Baixe Planejamento Urbano e Parcelamento de Solo: Diretrizes e Proibições e outras Manuais, Projetos, Pesquisas em PDF para Arquitetura, somente na Docsity!
PROJETO DE LEI
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo do Município de São José do Rio Preto e dá outras Providências. PREFEITO EDINHO ARAÚJO, do Município de São José do Rio Preto, Estado de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei, FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei: Art. 1º Esta lei estabelece normas para o parcelamento do solo que visem à execução da política urbana no Município de São José do Rio Preto de acordo com o Plano Diretor. CAPÍTULO I DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES Art. 2º Constituem objetivos desta lei: I – Estabelecer normas e condições para o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município de São José do Rio Preto, de observância por parte dos agentes públicos e privados; II – Promover o desenvolvimento ordenado do espaço físico, disciplinando o uso do solo para que diversas atividades se distribuam de forma equilibrada pelo território, conforme disposto no Plano Diretor; III – Prover a cidade com áreas para a implantação de equipamentos comunitários para a área da saúde, educação, lazer, esporte, conforme disposto na Constituição Federal; IV – Compatibilizar o uso do solo com o sistema viário, possibilitando maior fluidez do trânsito quando da instalação de novos empreendimentos e novos polos geradores de tráfegos; V – Garantir que o parcelamento do solo urbano atenda ao aumento populacional, porém, compatibilizando com o adensamento ordenado, com a capacidade de ampliação da malha viária, dos equipamentos comunitários, do serviço de transporte público, dos serviços de coleta de lixo e a infraestrutura básica, para o correto atendimento à população do município; e VI – Compatibilizar o parcelamento do solo com as condições ambientais possibilitando um desenvolvimento sustentável. CAPÍTULO II DAS DEFINIÇÕES Art. 3º Para efeito de aplicação desta lei, são adotados os conceitos e definições de acordo com as seguintes discriminações: I – Alinhamento: linha legal que limita os imóveis com relação à via pública; II – Área de Preservação Permanente (APP) : conjunto de áreas cobertas ou não por vegetação nativa, que se destinam preservar os recursos hídricos, a paisagem, a fauna e flora e proteger o solo, nos termos da legislação federal vigente; III – Área Dominial : área de propriedade do Poder Público não afetada a um uso específico, que pertence ao patrimônio disponível do Ente;
IV – Área Institucional: área destinada à construção e instalação de serviços públicos, equipamentos de educação, cultura, saúde, segurança e convívio social; V – Área Non Aedificandi (não edificante) : faixa de terra que não é permitida nenhum tipo de edificação; VI – Área de Preservação Municipal (APM): conjunto de áreas cobertas ou não por vegetação nativa, que se destinam preservar os recursos hídricos, a paisagem, a fauna e flora e proteger o solo, referente à faixa de proteção municipal, destinada a implantação de área verde, sistema de lazer e a APP (área de proteção permanente), prevista em legislação federal; VII – Área rural : área que estiver fora do perímetro urbano do Município; VIII – Área urbana: área que se encontra dentro do perímetro urbano do Município; IX – Área Verde (Urbana) : área permeável obrigatória no empreendimento para assegurar, entre outros aspectos, a infiltração de águas pluviais, a conservação da biodiversidade, a mitigação da formação de ilhas de calor e da poluição sonora e atmosférica; X – Calçada ou passeio público: parte do logradouro ou via pública compreendida entre o alinhamento predial e o leito carroçável, usualmente mais alto que a área de circulação de veículos, destinada ao trânsito de pedestres, à implantação de mobiliário urbano quando possível sinalização vertical e horizontal, faixas de vegetação e outros fins; XI – Condomínio de lotes: modalidade com divisão do imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação unifamiliar futura, às quais correspondem a frações ideais exclusivas e das partes de propriedade comum dos condôminos, onde não implique na abertura de logradouros públicos, nem na modificação ou ampliação dos já existentes, sendo admitida abertura de vias de domínio privado internamente ao perímetro do condomínio, permitida em gleba proveniente de parcelamento e de acordo com diretrizes emitidas pela municipalidade, sendo de responsabilidade dos proprietários das unidades autônomas que compõem o referido empreendimento a conservação e manutenção dos serviços de vias de circulação, área verde, sistema viário e outros que lhes sejam delegados pela Municipalidade; XII – Condomínio edilício : modalidade com edificações ou conjuntos de edificações, horizontais, verticais ou mistos, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, e constituindo-se, cada unidade por propriedade autônoma, que são executados concomitantemente à implantação com as obras de urbanização pelo