5 (cinco) dias úteis para análise do requeri- mento e manifestação formal conclusiva.
4.2.5.6. Havendo concordância parcial ou total com a argumentação apresentada, a empresa credenciada providencia a re- edição e substituição do Laudo junto à Unidade Demandante CAIXA.
4.2.5.7. Já tendo sido a cópia do Laudo entregue à GIHAB para faturamento, a mesma é também substituída.
4.2.5.8. A solicitação de revisão de valor de avaliação, feita pelo cliente via Agência ou CCA, não se enquadra como solicita- ção de correção de serviço.
4.3. Análise da Viabilidade do Projeto
4.3.1.1. Os documentos necessários para a análise de viabilidade do projeto nas modalidades Aquisição de Terreno e Constru- ção, Construção em Terreno Próprio, Ampliação, Conclusão ou Melhoria/Reforma são:
a) Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel objeto do financiamento, individualizada e atualizada; b) Proposta de Financiamento de Unidade Isolada - PFUI-Proponente, devidamente preenchida e datada (via impressa e assinada e em meio digital); c) Projeto Legal: Para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração de estrutura, é exigível apenas um estudo preliminar de arquitetura, com informações sucintas e suficientes para a caracterização geral da concepção adotada, confor- me NBR ABNT nº 13.532/95 - Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura, além da descrição dos ele- mentos da edificação, dos componentes construtivos e dos materiais de construção, informações estas que serão preenchidas no item Valores/Custos no formulário PFUI- Proponente; Para construção mista, identificar claramente as partes residencial e comercial.
d) Registro no CAU/BR ou CREA do responsável técnico pela obra – original e cópia, ou certidão atualizada de registro e quitação do CAU/BR ou CREA, acompanhada de um documento oficial com foto – original e cópia – quando da libera- ção da primeira parcela de obra (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração da estrutura); e) ART/RRT de autoria do projeto legal (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e alteração da estrutura); f) ART/RRT de execução de obra (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração da estrutura):
As ART/RRT dos projetos estrutural, elétrico, hidrossanitário e impermeabilização são desejáveis.
g) Para imóvel comercial: projeto de prevenção e combate a incêndio e pânico, quando exigível pelo órgão responsá- vel pela aprovação.
4.3.2.15. No caso de melhoria/reforma e ampliação de edificações, são ainda observadas as reais condições do imóvel, bem como a verificação da compatibilidade entre materiais a serem empregados e tecnologia de execução proposta.
4.3.2.16. Na análise de projetos de ampliação ou com parte de área já construída, esta atenderá às especificações mínimas ou preverá serviço para sua adequação.
4.3.2.17. Mesmo quando aprovado pela Prefeitura local, o projeto arquitetônico estará de acordo com a Legislação Federal (Código Civil - Lei nº 10.406); caso contrário, o profissional responsável pela análise solicitará sua adequação.
4.3.2.18. Ainda em relação à Legislação Federal, será analisado, principalmente, o que tange a afastamentos de divisas, abertura de vãos e disposição de águas de telhado (este não pode jogar a água coletada para o imóvel vizinho).
4.3.3.1. O orçamento previsto para a análise técnica nas modalidades construção, ampliação, conclusão ou melhoria/reforma contemplará todos os serviços necessários, inclusive os já executados, conforme itens do formulário da proposta de financiamento à construção de unidade isolada (PFUI-Proponente).
4.2.3.1. Conferir se constam os padrões de acabamento/linha dos produtos e os locais de aplicação na descrição das carac- terísticas dos materiais e serviços.
4.2.3.2. Verificar se há compatibilidade dos custos propostos com projetos e especificações, bem como a adequada inci- dência do percentual dos serviços em relação ao custo total da intervenção.
4.2.3.3. Os custos são analisados com referência nos preços fornecidos pelo Sinapi e, quando não houver referência nesse sistema, admite-se a utilização de outra fonte, publicada por entidade oficial, ou preços praticados na região.
4.2.3.4. A análise tem início com a definição do padrão de acabamento do imóvel, classificado a partir das especificações técnicas e escolha do projeto-padrão Sinapi mais semelhante ao projeto objeto da análise.
4.2.3.5. Para escolher o projeto-padrão Sinapi mais adequado, usar o Anexo II - Especificações de Acabamentos de Obra.
4.2.3.6. A comparação entre o custo do m² de construção do projeto-padrão Sinapi escolhido para a região e aquele equiva- lente do projeto em análise observará os custos de serviços não-contemplados no referido sistema, que serão consi- derados à parte e devidamente justificados.
