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NBR 12.721/
AVALIAÇÃO DE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA E OUTRAS DISPOSIÇÕES PARA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
ÍNDICE:
1 – PREFÁCIO............................................................................................................................... 2
2 – INTRODUÇÃO........................................................................................................................ 2
3 – OBJETIVO ................................................................................................................................ 3
4 – REFERÊNCIAS NORMATIVAS............................................................................................. 7
5 – DEFINIÇÕES............................................................................................................................ 7
6 - IDENTIFICAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS .......................................................... 16
7 - CRITÉRIOS PARA DETERMINAÇÃO E CÁLCULO DE ÁREAS..................................... 16
8 – CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO ........ 25
9 – RATEIO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO.......................................................................... 32
10 – CRITÉRIOS PARA COLETA DE PREÇOS E CÁLCULO DE CUSTOS UNITÁRIOS
BÁSICOS (CUB) DE CONSTRUÇÃO, PARA USO DOS SINDICATOS (art. 54).................. 33
11 - CRITÉRIOS PARA INFORMAÇÕES DA ESPECIFICAÇÃO CONSTRUTIVA ............. 59
12 – CRITÉRIOS PARA EXECUÇÃO DE ORÇAMENTOS DE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO, PARA FINS DO DISPOSTO NO ART. 59 ..................................................... 65
13 - CRITÉRIOS PARA ENTROSAMENTO ENTRE O CRONOGRAMA DAS OBRAS E PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES (art. 53, item V, da Lei 4.591/64)..................................... 62
14 - REGIONALIZAÇÃO DOS PROJETOS-PADRÃO ............................................................ 74
15 - DISPOSIÇÕES GERAIS...................................................................................................... 70
ANEXOS
A – QUADROS DE ÁREAS E QUADROS DESCRITIVOS;
B – DISCRIMINAÇÃO ORÇAMENTÁRIA;
C – CRITÉRIOS DE ORÇAMENTAÇÃO.
1 – PREFÁCIO
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros). Os projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.
2 – INTRODUÇÃO
Esta norma visa atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei Federal 4.864/65 e alterações posteriores.
Esta versão corresponde a uma ampla revisão da NBR 12721/1999, que mantém os seus conceitos teóricos básicos anteriores, mas apresenta profundas alterações no seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário. Merecem destaque, entre as principais alterações introduzidas, as seguintes:
a) Novos projetos-padrão diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas especificações de acabamento;
b) Introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados;
c) Introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m^2 de construção;
d) Orçamentos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;
e) Introdução de alterações nos quadros já existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinação, com:
posteriormente à forma condominial disposta na legislação aplicável para perfeita uniformização dos procedimentos que regem as disposições do condomínio edilício (partes autônomas e partes de uso comum).
Nota 2 : Esta norma não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo decreto-lei 58, de 10.12.1937, Lei n. º 6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores.
Nota 3 : A presente norma entra em vigor no dia primeiro do quinto mês subseqüente ao mês de sua publicação. Até esta data, os Sindicatos da Indústria da Construção Civil deverão adaptar os métodos de coleta de preços e adequar a publicação dos Custos Unitários Básicos aos novos lotes básicos.
Nota 4 : Juntamente com a divulgação dos novos custos unitários básicos citados na Nota 3, os Sindicatos citados no art. 54 da Lei 4.591/64 devem publicar o seguinte texto: “Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na norma NBR 12721/2004, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitários, não comparável com a anterior.”
Nota 5 : Para efeito de apuração da variação percentual dos custos unitários básicos pelo menos nos primeiros dois meses de vigência desta norma, os Sindicatos deverão também calcular os custos unitários básicos com base no critério da NBR 12721/1999 e divulgar as respectivas variações percentuais naqueles meses, juntamente com os valores dos custos unitários apurados de acordo com os novos critérios estabelecidos por esta norma.
Nota 6 : O Anexo A tem caráter normativo e os Anexos B e C são informativos.
3.2 - A Lei 4.591/64 impõe exigências consubstanciadas especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 62, 65, 66 e 68, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações. Por sua vez, a norma NBR 5671/1989 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura define tecnicamente os direitos e deveres de cada um dos intervenientes no processo construtivo, que é complementada com o disposto na referida Lei e na Lei 10.406/2003, especialmente em seu Capítulo VII – Do Condomínio Edilício.