empreendedor, onde sua implantação é permitida em gleba proveniente de parcelamento e de acordo com diretrizes emitidas pela municipalidade, sendo de responsabilidade dos proprietários das unidades autônomas que compõem o referido empreendimento a conservação e manutenção dos serviços de vias de circulação, área verde, sistema viário e outros que lhes sejam delegados pela Municipalidade, podendo ser caracterizado como horizontal, vertical ou misto; XIII – Condomínio edilício horizontal: modalidade em que a construção das edificações unifamiliares (térreas, assobradas, geminadas, sobrepostas ou agrupadas), comerciais, de prestação de serviços ou industriais, são executadas pelo empreendedor, concomitantemente com das obras de urbanização, onde sua implantação é permitida em gleba proveniente de parcelamento e de acordo com diretrizes emitidas pela municipalidade, sendo de responsabilidade dos proprietários das unidades autônomas que compõem o referido empreendimento a conservação e manutenção dos serviços de vias de circulação, área verde, sistema viário e outros que lhes sejam delegados pela Municipalidade; XIV – Condomínio edilício vertical: modalidade em que a construção das edificações multifamiliares e/ou comerciais, podendo ser executadas pelo empreendedor, concomitantemente com a implantação das obras de urbanização, quando o imóvel não possuir os melhoramentos públicos exigidos na presente lei, sendo sua implantação permitida em gleba ou imóvel proveniente
empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário ou parceiro, em caso de extinção do contrato devidamente registrado; XXIV – Faixa de domínio : área ao longo do sistema viário municipal, rodovias e ferrovias destinada a garantir o uso, a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme o estabelecido nas normas técnicas pertinentes, sendo definida no âmbito da respectiva licença urbanística; XXV – Gleba : área de terreno, que ainda não foi objeto de parcelamento do solo; XXVI – Guia ou meio fio: elemento de arremate ou borda do passeio público, no alinhamento de divisa do leito carroçável; XXVII – Lote : parcela de terreno contida em uma quadra, oriunda de parcelamento de solo e com acesso à via pública dotada de infraestrutura; XXVIII – Lote padrão: terreno contendo as dimensões de testada e área mínimas exigidas para a Zona em que se localiza; XXIX – Loteamento : subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes; XXX – Loteamento fechado : modalidade de loteamento de acesso controlado, caracterizado pela adoção de acessórios privativos e de sistema de tapagem que o separa da malha viária urbana ou da área rural adjacente, sendo suas vias internas e área de uso comum incorporadas ao domínio público, porém recaindo sobre elas concessão especial de uso em favor de seus moradores, sendo de responsabilidade dos proprietários dos lotes que compõem o referido empreendimento a conservação e manutenção dos serviços de vias de circulação, área verde, sistema viário e outros que lhes sejam delegados pela Municipalidade; XXXI – Perímetro urbano : linha de contorno que delimita a área urbana da área rural; XXXII – Quadra : porção de terra resultante de parcelamento, delimitada por vias públicas oficiais e constituídas por um ou mais lotes; XXXIII – Sarjeta: faixa externa de arremate do leito carroçável destinada ao escoamento de águas pluviais posicionada junto ao meio fio; XXXIV – Sistema de lazer : área que objetiva o uso para lazer tais como praças e parques, podendo conter trechos impermeabilizados ou semi-impermeabilizados como pistas de caminhada, quadras, playground, e outros equipamentos destinados à apoio, recreação e contemplação; XXXV – Sistema viário : conjunto das principais vias oficiais de circulação, bem como as interseções resultantes do cruzamento de vias; XXXVI – Testada do lote: é a dimensão de frente do lote medida no seu alinhamento com o logradouro público, considerando suas divisas laterais; XXXVII – Unidade autônoma : a unidade imobiliária resultante de condomínio, destinada a edificação e ao uso privativo; XXXVIII – Unificação: junção de duas ou mais glebas urbanas ou lotes urbanos contíguos; e XXXIX – Via pública: via de uso público, aceita e declarada ou reconhecida como oficial pelo Município, onde transitam veículos, pessoas e animais, compreendendo pista, calçada, acostamento, ilha e canteiro. CAPÍTULO III DA ORGANIZAÇÃO TERRITORIAL SEÇÃO I DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 4º O território de São José do Rio Preto fica dividido em zona urbana e rural, as quais são subdivididas em Macrozonas descritas e identificadas no Plano Diretor de São José do Rio Preto. Art. 5º Zona Urbana é aquela delimitada pela linha perimetral descrita no Plano Diretor de São José do Rio Preto, sendo subdividida em zonas com usos e restrições construtivas previstas na lei de zoneamento do município, onde qualquer alteração em sua descrição é precedida de lei municipal. SEÇÃO II DAS NASCENTES, RIOS E CÓRREGOS Art. 6 º Ficam estabelecidas como Áreas de Preservação Municipal (APM) as