4.2.3.7. A análise prossegue com a comparação das incidências dos serviços do projeto objeto de análise com as incidências dos serviços do projeto-padrão Sinapi escolhido:
a) Para balizamento das incidências dos serviços, verificar os parâmetros gerais constantes do Anexo III - Intervalos de Valores das Incidências dos Agrupamentos do Orçamento, que tem caráter de orientação; b) As informações do Sinapi podem ser obtidas junto à GIHAB de vinculação; c) Caso seja mantida divergência entre os custos orçados e os de referência do Sinapi ou de outra fonte publicada por entidade oficial, esses procedimentos podem ser considerados suficientes para conclusão da análise do orçamento e negado o aceite do imóvel como garantia; d) A taxa máxima admissível para BDI será de 8,16% e contemplará somente itens não relacionados na planilha orçamentária, sendo este indicador fundamentado em percentuais de administração da obra, risco e despesas finan- ceiras recomendados pelo TCU para construção de edificações.
4.3.4.1. Verificar a compatibilidade do planejamento de execução da obra e serviços com os projetos e prazos propostos.
4.2.4.1. Informar o percentual de obra já executada, se for o caso.
4.2.4.2. Verificar o percentual mínimo de 5% exigível para a última parcela.
4.2.4.3. O prazo de construção será de 02 a 24 meses.
4.2.4.4. Caso solicitado pelo cliente ou profissional responsável pelo acompanhamento, o cronograma será revisto, utilizando os mesmos critérios supracitados.
4.3.5.1. Dentre as atividades da análise de viabilidade do projeto, destaca-se a realização da vistoria para verificar a adequa- ção do projeto proposto à área do entorno do imóvel, além da compatibilidade entre terreno e configuração cons- tante no documento de propriedade apresentado.
4.3.5.2. Observar também a área do entorno do imóvel e verificar as condições mínimas obrigatórias para o aceite do imó- vel como garantia do financiamento, relacionadas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento, no que se refere à infraestrutura urbana básica, como equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e do- miciliar, vias de circulação, pavimentadas ou não, e solução para esgoto sanitário.
4.3.5.3. Se forem constatados indícios de contaminação no terreno durante a vistoria da área, relatar no PFUI-Análise.
4.3.5.4. As fotos realizadas na vistoria, referentes ao imóvel avaliando, constarão do item Relatório Fotográfico do formulário PFUI-Análise, contemplando, pelo menos, o logradouro e o terreno.
4.3.5.5. Se houver benfeitorias no terreno, registrá-las no Relatório Fotográfico.
4.3.5.6. O Relatório Fotográfico não deve conter fotografias onde apareçam pessoas, ainda que de forma parcial, para res- guardar o direito de uso de imagens.
4.3.5.7. A ocorrência de uma vistoria infrutífera ocasiona uma interrupção no processo e será tratada como uma pendência.
4.3.5.8. Considera-se vistoria infrutífera aquela em que a empresa credenciada não consegue acesso ao imóvel, mesmo após agendar e confirmar data e horário com o contato informado na AS, sendo imprescindível aguardar no local por, no mínimo, 30 minutos.
4.3.5.9. Ressaltamos que uma vistoria infrutífera é apenas caracterizada quando atestada que a impossibilidade de acesso ao imóvel foi causada exclusivamente pelo cliente, sendo necessário comprovar que o credenciado confirmou o agendamento, esteve presente no local na data e hora acordada e atendeu à regra do tempo mínimo de espera.
4.3.5.10. A impossibilidade de o credenciado comparecer ao local na data e hora acordada não configura vistoria infrutífera.
4.3.5.11. Para registrar uma vistoria infrutífera, o credenciado preenche o PFUI-PEPT relatando a não realização da vistoria e anexa o arquivo na aba Incluir/Excluir Documentos do Siopi, selecionando o documento do tipo “PEPT”.
4.3.5.12. Neste PFUI-PEPT, o credenciado obrigatoriamente registra todas as informações que comprovam a confirmação do agendamento pelo cliente, bem como o registro da hora de chegada e saída do local onde seria realizada a vistoria.
4.3.5.13. A empresa credenciada informa a inserção do formulário PFUI-PEPT relativa à vistoria infrutífera no Siopi por correio eletrônico ( email ) à Agência e à GIHAB de vinculação.
