servidumbres - Apuntes de Derecho Civil

2. Clases

-Servidumbres prediales y personales:

oPrediales: Art.530 CC: “La servidumbre es un gravamen

impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a

distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la

servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio

sirviente”.

oPersonales: Art.531 CC: “También pueden establecerse

servidumbres en provecho de una o más personas, o de una

comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”

-Servidumbres legales y voluntarias:

oVoluntarias: Arts.594 y ss: “Todo propietario de una finca puede

establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y

en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no

contravenga a las leyes ni al orden público”. Se establecen en

atención al principio de autonomía de la voluntad. Si las partes no

han pactado nada o hay cláusulas que no cubren conflictos de

interés, se regirán por el CC.

oLegales: Arts.549 y ss: “Las servidumbres impuestas por la ley

tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los

particulares”. El titular del predio dominante puede instar su

reconocimiento aunque se oponga el titular del predio sirviente,

siempre que obedezca a una situación real de necesidad. No todo

lo que el CC recoge como servidumbres legales lo son. Se

mezclan con limitaciones al Dº de propiedad. La doctrina ha

establecido las diferencias entre los servidumbres legales y los

límites al Dº de propiedad:

Limitaciones: Las fincas se encuentran en situación de

igualdad. Están automáticamente establecidos en el OJ y no

cabe usucapión. No confieren derecho a indemnización a

quien debe tolerar los actos del propietario. Implica una idea

de permanencia en el tiempo.

S. Legales: Las fincas no están en situación de igualdad;

hay un predio sirviente y otro dominante. Necesitan un acto

expreso de constitución (negocio jurídico, 541 CC,

usucapión -deben ser continuas y aparentes-). Da lugar a

indemnización. Normalmente son temporales, aunque

también pueden ser perpetuas (se extinguen por el no uso,

no se presumen, y pueden afectar a terceros).

-Servidumbres continuas y discontinuas:

oContinuas: Son aquellas cuyo uso puede ser incesante sin la

intervención de ningún hecho del hombre.

oDiscontinuas: Son las que se usan a intervalos más o menos

largos y dependen de los actos del hombre.

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Clases - Servidumbres prediales y personales : o Prediales : Art.530 CC: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”. o Personales : Art.531 CC: “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada” - Servidumbres legales y voluntarias : o Voluntarias : Arts.594 y ss: “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. Se establecen en atención al principio de autonomía de la voluntad. Si las partes no han pactado nada o hay cláusulas que no cubren conflictos de interés, se regirán por el CC. o Legales : Arts.549 y ss: “Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares”. El titular del predio dominante puede instar su reconocimiento aunque se oponga el titular del predio sirviente, siempre que obedezca a una situación real de necesidad. No todo lo que el CC recoge como servidumbres legales lo son. Se mezclan con limitaciones al Dº de propiedad. La doctrina ha establecido las diferencias entre los servidumbres legales y los límites al Dº de propiedad:  Limitaciones : Las fincas se encuentran en situación de igualdad. Están automáticamente establecidos en el OJ y no cabe usucapión. No confieren derecho a indemnización a quien debe tolerar los actos del propietario. Implica una idea de permanencia en el tiempo.  S. Legales : Las fincas no están en situación de igualdad; hay un predio sirviente y otro dominante. Necesitan un acto expreso de constitución (negocio jurídico, 541 CC, usucapión -deben ser continuas y aparentes-). Da lugar a indemnización. Normalmente son temporales, aunque también pueden ser perpetuas (se extinguen por el no uso, no se presumen, y pueden afectar a terceros). - Servidumbres continuas y discontinuas: o Continuas: Son aquellas cuyo uso puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. o Discontinuas: Son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de los actos del hombre.

- Aparentes y no aparentes : o Aparentes : Son las que se anuncian, y están continuamente a la vista por signos externos que no vetan el uso y aprovechamiento de los mismos. o No aparentes : No presentan indicio alguno de su existencia - Positivas y negativas : Art.533 CC o Positivas : Impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa o hacerla por sí mismo. o Negativas : Prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Esta clasificación dará problemas de interpretación del art.538 CC. Para adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes, el tiempo de posesión se contará: o En las positivas: Desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente. o En las negativas: Desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Constitución de servidumbres - Voluntaria o por negocio jurídico : Se admite en el art.536 CC la posibilidad de establecer servidumbre por voluntad de los propietarios de los fundos, mediante negocios jurídicos inter vivos o mortis causa. Pueden establecer los particulares todas las servidumbres que tengan por conveniente, siempre que no contravengan la ley y el orden público (art.594 CC). Para que tengan efectos frente a terceros es necesario: escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Salvo las continuas y aparentes que por sus caracteres las debe conocer todo el mundo. - Por destino del padre de familia o signo aparente : Se utiliza sólo para las aparentes. El art.541 CC recoge que “la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la