faixas marginais com largura mínima, estabelecidas para os cursos d´água, conforme segue: I – Ao redor de nascentes, olhos d’água ou brejos contendo nascentes difusas ainda que intermitentes, qualquer que seja sua situação topográfica, com raio ou faixa marginal mínima de 50 (cinquenta) metros; II – As faixas lindeiras dos demais córregos serão definidas conforme segue: a) Em um limite de 150 (cento e cinquenta) metros de cada lado do rio denominado Rio Preto; b) Em um limite de 100 (cem) metros de cada lado para os córregos a montante da Represa Municipal para os córregos da Lagoa ou da Onça, dos Macacos, Boa Esperança; c) Em um limite de 70 (setenta) metros para os córregos que compõe a bacia de contribuição da Represa, não nomeados na alínea anterior, com suas nascentes e afluentes; d) Em um limite de 70 (setenta) metros de cada lado dos córregos São Pedro, da Anta, Piedade, Felicidade, e no caso do Morais e Biluca com suas nascentes e afluentes; e e) Em um limite de 50 (cinquenta) metros de cada lado dos córregos do Limão, Machado, Messias, Fazenda Velha, Monjolinho, Aroeiras, Limeira e Barreira. § 1º Para os Córregos e afluentes não previstos nas alíneas acima, a Área de Preservação Permanente será de: I – 30 metros para os cursos d´água de menos de 10 (dez) metros de largura; e II – 50 metros para cursos d´água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura. § 2º As Áreas de Preservação Municipal (APM) correspondem às faixas de proteção municipal, destinadas à proteção dos cursos d´água, compostas de área verde, sistema de lazer e APP (Área de Proteção Permanente) prevista em legislação federal. § 3º As Áreas de Preservação Permanente (APP) previstas em legislação federal, situadas em área consolidada urbanizada, ou seja, que tenham sofrido intervenção de utilidade pública através da implantação de vias públicas que margeiam os cursos d’água terão a APP descaracterizada. A faixa descaracterizada será a porção de área acima da via pública, oposta a margem do curso d’água. Neste caso específico a faixa de preservação permanente mínima a ser mantida será de 30 (trinta) metros ou a distância determinada na época do licenciamento ambiental, caso não haja nenhuma consolidação.
§ 3º Quando a gleba a ser parcelada incidir parcialmente ou integral na AEIA 15, fica estabelecido que as glebas deverão manter 60% (sessenta por cento) da área total de permeabilidade ou o equivalente, podendo nesses casos de se utilizar de técnicas de infiltração. § 4º Nas áreas verdes deverão ser utilizadas espécies de plantas nativas, com exceção da utilização de gramíneas, conforme projeto a ser aprovado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo. Por ocasião da implantação de loteamento nesta área, deverão ser respeitados os seguintes parâmetros de construção: I – Frente mínima de lote igual a 15,00m, II – Área mínima de lote igual a 450m², III – Recuo de frente mínimo igual a 6,00m, e IV – Recuo lateral mínimo igual a 2,00m de ambos lados. Art. 9º O Poder Público Municipal poderá negar o pedido de parcelamento do solo, onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários. SEÇÃO II DO DESMEMBRAMENTO Art. 10 Nas zonas urbanas com sistema viário definido, é permitido o desmembramento de glebas, desde que não implique em prolongamento, alargamento ou abertura de novas vias de circulação, ficando o proprietário isento de reserva de áreas públicas, independentemente do número de partes resultantes, podendo ser exigida contribuição de melhoria de seu proprietário, nos termos que dispuser a Legislação Tributária própria e em razão do impacto de vizinhança do empreendimento. Parágrafo único. Mediante interesse público, o proprietário poderá desmembrar e doar faixas destinadas a alargamento de vias públicas, sem implicar em parcelamento do imóvel. Art. 11 Nos desmembramentos de lotes ou glebas, dentro do perímetro urbano e com zoneamento definido, as divisões deverão obedecer às dimensões mínimas exigidas de testada e área superficial prevista na lei de zoneamento vigente e deverão ser providos individualmente de todas as obras de infraestrutura, as quais deverão ser executadas às expensas exclusivas do proprietário ou empreendedor. SEÇÃO III DO LOTEAMENTO Art. 12 A percentagem de áreas públicas mínimas exigidas para loteamento não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, sendo que, o percentual mínimo destinado a áreas verdes e sistema de lazer corresponderá a 20%, e o percentual mínimo destinado para áreas institucionais corresponderá a 5%. § 1º Nos loteamentos, desmembramentos comerciais, industriais e mistos, condomínios, ou empreendimentos de qualquer natureza, sujeitos à avaliação de impacto ambiental, os 20%