4.3.5.14. Ressaltamos que a AS permanecerá aberta até a conclusão do trabalho, pela inserção no Siopi do PFUI-Análise.
4.3.5.15. Após averiguar as informações contidas no formulário PFUI-PEPT junto ao cliente, a Agência prossegue com processo, pelo recolhimento da tarifa para realização de nova vistoria e encaminha à GIHAB o comprovante de pagamento por correio eletrônico ( email ).
4.3.5.16. A empresa credenciada será responsável por realizar nova vistoria, sem ônus para a CAIXA, nos seguintes casos:
4.3.5.17. A GIHAB solicita que o credenciado reagende a vistoria e prossiga com a análise do imóvel, elabore o PFUI-Análise e conclua a AS no Siopi.
4.3.5.18. Para pagamento de nova vistoria à empresa credenciada, a GIHAB de vinculação abre uma nova solicitação de servi- ço no Sigdu na atividade G–415 — Vistoria após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do valor correspondente ao deslocamento.
4.3.5.19. Havendo desistência do cliente, ou após o prazo de 60 dias sem encaminhamento de comprovante de pagamento para a realização de nova vistoria, a demanda (AS) será cancelada no Siopi pela GIHAB de vinculação.
4.3.6.1. Para a modalidade aquisição de terreno e construção, serão feitas duas avaliações separadamente, uma do terre- no e outra do imóvel como se pronto estivesse.
4.3.6.2. Para as modalidades construção em terreno próprio, melhoria/reforma, ampliação e conclusão, será feita a ava- liação do imóvel como se pronto estivesse.
4.3.6.3. No caso de análise de proposta de financiamento para construção em terreno próprio, melhoria/reforma, ampliação e conclusão, o valor de avaliação do terreno será atribuído aplicando-se um percentual de peso estimado em 30% do valor de terreno em relação ao valor de avaliação do imóvel como se pronto estivesse.
4.3.6.4. Se a GIHAB entender que o percentual estimado acima citado causar distorção significativa em relação à realidade local, ela informa um novo percentual à empresa credenciada, mais adequado à situação específica.
e) Em caso de atendimento das pendências listadas no PFUI-PEPT e recebimento da documentação complementar, a empresa credenciada agenda a vistoria, prossegue com o trabalho e finaliza com a inserção do PFUI-Análise; f) Em caso de não resolução das pendências apontadas, a empresa credenciada deixa a AS em aberto, pois a demanda apenas será concluída pela inserção do PFUI-Análise com manifestação conclusiva; g) As AS com pendências não solucionadas serão concluídas pela GIHAB de vinculação.
4.3.9.2. Ressaltamos que o não-atendimento das condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia não constitui uma pendência; pendências referem-se a situações concretas, que impossibilitam a elaboração da peça técnica (nes- te caso, o PFUI-Análise, aceitando a garantia).
4.3.9.3. O não-atendimento das condições mínimas acima implica em elaboração de peça técnica com manifestação conclu- siva com negativa de aceitação de garantia (o PFUI-Análise, negando a garantia).
4.3.10.1. É permitida a alteração de projeto ou especificação de material, mediante requerimento do proponente ou consta- tado em vistoria de acompanhamento de obra.
4.3.10.2. A alteração é autorizada com base no parecer da engenharia, desde que assegurado o andamento da construção, a conclusão da obra, a manutenção ou elevação da qualidade da garantia e a capacidade do devedor em aportar recur- sos próprios, se for o caso.
4.3.10.3. As alterações de especificação de acabamento, que alterem o valor e/ou o padrão de acabamento do imóvel, serão objeto de reavaliação do imóvel, tais como:
a) Inserção de laje de concreto, quando as especificações originais não o contemplarem; b) Alteração de especificação de telhado de cimento amianto para cobertura com telhas cerâmicas; c) Acréscimo de área construída.
4.3.10.4. O novo valor de avaliação do imóvel será enquadrado nos valores definidos no programa, na data da contratação.
4.3.10.5. Para execução da reavaliação, serão consideradas a data e as condições da avaliação que deram origem à análise e os valores da avaliação intervalar.
4.4. Acompanhamento de Obra
4.4.1. Para a realização do acompanhamento de obra, o profissional recebe os documentos relacionados no item da etapa de análise e os relatórios de acompanhamento de evolução de obra para unidade isolada, pelo formulário PFUI- RAE, documento técnico que registra, a cada vistoria, a evolução física da obra do ponto de vista de engenharia, além de prestar informações complementares, observações técnicas relevantes e relatório fotográfico da obra.