3.3 - O registro da incorporação imobiliária é obtido pelo arquivamento no Registro de Imóveis dos documentos citados no art. 32 da Lei 4.591/
3.3.1 - Nesse sentido, cabe a esta norma, conforme art. 53 da Lei 4.591/64, indicar as diretrizes de identificação das unidades autônomas e da respectiva edificação, bem como regulamentar as suas disposições abaixo citadas, seguidas das providências para atendê-las, conforme art. 32 da Lei 4.591/64:
a) Alínea "d" - projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. Para atender a este item, deve ser anexado um conjunto completo do projeto arquitetônico devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
b) Alínea "e" - cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída. Para atender a este item devem ser apresentados os Quadros do Anexo A desta norma;
c) Alínea “g” - memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta Lei. Para atender a este item devem ser apresentados os Quadros descritivos do Anexo A desta norma, Quadros V a VIII, onde os materiais devem ter o mesmo padrão;
d) Alínea "p" - declaração, acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. Para atender a este item, o profissional responsável pelo preenchimento dos Quadros deve utilizar o detalhamento das vagas constante do projeto arquitetônico ou, na ausência do detalhamento, anexar planta elucidativa indicando as localizações e identificações das vagas, acompanhada de declaração de que a mesma obedece às posturas municipais;
e) Alínea "h" - avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do art. 53, com base nos custos unitários
3.3.5 – Os orçamentos detalhados previstos no item 3.3.4 acima podem ser apresentados na íntegra em substituição aos previstos para atender a alínea "h" do art. 32 da Lei 4.591/64, desde que por ocasião da sua elaboração já estejam disponíveis todos os projetos de execução do empreendimento, com os respectivos memoriais descritivos e já estejam definidos os métodos construtivos a serem adotados, principalmente quando forem diferentes dos utilizados na orçamentação-padrão desta norma.
4 – REFERÊNCIAS NORMATIVAS
Na aplicação desta norma é necessário consultar:
Lei Federal n. º 4.591 de dezembro de 1964; Lei Federal n. º 4.864 de novembro de 1965; Lei Federal n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002; NBR 12722 – Discriminação de serviços para construção de edifícios – Procedimento ABNT / ISSO / IEC – DIRETIVA – PARTE 3 – Redação e apresentação de Normas Brasileiras.
5 – DEFINIÇÕES
5.1 - Projeto Arquitetônico Aprovado Conjunto de pranchas da edificação aprovado pela autoridade local competente.
Nota : Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de Registro de Imóveis, conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64.
5.2 - Projetos da Edificação Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações, etc., da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio discriminados na NBR 12722.
5.3 - Projetos-padrão Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:
a) número de pavimentos;
b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção;
e) número total de unidades.
Nota : Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos.
5.4 - Pavimento Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área.
5.4.1 – Pavimento térreo Pavimento com acesso direto à via pública. Quando forem vários os acessos diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação.
5.5 - Andar Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo, etc.
5.7.1.4 - Área Real Global da Edificação Soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos da edificação, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do Quadro I.
5.7.2 - Áreas em relação ao uso Classificação das áreas do projeto arquitetônico de acordo com os usos a que serão destinadas. Para efeitos desta norma serão considerados os seguintes tipos de áreas em relação ao uso:
a) uso privativo;
b) uso comum.
5.7.2.1 – Áreas de uso privativo Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critério definido no item 7.2 da presente norma. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.
5.7.2.1.1 – Área privativa principal Área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo.
5.7.2.1.2 – Área privativa acessória Área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, Box de lavanderia, vagas de garagem.
Nota 1: O responsável pelo cálculo deverá informar a vinculação correspondente da parte acessória à principal, com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma.
Nota 2: A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em opção do incorporador. Não havendo a vinculação explícita, os depósitos, vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir uma unidade autônoma principal, desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitação física e as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificação.
5.7.2.2 - Área de vaga de garagem Área destinada ao estacionamento de veículo automotor.
5.7.2.2.1 - Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio.
5.7.2.2.2 - Área de vaga de garagem como unidade autônoma Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada como unidade autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício.
5.7.2.2.3 - Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade. Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional.
5.7.2.3 - Área de uso comum Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas.