destinados a área verde deverá ser mantido as características naturais de permeabilidade do solo, sem prejuízo das demais medidas mitigadoras pertinentes. § 2º Poderá ser computada como área permeável o sistema de lazer, desde que seja garantida sua não impermeabilização. § 3º A área de sistema de lazer poderá, até o limite de 50%, ser destinada a instalação de equipamentos esportivos e de lazer, respeitando-se a impermeabilidade máxima de 5% dessa área. Art. 13 Por ocasião da aprovação do parcelamento do solo, fica o empreendedor obrigado a transferir para a Municipalidade, mediante registro público e, sem qualquer ônus para o Município, às áreas destinadas ao uso público. Parágrafo único. A localização das Áreas Institucionais nos loteamentos, será indicada pela Municipalidade por meio de diretrizes e proposta pelo empreendedor no momento da anuência prévia do projeto urbanístico, as quais serão analisadas e definidas pelo GRAPROURB. Art. 14 O Município poderá aceitar Área Institucional fora dos limites do loteamento, em local indicado pela Secretaria Municipal de Planejamento Estratégico, Ciência, Tecnologia e Inovação (SEMPLAN), definida através de estudo realizado pela Municipalidade com base nas demandas sociais e de uso e ocupação do solo, em área livre ou edificada e em valor equivalente ao valor de mercado da área considerada urbanizada do empreendimento. Parágrafo único. A avaliação dos imóveis a que se refere o presente artigo será elaborada por avaliadores oficiais indicados pelo Município, comprovando a equivalência de valores das áreas permutadas, sendo todas as despesas inerentes à elaboração do laudo de avaliação, as expensas do empreendedor. Art. 15 Nas áreas destinadas ao Sistema de Lazer e em área de APM (Área de Proteção Municipal), identificadas no artigo 6º da presente lei, exceto a faixa de APP prevista em legislação federal, o município poderá aceitar a execução de lagoa de contenção/detenção ou caixa de contenção/detenção de águas pluviais em concreto, desde que recobertas com vegetação. Art. 16 As dimensões mínimas para os lotes nos empreendimentos propostos deverão atender as dimensões consignadas na lei de zoneamento do município para cada zona, sendo que a área mínima do lote deverá ser de 2 00,00 metros quadrados e testada mínima de 10,00 metros junto à divisa como o logradouro público. § 1º As dimensões mínimas dos lotes para os empreendimentos serão definidas nas certidões de diretrizes expedidas pelo GRAPROURB. § 2º Excepcionalmente será permitido lote com menor metragem, em loteamento fechado, com a destinação específica de instalação de Portaria e edificações de apoio ao empreendimento, porém, sempre observando as dimensões mínimas previstas em lei federal vigente para parcelamento.
Art. 26 Nos loteamentos fechados, poderá ser implantada cobertura de portarias de acesso controlado sobre as vias públicas, sendo expedida licença de construção de caráter precário, devendo ser apresentado os projetos para análise e aprovação junto a Secretaria Municipal de Obras e Secretaria Municipal de Trânsito. Art. 27 A área máxima para fechamentos de loteamentos será de 650.000,00 m² (seiscentos e cinquenta mil metros quadrados). § 1º Em todo o empreendimento de loteamento fechado ou em sistema de condomínio, quando quaisquer destes confrontar em seu perímetro com via pública externa e/ou prolongamento de via pública externa, deverá obrigatoriamente ser implantada na área interna intramuros, junto à divisa da via pública externa, uma via de circulação interna de veículos. § 2º Deverá ser obrigatório nos loteamentos fechados de acesso controlado ou em sistema de condomínio, com área superior a 500.000,00 metros quadrados, a implantação de áreas comerciais e de serviço no entorno do empreendimento, sendo o projeto analisado e aprovado pelo GRAPROURB, de acordo com as certidões emitidas pelo Município. SUBSEÇÃO II DO LOTEAMENTO E EMPREENDIMENTO DE INTERESSE SOCIAL Art. 2 8 O Loteamento e empreendimentos de Interesse Social é aquele enquadrado Programa Municipal de Habitação de Interesse Social através de Decreto Municipal, após a análise do GRAPROURB, Secretaria Municipal de Habitação e EMCOP. § 1º O número máximo de lotes para empreendimento de interesse social, deverá ser de 1. unidades entre lotes residenciais e comerciais, não sendo permitida a implantação de conjuntos contíguos, de forma que se mantenha diversidade na configuração do tecido urbano. § 2º A localização dos loteamentos de interesse social deve ser, próxima à malha urbana consolidada. Art. 29 Os loteamentos e empreendimentos de Interesse Social de iniciativa do Poder Público Municipal ou privado, desde que possua financiamento junto à Instituição Estadual ou Federal, poderão obedecer a critérios específicos e independentes desta lei, obedecendo, as diretrizes expedidas pelo GRAPROURB, especialmente em relação ao sistema viário básico do Município, lei de zoneamento e Código de Obras e Edificações do Município. Art. 30 Nos loteamentos de Interesse Social, executados através da Companhia Habitacional (CDHU), ou Caixa Econômica Federal e com recursos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou Governo do Estado de São Paulo, ficarão isentos da garantia prevista na presente lei. Parágrafo único. Ocorrendo o descredenciamento do empreendimento no Programa Habitacional, o empreendedor deverá apresentar garantia prevista na presente lei.