4.4.2. Os serviços de acompanhamento de obra serão solicitados pela CAIXA, pela Autorização de Serviço (AS) do grupo E.
4.4.3. De posse dos documentos supracitados, o profissional realiza a vistoria da obra e produz o PFUI-RAE, a partir dos documentos PFUI-RAE anteriores e do PFUI-Proponente aprovado.
4.4.4. As fotos realizadas na vistoria de obra constarão do item Relatório Fotográfico, do formulário PFUI-RAE.
4.4.5. É de extrema importância a realização da vistoria e entrega do PFUI-RAE no prazo estipulado, para não atrasar a liberação da parcela, gerando desgastes desnecessários entre a CAIXA e seus clientes, em função dos compromissos financeiros por estes assumidos.
4.4.6. A atividade de acompanhamento de obra compreende o conhecimento da documentação que subsidiou a análise da proposta técnica para contratação do financiamento, verificação de eventuais pendências decorrentes da análise e/ou vistoria anterior, vistoria da obra e emissão do PFUI-RAE.
4.4.7. No acompanhamento de obra:
a) São mensurados apenas serviços realizados e materiais aplicados, não se considerando materiais, equipamentos, elementos pré-fabricados ou pré-moldados estocados em canteiro;
b) Serviços executados com qualidade ou materiais inadequados serão desconsiderados no percentual aferido; c) Serviços em desacordo com os projetos e/ou memoriais descritivos contratuais não serão aferidos; d) Em relação aos dois itens anteriores, será solicitada a correção de serviços e/ou a substituição de materiais/equipa- mentos não condizentes com as especificações.
4.4.8. As glosas serão devidamente listadas no relatório de acompanhamento e informadas ao responsável técnico pela execução da obra.
4.4.9. O profissional examina previamente a documentação recebida, para o perfeito entendimento da proposta objeto do contrato de financiamento, visando o acompanhamento de sua consecução.
4.4.10. Na falta de documento ou existência de documentação com deficiência, que comprometa a realização da tarefa, o profissional não emite o PFUI-RAE e comunica o fato à CAIXA, pelo formulário PFUI-PEPT, solicitando a entrega do(s) mesmo(s).
4.4.11. A aferição dos serviços executados será realizada mediante confrontação entre o orçamento aprovado na proposta e o constatado quando da vistoria.
4.4.12. Para aferição de serviços parcialmente executados, utiliza-se como base o Anexo IV - Parâmetros Recomendados de Mensuração de Obra.
4.4.13. O cumprimento do cronograma é verificado mediante vistorias realizadas pelo profissional, exclusivamente para efeito de acompanhamento do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabi- lidade técnica pela edificação.
4.4.14. Durante a primeira vistoria na obra, a liberação da primeira parcela do cronograma da obra é condicionada à apre- sentação de:
a) Projeto legal aprovado pelos órgãos competentes e de acordo com o proposto inicialmente; b) Alvará de construção; c) Matrícula da obra no INSS; d) Fixação do adesivo de obra, que será verificada pelo profissional na vistoria.
4.4.15. Além da mensuração da obra, o objetivo da primeira vistoria de acompanhamento de obra é a verificação da com- patibilidade entre o projeto legal aprovado e o analisado pela CAIXA para a concessão do financiamento.
4.4.16. Em todas as vistorias, é necessário observar a compatibilidade entre a execução e o projeto aprovado.
4.4.17. Quando o profissional detectar que a obra está em desacordo com o projeto analisado, ele emite o PFUI-RAE sem evolução física, mantendo o percentual do PFUI-RAE anterior, apontando no campo Observações “OBRA EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO ANALISADO. A PROPOSTA DEVERÁ SER REANALISADA.”, descreve as irregulari- dades com o respectivo registro fotográfico e encaminha o documento à GIHAB para manifestação e providências, conforme termos do contrato, quando:
a) Observar acréscimo de área construída; b) Houver alteração de especificações, que impliquem em significativa alteração do valor de mercado do imóvel; c) O imóvel não atender às condições mínimas obrigatórias; d) Houver indícios de que deficiências na execução comprometam a segurança, estabilidade e solidez; e) Houver outras alterações, em desacordo com a legislação e que impeçam a emissão do Habite-se.