5.7.3.3 - Áreas descobertas Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação. Exemplos: área de serviço e estacionamento descobertos, terraço privativo, etc.
5.7.3.4 - Área equivalente em área de custo padrão total Entende-se por áreas equivalentes em área de custo padrão total:
a) As áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais;
b) As áreas equivalentes virtuais, definidas no item 7.6 adiante;
c) As somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma, a um pavimento, e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a edificação.
5.7.4 - Áreas em relação à divisão
5.7.4.1 - Área de divisão proporcional Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão não-proporcional. Por exemplo: apartamento de porteiro / zelador.
5.7.4.2 - Área de divisão não proporcional Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas, independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção.
5.8 - Custo global da construção Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construção por Administração. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil
da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens:
a) Valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo padrão;
b) Valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico, com a inclusão, no mínimo, dos itens descriminados no Quadro III, do anexo A.
5.9 - Custo unitário básico Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com esta norma, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, que devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis.
5.10 - Custo unitário da construção Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em área de custo padrão total.
5.11 - Custo de construção da unidade autônoma Valor atribuído à parcela da construção da unidade autônoma, para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, produto da área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção.
5.12 - Área sub-rogada É aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.
5.13 - Fração ideal Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.
5.17.6 - Quadro IV-B : ver 7.7.3 (Quadro que serve para resumo final das áreas e coeficientes das unidades autônomas, expondo os dados definitivos obtidos a partir dos cálculos em quadros que o antecedem. Para o caso de conjunto de edificações em blocos ou de conjunto de residências isoladas será utilizada em substituição a versão IV-B.1).
5.17.7 - Quadro V : ver 11.2.
5.17.8 - Quadro VI : ver 11.2.
5.17.9 - Quadro VII : ver 11.2.
5.17.10 - Quadro VIII : ver 11.2. ˇ
6 – IDENTIFICAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
É recomendável que o profissional responsável pelos Quadros desta norma adote a nomenclatura de pavimentos e unidades constante no projeto arquitetônico aprovado na prefeitura local. Na sua ausência, ou caso seja adotada nova nomenclatura, esta deverá ser explicitada em planta ou em forma de texto anexo ao projeto, no qual deve constar o critério adotado de designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação das unidades autônomas, em atendimento ao previsto no parágrafo 1°. do art. 32, da Lei 4.591/64.
7 – CRITÉRIOS PARA DETERMINAÇÃO E CÁLCULO DE ÁREAS
7.1 - Área Real do Pavimento Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas as áreas não edificadas. No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação.
7.2 - Área Real Privativa da unidade autônoma Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências de uso comum;
b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas.
7.3 - Área Real de uso comum Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum, coberta ou descoberta, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação;
b) das faces internas, em relação à área de uso comum, das paredes que a separam das unidades autônomas.
7.4 - Área Coberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação;
b) das faces externas, em relação à área coberta considerada, das paredes que a separam de dependências de uso comum, no caso de ser ela própria de uso privativo;
c) das faces externas, em relação à área coberta considerada, no caso de ser ela própria de uso comum;
b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas;
o custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme item 1, dividido pela respectiva área definida no item 1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo - nas estruturas, fundações, etc.;
o coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos - padrão, a saber:
a) Garagem (subsolo): 0,50 a 0,
b) Área privativa (unidade autônoma padrão): 1,
c) Área privativa salas com acabamento: 1,
d) Área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,
e) Área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,
f) Varandas: 0,75 a 1,
g) Terraços / áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,
h) Estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,
i) Área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,
j) Área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,
k) Barrilete: 0,50 a 0,
l) Caixa d’água: 0,50 a 0,
m) Casa de máquinas: 0,50 a 0,
n) Piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,
Nota : A título de exemplo de cálculo, considere-se: Se para uma determinada área real coberta, de 60 m^2 , estima-se que, em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) correspondente é:
Se = 60 x 1,50 = 90 m 2
7.7 - Quadros de áreas reais e equivalentes
7.7.1 - Quadro I - Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global O cálculo da área real global e da área equivalente em área de custo padrão global é feito com auxílio do Quadro I, do Anexo A, que permite, ademais, conhecerem-se discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum. Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:
a) Coluna 1: as designações de todos os pavimentos;
b) Coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;
c) Coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão diferente e as descobertas;