SUBSEÇÃO III
DO LOTEAMENTO EM SISTEMA DE CONDOMÍNIO
Art. 31 Os empreendimentos habitacionais, comerciais, de prestação de serviços e industriais, organizados sob o regime de sistema de condomínio, só poderão ser implantados nas zonas urbanas. SUBSEÇÃO III-A DOS CONDOMÍNIOS EDILICIOS HORIZONTAIS Art. 32 Os condomínios edilícios horizontais, destinados à implantação de unidades autônomas unifamiliares residenciais, constituídos por habitações isoladas, agrupadas ou geminadas, deverão atender as restrições previstas na Lei de Zoneamento do Município, além das seguintes restrições: I – Obedecer a fração mínima privativa de terreno por unidade habitacional de 125,00 m² para condomínios edilícios horizontais; II – As unidades habitacionais deverão respeitar todas as disposições previstas no Código Sanitário do Estado de São Paulo; III – Conter sistema de coleta de lixo em recipiente próprio, colocado dentro dos limites do empreendimento, de acordo com as restrições previstas pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, não sendo permitido, em hipótese alguma, que este recipiente seja instalado no passeio ou via pública; IV – O empreendedor deverá executar as seguintes obras de infraestrutura internamente ao empreendimento, bem como a interligação das mesmas ao sistema público nas vias lindeiras, de acordo com os projetos aprovados pelos departamentos técnicos da Prefeitura Municipal e SeMAE: a) Sistema de distribuição de águas e coleta e disposição de águas servidas e esgoto; b) Construção do sistema de escoamento de águas pluviais, inclusive o sistema de retenção, detenção e retardamento do fluxo de águas pluviais, atendendo legislação municipal específica vigente e especificações formuladas pelos órgãos competentes; c) Sistema de iluminação; d) Pavimentação das vias internas de circulação de veículos, do passeio de pedestres, conforme legislação municipal vigente; e) Executar a arborização de acordo com projeto aprovado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, das áreas comuns e áreas do sistema de lazer e verde; e f) Nos espaços de uso comum destinado ao lazer serão permitidos usos recreativos e esportivos no qual podem ser executadas construções afins àquelas atividades e de apoio ao condomínio, devendo manter 30% (trinta por cento) destes espaços como área permeável e implantados no máximo em duas áreas. Art. 33 Os condomínios edilícios horizontais, destinados à implantação de unidades autônomas residenciais unifamiliares, constituídos por habitações agrupadas ou sobrepostas, bem como nos condomínios edilícios multifamiliares ou comerciais verticais, deverão solicitar certidão de diretrizes junto ao GRAPROURB, anexando o projeto do empreendimento pretendido. Art. 34 A área máxima para fechamentos de Condomínio Edilício Horizontal será de 300.000,00 m² (trezentos mil metros quadrados).