Extinción de las servidumbres :

- Por reunirse en la misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente (consolidación). - Por el no uso durante 20 años (prescripción extintiva). - Por imposibilidad de uso, pero la servidumbre revivirá posteriormente si mejora el estado de los predios, a no ser que cuando sea posible el uso haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción extintiva. - En las servidumbres condicionales por realizarse la condición y en las temporales por llegar el día. - Por renuncia del propietario del predio dominante. - Por la redención convenida entre el dueño del predio sirviente y el titular de la servidumbre. Servidumbres legales : El art.549 dice que “Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares”. Tipos de servidumbres legales Servidumbre de aguas : No todas son servidumbres, muchas son límites al derecho de propiedad. Si son servidumbres legales se les aplicarán casi siempre normas de derecho administrativo y civil, ya que hay que tener siempre presente la Ley de Aguas. Para constituirse requiere un acto de la autoridad competente. El titular del predio sirviente obtendrá una indemnización compensatoria por el gravamen que va a sufrir. Hay que distinguir entre las servidumbres de aguas que con verdaderas servidumbres y los límites a la propiedad.

Límites a la propiedad: o Art.552 CC: Servidumbre natural de agua: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven” o Art.553 CC: Servidumbre en interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento: “Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización”.
Servidumbres legales: o De utilidad pública:  Arts.555 y 556 CC: Servidumbre de saca de agua y de abrevadero: “Las servidumbres forzosas de saca de agua y

de abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización”  Art.557 CC: Servidumbre de acueducto: “Todo el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas”. o No utilidad pública:  Art.554 CC: Servidumbre de estribo de presa: “Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente”.  Art. 562 CC: Servidumbre de parada o partidor: “El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes”. Servidumbre de luces y vistas : Regulado entre los arts.580 y 585 CC. Se recogen supuestos que no son auténticas servidumbres, sino límites al derecho de propiedad, relaciones de vecindad. La única servidumbre auténtica es la del art.585 CC. En el art.580 CC se recoge que nadie puede abrir un hueco en la pared del medianero. En el art.581 CC se contempla el hecho de que el dueño de la pared no medianera contigua al fundo ajeno pueda abrir huecos o ventanas para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

En el art.566 CC se encuentra la anchura que debe tener, que es la que baste a las necesidades del predio dominante. En el art.568 CC se recoge la extinción de la servidumbre “Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización”. Los arts.569 y 570 CC son relaciones de vecindad. Art.569 CC “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”. Art.570 CC “Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar”. Debe consentirlo el dueño indemnizándolo por el perjuicio. Servidumbre de medianería : Regulada entre los arts.571 y 579 CC. No son auténticas servidumbres legales, son límites al derecho de la propiedad. La medianería es el derecho que sobre la pared, seto o zanja medianera tienen los dueños de las fincas colindantes. Es una copropiedad de naturaleza especial. No es posible la división de la cosa común. En el art.572 recoge que se presume medianería mientras no haya título o signo exterior:

En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. El art.574 añade las zanjas o acequias abiertas entre las heredades. En el art.573 CC se recoge que “hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:
Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas”.

Las medianerías son cotitularidades, y el art.575 CC recoge que cada copropietario debe contribuir en proporción a la extensión, a los gastos de construcción o reparación del muro medianero. En el art.579 CC se establece que cada propietario de una pared medianera podrá usarla, edificar apoyándose en ella o introducir vigas hasta su mitad. También se recoge que no se pueden abrir huecos o ventanas sin el consentimiento del otro propietario. Esta servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y por la renuncia de uno de los copropietarios. Servidumbre de desagüe de los edificios : Regulado entre los artículos 586 y 588 CC. El dueño del predio sirviente está obligado a recoger y dar salida a las aguas del dominante. El art.586 CC es una relación de vecindad: el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta para evitar caída de aguas en finca ajena. “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo”. En el art.588 CC se recoge la verdadera servidumbre legal, obedece a razones de salud pública “Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda”. Servidumbre de distancias y obras intermedias : Recogida entre los artículos 589 y 593 CC. No son servidumbres legales, sino límites al derecho de propiedad y relaciones de vecindad.

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