Art. 41 Os empreendimentos em sistema de condomínio de lotes deverão atender as seguintes restrições: I – Fração ideal mínima privativa de terreno por unidade autônoma de 200,00 m², com testada mínima de 10,00 metros; II – Sistema de coleta de lixo em recipiente próprio, colocado dentro dos limites do empreendimento, de acordo com as restrições previstas pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, não sendo permitido, em hipótese alguma, que este recipiente seja instalado no passeio ou via pública; III – O empreendedor deverá executar as seguintes obras de infraestrutura internamente ao empreendimento, bem como a interligação das mesmas ao sistema público nas vias lindeiras, de acordo com os projetos aprovados pelos departamentos técnicos da Prefeitura Municipal e SeMAE: a) Sistema de distribuição de águas e coleta e disposição de águas servidas e esgoto; b) Construção do sistema de escoamento de águas pluviais, inclusive o sistema de retenção e retardamento do fluxo de águas pluviais, atendendo legislação municipal específica vigente e especificações formuladas pelos órgãos competentes; c) Sistema de iluminação; d) Pavimentação das vias internas de circulação de veículos, do passeio de pedestres, conforme legislação municipal vigente; e) Executar a arborização de acordo com projeto aprovado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, das áreas comuns e áreas de sistema de lazer e verde; f) Deverá possuir espaços de uso comum destinado ao lazer e área verde em 10% do lote ou gleba onde será implantado o condomínio, sendo permitido uso recreativo e esportivo nestas áreas, no qual podem ser executadas construções afins àquelas atividades e de apoio ao condomínio, devendo manter 30% destes espaços como área permeável, implantada no máximo em dois locais distintos do empreendimento, mantendo acesso livre e desimpedido para os condôminos; g) Prever acesso de veículos de serviços públicos ao empreendimento, para veículos da CPFL, do SeMAE e do Corpo de Bombeiros; e h) Quando existir áreas institucionais no empreendimento em sistema de condomínio, estas deverão ser especificadas e deverão estar localizadas fora do perímetro fechado do empreendimento e possuir frente para via pública oficial. Art. 42 O sistema viário interno aos condomínios de lotes, deverá atender as seguintes especificações: I – A via particular de circulação de veículos deverá possuir largura mínima de 8,00 metros e passeio mínimo de pedestres de 2,50 metros, observando sempre as normas vigente de acessibilidade, conforme padrões técnicos vigente pela ABNT. II – As ruas internas sem saída devem apresentar praça de retorno com raio mínimo de 6,00m (seis metros) e atender as restrições previstas no corpo de bombeiro. Art. 43 Os condomínios de lotes urbanos, quando aprovados pela municipalidade, não poderão sofrer qualquer modificação ou alteração na sua forma original, sem prévia autorização do Poder Público Municipal. Art. 44 A área máxima para fechamento de condomínios edilícios de lotes será de 300.000,00 m² (trezentos mil metros quadrados), sendo que, quando se tratar de gleba não loteada, este deve atender
a todas as exigências da lei de parcelamento federal vigente, no tocante a área institucional, sistema de lazer e área verde. Parágrafo único. Em todo o empreendimento em sistema de condomínio, quando este confrontar em seu perímetro com via pública externa e/ou prolongamento de via pública externa, deverá obrigatoriamente ser implantada na área interna intramuros, junto a divisa da via pública externa uma via de circulação interna de veículos. SUBSEÇÃO III-D DO USO COMUM DO SISTEMA EM CONDOMÍNIO Art. 45 Nos empreendimentos em sistema de condomínio as vias internas e as áreas de lazer permanecerão no domínio dos condôminos. As áreas institucionais, quando houver, deverão ser doadas ao município na forma da lei. Parágrafo único. As áreas institucionais deverão estar localizadas fora do perímetro do condomínio e com frente para a via pública oficial. Art. 46 A administração do empreendimento em sistema de condomínio, instituída na forma da legislação específica, executará os serviços municipais de limpeza, conservação das vias internas, coleta de lixo, iluminação e outros que lhes sejam delegados pela Prefeitura Municipal. Art. 47 Nos empreendimentos em sistema de condomínios as áreas de recreação e sistema de lazer, assim definidas na convenção condominial e aprovadas pelo Poder Público, não poderão ter sua destinação alterada, exceto quando for destinada a utilidade pública. Art. 48 Será permitido o livre acesso das autoridades públicas e concessionárias, no desempenho de suas funções, ao interior dos loteamentos fechados e os de sistema de condomínios. O acesso de outras pessoas ficará subordinado ao regulamento de cada respectiva administração. SUBSEÇÃO III-E DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE CONDOMÍNIOS Art. 49 Aprovado o projeto de implantação do Condomínio, o empreendedor deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da aprovação, sob pena de caducidade. § 1º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. § 2º O empreendedor somente poderá negociar sobre os lotes integrantes do condomínio após ter realizado o competente registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis, onde deverá anexar a minuta da futura convenção de condomínio que regerá o condomínio de lotes urbanos.
VIII – Projeto paisagístico do sistema de área verde e de lazer, arborização das ruas e avenidas, bem como sua implantação de acordo com diretrizes da Secretaria do Meio Ambiente e de acordo com os padrões técnicos da ABNT. Parágrafo único. As obras enumeradas neste artigo deverão ser executadas sob a responsabilidade do empreendedor, em obediência ao cronograma físico-financeiro para a sua execução por ele proposto, avaliado e aprovado pela Prefeitura Municipal. Art. 54 Nos parcelamentos do solo destinados a chácaras ou sítios de recreio, as reservas destinadas a área verde, deverá ser mantido as características naturais de permeabilidade do solo, sem prejuízo das demais medidas mitigadoras pertinentes e com percentual mínimo de 20% da gleba. § 1º No memorial descritivo do empreendimento registrado no cartório de registro de imóveis, deverá constar que estes imóveis não poderão ser desdobrados, nem ter seu uso modificado, e que, quando da aprovação dos projetos das futuras edificações conste área permeável interna a de 40% para cada imóvel, a qual deverá ser gravada na matricula do mesmo. § 2º Poderá ser computada como área permeável o sistema de lazer, desde que seja garantida sua não impermeabilização, sendo que a área de sistema de lazer poderá, até o limite de 50%, ser destinado a instalação de equipamentos esportivos e de lazer, devendo ser respeitado a impermeabilização máxima de 5% dessa área. CAPÍTULO V DO PROCESSO ADMINISTRATIVO DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Art. 55 A análise dos projetos de Loteamento, Desmembramento, Condomínios e empreendimentos que causem impacto na infraestrutura, serão analisados pelo Grupo de Análise de Projetos Urbanísticos – GRAPROURB, composto por integrantes das Secretarias Municipais e nomeados através de Decreto. Art. 56 O processo de Loteamento é constituído das seguintes etapas: I – Diretrizes; II – Anuência em Anteprojeto urbanístico; III – Aprovação Prévia; IV – Aprovação Definitiva; V – Registro do Parcelamento; VI – Acompanhamento da execução da infraestrutura; e VII – Recebimento Final. Art. 57 O processo de Desmembramento quando houver necessidade de execução de obras de infraestrutura, é constituído das seguintes etapas: I – Diretrizes; II – Anuência em Anteprojeto urbanístico; III – Aprovação Prévia; IV – Aprovação Definitiva;
V – Registro do Parcelamento; VI – Acompanhamento da execução da infraestrutura; e VII – Recebimento Final. SEÇÃO I DO PROCESSO DE CERTIDÃO DE DIRETRIZES Art. 58 O parcelamento de solo para fins urbanos, só será permitido nas zonas urbanas do município. Parágrafo único. Anteriormente à elaboração dos projetos de parcelamento do solo, o interessado ou seu representante legal, deverá requerer através de processo administrativo específico, a Certidão de Diretrizes respectiva, apresentando a documentação e projetos necessários para análise do GRAPROURB. Art. 59 A Prefeitura Municipal terá o prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias para expedição das diretrizes. Art. 60 As diretrizes fornecidas pela Prefeitura Municipal vigorarão pelo prazo de 365 (trezentos e Sessenta e cinco) dias. SEÇÃO II DO PROCESSO DE ANUÊNCIA PRÉVIA Art. 61 Para a expedição da Anuência Prévia do loteamento, o interessado deverá apresentar os documentos e projetos exigidos pelo GRAPROURB, através de processo administrativo, protocolado junto ao Poupatempo. Art. 62 A Prefeitura Municipal terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias para aprovação da Anuência Prévia. Art. 63 A Anuência Prévia terá validade enquanto a Certidão de Diretrizes estiver em vigor. SEÇÃO III DO PROCESSO DE APROVAÇÃO PRÉVIA Art. 64 Para a expedição da Aprovação Prévia do loteamento, o interessado deverá apresentar os documentos exigidos pelo GRAPROURB, através de processo administrativo, protocolado junto ao Poupatempo. Art. 65 A Prefeitura Municipal terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias para expedição da Aprovação Prévia. Art. 66 A Aprovação Prévia vigorará pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias. SEÇÃO IV DO PROCESSO DE APROVAÇÃO DEFINITIVA
Art. 72 As obras enumeradas neste artigo deverão ser executadas sob a responsabilidade do empreendedor, em obediência ao cronograma físico-financeiro para a sua execução por ele proposto, avaliado e aprovado pela Prefeitura Municipal, sendo que o prazo máximo para a execução destas obras de infraestrutura é de 02 (dois) anos Parágrafo único. A juízo da Prefeitura, o prazo fixado neste artigo, poderá ser prorrogado uma única vez e mediante requerimento devidamente justificado por igual prazo. SEÇÃO VI DAS GARANTIAS Art. 73 Estando os projetos de acordo com as exigências municipais para sua aprovação, o empreendedor dará em favor do Município de São José do Rio Preto para execução das obras de infraestrutura, garantia no valor estimado pelos departamentos e autarquias municipais, com vigência igual ao cronograma físico aprovado pelo Município. Art. 74 As garantias admitidas pela municipalidade são: I – Hipoteca de imóveis; II – Seguro Garantia; III – Fiança Bancária; e IV – Hipoteca de terreno (não podendo estar localizado no empreendimento em aprovação). § 1º O imóvel indicado para hipoteca que situar fora do Município de São José do Rio Preto será avaliado por avaliadores oficiais indicados pelo Município, sendo todas as despesas inerentes ao laudo de avaliação de responsabilidade do empreendedor. § 2º Os imóveis objetos da hipoteca, indicada no item “a” e os terrenos objeto da hipoteca, indicada no item “d”, deste parágrafo, deverão situar-se no Estado de São Paulo, não podendo fazer parte da área objeto do pedido de loteamento e, deverão estar livres de quaisquer ônus. Art. 75 O Seguro Garantia deverá ser tomado em seguradoras sem restrições na SUSEP- Superintendência de Seguros Privados. Art. 76 A Fiança Bancária deverá ser emitida por Banco sem restrições no Banco Central e que tenham agência no Município de São José do Rio Preto. Art. 77 A Hipoteca deverá ser outorgada por instrumento público e deverá recair sobre imóvel livre e desembaraçado, localizado dentro do Estado de São Paulo. Parágrafo único. Os loteamentos integrados à edificação, destinados à construção de conjuntos habitacionais, executados através da Companhia Habitacional (CDHU), ou Caixa Econômica Federal e com Recursos do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS ou Governo do Estado de São Paulo, ficarão isentos da garantia prevista no artigo 74, desde que seja apresentada a anuência do órgão financiador ou cópia da garantia formalizada junto ao órgão financiador.
Art. 78 Deverá constar da escritura pública de garantia hipotecária que o imóvel não poderá ser alienado sem a autorização expressa do Município. CAPÍTULO VI DA INCLUSÃO DE ÁREAS NO PERÍMETRO URBANO Art. 79 A inclusão de áreas no perímetro urbano a ser feita através de lei complementar de iniciativa exclusiva do Poder Executivo é condicionada ao procedimento prévio de análise de viabilidade pelo GRAPROURB e mediante o pagamento da taxa prevista no Código Tributário Municipal, com os valores atualizados. Art. 80 A inclusão de área ao perímetro urbano proceder-se-á mediante requerimento do interessado, assim considerado o proprietário, ou seu procurador devidamente constituído por instrumento de procuração com poderes específicos para solicitar inclusão de área no perímetro urbano. Art. 81 Após inclusão da área no perímetro urbano, o empreendedor terá o prazo de 60 (sessenta) meses a contar da aprovação da lei complementar, prorrogável por 24 (vinte e quatro) meses, para a aprovação do Alvará de loteamento e para a conclusão das obras de infraestrutura, com a expedição do Termo de Recebimento do loteamento ou empreendimento. Art. 82 As certidões de diretrizes, anuência prévia, aprovação prévia, alvará de loteamento, expedidos anteriormente a publicação desta lei, permanecerão válidos até a expiração do prazo validade dos referidos documentos. SEÇÃO I DA CONTRAPARTIDA SOCIAL Art. 83 Para aprovação de inclusão de áreas no perímetro urbano e envio de projeto de lei complementar à Câmara Municipal, o município exigirá do proprietário da área, a título de contrapartida social, depósito em dinheiro no Fundo Municipal de Desenvolvimento Sustentável, às suas expensas, visando à eliminação, redução e compensação dos impactos gerados pela implantação do novo empreendimento ou loteamento. Art. 84 A base de cálculo para o cumprimento da contrapartida social será estabelecida da seguinte forma: I - Contrapartida para loteamentos/empreendimentos horizontais: VCS = [(1,125·c1 + 0,1937·c2)·y] x [1 + ·0,0075] x [1 + ] II - Contrapartida para loteamentos/empreendimentos mistos (comerciais e residenciais): VCS = [(1,125·c1 + 0,1937·c2)·y] +(0,065667.q.c2).y´] x [1 + 0,0075. ]x( 1 + ) III - Contrapartida para empreendimentos verticais: VCS = [(1,125·c1 + 0,1937·c2)·y] x [1 + ·0,0075] x [1 + ]
